榮觀房產網1. 什么是房地產銷控
房 產 銷 控 房地產的利潤與銷售速度直接相關，因此，控制銷售進度就可以對利潤率產生很大影響。
房產銷控的是通過對銷售速度和價格的控制達到高價全額銷售的目的，開發商的銷控就是業主的購房陷阱。 ？？樓盤“銷控”的概括為控局勢、控價格和控速度。
控局勢——差房能賣掉，好房高價賣 ？？在一個樓盤的中，物業有優劣好壞之分，通常情況下是優先出售戶型或者位置等條件不是很好的產品，而把好位置、好戶型的產品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售，這是價格炒作的一般性原則。 同時也規避了不好的戶型型無法銷售的風險。
控價格——在價格最高時拋售 ？？房產銷售有個特點，越接近現房，物業的風險越低，購房進駐的時間越短，物業業主的成本越低，因此越接近現房價格就越高。而一般性銷售都是低開高走價格策略，在開盤期，價格較低，這是促銷的手段，其實在最低價格的房子開發商可能一套都不會出售。
通過不停的廣告造勢，人氣增加，樓盤升溫，價格開始抬升。所以在價格最高時期也就是熱銷期時，也是開發商大規模拋售的時期，同時也獲得了最大的利益。
一般說來，開盤時銷售的僅僅是一小部分，有相當大比例的房子，尤其是好戶型將留到現房或接近現房時銷售，來通過漲價獲取更多的利潤。” 控速度——加速度營銷，降本增利 ？ 房產銷售的速度直接影響開發成本，銷售速度越快，回款速度越快，資金流動的也越快，開發的成本也就越底，相應的利潤就會增加。
通過銷控手段，制造熱銷虛假局面，可快速提升銷售速度，這是開發商慣用的伎倆。在營銷學上也成為加速度營銷。
？ 通過對售樓現場人流的控制和銷控表的設計，可以制造出虛假“熱銷”局面，創造購買壓力，提升銷售價格，出現搶購行為，有些開發商通過惜售和拍售的手段來蒙蔽業主，提高物業的虛假價值。 銷控手段——七大陷阱套買家 房產銷售的信息保密性和不對稱性為銷控創造了良好的條件，虛弱的房產開發商通過銷控手段和認購方法來促動資金流動，倒也賺個滿缽。
所以銷控就是炒作房產實施資本運營最有效的方法。 樓盤置業者經常能在房產尾盤的銷售廣告中看到如下字樣：隆重推出精品保留單元。
如果那些保留單元只是賣剩的落市貨，那么這則廣告是否有欺騙受眾的嫌疑；如果那些保留單元真的是房產開發商珍藏的精品，那么當初所謂的“銷控”是否隱瞞了事實真相，將尚未出售的單元“銷控”為已經出售，這對于那些購買在先卻無法買到“精品保留單元”的購房者公平嗎？它是否涉及到個人消費知情權的問題？銷控僅僅是為了防止滯留差的戶型，同時維持銷售回籠節奏嗎？筆者試探者做如下分析： 1、什么是樓盤銷售控制 在整個樓盤營銷過程中，應該始終保持有好房源，分時間段根據市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。此即為銷售控制。
當然業內還有一種的簡單定義，就是先把各銷售單元分成三六九等，根據預判分期推出部分，再根據去化，得出下次推出的各類銷售單元比例。要求留下可升值的好戶型，準備漲價。
但是這種劃分帶有強烈的感性成分，什么時候是導入期、公開期、強銷期、持續期、收盤期，全憑個人經驗，帶有相當大的銷售風險，因此多數是一些入行不久的策劃人員做法，成熟的開發商一般不會采用。 2、銷售控制產生的背景和作用 銷控是實現項目利潤最大化的捷徑。
房產與其他消費品不同，它的生產周期很長，市場需求變化后供給是不可調節的，只能以銷控來實現微調。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節拍，在先導期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個期間內供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現均衡銷售。
如果一個項目的市場需求把握不準或是規劃設計不科學，那么能夠挽救項目的就只能是營銷策劃和銷售控制了，房產關乎人的終極需求，影響的因素太多，市場需求把握不準的幾率很大，且建筑結果是不可調整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發商生存的核心能力因素之一了。 在樓盤價格策略的制定一般來說有兩種一是“低開高走”，二是“高開低走”，這兩種價格制定策略是真對不同的物業來制定的。
