榮觀房產網1. 房地產前期策劃之：市場定位
房地產前期策劃之：市場定位
市場定位，也被稱為競爭性定位，是指根據競爭者現有產品在目標市場上的地位和顧客對該類產品在某些方面的屬性的重視程度，挖掘自身潛力，塑造出本企業與眾不同的鮮明個性或形象并傳遞給目標顧客。遭遇競爭，定位成為必然。
和一般的實體商品一樣，房地產項目也要對自身有一個明確清晰的定位。通常而言，根據上面定位的理論來指導實踐，一個好的市場定位，最基本的要進行戰略3C的分析：
1、競爭對手分析。
在“房地產前期策劃之：競爭對手研究”中，界定了競爭對手群，識別了主要競爭對手，之后，即可把與項目營銷相關的各個參數或指標整體列出來，標出競爭對手在常規重要指標上的數值，制作競爭對手強弱勢分析一覽表，定性分析和定量分析相結合，最終清楚地認識競爭對手的真面目。
2、目標顧客分析。
同樣，對目標顧客的分析，也可以利用指標參數表，即在對競爭對手進行分析研究時用過的由一系列指標組成的簡明表。這時我們分析的內容有所不同，填進表里面的是顧客對樓盤各方面參數的重視程度的值，要完成這個表，必須借助做市場需求調研時獲取的數據，或做專項調研或補充調研。憑借這個表，我們即可看出顧客的需求動態，了解顧客對房地產市場的需求特點，以作為本房地產項目市場定位的依據之一。
3、自身分析。
這部分工作，同樣可以借用之前說到的指標系列表，把本企業項目的各個指標參數值填進去，就可明了地看清我們的房地產項目各方面的素質，競爭力在哪里，相對于競爭對手而言我們的劣勢又在哪里，通過競爭對手、目標顧客、項目自身三方面的分析，目的是挖掘項目的賣點，賣點可以不只一個，但都必須符合三個條件：一是競爭對手在這些方面表現出不足，二是顧客較看重這些因素，三是本公司開發的這個房地產項目在這些方面較有優勢，也就是說，定位就要揚長避短，找出核心競爭力。
在此不得不說的是，項目的市場定位，不但與建筑的設計密切相關，同時奠定了以后廣告推盤的基礎。廣告公司對樓盤項目的包裝，是根據房地產項目自身原有的優勢，加以語言、意境等等的美化包裝，而不是讓廣告公司做推盤時才去挖掘賣點的。房地產前期策劃之：市場定位
2. 房地產某項目總體定位 怎么寫
世聯-《房地產項目總體市場調查研究及項目總體定位》提綱
第一部分：市場分析
1、調查報告
(1)總體市場背景
?城市概況。包括交通狀況、城市經濟、人口、收入及消費，地理位置、自然概
況、歷史沿革。
?宏觀市場分析。包括地區經濟總量、消費狀況和城市房地產發展階段的分析和
確定。
?總體市場分析。包括銷售總量、比例構成以及需求偏好的描述和分析。
(2)市場熱點和發展趨勢
?近期市場熱點
?市場發展趨勢。包產品、小區規劃、戶型、消費者、營銷。
(3)區域市場及本項目周邊市場調研
城市住宅片區整合，即分析城市每個片區的優缺點和性質。
(4)本項目主要競爭物業分析
?競爭物業選擇原則。（i）同區域；（ii）同檔次
?競爭物業描述
?競爭樓盤分析結論
(5)消費者調查
?城市居民居住現狀。
?消費者調查。包括居住狀況、置業計劃和偏好、產品及設施的偏好分析。
2、項目分析
(1)項目概況
(2)項目地塊解析
?項目位置。
?周邊配套設施
?交通分析?場地四至景觀分析
?治安、聲音、光、電污染的狀況
?居住環境綜合分析
(3)項目發展SWOT之分析
?項目優勢（Strength）分析。
3. 房地產公司項目前期研究及策劃方案征集該怎么寫
其實地產策劃從地產類別上可分為：商業地產策劃、工業地產策劃、住宅地產策劃等。
從內容上分為：營銷推廣、公關活動策劃、銷售策劃、廣告策劃等等。 系統比較多復雜，隨著地產行業的飛速發展，還會涌現很多新生領域，也需要策劃。
房地產策劃包括那些內容？ 一、項目策劃也就是房地產開發項目的可行性研究。 可行性研究的內容 可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。
可行性研究的主要內容有：（1）項目概況；（2）開發項目用地的現場調查及動遷安置；（3）市場分析和建設規模的確定； （4）規劃設計影響和環境保護；（5）資源供給；（6）環境影響和環境保護；（7）項目開發組織機構、管理費用的研究；（8）開發建設計劃；（9）項目經濟及社會效益分析；（10）結論及建議。 可行性研究的工作階段 投資機會研究。
該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。
該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%~0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。
初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0.25%~1.5%。 詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。
詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。 這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%~3.0%，大型復雜的工程約占0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。
未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。 可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進行：（1）接受委托；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化； （4）財務評價和國民經濟評價；（5）編制可行性研究報告。
