榮觀房產網1. 房地產策劃包括那些內容,就例如其步驟,涉及范圍.越詳細越好,只要
一、項目策劃也就是房地產開發項目的可行性研究。
可行性研究的內容 可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。 可行性研究的主要內容有：（1）項目概況；（2）開發項目用地的現場調查及動遷安置；（3）市場分析和建設規模的確定； （4）規劃設計影響和環境保護；（5）資源供給；（6）環境影響和環境保護；（7）項目開發組織機構、管理費用的研究；（8）開發建設計劃；（9）項目經濟及社會效益分析；（10）結論及建議。
可行性研究的工作階段 投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。
投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。 該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0。
2%~0。8%。
如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。 初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。
在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。 初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%，所需費用約占總投資的0。
25%~1。5%。
詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。
這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1。0%~3。
0%，大型復雜的工程約占0。2%~1。
0%。 項目的評估和決策，按照國家有關規定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。
未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。 可行性研究步驟 可行性研究按5個步驟進行：（1）接受委托；（2）調查研究；（3）方案選擇與優化； （4）財務評價和國民經濟評價；（5）編制可行性研究報告。
二、房地產營銷策劃內容 營銷策劃內容： A、定價策略 1、根據市場情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價格表； 2、實施后，在銷售過程中視實際情況調整銷售價格； 3、推出特價房的時機及數量建議； 4、樓層、朝向、景觀差價； 5、付款方式建議； 6、售價調整與銷售率及工程進度的關系 B、銷售費用及資金流量調控建議 1、營銷全過程中各階段銷售費用（包括廣告設計、制作及發布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎金，名類促銷活動等費用）的數額建議； 2、銷售資金回籠與工程進度關系建議 C、開盤時間及銷售階段的劃分 1、開盤時機建議（根據市場、項目、競爭對手狀況綜合起來考慮）； 2、銷售階段的劃分及周期 D、銷售控制 1、推盤手法建議； 2、各銷售階段及銷售人員職級的成交折扣建議； 3、價格調控與促銷手段建議； 4、簽署認購書與合同的注意事項 E、人員培訓 1、發展商簡介； 2、房地產特性與房地產價值； 3、項目環境資料說明； 4、項目規劃介紹； 5、公共設施介紹； 6、整體理念介紹表表達； 7、營銷理念； 8、營銷技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表達； 11、廣告定位； 12、廣告表現； 13、市場客源定位； 14、業務計劃介紹； 15、買方心理障礙排除； 16、現場接待流程及規定； 17、守價技巧； 18、準客戶資料收集及分類方法； 19、電話拜訪與演練； 20、DM寄發及促銷活動計劃說明； 21、自我促銷及組合促銷介紹； 22、現場買氣制造； 23、認購書、售價與付款辦法介紹； 24、相關法務及稅務介紹； 25、儀態、儀表與商業禮儀； 26、答客問演練與課程驗收 三、隨著房地產業的理性化發展與房地產市場競爭的日趨激烈，房地產營銷策劃逐漸得到業界的廣泛關注與相當程度的認可。 房地產營銷策劃雖然開始從注重表面轉向追求內涵，從雜亂無章趨向規范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。
