榮觀房產網1. 2015年投資澳洲房產還具有哪些優勢
如今越來越多的人去澳洲留學，移民定居，投資澳洲房產的海外人士是越來越多，那么，澳洲房產投資到底有哪些優勢？為何投資澳洲房產可以吸引這么多海外投資者？文章總結了以下幾點： 首先，澳大利亞是一個自然風景優美，人文環境優越，澳大利亞幾個城市都曾被評為世界上最宜居住的城市。
同時，澳大利亞地大物博，資源豐富，但僅有2000萬的人口，導致澳大利亞勞動人口不足，所以澳大利亞是一個非常歡迎移民人口的國家，也是真正意義上的多元文化國家。不僅我們中國人喜歡移民澳大利亞，加拿大，英國，還有歐洲很多國家的人民都是澳大利亞的主要移民人口。
其次，澳洲房產是永久產權，不像國內的70年使用權，而且澳洲房產無遺產稅，一套房子可以祖祖輩別的相傳下去。 第三，澳洲房產投資的透明度高，無論是澳洲本地買家還是海外買家，都是統一價格，并且全程交易都需要由開發商律師和買家律師進行，首付款資金也是由律師信托賬戶保管直至交房。
第四，根據過去40年的澳洲房產價值統計，澳洲房產平均每7-10年翻一番，這種穩健的增長可以給投資者降低投資風險，得到穩定投資收益。 第五，澳洲的金融體系非常的靈活，海外買家在澳洲置業，可以申請最高到80%的貸款，而且，如果投資者以投資為目的買房，澳洲銀行還同意投資者在貸款的前5年可以只還利息不還本金，從而降低了投資者的還款壓力，達到用租金去還銀行貸款，以房養房。
并且，澳洲銀行可以對已經購買的物業進行第二次價值評估，如果評估價值已經高出了購買時的價值，投資者還可以向銀行提出追加貸款額度，實現了融資套現。
2. 2015年澳洲房產*策
2015年澳洲*府對海外投資及移民的*策頻頻出手，對500萬澳幣的重大投資移民緊急叫停！從12月開始，所有外國買家將繳納5000元手續費從而申請購買澳洲住房！根據國會擬議在明年春季引入的新規定，違反規定的外國買家將面臨更嚴厲的處罰，甚至有可能入獄3年！
現在維多利亞州（VIC）又增加了對海外投資人的額外印花稅。用維州財長Tim Pallas的觀點來說，外國人應該為他們所居住的城區盡“微薄之力”
The latest policy
1）維州將額外征收3%的印花稅（從2015年7月1日起）。
2）維州將額外征收0.5%的地稅（從2016年起）。
3）收取$5000澳幣的申請費以支付FIRB（海外投資審核委員會）的支出。
4）對違規操作者的懲罰加重到$127,500澳幣罰款或3年監禁；對于公司違規購房將可能處$637,500澳幣罰款。
5）此法案不對新西蘭居民和澳洲永久居適用。
也就是說在作為維多利亞州首府的墨爾本購買平均價$645,000澳元的房產，海外投資人要額外多交平均$19,350澳元的印花稅。按目前的匯率將多交近人民幣10萬元！
此外，根據THE AGE的相關報道，9月4日，維州規劃部長Richard Wynne突然宣布對墨爾本CBD建筑法進行修改，CBD建筑的高度和密度將被限制，由于擔心摩天大樓的申請會出現“雪崩”，Richard Wynne沒有事先通知地產開發行業，直接頒布了新的建筑法，目前臨時新規已經生效，適用于9月4日后提交的所有建筑開發申請，只有部分特定的重要開發項目不受限制。
開發商和房地產行業向維州*府上周對墨爾本CBD建筑法的突然修改，表示強烈不滿。因為新的法律有可能顯著減少CBD未來塔樓的高度，9月4日以后提交的新申請樓盤最高只能有24層。
最主要的一點是，墨爾本市中心的容積率（總建筑面積與建筑用地面積的比值）被設定為了24:1，也就是說，如果一所新建筑物的用地面積為1,000平米的話，總建筑面積不得超過24,000平米。
