榮觀房產網1. 關于房地產公司存貨管理論文
摘要：存貨作為房地產企業的重要資產，加強存貨管理是房地產企業健康發展的重要保證。
本文主要從企業存貨管理在企業管理中的重要性著手，對企業存貨管理現狀進行了分析，探討提高企業存貨管理的措施，力圖實現企業存貨管理的有效運作，確保企業持續、穩定的發展。 中國論文網 /2/* 關鍵詞：房地產企業；存貨管理；措施 現代社會經濟正以多元化方向迅猛發展，房地產經濟在國民經濟中占據了重要地位。
如何進行自身調節，跟上時代的步伐是現代房地產企業所面臨的難題之一。房地產企業具有投資高、風險高以及開發周期長等特點，必須保證在項目投資活動中資金的使用效率與順暢的資金鏈。
因此，存貨的管理工作至關重要，其直接影響到企業的經營與發展。 一、企業存貨管理的重要性 房地產開發企業的存貨是指在開發經營過程中，為房產建設而儲存的各種存貨資產。
包括各種原材料、庫存設備、低值易耗品、委托加工材料、在建開發產品、已完工待售的開發產品、出租開發產品和周轉房等，具有流動性差、資金占用量大的特點。 房地產開發企業的存貨在流動資產中通常占最大的比重，是企業經營管理中不可忽視的一部分。
其周轉速度會直接影響流動資產的利用效果，進而影響企業的經濟效益。由此可見，房地產企業存貨管理在其發展過程中占據的重要地位。
二、企業存貨管理現狀分析 1.市場物價及供需情況變動 近年來，我國的物價水平持續上漲，使得材料采購等的費用有所增長，加大了企業成本，這給房地產企業存貨管理帶來極大的影響。 房地產企業存貨具有實效性，房地產市場供求關系的變動，決定著房地產市場的價格，而價格對購買者來說又是最敏感的。
市場的供需情況變動較快，有的難以預測，致使企業無法做出合理的存貨管理。 2.國家*策的變化 國家在銀行貸款利率等方面進行調節在一定程度上會引起房地產企業資金的變動，隨著國家*策的變化不斷進行調整，則用于存貨管理的資金也應跟著有所變化。
所以國家*策的不斷變化在一定程度上加大了企業存貨管理的難度。 三、提高企業存貨管理的措施 為了降低企業的存貨成本，提升核心競爭力，企業必須加強存貨的管理和控制。
1.強化存貨預算管理與成本控制 （1）對于材料的預算管理與成本控制 由采購部門根據各項目需求結合本企業現有的材料庫存情況，編制材料采購預算表。對臨時采購預算需慎重決策，必須在對市場變化進行深入研究的基礎上制定，以免因超儲備而影響資金周轉。
（2）對于開發產品的預算管理與成本控制 ①前期準備階段的預算管理與成本控制 項目評估，這是進行成本、銷售、利潤控制和分析的依據，也是房地產企業決策層進行決策的依據。房地產企業在大量的市場調查基礎上， 對開發項目的銷售成本等進行研究， 然后進一步測算項目成本和盈利水平，對項目開發作出決策。
工程設計，講求設計質量，選擇優秀設計單位，是降低整個房地產開發項目建設成本的重要因素。因此房地產企業應根據房地產開發項目的規模與技術要求，采用工程規劃設計的招標來選擇滿意的設計單位，促使設計單位提高設計質量，降低設計費。
②施工階段的預算管理與成本控制 工程部要對各項目的質量、進度要嚴格監督；財務部按審定的預算和合同，嚴格控制預付款的撥付， 合理安排資金流量與降低資金成本。 ③竣工決算階段的預算管理與成本控制 竣工決算是房地產項目成本控制的重點。
對房地產企業來說，存貨的最終形式是不動產，必須完成竣工與交付使用手續并提交竣工決算；工程決算后，應對整個房地產開發項目的工程成本對照目標成本，全面分析成本計劃執行情況，進一步完善成本控制系統。 2.加強企業存貨采購的管理 采購作為存貨管理關鍵的第一步，在采購的過程中要嚴格要求有關工作人員認真仔細填制有關采購單據，并對采購單據認真核查、準確確認，注重對采購過程的控制和監督。
并建立相關的監督機制，把存貨管理與財務管理有機結合起來，形成嚴格有效的存貨管理系統。 3.建立完善的存貨內部控制制度 企業還應結合自身特點，嚴格規范采購、銷售制度，監督材料采購、銷售開發產品各環節，明確各職能部門的崗位職責。
