榮觀房產網1. 日本房地產泡沫破裂后的平民生活 買得起房嗎
日本房地產泡沫破裂后 老百姓就買得起房子了嗎 所謂日本輸掉20年或者失去20年只說，只說某些磚家意淫，指鹿為馬，日本房地產開發商不能代表日本，也就是說，日本房地產失去20年，可不是日本失去20年發展。
日本房地產崩潰與廣場協議沒有因果關系，日本房地產崩潰與日本普通公民沒有直接影響，也沒有發生大面積失業，倒是參與炒房建房的死了一批人。 日本房地產泡沫破裂后 老百姓就買得起房子了嗎？不會，是這樣的：日元和房產同時貶值。
如果日元貶50%，房產也貶50%，原本10萬日元買的房，日元貶…… 但是貶值是針對外幣。本國的錢值不值錢，是看有沒有通漲。
如果有房貸，都是要用本幣來還的。 日本的公園里你是沒有地方坐的，因為椅子上面都躺滿了人，這些都是當年貸款買房后剛好失業的倒霉蛋。
公園里到處是住帳蓬的人，還是長期的。日本就沒有城管 我認為，房價見漲的一個最大因素是人口的流動性，城市化增進了這種需求。
但是，日本的房地產泡沫還是破滅了，泡沫破滅后就較少有人流動了。沒有贏家，只是持有貸款房產的多跳樓而已。
只要看下日本泡沫破裂后是房價跌幅大，日元貶值的幅度大，你說老百姓能買得起房子了嗎？。
2. 日本房地產泡沫捅破后為什么經濟上不去
日本至今都還沒有走出20余年前那場房地產泡沫的陰影。
今天我們在此做一個總結以期真實地還原當年的那段瘋狂。雖然中國目前不可能發生那樣的情況，但人類的貪婪所導致的“市場的均衡是短暫的”這一點是一致的。
日本房地產泡沫的特征：2007年底，六大城市土地價格僅相當于1991年高點的27.7%。絕對價格也只相當于25年前，也即1982年的水平； 三、房地產泡沫期間的調控*策 在泡沫期間，日本*府主要從土地*策和貨幣*策兩個方向進行調控。
土地*策調控不僅沒有效果，反而助長了房價的上漲。貨幣*策中的利率*策和不動產貸款總量控制*策效果顯著。
1、土地*策 日本*府1987年開始意識到房地產泡沫的問題，開始有意識的通過土地*策來抑制土地價格上漲。如下圖所示：到1991年為止，主要出臺了六個方面的*策。
這些*策總體是非常失敗的。 2、貨幣*策 貨幣*策包括調整利息和控制貸款兩個方面： 提高利息：在日本房地產泡沫期間的大部分時間里，銀行基準利率都維持在2.5%的超低水平，直到1989年5月，日本銀行開始加息。
此后的15個月內，日本銀行連續5次加息，將基準利率提高到6%； 控制貸款：在加息的同時，1990年3月大藏省推出了不動產貸款總量控制*策，即規定銀行對不動產貸款時，增長率不能超過其貸款總量增長率。 四、房地產泡沫的破滅 從表面上來看，在直接融資縮減的情況下，貨幣*策突然剛性收縮，企業破產猛然增加，導致內外融資環境惡化，導致土地的有效需求減少；而企業破產增加，企業前期購買土地量的72%左右被迫出售而重回市場，導致有效需求與有效供給發生扭轉，不斷減少的貨幣去追逐猛然增加的土地，土地價格因而下降。
金融加速器的逆作用加劇了土地價格下降。這是房地產泡沫破滅的直接原因。
更深層次來看，與前兩次價格暴漲不同，1986-1991年的這輪價格暴漲缺乏住宅基本需求的支撐：土地價格的上漲離不開居民的基本住宅需求，這取決于人口數量、人口年齡結構和人口的區域結構。但是到1992年，這些因素已無法支撐高漲的土地價格。
1、直接原因：有效需求與有效供給關系發生逆轉 （1）初始原因：內外融資環境極度惡化，企業在1991年的土地購買量縮減64% 股市下滑，1990年后，直接融資額按50%的速度縮減； 不動產貸款總量限制*策導致銀行貸款同比縮減85%，由9.5萬億日元降至1.4萬億日元； 1991年，破產企業增加，破產企業負債總額增長5.7倍，由1.2萬億日元升至8萬億日元； 外部融資（新增不動產貸款+直接融資）與倒閉企業負債總額的差額由1989年的35.2萬億日元，下降到1991年的0.8萬億日元，到1992年變成了-1.6萬億日元。企業所面臨的惡劣的內外融資環境不言而喻。