3. 澳洲房產為什么如此受到中國人追捧
澳洲購房，永久產權，無遺產稅，土地房產私有化，精裝修，海外人士可以貸款，首付門檻低，這些都是吸引中國人投資的利好條件。
房產投資 根據上面的案例不難看出，中國人對澳洲房產的投資是非常的積極。而且數據顯示投資的人數和金額都在大幅度的攀升。
據統計，2009-2010年度，中國投資澳大利亞的房產總金額還只有24.21億澳元，但到了2014-2015年度，這一數字已經飆升至243.5億澳元（約合人民幣1200億元），相當于5年前的10倍（或者說增長了9倍）。 以房養學 當然，還有其他的重要原因讓國內的投資者對此趨之若鶩。
其中對留學生的“以房養學”，用房子升值的收益來填補留學花銷的費用。 孩子的教育問題，是這一代父母最為重視的，沒有人愿意自己的孩子輸在起跑線上。
而國內的教育體制，質量，無疑是很多中產以上階層們所不愿意接受的，多數人選擇讓孩子留學國外。澳洲的教育質量，在全球都是處于領先的地位，40多所大學中，公立學校占據了絕大多數，在世界各類排名中，以墨爾本大學為首的澳洲八所名校幾乎都可以躋身于Top100，接近一半的澳洲大學可以進入到Top500，這也導致了澳洲大學的聲名遠播，讓世界各地的學生為此慕名而來。
據統計，在2014年之后，中國成為了澳洲第一個大的國際留學生來源國，澳洲的中國留學生數量更是高達13.6萬，同比增長了13.3%，已經超過了澳洲國際招生的四分之一。 說到這，不得不講一下澳洲高昂的學費和住宿費，對于很多中產階層來說，這也是一筆不菲的開銷。
所以，聰明的中國投資者在為孩子安排留學的同時，都會原則“以房養學”的方式讓孩子留學澳洲。 "以房養學"對于留學生本身來說也是極大的一筆生活來源，在保證了自己舒適的居住環境的同時，多余的房間出租可以結識一些伙伴。
當自己學業完成準備回國，可以將房子租售或者繼續持有，澳洲房產的升值速度之快絕對是值得的，就算是將升值部分來抵學費也是不錯的選擇。 移民 澳洲是很多中國人選擇移民的好去處，不僅是生活質量高，而是氣候宜人，生活節奏也不會像國內那樣緊張。
同時，澳洲擁有最多的世界最宜居城市，例如我們熟知的悉尼、墨爾本、阿德萊德、帕斯，都是全世界前十的宜居城市。其中，墨爾本更是連續五年蟬聯第一的寶座。
說起澳洲的空氣質量，簡直是摔了我們的大首都幾條街，全球可以排名第五。而且澳洲的四季都是溫潤的氣候，沒有中國北部的嚴寒，也沒有中國南部的酷暑，比之國內確實是舒服很多。
說起景色方面，有鬼斧神工的大堡礁，物種豐富的墨爾本皇家植物園，連綿不絕的海岸線，而且沙灘也是更加的干凈，并且好不擁擠。 就業的話，澳洲的失業率已經保持在5%很久一段時間了，基本上不需要擔心沒有工作，更別說在國內就很優秀的人了。
薪水方面，澳洲的時薪也是極有競爭力的，據Converg Ex 集團報告顯示，以絕對值來看，澳洲時薪達到16.88美元，高于美國的7.25美元，領先世界主要國家，高居榜首，令全世界人心生向往。
4. 2015年澳洲房產*策
2015年澳洲*府對海外投資及移民的*策頻頻出手，對500萬澳幣的重大投資移民緊急叫停！從12月開始，所有外國買家將繳納5000元手續費從而申請購買澳洲住房！根據國會擬議在明年春季引入的新規定，違反規定的外國買家將面臨更嚴厲的處罰，甚至有可能入獄3年！ 現在維多利亞州（VIC）又增加了對海外投資人的額外印花稅。