2.1、“低開高走”價格制定策略的銷售控制： 價格制定策略采用“低開高走”的樓盤，應分時間段制定出不斷上升的價格走勢，價格控制的原則為“逐步走高，并留有升值空間”，這樣既能吸引投資，又能吸引消費。同時樓層差價的變化也并非是直線型的成比例變化，而是按心理需求曲線變化，它隨著心理需求的變化呈不規則變化。
以時間為基礎根據不同的時間段如依據工程進度等進行時間控制，確定與之對應的銷量和價格，并且圍繞該時間段的訴求重點進行營銷，從而掌握什么時間該控制什么，如何去控制，以產生協同效益。銷售控制、價格控制、時間控制三者緊密結合，相互協調，價格的“低開”并不意味著公司經濟利益受損，這只是一種策略，目的是為了以。
2. 什么是房地產銷控
銷控，即房產商保留房源，一般項目多少都會有一定比例，留至項目結束再賣。部分房產商宣稱已經賣光樓盤的銷控房，年關悄然低價入市，且價格低于市場價，眼疾手快者得。在一個樓盤的產品當中，由于位置、戶型等方面因素的不同，自然有優劣好壞之分，“銷控”通行的情況是優先出售戶型或者位置等條件不是很好的產品，而把好位置、好戶型的產品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售。從而規避了這些戶型無法銷售的風險，也有利于好的產品在后期賣出更高的價錢。
在整個樓盤營銷過程中，房地產開發商保留一定比例的房源，分時間段、分批根據市場變化情況，按一定比例推出上市銷售，甚至留至項目結束時再對外銷售，逐步消化房源，最終達成銷售計劃，是實現項目利潤最大化的捷徑。這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。此即為銷售控制。
擴展資料：
銷控作用
銷控是實現項目利潤最大化的捷徑。房產與其他消費品不同，它的生產周期很長，市場需求變化后供給是不可調節的，只能以銷控來實現微調。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節拍，在先導期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個期間內供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現均衡銷售。
如果一個項目的市場需求把握不準或是規劃設計不科學，那么能夠挽救項目的就只能是營銷策劃和銷售控制了，房產關乎人的終極需求，影響的因素太多，市場需求把握不準的幾率很大，且建筑結果是不可調整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發商生存的核心能力因素之一了。
參考資料來源：搜狗百科-銷控
3. 房源銷控是什么 房源銷控有哪些作用
哪些房子才是好的房源？要想知道這些，就得了解一個概念：房源銷控。
何謂房源銷控呢？搜房小編搜集整理了有關房源銷控的知識，以供購房者參考。房源銷控表房源銷控的概念：房源銷控是指房地產開發商保留的房源，都是留作項目結束以后再拿出來賣，一般的價格都是比較低于市場的價格，但是房子的情況可能會不怎么好，但是也有一些好戶型的房子，那么它的價格可能會高于市場的價格。
最早的時候，樓盤的銷控單純的指房屋的銷售進度表，這個表有的項目是公示的，有的項目是內部文件。后來在銷控的意義有了衍生，包括了銷售進度表、銷售計劃、推售策略幾方面內容。
就是通過合理的推售策略，逐步消化房源，最終達成銷售計劃。在一些項目里，對銷售進度表的一些人為處理也作為一種銷控手段來使用。
當然，業內還有一種的簡單定義，就是先把各銷售單元分成三六九等，根據預判分期推出部分，再根據去化，得出下次推出的各類銷售單元比例。要求留下可升值的好戶型，準備漲價。
但是這種劃分帶有強烈的感性成分，什么時候是導入期、公開期、強銷期、持續期、收盤期，全憑個人經驗，帶有相當大的銷售風險，因此多數是一些入行不久的策劃人員做法，成熟的開發商一般不會采用。房源銷控有哪些作用？銷控是實現項目利潤最大化的捷徑。
房產與其他消費品不同，它的生產周期很長，市場需求變化后供給是不可調節的，只能以銷控來實現微調。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節拍，在先導期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個期間內供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現均衡銷售。
4. 樓房銷控是什么意思