控制貸款*策效果非常顯著，房地產貸款增長率由1989年的30.3%，突然下降到1990年底的3.5%，成為了房地產泡沫破滅的誘導因素之一。 由于內外融資環境極度惡化，企業購買土地的能力和積極性顯著下降：1990年日本非金融法人企業購買了12.43萬億日元的土地，但1991年的土地購買額僅4.46萬億日元，同比縮減64%。
企業購買量占居民土地出售量的比重由70%下降到45%。 (2)決定性因素：被作為資產保有而囤積的土地在短期內進入市場 企業由土地的凈買入方轉變為土地的凈賣出方，成為了捅破房地產泡沫的決定性因素。
股票和土地的擔保價值隨著兩者的價格下降而下降。這導致企業凈值下降，企業被迫提前償還貸款； 企業被迫出讓股票，土地等資產以避免破產，與此同時大量的破產企業之前所抵押的土地，被銀行強制性變現。
而金融加速器機制加速了這一進程； 前期被企業大量囤積的土地被迫投放市場。 如下圖所示：從1993年企業由土地的凈買入方變成了凈賣出方，到1998年，日本企業將占1985-1992年購入土地額的55%，購入土地面積的72%。
五、房地產泡沫破滅后日本*府采取的*策 1、泡沫的代價 房地產泡沫和股市泡沫破滅，日本付出了慘重的代價。根據瑞穗證券的數據統計，1992-2004年： 日本企業和銀行處理泡沫經濟的成本約208萬億日元，年均處理成本占GDP的比重高達3.5%。
日本的實質年均GDP增長率不足0.3%； 日本法人企業經常利潤累計374.4萬億日元，特別損益-特別利潤累計111.3萬億日元，扣除有關稅收后凈利潤70萬億日元，年均5.4萬億日元，年均銷售凈利潤僅率0.4%； 日本銀行累計利潤86.4萬億日元，壞賬處理損失累計額96.4萬億日元，凈損失10萬億日元。 2、泡沫破滅后日本*府采取的外匯*策 如下圖所示，泡沫破滅之后，日元繼續升值，1995年4月底達到最高點84.3日元兌1美元。
與之相對應的是，日元計價的出口額同比下降。日本經濟增長幾乎停滯。
1995年，日美之間簽訂了反廣場協議，允許日本*府干預日元匯率。此后日元加速貶值，日本出口（日元計價）逐漸恢復，對于扭轉日本經濟衰退起到了一定的作用。
六、日本房地產泡沫的啟示 1、中國房地產不會發生日本式的泡沫 中國房地產不會發生日本式的泡沫，二者最主要的區別就是“城市化進程”。85年，日本房地產價格開始上漲的時候，其城市化率已經達。
3. 日本房地產泡沫是如何破滅的
日本的“十年之痛”肇始于1985年，這一年是代表日元大幅度升值的“廣場協議”的簽署年。
從這時開始，到1991年為止，日本國內6大城市的商業地價短短6年間上升了3倍多，泡沫達至最大。此后泡沫迅速破裂，日本全國大部分城市的房地產價格持續下跌，造成銀行大量不良資產。
泡沫破裂的直接后果是引起了嚴重的財*危機，重創了日本經濟。此后，日本進入長期蕭條期，10多年來經濟增長始終徘徊在衰退與復蘇的停滯狀態之中。
難怪人們后來常稱這次房地產泡沫是“二戰后日本的又一次戰敗”。 日本房地產泡沫最初表現為地價的上升。
其過程是，從用途上講由商業用地到住宅用地、再到其它用地；從地域上講，先是東京都中心、而后擴展到東京都圈、進而擴展到大城市圈、最后是中小城市圈。這樣一個波及過程經歷了較長的時間，首先是地價的膨脹、其次是地價趨于穩定、最后是地價的急速下降。
比如繼1985年東京商業用地地價迅速上漲以后，1986年至1987年東京的住宅地價格也開始迅速上升，同時波及到東京都圈的商業地、住宅地。東京以外的地區，1987年大阪、名古屋的地價、1999年其它中小城市的地價都接踵而上。
進入1988年之后，東京都圈的地價首先開始走向平穩。隨后1990年大阪地區的地價也趨于平穩。
而到1991年則日本全國開始了大暴跌，到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。 引起日本房地產泡沫生成的原因當然是多方面的。
