榮觀房產網1. 全國主要城市重點房地產開發企業經營狀況的研究背景是什么
2014年，房地產市場進入調整期，在成交壓力加大的背景下部分城市的調控*策趨于寬松，各城市房地產市場分化愈發顯著。在激烈的市場競爭中，各城市房地產企業在經營水平、資源整合能力、品牌形象等方面的差距不斷擴大，經營實力與市場地位也隨之出現進一步分化。對于房地產企業而言，深入了解所在城市房地產市場的發展水平、客觀評判自身經營狀況、有效調節企業內部資源配置、準確把握未來市場機遇顯得日益重要。
在此背景下，中國指數研究院全面啟動“2014中國房地產指數系統—XX市房地產開發企業經營狀況研究”。
2. 房地產開發與經營管理的內容有哪些
市場需求的特點 1。
市場需求的廣泛性 房地產是人類生存、享受、發展的基本物質條件，是一切社會經濟活動依托和憑借的基本需求，具有廣泛性的特點。 2。
市場需求的多樣性 不同房地產需求者購置時通常會有不同的目的和設想。 3。
市場需求的融資性 由于房地產單位價值高，購買房地產一般是一項最大的開支，難以在短時期內全部支付或者直接支付，通常需要借助金融信貸結構的融資。 4。
市場需求的長期性 （三） 市場銷售的特點 1。銷售環節少、渠道短 房地產中間銷售環節較少，銷售渠道較短。
2。銷售作用方向與一般商品銷售相反 房地產銷售是將消費者往產品一方集中，以達到認識產品、購買產品的目的。
3。 銷售主要通過代理商來完成 房地產主要通過代理商來完成銷售。
4。銷售主要采用合同方式進行 采用合同方式的原因在于：房地產產品的市場交易包括出售和出租兩種轉移形式、房地產出售包括期貨和現貨交易兩種結算方式。
第一節 我國土地市場和當前住房市場的運行模式 一、我國土地市場運行模式 我國的土地市場目前主要是土地使用權出讓和轉讓市場。 （一） 土地使用權出讓市場 又稱土地批租市場，是指國家把土地使用權在有償出讓給土地使用者的過程。
在這個市場上，土地所有者將土地使用權出讓給機關、企業、事業單位或個人。 （二） 土地使用權轉讓市場 土地使用權在土地使用者之間轉讓的市場。
獲得土地使用權的原用地單位若要將土地使用權再轉讓出去，僅僅局限于原用地者與土地所有者所簽訂協議規定的期限內。 二、我國住房市場的運行模式 我國的住房市場是在住房制度改革過程中逐步形成和發展的。
1。我國目前的住房市場是一個管理型市場 我國目前的住房市場是一個以租賃市場為主、買賣市場和調換市場為輔的市場 第三節 市場研究與市場預測 房地產市場研究與市場預測是房地產經營管理的基礎和依據，也是中介機構、估價機構和估價人員的一項重要工作。
因此有必要對市場研究的內容和預測的方法作介紹。 一、市場研究 市場研究的內容主要包括顧客情況、競爭對手情況、*策限制、經濟形勢，及企業優勢和逆勢等方面。
（一） 應該了解的信息資料 1。人口 2。
收入 3。市場潛在需要量 4。
了解誰是主要購買者 5。誰是忠實的購買者 6。
誰是購買的決策者 7。競爭者以及市場占有率 8。
市場價格行情及變化趨勢 9。國家有關經濟*策、指令、計劃及法律 。
3. 房地產開發公司主要經營業務
穩定？？現在的房地產已經到了飽和狀態了，很多開發商都從，開發，建筑，物業，服務一體化做起了，都沒有多少利潤了，只有一條龍的服務才有所發展，你現在才想搞房地產啊，沒有很大的資金，還是勸你別搞此項目了。
但是你想問的貸款，每個銀行指標和*策不一樣，給的貸款標準也不一樣，給你一個商業銀行的要求吧：商業銀行房地產貸款風險管理指引 第一章總則 第一條為提高商業銀行房地產貸款的風險管理能力，根據有關銀行監管法律法規和銀行審慎監管要求，制定本指引。 第二條本指引所稱房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費活動有關的貸款。
主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。本指引所稱土地儲備貸款是指向借款人發放的用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款。
土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開發的機構。 房地產開發貸款是指向借款人發放的用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款。
個人住房貸款是指向借款人發放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。 商業用房貸款是指向借款人發放的用于購置、建造和大修理以商業為用途的各類型房產的貸款。
第二章風險控制 第三條商業銀行應建立房地產貸款的風險*策及其不同類型貸款的操作審核標準，明確不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理以及中介機構的選擇等內容。 商業銀行辦理房地產業務，要對房地產貸款市場風險、法律風險、操作風險等予以關注，建立相應的風險管理及內控制度。
