榮觀房產網1. 如何投資房地產
1.如何買到真正超值的房產 上面的投資項目回報率是按照房屋貸款20年期的總體收入和支出來計算的，你覺得滿意嗎？ 這并不是我想要的投資方式，我要尋找的是真正超值的房屋，不僅長期投資回報率高，而且在買入時就是贏利的，換句話說每個月它都能給你帶來正的現金流，而不是負的！ 如果按照我的標準來衡量，以上三個例子均不符合我的要求。
我除了計算投資回報率之外，還要檢查房產給我帶來的凈現金流量。 以王先生在方莊的房產為例： 凈現金流量表 現金流入 租金收入： 空置期一個月，年租金收入為2000*11=22000元 現金流出 貸款70%,350000元，期限20年，月還款2470元，年總計29640元。
物業管理費用：2元/平方米？月*60平方米*12月=1440元 冬季取暖費用：22元/平方米*60平方米=1320元 年凈現金流入：-10400元 從這張凈現金流量表可以看出，王先生每年在抵扣房租收入之后，還需要為他的投資性房產額外貼補1萬余元，合到每月現金流為負的867元。 如果你是王先生，你會選擇這樣的投資嗎？ 你不會，我也不會。
可這樣的事情每天都在發生！ 請記住，在那些房地產經紀人或熱情的售樓小姐極力向你推薦樓盤、住宅、二手房時，有一點你必須清楚：他們的重點在交易，只要有交易就有提成；而你的重點是在投資，穩妥的投資！ 想想吧，你們的出發點有多么的不同，兩種軌跡不可能有交集！你需要的是找一個客觀的房產經紀人或售樓小姐，為你提供準確的參考信息，而剩下的事情則需要你自己來判斷了！ 如果按照我使用的房地產篩選表，你可以避開很多房產投資的陷阱，從而大大提高你投資的成功率。 先按照表格計算出你的目標房產的每項得分，然后把每項的得分加起來，你就得到了這項房產的總體得分。
有些房產是絕對碰不得的，而有些則屬于備選項目，還有少數的房產屬于真正超值的房產，在你所看的100處房產里可能只有1、2處房產符合我們所要的條件。
2. 個人以房地產投資入股房地產開發公司 如何征稅
一、營業稅
《財*部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）第一條規定，以無形資產、不動產投資入股，接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。
二、土地增值稅
以土地作價入股進行投資，凡所投資的企業從事房地產開發的，應繳納土地增值稅。
《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件第五條規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。
3. 個人以房產投資入股如何入帳
1. 以房地產入股，以投資雙方的協議價格確定其初始成本，協議價格不公允的必須按照公允價值入賬（一般就是購房發票上的金額）；投資人共同協商確定價格，如果協商不成，可以找評估公司對房屋進行評估，按評估價值入賬。
2. 個人以房子入股，被投資企業應當按照房屋入賬原值扣除10%-30%后的余值依照1.2%稅率計算繳納房產稅。
3. 年應納房產稅稅額=原值*（1-10%~30%）*1.2%
4. 具體比例由各省、直轄市、自治區人民*府在稅法規定10%至30%幅度內確定。
5. 這部分房產稅由被投資企業繳納。