首先是1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產業，大大刺激了房價的上漲。
其次，當時的日本*府為刺激經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融*策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，受房價驟漲的誘惑，許多日本人紛紛拿出積蓄進行房地產的投機，致使房地產價格暴漲。1990年9月日本地價達到最高點，到了十分荒唐的程度。
當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。
—般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。 所有泡沫總有破滅的時候。
1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，很大程度上由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅。 泡沫的破滅對日本經濟和社會造成了巨大的影響，首先是大量房地產公司以及與其相關的大量金融機構倒閉，并由此造成了巨額不良資產，破壞了金融正常的運轉機制，特別是針對中小企業，銀行出現嚴重的借貸現象。
其次，泡沫時期形成的大量過剩的房地產投資，使企業負債過度，成為1990年代的日本企業投資不振的一個主要原因。再次，房地產價格持續下跌，日本平均儲蓄率下降，生活質量無法提高。
許多在泡沫經濟時期購買房地產的日本人生活陷入窘境，甚至破產。最后，泡沫的破滅也使”銀行不倒”、“地價只漲不跌”的神話同步破滅，企業和國民的心理狀態跌入深淵，信心指數下降。
日本的房地產泡沫最終讓日本自吞苦果，喪失了個多年的發展機會，可謂付出了極其沉痛的代價。 沒有遠去的泡沫 今天，看完造成日本“十年之痛”的這段往事，再回過頭來看我們自己國家正在發生的事情，我十分驚訝于歷史與現實之間的某種高度相似性，雖然這里的歷史不是我們的歷史，但是在經濟全球化的背景下，歷史的重演并不會局限在一國之內，因為規律是普適的。
從這個意義上來說，我們尤其應當注意日本泡沫經濟形成和發展的過程中的如下幾個微觀原因： 第一，人們相信土地價格只升不降的神化，爭相購置房地產。 有資料表明，日本總理府在1987年1月、1988年1月、1990年6月以及泡沫經濟破滅后的1992年4月關于土地問題的輿論調查中發現，超過半數的被調查者認為“持有土地是安心并且有利的”，具體調查結果分別為：65.2%、66.0%、67.2%和52.8%。
正是在這樣的消費者預期下，日本的地價總額才會是美國的4倍。 第二，人們相信利率不變，企業從銀行貸款非常容易。
借款方不考慮一旦利率提高了還不起利息該如何辦，而貸款方也忘記了升息的風險，只是一味地貸款給房地產公司，并天真地認為如果這些企業暫時資金出現緊張時只需將手里的房地產項目賣掉就可以解決問題。 當時的日本，企業借銀行的錢、或者銀行貸款給企業是相當容易的事情。
并且企業一般貸款購置房地產之后又將該資產向銀行作抵押，從而又可以輕松的再次貸到款，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大。 第三，企業及個人房地產投機盛行。
泡沫時期，大量資金涌入房地產業，多數房地產公司并非專業的房地產公司。這意味著當時日本許多企業在從事房地產投資，開始所謂多元化經營，這給房地產泡沫破滅后產生大量壞賬埋下惡果。
除了上述三點，當然還有另外一些微觀層面的原因，它們共同催生了日本房地產泡沫。只是在所有至今能夠被看清楚的原因中，這三條對我們同樣最具參考價值。
不是嗎？如果我們一起生活在這片土。
4. 日本樓市泡沫后的恢復