二、房地產營銷策劃內容 營銷策劃內容： A、定價策略 1、根據市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表； 2、實施后，在銷售過程中視實際情況調整銷售價格； 3、推出特價房的時機及數量建議； 4、樓層、朝向、景觀差價； 5、付款方式建議； 6、售價調整與銷售率及工程進度的關系 B、銷售費用及資金流量調控建議 1、營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設計、制作及發布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，名類促銷活動等費用）的數額建議； 2、銷售資金回籠與工程進度關系建議 C、開盤時間及銷售階段的劃分 1、開盤時機建議（根據市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）； 2、銷售階段的劃分及周期 D、銷售控制 1、推盤手法建議； 2、各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議； 3、價格調控與促銷手段建議； 4、簽署認購書與合同的注意事項 E、人員培訓 1、發展商簡介； 2、房地產特性與房地產價值； 3、項目環境資料說明； 4、項目規劃介紹； 5、公共設施介紹； 6、整體理念介紹表表達； 7、營銷理念； 8、營銷技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表達； 11、廣告定位； 12、廣告表現； 13、市場客源定位； 14、業務計劃介紹； 15、買方心理障礙排除； 16、現場接待流程及規定； 17、守價技巧； 18、準客戶資料收集及分類方法； 19、電話拜訪與演練； 20、DM寄發及促銷活動計劃說明； 21、自我促銷及組合促銷介紹； 22、現場買氣制造； 23、認購書、售價與付款辦法介紹； 24、相關法務及稅務介紹； 25、儀態、儀表與商業禮儀； 26、答客問演練與課程驗收 三、隨著房地產業的理性化發展與房地產市場競爭的日趨激烈，房地產營銷策劃逐漸得到業界的廣泛關注與相當程度的認可。房地產營銷策劃雖然開始從注重表面轉向追求內涵，從雜亂無章趨向規范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。
不少開發商對房地產營銷策劃的認識仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實際運作中使營銷策劃走向誤區。 ●誤區之一 目標客戶定位不準 打開任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。
售價超過30萬元的房產對消費者的研究，居然還比不上售價不超過3元的飲料（如可口可樂）對消費者研究的態度和深度，豈非咄咄怪事！ 事實上，由于高額的消費支出、購買結果的不確定性，房地產消費是一種高涉入度的購買行為，其購買決策的環節、影響因素和時間都復雜得多，變化的可能性也大得多，非采用專業消費者調研不可。然而，幾乎所有的房地產策劃者都認為，“市場是引導出來的”、“我們比消費者。
4. 房地產項目如何進行前期策劃
掌握并分析房地產項目的背景情況材料和基本情況。包括欲開發土地的位置、欲開發土地的土地權屬、欲開發土地的土地權性質、欲開發土地的權證面積、*府主管部門的規劃要點、自籌資金規模等。背景情況材料和基本情況是進行分析研究、提出咨詢報告的基礎和依據，委托人提供的報告材料、數據、資料越全面，越有利于咨詢報告的科學性、合理化。
一是完成房地產項目的市場調查工作，
二是依據調查情況進行有科學依據的市場分析，
三是進行有獨創性的策劃。
策劃方案應包含的基本項目包括：
(1)市場調研 A區域房地產市場調研 B類比競爭樓盤調研 C各類物業市場調研 D項目功能與主題定位分析 E目標客戶定性調查 F目標客戶定量調查 G市場定位分析和項目價格定位分析 F項目可行性總評估分析報告
(2)項目投資策劃 A宏觀經濟和本區域城市市場調研 B項目所在地環境、現狀及發展趨勢判斷 C項目開發方式和開發節奏建議 D項目土地SWTO調查和項目規模定位、價值分析 E項目投入產出分析及資金運作建議
(3)項目規劃策劃 A項目背景分析 B項目名稱和標志 C項目整體平面規劃、功能分區、道路系統布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風格定位、色彩計劃 F室內布局、裝修概念提示 G環境規劃及藝術風格提示 H公共家具設計概念提示 I公共裝飾材料選擇指導 J燈光設計及背景音樂指導 K項目建成后未來生活方式指引 依據以上義務，要盡可能收集與所策劃項目有關的經濟技術信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術知識和經驗，綜合分析項目的技術內容，預測房地產項目的經濟前景，為委托人的房地產項目提供科學依據和參考方案，提出具有較高科學水平和參考價值的咨詢報告和意見。房地產項目策劃方案不僅僅是一個結論性的方案，它還應包括基本信息數據、分析論證過程和各種可行性方案以及最佳方案等內容。
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