第四條商業銀行應建立相應的監控流程，確保工作人員遵守上述風險*策及不同類型貸款的操作審核標準。 第五條商業銀行應根據房地產貸款的專業化分工，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環節分別制定各自的職業道德標準和行為規范，明確相應的權責和考核標準。
第六條商業銀行應對內部職能部門和分支機構房地產貸款進行年度專項稽核，并形成稽核報告。稽核報告應包括以下內容： （一）內部職能部門和分支機構上年度發放貸款的整體情況； （二）稽核中發現的主要問題及處理意見； （三）內部職能部門和分支機構對上次稽核報告中所提建議的整改情況。
第七條商業銀行對于介入房地產貸款的中介機構的選擇，應著重于其企業資質、業內聲譽和業務操作程序等方面的考核，擇優選用，并簽訂責任條款，對于因中介機構的原因造成的銀行業務損失應有明確的賠償措施。 第八條商業銀行應建立房地產行業風險預警和評估體系，對房地產行業市場風險予以關注。
第九條商業銀行應建立完善的房地產貸款統計分析平臺，對所發放貸款的情況進行詳細記錄，并及時對相關信息進行整理分析，保證貸款信息的準確性、真實性、完整性，以有效監控整體貸款狀況。 第十條商業銀行應逐筆登記房地產貸款詳細情況，以確保該信息可以準確錄入銀行監管部門及其他相關部門的統計或信貸登記咨詢系統，以利于各商業銀行之間、商業銀行與社會征信機構之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。
第三章土地儲備貸款的風險管理 第十一條商業銀行對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經營管理不規范的借款人不得發放土地儲備貸款。 第十二條商業銀行發放土地儲備貸款時，應對土地的整體情況調查分析，包括該土地的性質、權屬關系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開發計劃是否相符等。
第十三條商業銀行應密切關注*府有關部門及相關機構對土地經濟環境、土地市場發育狀況、土地的未來用途及有關規劃、計劃等方面的*策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險。 第十四條商業銀行應對發放的土地儲備貸款設立土地儲備機構資金專戶，加強對土地經營收益的監控。
第四章房地產開發貸款的風險管理 第十五條商業銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發放任何形式的貸款。 第十六條商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35%。
第十七條商業銀行在辦理房地產開發貸款時，應建立嚴格的貸款項目審批機制，對該貸款項目進行盡職調查，以確保該項目符合國家房地產發展總體方向，有效滿足當地城市規劃和房地產市場的需求，確認該項目的合法性、合規性、可行性。 第十八條商業銀行應對申請貸款的房地產開發企業進行深入調查審核：包括企業的性質、股東構成、資質信用等級等基本背景，近三年的經營管理和財務狀況，以往的開發經驗和開發項目情況，與關聯企業的業務往來等。
對資質較差或以往開發經驗較差的房地產開發企業，貸款應審慎發放；對經營管理存在問題、不具備相應資金實力或有不良經營記錄的，貸款發放應嚴格限制。對于依據項目而成立的房地產開發項目公司，應根據其自身特點對其業務范圍、經營管理和財務狀況，以及股東及關聯公司的上述情況以及彼此間的法律關系等進行深入調查審核。
第十九條商業銀行應嚴格落實房地產開發企業貸款的擔保，確保擔保真實、合。
4. 談談當前我國房地產經營管理的情況,并對未來房地產業的發展進行展
房地產周期研究及未來的需求展望 2008年11月17日 紹興特快 結論：1、房地產此次調整周期：從國內外的蕭條周期比較來看，樂觀估計我國的樓市調整要在2-3年左右。
2、未來展望：根據國外城市化對房地產的影響以及嬰兒潮推動購房高峰來看，我國的住房需求仍大量存在，美國、日本城市化顯示，當城市化率達到70%的時候，房地產市場會出現大幅度下滑（也是樓市景氣度不會創新高），而我國的城市化率僅有45%。從嬰兒潮角度看，我國的需求量可維持到2015年。
一、國內房地產周期情況我國的房地產市場自1974年開始，已經歷三個發展期、三個低落期的同期性波動：1974年起到1988年為發展期；歷時14年1989年至1990年進入低落期；歷時2年1991年至1995年進入第二個發展期；歷時5年1996年至1997年為第二個低落期；歷時2年1997年至2007年為第三個發展期。歷時10年2007年底至現在為低落期從前兩次調整來看，調整時間在2年左右。