用維州財長Tim Pallas的觀點來說，外國人應該為他們所居住的城區盡“微薄之力” The latest policy 1）維州將額外征收3%的印花稅（從2015年7月1日起）。 2）維州將額外征收0.5%的地稅（從2016年起）。
3）收取$5000澳幣的申請費以支付FIRB（海外投資審核委員會）的支出。 4）對違規操作者的懲罰加重到$127,500澳幣罰款或3年監禁；對于公司違規購房將可能處$637,500澳幣罰款。
5）此法案不對新西蘭居民和澳洲永久居適用。 也就是說在作為維多利亞州首府的墨爾本購買平均價$645,000澳元的房產，海外投資人要額外多交平均$19,350澳元的印花稅。
按目前的匯率將多交近人民幣10萬元！ 此外，根據THE AGE的相關報道，9月4日，維州規劃部長Richard Wynne突然宣布對墨爾本CBD建筑法進行修改，CBD建筑的高度和密度將被限制，由于擔心摩天大樓的申請會出現“雪崩”，Richard Wynne沒有事先通知地產開發行業，直接頒布了新的建筑法，目前臨時新規已經生效，適用于9月4日后提交的所有建筑開發申請，只有部分特定的重要開發項目不受限制。 開發商和房地產行業向維州*府上周對墨爾本CBD建筑法的突然修改，表示強烈不滿。
因為新的法律有可能顯著減少CBD未來塔樓的高度，9月4日以后提交的新申請樓盤最高只能有24層。 最主要的一點是，墨爾本市中心的容積率（總建筑面積與建筑用地面積的比值）被設定為了24:1，也就是說，如果一所新建筑物的用地面積為1,000平米的話，總建筑面積不得超過24,000平米。
5. 灑淚總結：我為什么在澳洲房產市場最火的時候沒賺到錢
數據顯示，在1985-2015年的30年里澳洲房產增值221.4%；這讓澳大利亞成為了全球范圍內當之無愧的房產投資大國。
這30年，澳洲房地產市場保持著旺盛的需求與活力，其中低價類房產價格上漲了1,517%，中價類房產上漲580%，高價類房產上漲432%。 無疑，低價類房產在這一輪房價上漲中獲利最多的，然而有許多海外投資者未獲得可觀的投資回報。
不妨來看看： 案例1: 2015年，來自中國成都的張先生投資澳洲昆士蘭北部的一處農業項目，看中該項目區域的面積龐大，而單位均價較低，很好地滿足了國人對于“土地”所有的青睞。 但張先生在投資前并未注意所投農場地域的氣象條件，投資后來發現農場所在地常年多雨，薯類農作物無法曬干，而機器烘干成本太高，最終不得不放棄該農場，另行選址。
絕大多數投資者在進行海外投資時缺乏充分的可行性研究，存在很強的主觀盲目性。調研不充分主要是指對影響投資項目成功的各種條件是否具備沒有窮盡或判斷失誤。
建議：在自己全面調研的同時聘請專業的國際國內商業和法律等服務機構進行全方位的深度可行性研究，對影響項目成功的全部必要條件和要素進行羅列并重點分析評估，否則，一旦投資失敗，后悔莫及。 案例2: 2006年，中信泰富在澳洲收購了20億噸磁鐵礦資源開采權的Sino-Iron項目。
收購后，該項目就像一個吞錢的機器，項目投資預算最初為25億美元，五年后該項目投入已接近71億美元。 最后中信在總結該項目成本升高的原因時，投資前“盡職調查報未充分、詳盡”赫然在列。
在投資者對于項目本身的調研通過之后，強烈建議聘請相關服務機構對投資項目與轉讓方進行深入盡職調查。 未聘請相關律師或聘請律師不專業 在澳洲，律師在物業投資與產權轉讓的過程中扮演著非常重要的角色。
其中需要注意的是，實際上律師的業務十分廣泛，不同專業的律師擅長的業務方向也各不相同，并非所有的律師或高級別律師就必然精通地產法律業務，而且不同州的地產法律也有所不同。 無論是商業投資還是住宅投資，買方往往會委托涉獵相關產權法與土地法的律師就物業買賣合同中的條款進行審查與解釋。