發揮存貨內部控制制度的相互牽制作用。 4.建立存貨盤點及清查制度 制訂制度規定房地產企業倉庫對材料進行清查，統計庫存的數量、核查其質量，并按要求填寫盤點表，組織安排相關人員監盤抽查。
對存貨的盤盈盤虧應進行分析和有效處理，保證賬實一致。 房地產企業開發產品屬于不動產，價值量較大。
按庫存開發產品設立數量金額的明細賬目進行核算，掌握存貨的結存情況，以隨時反映存貨的流轉動態，定期對存貨進行清查，進行賬賬核對，賬實核對，正確反映房地產企業的財務狀況。 5.建立適合企業自身發展需要的存貨信息化管理系統 根據企業自身的發展需要建立適用的存貨管理系統，使存貨實物管理與價值管理相統一，各部門從專業化管理角度出發，搭建存貨管理信息平臺，對存貨的收、發、存進行動態監控，全面平衡，根據各項目的需要進行及時調撥，以便可以實時、動。
2. 什么是房地產去庫存
當前有一種比較流行的觀點，認為樓市正處于去庫存階段，這種說法并不準確。
實際情況是我國樓市整體仍處于庫存增長階段，去庫存階段尚未到來，但已經比較臨近。我們先來看一下全國房地產待售統計數據。
自2011年以來，我國房地產待售面積一直處于不斷增長狀態，從2011年底的2。 72億平方米增長到2015年6月的6。
57億平方米，待售與銷售比自2011年以來也在不斷擴大，這表明近幾年我國房地產處于增庫存階段。在這個階段必須控制新增供應量，同時加快消化庫存，才能迎來樓市的去庫存階段。
2011年以來，全國房地產投資額一直高于銷售額，表明開發商資金正在不斷沉淀于存貨中，只有銷售額大于投資額才能說明去庫存開始減少。 雖然整體去庫存階段尚未到來，但庫存的消化已經出現一些積極變化：一是庫存增長幅度明顯放緩；二是5月住宅庫存比4月減少121萬平方米，是2011年來的首次減少。
由于庫存量不斷增長，房地產供求失衡局面加劇，對于絕大部分二線及以下城市來說，供應泡沫已經取代房價泡沫成為行業主要矛盾。 供應泡沫和房價泡沫的危害一樣大：一是積壓巨量資金；二是少數項目面臨爛尾危險；三是影響金融安全和財*收支平衡，拖累經濟發展；四是導致房地產行業收益率整體下降，部分項目面臨虧損。
供應泡沫雖然沒有房價泡沫那樣惹眼，但如不及時治理則有可能對房地產行業和宏觀經濟金融造成打擊。 房地產是地方性產業，供應泡沫的治理首先需要地方*府擔負起應有的責任。
地方*府是土地的壟斷供應方，供應泡沫主要是地方*府多年來不夠節制出讓土地造成的。要治理泡沫主要也得靠地方*府控制土地出讓規模，讓房地產供求慢慢恢復平衡。
目前地方*府普遍負債過重，要控制土地出讓規模客觀上存在難度，但不控制供應泡沫可能危及經濟和金融安全。 其次是鼓勵需求。
目前利率下行，前幾年限制需求的*策逐步解除，鼓勵需求的*策陸續出臺，這對消化供應泡沫有好處。
3. 去庫存是什么
以樓市為例： 去庫存的意思就是消化現在固有住房，目前市場上凡是在售的樓盤都屬于庫存。
核心經濟工作會議提出，明年主要是抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。其中，去庫存主要是指解決樓市庫存。
那么，去庫存到底是什么意思？ 如果一個企業生產的商品需要去庫存，說明它的產品積壓賣不出去，其中原因無外乎幾種：供大于求、價格過高、質量低劣，或者企業資金周轉出現了問題，急于將庫存出清換取現金。 去庫存需要拉動需求，最直接、最有效和最通行的方法就是降價傾銷，盡快回籠資金。
當前的中國房地產供大于求、價格過高以及地產企業面臨負債壓力令資金困難，這些都顯而易見。按照正常的規律，房地產去庫存的第1個選擇就是降價提質，讓更多的“剛需”釋放。