銷控，即房產商保留房源，一般項目多少都會有一定比例，留至項目結束再賣。
部分房產商宣稱已經賣光樓盤的銷控房，年關悄然低價入市，且價格低于市場價，眼疾手快者得。在一個樓盤的產品當中，由于位置、戶型等方面因素的不同，自然有優劣好壞之分，“銷控”通行的情況是優先出售戶型或者位置等條件不是很好的產品，而把好位置、好戶型的產品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售。
這種做法規避了這些戶型無法銷售的風險，也有利于好的產品在后期賣出更高的價錢。在整個樓盤營銷過程中，房地產開發商保留一定比例的房源，分時間段、分批根據市場變化情況，按一定比例推出上市銷售，甚至留至項目結束時再對外銷售，逐步消化房源，最終達成銷售計劃，是實現項目利潤最大化的捷徑。
這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。此即為銷售控制。
當然業內還有一種的簡單定義，就是先把各銷售單元分成三六九等，根據預判分期推出部分，再根據去化，得出下次推出的各類銷售單元比例。要求留下可升值的好戶型，準備漲價。
但是這種劃分帶有強烈的感性成分，什么時候是導入期、公開期、強銷期、持續期、收盤期，全憑個人經驗，帶有相當大的銷售風險，因此多數是一些入行不久的策劃人員做法，成熟的開發商一般不會采用。擴展資料：銷控作用銷控是實現項目利潤最大化的捷徑。
房產與其他消費品不同，它的生產周期很長，市場需求變化后供給是不可調節的，只能以銷控來實現微調。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節拍，在先導期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個期間內供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現均衡銷售。
如果一個項目的市場需求把握不準或是規劃設計不科學，那么能夠挽救項目的就只能是營銷策劃和銷售控制了，房產關乎人的終極需求，影響的因素太多，市場需求把握不準的幾率很大，且建筑結果是不可調整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發商生存的核心能力因素之一了。參考資料來源：百度百科-銷控。
5. 請問房產銷控具體指什么工作
1、是指房地產開發商保留的房源，都是留作項目結束以后再拿出來賣，房產銷控包括銷售進度表、銷售計劃、推售策略幾方面內容等。
2、工作具體指： 在整個房地產營銷過程中，房地產開發商保留一定比例的房源，根據不同時段和批次的市場變化，按一定比例推出上市銷售，甚至在項目結束時停留 外銷，逐漸消化住房。 銷售計劃的最終成果是最大化項目利潤的捷徑。
這可以有效地控制上市，當后期的好房屋上市時，處于價格上漲期，也可以獲得更好的經濟效益。 3、銷售計劃表的制作，必須要有理有據、有的放矢，必須遵照以下基本原則： （1）結合本公司的生產情況； （2）結合市場的需求情況； （3）結合市場的競爭情況； （4）結合上一銷售計劃的實現情況； （5）結合銷售隊伍的建設情況； （6）結合競爭對手的銷售情況。
擴展資料： 房產銷控的幾個實現方法： 1、銷控總表 以直觀的方式顯示單個建筑物的銷售進度，可以提供房間的詳細信息和銷售信息，并可以根據所選的模擬支付方式生成付款時間表和抵押支付表格，以便客戶可以理解和分析詳情。以直觀的方式顯示所有房地產的銷售進度。
在掌握整體情況的同時，還可以查看房間和所有者的信息。 2、銷售登記 管理和登記房間銷售的情況，包括認購資料、合同資料、產權資料、付款資料等，在合同資料錄入完成后，就可以通過網上申報的“上送合同資料”來將合同資料傳送到國土局進行合同登記，并取得預售合同，在取得預售合同號后，就可以利用本模塊的合同打印來打印預售合同。
3、換退房管理 管理銷售過程中換退房處理及查詢。 4、催交欠款 處理銷售過程中的樓款催交及欠款催交處理，并可以打印清單。
參考資料來源：百度百科--銷售計劃 參考資料來源：百度百科--銷控。
6. 樓房銷控是什么意思
樓盤銷控：銷控目的——控局、控價、控利潤 中國人民大學商學院韓潤青教授在談及樓盤“銷控”的目的時表示，任何產品的利潤都與銷售速度直接相關，房地產的銷售也不例外，因此，她認為，控制銷售進度就可以對利潤率產生影響。