對買方不利的條款，律師會提出意見并負責協助買方與賣方進行法律談判，直到雙方達成協議為止。因此，在海外投資的過程中，委托一名合適的律師就顯得尤為關鍵。
在海外投資過程中，買方律師要告知買方相關的法律權利義務，在客戶違約的情況下也必須要告知客戶的法律責任。 稅務問題 一般來講，海外投資者在澳洲被視作“非稅務居民”。
對于非稅務居民來說，只需交納在澳洲境內所賺錢財的稅。例如一個中國人在澳洲買了一處投資房，就需要在澳洲申請稅號，然后每年在澳洲申報關于該投資房的收入。
投資房產主要有兩種收入：一是持有房產時期的房租收入，一是賣房產時的資產增值收入。這兩個收入相對獨立，納稅時有不同的計算尺度。
從來沒有被出租過的房子，賣的時候增值了，只要在定義上是“投資房”，也同樣需要繳納增值稅，除非房子一直是納稅人的自住房。 另外，稅局征稅的對象是房產所有者。
所以即便房產的出資者是所有者的父母或親朋好友，房子的貸款在其他人名下，依然不會改變稅賦。當然，如果買房的錢是從海外借來的，則應保留憑證。
只要借貸明晰，海外利息同樣可以入賬。 海外投資不同于國內投資，相關的調查務必專業，不能拍腦袋決定，可以多聘請當地的、相關專業的法律、稅務等相關人士幫忙決策或代理。
6. 海外房產美國和澳洲哪個好
很多人可能對澳洲這個國家很向往，即便你沒有去過，但是現在互聯網如此發達，你一定可以通過很多途徑了解澳洲，事實也的確如此，澳洲成為了海外人士很青睞的國家，尤其對于澳洲房產的喜歡一直熱度不減，那么為何大家都選擇澳洲房產，這里我們可以通過一些數據來看看。
一項新的調查顯示，墨爾本已經超過悉尼成為澳洲商業地產投資的首選目的地。CBRE的年度澳大利亞投資者意向調查（AustralianInvestorsIntentions）顯示，在接受調查的澳大利亞投資者中，37%表示墨爾本是他們的首選市場，高于去年的20%，也高于悉尼的30%。
CBRE的BenMartin-Henry表示，墨爾本強勁的經濟基本面推動了租金的增長，這也是其超越悉尼成為國內資本首選投資目的地的部分原因。投資者表示，他們預期2019年將發生更多的買進和賣出。
Martin-Henry說：”接受調查的投資者中有35%表示他們計劃拋售更多資產，32%的投資者表示他們將更傾向于出手購買。”該調查還顯示，在全球范圍內，打算在本土市場以外置業的投資者將澳大利亞，美國及英國作為全球房地產投資首選地。
中國排名第四，日本第五，德國第六。今年，工業和物流超過了辦公物業，成為澳洲投資者心目中理想的投資領域。
資本市場總監MarkCoster表示，這符合全球趨勢，工業和物流行業在過去三年中是全球投資者心目中理想的投資領域。珀斯迎來了好消息，西澳首府珀斯正在卷土重來，再次進入澳大利亞投資者的視線。
調查顯示，10%的投資者提名珀斯作為他們的首選投資地點，由于”相對于其他市場可實現更高的收益率”，而去年僅有2%的投資者選珀斯。隨著投資者繼續試水澳洲新興的”建成出租”（Build-to-rent）資產類別，因此該板塊排名上升至第三位，領先于零售業。
在接受調查的人中，75%表示”資產定價較高”，而31%的人認為”潛在的全球經濟沖擊”是房地產投資者面臨的首要障礙，也是市場面臨的潛在威脅。溫馨提醒：投資有風險，選擇需謹慎相關文章：。
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