二、國外周期性情況總結：世界各國的房地產都有周期性發展的規律美國房地產周期18年左右完成一次周期波動（從繁榮到低潮再到繁榮），期間調整期在8年左右；日本10-12年（繁榮-衰退-繁榮），期間調整的時間在4年左右，香港7-8年，調整期一般在3年左右從上述三個外盤分析來看，香港和日本比較接近我們國家。從目前宏觀形式來看，個人認為類似香港第四個時期和第六個時期后，1、第四個時期繁榮的原因股市、熱錢、高檔住宅的高升也恰是大陸地產黃金歲月的一個特征，這個時期用了3年的時間調整。
2、第六個時期也是比較悲觀的一種參考形式：此輪的衰退期因為遏制炒房、推出不少于85000套住在單位供應市場、恰逢亞洲金融風暴。至今也沒有恢復到1997年的水平。
對應目前我國市場來看，衰退原因，遏制炒房、推出廉租房、全球的金融風暴。形式比較類似，但是那時的香港比目前大陸幸運的是，恰逢1998年大陸房地產的黃金歲月。
即使是這樣，香港直到今天也沒有恢復到1997年水平。但是縱觀日本香港地產繁榮期的原因：經濟復蘇和住房需求，中國經濟復蘇我們目前處在金融危機，何時復蘇我們暫且不談，但是需求量我們可以看到的，中國人缺房子是個不爭的事實，而有需求沒有成交量的原因是房價高，我們買不起。
（一）美國房地產周期波動，從周期長度角度來看，美國房地產周期18年左右完成一次周期波動（從繁榮到低潮再到繁榮），期間調整期在8年左右。按此規律，我們可以簡要分析當前美國房地產的發展趨勢。
1870年~1973年間，美國房地產大致經歷了六次周期性波動循環。 ●第一個房地產周期從1870年的繁榮期經1876年低潮再回到1887年高潮期，歷時18年。
●第二個周期從1887年高潮期轉入1896年低潮期后重新回到1904年的繁榮期，仍歷時18年。 ●第三個周期1904年繁榮期轉入1916年蕭條期再回到1923年~1925年的繁榮期，第三個周期歷時20~22年，其間插入了一個較小的循環期，即1916年蕭條期、1918年繁榮期、1920年衰退期。
●第四個周期從1925年繁榮期經1933年蕭條期再回到1945年的繁榮期，歷時21年。 ●第五個周期從1945年~1955年為美國房地產業持續繁榮發展期，其間只有高于正常水平以上的回落（1949年和1953年），從而形成明顯的增長型周期特征。
●第六個周期從1955年繁榮期經1964年衰退后再進入1972年繁榮期，歷時18年。 ●進入20世紀70年代后，美國于1972年出現房地產繁榮期，其間經過1973年~1975年的較小回落、1979年~1981年回升，以及隨后在1982年出現的再次回落，到1989年到達新的繁榮期，歷時約18年，從而完成一次房地產周期循環。
（二）日本房地產波動概況一次周期輪動在10-12年左右（繁榮-衰退-繁榮），期間調整的時間在4年左右 ●周期Ⅰ（1956年~1966年）：伴隨戰后日本經濟迅速恢復和持續高速增長，特別是重型、大型產業高速發展，導致對工業用地的需求劇增，由此推動日本房地產業快速發展。在本周期內，前6年為擴張期，后4年為收縮期，1961年房地產業達到繁榮期。
●周期Ⅱ（1966年~1976年）：隨著日本以東亞模式創造出令世人矚目的東亞經濟奇跡，并經受了石油危機的沖擊和考驗，房地產業也以前7年擴張、后3年收縮的表現繼續快速成長。在歐美各國因石油危機和凱恩斯主義破產而陷入衰退時，日本于1973年進入房地產周期的繁榮期，隨后在1974年經濟增長率大幅收縮的影響下，日本房地產出現連續3年的大幅回落。
而在周期擴張期內，大城市的房地產投資或投機現象更為突出。 ●周期Ⅲ（1976年~1986年）：隨著日本經濟從高速增長轉入中低速穩定增長，整體經濟進入穩定擴展階段，使得日本房地產業也轉為相對平穩增長時期。
本周期內，前6年為擴張期，于1981年達到周期頂點，隨后轉入持續4年的房地產經濟收縮階段。房地產投資或投機現象開始向大城市特別是超大規模城市集中。
●周期Ⅳ（1986年~1996年）：隨著1985年日元大幅升值，迫使日本對持續了30年的外向型經濟增長模式進行戰略調整，推行內需主導的經濟增長模式。在內需主導*策推動下，日本整體經濟從1986年走。
5. 中國房地產業的現狀
一 中國房地產業的發展水平 房地產業作為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了貢獻。
據有關部門的統計，2003年直接拉動GDP增長1.3個百分點，間接拉動0.6~1.2個百分點。2003年中國房地產業在開發投資高速增長中，供銷兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩的良好勢頭。
城鎮居民人均居住面積從1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年1~9月份房地產開發完成投資6495億元，同比增長32.8%，高于固定資產投資增幅（31.4%）1.4個百分點，占同期固定資產投資的25.1%。