而記者采訪的幾位樓盤的銷售總監也對上述說法表示了認同，除了韓潤青提及的控制利潤之外，他們還補充了銷控的另兩大目的——控制銷售速度和銷售價格。 據此，不少業內人將樓盤“銷控”的目的概括為“三控”，即控局、控價、控利潤。
控局——好賴房子都能賣 在一個樓盤的產品當中，由于位置、戶型等方面因素的不同，自然有優劣好壞之分，京西某項目銷售總監黃總向記者透露，通行的情況是優先出售戶型或者位置等條件不是很好的產品，而把好位置、好戶型的產品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售。如果先把有可能滯銷的產品先賣掉，就規避了這些戶型無法銷售的風險，也有利于好的產品在后期賣出更高的價錢。
控價——保證價格穩步爬升 對于絕大多數期房項目的銷售來說，越是接近現房價格就越高。京西某項目銷售總監霍總告訴記者，在項目認購和開盤階段，價格都是最低的，如果這個時候就把大部分房子都賣掉，開發商無疑不能達到預期的利潤率，“所以，對于大部分樓盤來說，開盤時銷售的僅僅是一小部分，有相當大比例的房子，尤其是好戶型將留到現房或接近現房時銷售，來通過漲價獲取更多的利潤。”
他說。 控利潤——加速銷售，降低滾動開發成本，增加利潤空間 韓潤青認為，由于滾動開發是現行房地產開發的主流模式，而所謂滾動開發，正是依*銀行貸款和預售收入來支撐項目開發，因此，其銷售的回款速度將直接影響到房地產項目的開發成本，回款的速度越快，開發的資金成本也就越低，利潤空間就會加大，反之亦然。
因此，通過銷控手段，制造熱銷，加速銷售將能夠降低滾動開發成本，增加利潤空間。 京東某高檔樓盤銷售總監韓總則向記者指出，通過對售樓現場人流的控制以及銷控表的人為設計，可以人為地制造出“熱銷”的情形，從而導致買家產生“買不到”的壓力，最終“誤導”出“搶購”的行為，“一旦這種情況出現，首先是可以加速銷售，降低資金的使用成本，進而也為漲價提供基礎，最終的目的一樣，就是盡可能地擴大利潤空間。”
韓說。 銷控手段——四把“匕首”刺向買家 盡管“銷控”在京城樓市已極為普遍，但各個開發商對所謂的“銷控”還是諱莫如深，記者了解到，從開發商的角度而言，有兩方面的信息是最為保密的，一是資金周轉的情況，另一個就是“銷控”的情況。
那么，在開發商諱莫如深的背后，究竟隱藏著什么樣具體的銷售手段呢？本刊記者特意針對此問題，采訪了三位業內的銷售總監，他們認為，雖然銷控是一個十分復雜的體系，而且銷控手段也會因樓盤的檔次不同而有所區別，但大部分樓盤所采用的銷控手段是基本相似的，并不存在原理上的不同。 手段1：按15—20%的比例施放“房源” 這一手段通常在樓盤的認購或者開盤銷售的初期采用。
韓總向記者透露了其中的基本操作方法：在樓盤認購或者開盤之前，通過統計電話咨詢量和售樓處來訪量來確定基本的意向客戶的數量，然后再確定推出多少套房進入銷售市場，韓向記者強調，這其中最為關鍵的是，放出房子的數量一定會少于意向客戶的總數，通常的比例是15%—20%左右。 所以，這就不難解釋為什么有些項目會出現排隊熱銷的場面了。
在按照上述的比例“放”出房源之后，必然的結果就是“不是所有想買房子的人都能買到房子”，他告訴記者，當“供不應求”的情況出現后，開發商有兩種選擇，一是繼續拿出房子，加快銷售速度；二是漲價——大部分開發商會選擇后者，而漲價的幅度將根據房源稀缺的程度來確定，中高檔住宅通常不會少于200元/平方米/次。 手段2：“好樓”暫停銷售 這一手段又被稱做“封樓”，是指開發商出于某種目的，將樓盤當中的某一棟或是某幾棟樓“封存”的一種銷售手段。
黃總告訴記者，這種銷控手段通常也在樓盤開盤初期使用，相比而言，被“封掉”的樓盤一定是好樓，也就是位置、景觀、環境比較好的樓盤，留到現房和準現房時將可以賣出更高的價格，而先期銷售的，通常是*近公路，或者周圍環境不佳，不可能有過大漲價空間的樓棟。 據黃總透露，在具體操作時，當然會遇到不少客戶要求購買被“封存”樓棟的問題，這時，開發商售樓人員通常的解釋是，這幾棟樓已經被整棟購買的客戶“認購”，現在能夠認購的，僅僅是“某幾棟樓”，售樓人員同時還會告訴買家，現在銷售的幾棟樓在價格上會擁有更大的優勢或優惠的空間，意圖吸引買家購買。
不過，黃也告訴了記者另一種可能性，即開發商的售樓人員會告訴客戶，被“封存”的樓將在一段時間后再發售，然后讓買家進行選擇，如果買家選擇了待“封存”樓棟解禁后購買，屆時，“解禁”樓的單價一定會出現上漲。 手段3：好樓層、好戶型遭“凍結” 購房人在“看樓”的時候，一定會遇到這樣的情況：當你提出要買某一特定樓層或特定戶型的房子時，銷售人員會告訴你，這層樓已經被整層購買，而這個。