榮觀房產網1. 請教：如何構建房地產企業三級計劃管理體系
你好，最近工作繁忙，也好久沒有上網了，呵呵一級計劃體現的是公司的經營：公司經營目標的制定的項目里程碑節點、成果、現金流等控制計劃。
二級計劃體現的是成果，是圍繞項目整體目標落實，制定的項目開發各階段專項工作成果控制計劃。三級計劃體現的是過程，是圍繞項目開發各階段成果目標，制定的工作實施或專項作業計劃。
關系是：一級是公司集團的戰略和其他部門的里程碑計劃、年經營計劃、目標等。二級是項目成果集成計劃（包括營銷進度控制計劃、設計成果控制計劃、工程實施控制及報檢、成本、采購控制計劃）。
三級是最低級的計劃，是在二級計劃基本上實施的。具體要以后詳細介紹。
2. 房產*策十年節點 這十年房產*策調整了哪些
2005年 首次調控房價的新舊“國八條”于3月和5月先后出臺；9月銀監會發布文件收緊房地產信托。
??2006年 “國六條”出臺，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。同一天，“國十五條”出臺，規定90平方米以下住房須占項目總面積七成以上，也即“70/90*策”。
??2007年 9月 《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》正式出臺，這亦是后來被頻繁提起的“9·27房貸新*”。
??2008年 對個人購二套普通自住房貸款予以放寬，并對住房轉讓環節營業稅進行大幅減免。12月21日**辦公廳發布支持房地產開發企業積極應對市場變化的“國13條”。
??2009年10月24日， 《完善促進房地產市場健康發展的*策措施》（國四條）出臺，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。
??2010年1月10日 **出臺國十一條，要求二套房貸款首付不得低于40%。4月15日，**要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。4月17日，新國十條出臺，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。各地限購*策紛紛出臺，上海（樓盤）和重慶（樓盤）試點房地產稅。
??2011年 “新國八條”公布，二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。上海和重慶正式實施房產稅。
??2012年 多部委多次強調堅持房地產調控不動搖，2月住建部稱加快推進房產征收稅擴大試點范圍。國土部出臺土地監管新*策，嚴打小產權房。
??2013年2月 出臺新國五條，重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控*策。3月**發布《關于進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知》，其中二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%征收。
??2014年 各地陸續松綁限購*策，9月3 0日央行出臺房貸新*，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時，可按照首套房貸*策執行等。
??2015年3月 新* 央行、住建部、銀監會聯合發文，全國二套房首付降至四成；財*部通知，將個人出售普通住宅，營業稅免征的購買年限由5年下調至2年。
3. 房地產開發的幾大基本環節與要點提示
房地產開發的幾大基本環節與要點提示（甲方運作管理基礎手冊）項目選擇及項目起動的有關工作 ：（略） 組織專業人員完成“詳細可行性研究報告”，完成“項目建議書”審定。
特定項目的市場研究與前期準備：特定項目的市場價值判斷與目標客戶選定，項目決策分析；“投入產出比”分析，成本收益預期與現金流分析，報批“投資估算”；特定產品的定性、定量化確認與同類競爭產品分析；確定“投資限額”；資金籌措方案與項目開發周期策劃； 專人負責——“投資控制”環節。組建項目運作專業團隊（項目公司成立）：含“營銷管理、設計管理、投資管理及工程管理”等專業人員。
其它相關前期準備工作。勘察設計與產品定型深化價值塑造： 專人負責——“設計管理??”環節。
根據規劃要求，確定方案設計任務書，建筑規劃設計與景觀資源規劃； 建筑方案設計（規劃概念設計，調整、確認方案設計），“投資概算”；建筑施工圖設計（初步設計及施工圖設計），“投資預算”；景觀園林設計、室內設計、泛光照明、產品VI系統設計等相關設計工作。報批、報建環節（甲方的工作重點）：專人負責——“報批報審”環節。
必須專人負責，配合整個開發流程，全程跟進有關主管部門，辦理各種報批、報審、驗收環節，確保各種手續齊全。如土地使用證、規劃許可證、消防審批、人防批文、建設許可證、施工許可證、預售許可證等。
各類施工準備手續，臨時用水、用電、占用道路、環保等市*設施手續。開工后的施工全程管理階段：專人負責——“施工管理”環節。
施工“總包單位”的招、投標管理及合同管理；組建“招投標管理部門”，應含設計、施工、投資、營銷等管理人員參與；把好“招投標”關，是工程建設管理的最關健環節。對總承包施工要進行嚴格的合同管理、專業施工監理工作；專人負責——“合同管理”環節。
施工監理單位的招標確認工作，合格的監理公司，是項目管理的必要條件，也是我們實現規范化、制度化管理的科學保障。“總包”選定之后，重點“分包”大項的分包及技術難點管理：○1基坑工程的單項技術方案論證，專家評定與招投標分包管理：土方開挖、基坑及施工降水、護坡、運輸方案；遷移地下管線、文物管理、市*、環保等手續。
○2樁基工程的單項技術方案論證及招投標分包管理；樁型選擇、造價控制、施工方案、驗樁等專項內容。房地產開發的幾大基本環節與要點提示○3地下室工程及人防工程專項技術管理與實施：地下室施工難度高，周期長，各類規范要求高、安全隱患多，要求總包單位有極強的施工能力和相關經驗，其中，專項地下室防水工程與人防工程應單列分包與專業公司。
○4主體結構施工及分包工程專項招標： 專人負責——“主體結構??”環節。主體結構施工是對“綜合質量、工期、成本、安全”影響最大的環節，也要求我們選擇最合適的主體施工總包單位（主體結構必須由總包單位完成）。
各類分包必須服從“總包管理”及“監理管理”，配合總體進度、質量要求。招標時須明確水電費，施工界面、與主體施工單位的各類配合費用（如腳手架、提升機使用）等問題。
對于有專項“幕墻”施工的樓宇，主體結構施工必須與外“幕墻”施工同步進行，做好“幕墻”的結構預埋工作。 （專項幕墻施工必須由專業的甲類幕墻公司施工，專項招標，深化幕墻施工方案和技術節點方案，幕墻施工方在主體結構開始后，即進入現場同步開工，以確保吻合度與綜合質量及工期。）
○5室內公共部分的裝修工程； 專人負責——“二次裝修??”環節。售樓處、樣板間、中庭大堂、過廳、電梯間、公用衛生間、賓館、酒樓、主要會議廳等必經過二次裝修，應單獨招標，另行深化設計、由甲類裝修公司專業施工，以確保品質。
○6主要大宗設備采購（甲方重點工作）： 專人負責——“設備采購”環節。冷水機組、風機盤管、風柜、專用小型中央空調機、發電機組，電梯選購，冷卻塔、水泵、主干電纜、橋架、防火設備、鋁合金（塑鋼）門窗、專項涂料等，以上設備、設施應由甲方控制價格與質量。
○7園林廣場環境景觀工程：應對整體景觀設計進行控制，在完整的施工圖指導下，應由專業景觀公司配合土建總包單位，共同完成總平景觀工程。含各類景觀、道路、水景、場地、照明、標識系統等，要分配好各類工作的銜接界面，合理劃分合同范圍。
○8大廈夜景“泛光亮化”工程（專項招標）：“泛光照明設計”應在主體施工結束前完成細化，由專業景觀燈光工程公司完成。○9消防工程：消防工程是一個綜合的概念：含建筑消防、水消防、電消防及暖通工程中的消防要求；由統一的消防工程公司完成“系統對接控制”。