然而，伴隨著中國的房地產的去庫存出現的卻是房價飛上了天！ 不僅是在一線城市，事實上二、三線城市房價也在上漲。 此前過于依賴房地產的經濟發展模式，已經導致全國多地城市發展不均衡，珠三角、長三角、環渤海等地區人口密集，資源緊張，房源緊銷，房價高企，許多在城市務工、從商的居民都只能望房興嘆，沒有幸福感、安全感、歸屬感，要么背負沉重的房貸，活得沒有尊嚴，沒有質量，沒有歡樂；要么蝸居在出租屋里，活得不踏實，不安全，不滿意。
他們很可能不堪重負居高不下的房價，從而對社會怨聲載道，但也無可奈何，這就使得中國這群原本應該比較具有創造力、開拓力、發展力的中青年群體，變得畏手畏腳，過于求穩，失去工作的沖勁、干勁和心勁，一味只想著 “腳踏實地“，以保住目前的鐵飯碗為根本，不敢越雷池半步，以避免創業失敗、工作過于激進或跳槽不順所可能引起的在經濟上的不穩定，從而導致房貸（房租）斷供。 其他三四五線城市，則忍受著人口外流、產業萎縮、經濟落后的痛苦，過去僅僅依靠出讓大量土地獲得財*收入的模式，不但造就了大量的空城、鬼城，耗費大量人力、物力、財力等社會資源，更使得地方*府變得慵懶，缺乏創造力，因為僅靠土地出讓，*府就能過上好日子，那么城市規劃、社會創新、制度改革等，都會變得微不足道。
4. 庫存優化問題一般采用什么方法解決
物流管理的目標之一就是實現最低庫存。
最低庫存的目標是減少資產負擔和提高相關的周轉速度。存貨可用性的高周轉率意味著分布在存貨上的資金得到了有效的利用。
因此，保持最低庫存就是要把存貨減少到與客戶服務目標相一致的最低水平。 國外的物流供應鏈一環扣一環，而我們是各管一攤，管供應的就只管供應，管銷售的只管銷售。
而人家是從高端到終端一竿子捅到底，所有的環節都是電腦控制。目前我國物流欠缺的就是有效的供應鏈。
國內分銷企業掌握的市場分銷額，實際上是一個大約數，真正銷出去了多少，批發商只是根據發出去的貨來統計，究竟零售商倉庫里壓著多少貨，是統計不出來的。優化庫存管理對物流來說迫在眉睫。
筆者認為，打造供應鏈的伙伴關系可以大幅度地降低庫存，從而實現物流管理的目的。 合作伙伴關系把庫存管理提升高層次 全球制造和經濟一體化促使了企業間競爭的不斷加劇，并逐漸由同行業單個企業間的競爭演變為由一系列上下游合作伙伴企業構成的供應鏈之間的競爭。
眾所周知，庫存管理在企業經營管理中處于重要地位，作為一種“擴展型”企業，庫存管理在其運作中更為重要，原因是庫存不僅影響著某一節點企業的成本，而且也制約著供應鏈的綜合成本、整體性能和競爭優勢。因此，這種演變使得企業不能以各自為*、局部最優的思想指導其庫存管理，而應該更多地從供應鏈企業伙伴關系的角度考慮其庫存管理戰略，從而推動了供應鏈庫存管理思想和方法的進化，最終提高了庫存管理的效益。
近年來的研究表明，合作伙伴關系對于提升供應鏈競爭力具有重要作用，合作伙伴關系被認為是供應鏈的關鍵要素之一。合作伙伴關系考慮如何選擇外部合作伙伴、如何同企業建立和管理伙伴關系，成功的合作伙伴關系促使合作各方積極關注伙伴的成功，并同他們一起努力提升整個供應鏈的競爭力。
戰略伙伴關系通常能在長期內給供需雙方帶來收益。 合作伙伴關系對庫存管理也提出了相應的目標和要求。
合作伙伴關系把庫存管理提升到整個供應鏈的層次，庫存管理不再單是供應商、生產商個人的管理活動，合作伙伴共同參與庫存的管理活動，他們對共同參與庫存管理活動提出了實施的目標構架。 因此供應鏈上各方基于此構架上達成一致原則，在此基礎上進行供應鏈的庫存管理活動。
理想的供應鏈庫存管理是一種基于合作伙伴關系基礎上的，強調信息共享、利益共享、風險分擔庫存管理實現模式。 將交易頻率作為選擇合作伙伴的重要標準 實踐中的合作伙伴關系是個發展的、動態的概念，它的不同程度對于供應鏈庫存管理也有不同的要求，從簡單的信息共享（如生產商幫助供應商提高需求計劃的準確性）到委托機制的決策（如供應商管理和擁有庫存），再到生產商使用為止都表現了供應鏈庫存管理在實踐中的不同思想和方法。