商品房施工面積增長27.8%，其中，新開工面積增長30.4%。購置土地面積23082萬平方米，同比增長44.7%，增幅平穩下降。
土地開發面積11368萬平方米，同比增長38.9%，與前兩年增幅持平。商品房竣工面積增長34.9%，銷售面積增長35.9%。
銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅1個百分點。通過2003年12月“國房景氣指數”所屬的八個分類指數的走勢與10月相較，房地產市場呈現2升6降的格局。
其中，竣工面積、土地開發面積、商品房平均銷售價格、土地轉讓收入、商品房空置面積和資金來源分類指數呈現下降趨勢；房地產開發投資、新開工面積分類指數繼續保持上揚勢頭。可以說，中國房地產市場總體上是健康的。
但是，需要注意的是，在房地產業發展中仍然還存在一些不利因素，表現在以下幾個方面。二 中國房地產業發展過程中存在的主要問題 ①資源的浪費與流失。
由于開發失控和無序發展，導致土地資源的大量浪費和國有資產的大量流失。1992~1993年的“開發區熱”和“房地產熱”高潮時全國形形色色的開發區達上萬個，規劃占地1.5萬平方公里，相當于全國當時的城市建成區總面積，而真正實現有效開發利用的僅為2%左右。
②商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此后這一指標持續上升，2000年達9000萬平方米。
截止到2003年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長6.5%，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10%左右，而中國房地產開發的空置房已超過了這個指標。
雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續上升，現已接近20%。③房地產開發中的短期行為，對生態環境造成破壞。
開發單位片面追求經濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發建設忽視對生態環境的保護與建設。④房地產業發展與金融業關系尚未理順，房地產開發缺乏穩定的資金來源。
房地產金融基礎體系欠完備，國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的70%左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%。實現可持續發展是中國房產業面臨的一項戰略任務。
三 中國房地產業的可持續性分析 可持續發展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。
房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發的余地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。
從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產業可持續發展。
①合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業發展的命脈。
但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎，也是房地產市場發展與人居環境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用。
在中國的城市化進程中，房地產開發通常是對城市邊緣土地進行開發，因此要注意保護好這一地區的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變為非農用地必須符合土地利用規劃的規定，有關的*府部門應該嚴格把關。
對于已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，*府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現象的發生。
要根據城市規劃，對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置，以實現土地資源高效配置。②重視環境保護，維護生態平衡。
房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。生態保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然。
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