榮觀房產網1. 房地產企業所得稅暫估10%成本是按總合同還是分合同
房地產企業所得稅是按照預售收入的毛利率來計算應納稅所得額，不是暫估成本。
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）：第八條 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。?
（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
第九條
企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
2. 暫估入賬的房屋繳納房產稅嗎
暫估入賬的建筑物交付使用的，要從交付使用之次月起計征房產稅。
《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關*策規定的通知》（ 國稅發[2003]89號 ）第二條
（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
（二）購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
（三）出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。
3. 工程完工未決算的房產要按暫估值補房產稅嗎
《財*部、國家稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字〔1986〕8號）第十九關于新建的房屋如何征稅規定，納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。
納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。
納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租，出借的新建房屋，應按規定征收房產稅。
所以，工程雖已完但如果尚未使用則不需繳納房產稅，如果在決算前已經投入使用則應繳納房產稅，計稅依據為：
《財*部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第一條關于房產原值如何確定的問題規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。
4. 房產稅按何比例計算繳納
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。
現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，**正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。 房產稅的特點：1、房產稅屬于財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋；2、征收范圍限于城鎮的經營性房屋；3、區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法，對于自用的按房產計稅余值征收，對于出租、出典的房屋按租金收入征稅。
納稅義務人及征稅對象 一、納稅義務人 房產稅的納稅義務人包括： （一）產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。 （二）產權出典的，由承典人納稅。
（三）產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅 （四）產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅。 （五）無租使用其他房產的問題。
納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。 二、征稅對象和征稅范圍 房產稅的征稅對象是房產。
所謂房產，是指有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。但獨立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等不屬于房產。
但室內游泳池屬于房產。 由于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。
征稅范圍：城市、縣城、建制鎮、工礦區，不包括農村的房屋。 計稅依據與稅率 按照房產余值征稅的，稱為從價計征；按照房產租金收入計征的，稱為從租計征。
一、計稅依據 1、從價計征 房產稅依照房產原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。 扣除比例由當地*府規定。
房產原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣，衛生，通風等 納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。
還應注意以下三點問題： （1）對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待。共擔風險的，按房產余值作為計稅依據，計征房產稅；對收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產稅。
（2）對融資租賃房屋的情況，在計征房產稅時應以房產余值計算征收，租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。 （3）新建房屋交付使用時，如中央空調設備已計算在房產原值之中，則房產原值應包括中央調設備；舊房安裝空調設備，一般都作單項固定資產入賬，不應計入房產原值。
2.從租計征： 房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。 二、稅率 （1）按房產余值計征的，年稅率為1.2%; (2)按房產出租的租金收入計征的，稅率為12%。
但對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅 應納稅額的計算 1.從價計征的計算 從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值計征，其公式為： 應納稅額=應稅房產原值*（1-扣除比例）*年稅率1.2% 2.從租計征的計算 從租計征是按房產的租金收入計征，其公式為： 應納稅額=租金收入*12% 沒有從價計征的換算問題 納稅義務發生時間：將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。其余均從次月起繳納。
稅收優惠 1.國家機關、人民團體、*隊自用的房產稅免征房產稅。但上述免稅單位的出租房產不屬于免稅范圍。
2.由國家財*部門撥付事業經費的單位自用的房產免征房產稅。但如學校的工廠、商店、招待所等應照章納稅。
3.*寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。但經營用的房產不免 4.個人所有非營業用的房產免征房產稅。
但個人擁有的營業用房或出租的房產，應照章納稅。 5.對行使國家行*管理職能的中國人民銀行總行所屬分支機構自用的房地產，免征房產稅 6.經財*部批準免稅的其他房產： （1）老年服務機構自用的房產免稅。
（2）損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅。 （3）納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅，免征稅額由納稅人在申報繳納房產稅時自行計算扣除，并在申報表附表或備注欄中做相應說明。
（4）在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產稅。但工程結束后，施工企業將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位減收的次月起，照章納稅。
（5）為鼓勵地下人防設施，暫不征收房產稅。 （6）從1988年1月1日起，對房管部門經租的居民住房，在房租調整改革之前收取租金偏低的，可暫緩征收房產稅。
對房管部門經租的其他非營業用房，是否給予照顧，由各省、自治區、直轄市根據當地具體情況按稅收管理體制的規定辦理。 （7）對高校后勤實體免征房產稅。
（8）對非營利性的醫療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛生機構自用的房產。