研究發現合作伙伴關系的發展程度主要受彼此在供應鏈合作中的地位影響，同樣供應鏈庫存管理也依次出現了不同的管理方式，快速響應（QR）、持續補貨策略（CRP）、高級的持續補貨策略（Advanced CRP）、供應商管理庫存（VMI）、聯合庫存管理（JMI）、合作計劃預測補給（CPFR）等庫存管理策略都是適應不同的合作伙伴關系。 對于不同程度的合作伙伴關系應選擇不同的庫存管理模式，合作伙伴關系中供需雙方的相對地位的強弱決定了采用響應的供應鏈庫存管理策略。
目前我國企業在選擇合作伙伴時，主要的標準是產品質量，這與國際上重視質量的趨勢是一致的。然而，在交易量與交易頻率這兩個標準的使用上卻明顯存在偏激，許多企業都傾向于將單次高交易量的客戶作為合作伙伴的選擇對象，而忽略了那些低交易量、高交易頻率的客戶。
交易量是指企業與客戶往來生意的金額大小；交易頻率是指供應商與客戶往來生意次數的多少，它們之間存在著本質的區別。從長遠來看，企業與客戶生意往來的頻繁程度，對于合作伙伴關系的建立具有深遠的影響。
客戶通常依照交易次數的頻繁程度來看待一個供應商、分銷商。 如果往來不甚頻繁，客戶很難跳出傳統交易關系的心理，也無法從不同的交易中尋找連結，因而他們很難從這些單獨的交易中發現合作伙伴關系的價值所在。
因此，對于企業而言，選擇交易頻繁的客戶作為合作伙伴通常比選擇交易量大的客戶更容易成功，風險也更小。
5. 三四線城市怎么去房地產庫存
首先，一二線城市樓市泡沫日益明顯。
北京、上海和深圳已成功躋身全球房價最貴城市之列，杭州、南京、合肥和廈門這4個被譽為樓市“四小龍”的城市2016年房價漲幅首次超過一線城市。不僅如此，快速上漲的房價主要是依靠居民加杠桿實現的，根據央行發布數據顯示，2016年全年以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款創紀錄地增加了5。
68萬億元，同比2015年上漲46。8%，同時，北京、上海居民人均存款同比增幅已呈下降趨勢，貧富差距也在此背景下愈演愈烈。
可以說，一二線城市居民大規模加杠桿買房提前透支了未來多年的收入，并會有效減少未來用于其他方面的消費。 其次，雖然全國樓市整體去庫存效果明顯，但分化卻很嚴重。
一二線城市樓市庫存量本來處于正常水平，并不需要去庫存，但在*策刺激下，房價大漲，庫存量大幅下降，一度出現了所謂的“搶房潮”。而本需要去庫存的三四線城市，去化效果并不好。
據國家統計局數據顯示，截止到2016年底，一二線城市約占全國庫存規模的20%，新開工面積和土地購置面積去化月數分別為10個月和16個月，三四線城市則分別為20個月和51個月。 簡單說，一刀切的去庫存*策讓本不需要去庫存的東部地區提前實現了去庫存，真正需要去庫存的中西部地區庫存量仍較大。
6. 什么叫去庫存化效應
在經濟上行周期尤其在2006年和2007年里，中國企業因原材料商品價格上漲預期、出口形勢良好、企業盈利前景看好等各種原因，而增加了大量產成品或原材料庫存，甚至擴大投資、購進機器設備，大大擴充了產能。
而在2008年下半年國際國內宏觀經濟形勢急轉直下的形勢下，這些就形成了庫存，2009年只有消化了這些庫存，企業才能重新整裝前進，經濟才能回到增長的軌道。 中金公司將庫存及去庫存化分成兩類，即狹義庫存和廣義庫存，相應地有狹義去庫存化和廣義去庫存化。
中金報告指出，狹義去庫存化僅指降低產品庫存水平，譬如企業降低原材料庫存，這一點可能較快實現。但其對于經濟的影響不能過分夸大，這是因為：一是中國過去亦經歷過了狹義去庫存化，譬如2005年企業降低庫存水平，但期間并未使得經濟大幅下滑，GDP增速仍節節攀升；二是中國的庫存變動占GDP的比重，自2000年之后發生了結構性的變化，大幅下降至2。
1%左右，遠低于2000年之前1980年至1990年代6。1%的水平，反映了科技進步使得企業的存貨管理水平得到較大提高，這一趨勢也降低了去庫存化對于經濟的影響。