“時間好像回到了20年前！”日本青木ASUNARO建設株式會社技術部部長孫健生說這話的時候，正置身于東京六本木新城“森塔”的高層露天庭院中。在這里，你聽著潺潺流水，從各種綠色植物的縫隙間可以窺視到六本木新城的全貌：粉紅色的高層公寓、巨大的朝日電視臺播放廣場、最接近天空的森美術館、購物街道、黑亮的馬路，當然還有穿梭其間的行人。
繁華的景象并不能打消孫健生的擔心，“泡沫經濟崩潰對日本人，特別是在日本工作的中國人影響太大了。”他回憶道：“上個世紀90年代，因為房地產泡沫的崩潰，公司裁員一半，在我們公司，所有的中方員工，除我之外，都被迫失業，重新回到餐館去洗盤子，很多人甚至連洗盤子的工作都找不到。”
歷史不會重演，但是總會用另一種方式來影響我們的生活。日本主流財經雜志《東洋經濟周刊》在7月25日的封面文章中預言，日本新一輪泡沫經濟崩潰進入倒計時。文章綜合了幾家調查機構的數字發現，從2007年2月份開始，東京市中心地價開始下跌，“市中心泡沫”指日可待；而從2008年3月份開始，東京市中心新建商業大廈的空置率一路飆升，待租公寓達到破紀錄的1萬套。有理由相信，泡沫的崩潰不遠了。
多渠道融資的春天
其實，早在2003年，就有人意識到泡沫經濟的暗涌越來越明顯。這個人是日本著名建筑大師隈研吾，他在接受本刊記者采訪時含蓄地指出，東京的再開發必然導致日本再次走向泡沫經濟的泥沼，他形容再開發是一曲悲壯的“天鵝之歌”，將回蕩在東京上空久久難以散去。
東京再開發始于20世紀末，到現在方興未艾。扮演主角的是大型綜合的房地產開發公司，像森株式會社的六本木新城、三井不動產的MIDTOWN等等。在這個過程中，日本房地產公司追求高層住宅和寫字樓，他們開始把德國建筑史瓦爾特？？本雅明稱為的“失敗的塔”大肆在城市里復制。當然，這也帶來了巨額利潤。
“為什么日本社會在灰暗中艱難前行的旅程中，卻不斷涌現了森塔這樣的超高層建筑呢？”隈研吾從社會文化的角度提出自己的解釋。在他看來，進入21世紀，日本從工業化國度向商業、文化國度挺進，因此，大型房地產開發商都努力在超高層建筑群當中植入了公園、綠地和美術館。
“為什么在經濟不景氣的‘失去的十年’當中，東京卻進行了比泡沫經濟時期更大規模的再開發呢？”日本不動產協會理事市村重治，則更愿意從商業視角來做出解釋。“東京城市再開發為房地產公司帶來施展的舞臺，而房地產行業的證券化為他們提供了充裕的融資方式。”
日本的資產證券化有一個漫長的過程。在1980年代泡沫經濟崩潰之前，房地產公司主要通過抵押方式從銀行貸款，泡沫破碎之后，度過漫長的等待，日本地產業才迎來融資多渠道的春天。2000年，日本頒布了改定的《投資信托以及投資法人相關法》，不動產投資信托（J-REIT）也應運而生。
J-REIT是由眾多投資者共同籌集資金，同時分享收益的公司型組織，于2001年在東京證券交易所上市。J-REIT旗下由眾多投資公司組成，據不動產協會統計，到目前為止共有42家公司作為法人成為其成員。像森株式會社、三井不動產、伊藤忠商事都與伙伴公司共同出資成為他們的成員。J-REIT一方面從這些投資人手中籌集資金然后投資到房地產行業，另一方面也將籌得的資金委托給日本專門作房地產貸款的“信托銀行”，再由他們貸款給房地產公司用于新項目的開發。
J-REIT旗下的法人組織以J-REIT的名義發行有價證券進行融資，不動產企業將出租寫字樓、銷售公寓以及物業管理等收入中的利潤中的一部分作為紅利分配給投資者。
5. 日本房地產泡沫破滅后作什么最賺錢
哈哈，你好有趣~~ 有前途的想法。
但是，你等中國房地產崩盤，幼稚了。
但還是按你的邏輯來吧，說實話房地產一崩盤，中國經濟也就崩盤，人民幣就狂跌，所以只有外匯能撈到錢，所以快趁著地產還沒崩盤之前，把錢全部換成美元吧~ 到時候再換回來~~ 不過。.2020年之前人口紅利一直存在，加上中國目前的房價水平，它真的是不會崩的。你只看到了北京上海廣州的泡沫，卻沒想到全國平均房價來看，未超越國民支付能力。而且全國土地總值也沒超過GDP。當年日本崩盤土地市值已經是GDP的6倍了~~
不過還是祝你發財哈~