不少開發商對房地產營銷策劃的認識仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實際運作中使營銷策劃走向誤區。 ●誤區之一 目標客戶定位不準 打開任何一份策劃報告，其中對消費者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。
售價超過30萬元的房產對消費者的研究，居然還比不上售價不超過3元的飲料（如可口可樂）對消費者研究的態度和深度，豈非咄咄怪事！ 事實上，由于高額的消費支出、購買結果的不確定性，房地產消費是一種高涉入度的購買行為，其購買決策的環節、影響因素和時間都復雜得多，變化的可能性也大得多，非采用專業消費者調研不可。 然而，幾乎所有的房地產策劃者都認為，“市場是引導出來的”、“我們比消費者更專業”、“消費者只要能掏得出票子，我自有辦法能讓他上鉤”。
至于他是誰、他有什么想法都無足輕重。于是乎，房地產的“上帝”在短短的兩三張A4紙的篇幅內被心不在焉地打發掉了，行業泡沫和風險隨之而來。
●誤區之二 無視差異化競爭 與普。
2. 房地產策劃需要干什么
房地產策劃是一項基于市場情況，為房地產項目從項目定位、產品設計到營銷定位、推廣、銷售等一系列工作提供合理化建議和策略以及具體執行，根據市場、產品以及銷售要求，根據項目不同階段、不同情況提供不同的解決方案，是一項綜合性很強的工作。
主要工作一、市場策劃是指對房地產項目投資開發中涉及的諸多要素（經濟、*策、法規、規劃、國土、市場、消費者、人文、地理、環境、交通、商業、市*配套等）進行客觀調查，并通過科學系統的定量定性分析和邏輯判斷，尋找到滿足項目眾多元素的結合點（城市規劃條件的滿足、房地產商經濟合理回報的需要、購房消費者的有效需求等）。簡言之，房地產市場調查是房地產市場策劃的基礎，房地產市場策劃是房地產市場調查的歸宿。
市場策劃的成果及結論（項目戰略定位及產品定位建議）對后續各階段策劃具有方向性和指導性，市場策劃是房地產策劃的首要環節之一。二、產品策劃就是研究如何科學地制定建設項目的總體規劃立項之后建筑設計的依據問題，擯棄單純依靠經驗確定設計內容及依據（設計任務書）的不科學、不合理的傳統方法，利用對建設目標所處社會環境及相關因素的邏輯數理分析與相關定性分析，研究項目任務書對設計的合理導向，制定和論證建筑設計依據，科學地確定設計內容，并尋找達到這一目標的科學方法。
主要內容包括如下：項目總平規劃、套型、戶型及戶型比、戶型面積、交通系數、公攤系數、使用系數、配置標準、環境景觀設計等等，產品本身的品質是最主要的策劃內容。房地產策劃就是將市場策劃的成果，通過建筑技術語言將其表現出來的一個過程三、營銷策劃是指房地產策劃商及發展商對將來要發生的營銷行為進行超前決策。
為實現目的，達到預期目標，就必須與市場策劃、房地產策劃建立密切的關系，科學地分析市場、顧客及與之相關的各種因素，然后創造性運用自身的能量，力求在適當的時間，適當的地點，以適當的價格和促銷方式讓顧客獲得滿足。如果推銷一種觀念，就有必要采取一定的策略和技術使大眾自覺地接受它，而在這個過程中，營銷策劃人員所做的分析、判斷、推理、預測、構思、設計、安排、部署、實施等工作，便是房地產營銷策劃。
四、開發策劃是指房地產商從項目選址到購買土地使用權始，經過項目全程策劃，規劃設計和施工建設等過程，建造成可以滿足人們某種需要的建筑物及其附屬設備、設施與環境、即房地產產品，然后將其在市場上銷售，將房地產產品出售給新的投資者或使用者，并通過這個交換過程收回投資以實現房地產商獲取收益的目標過程。其中包括房地產生產和流通的統一的過程即稱之為房地產開發策劃。
房地產開發策劃是一個完整的過程，它由開發項目可行性研究、項目開發準備、項目工程管理和完成項目銷售等四個階段組成。五、物管策劃物業管理就是物業管理企業受業主委托，以商業經營的手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務。
物業管理策劃的主要內容包括以下三點：1.經營主要是指按房地產市場經濟規律進行商業企劃、制定并實施銷售方案，或是評估租金，制定出租方案，以便使物業保值甚至增值。2.管理主要是掌握房地產的變動和使用情況，使房屋得到及時修繕，保持房屋的使用功能，使房屋的數量、產權、建筑形式、完好程度、設備使用情況等及時準確地記錄下來，及時變更有關記錄；此外，管理工作還包括物業管理公司內部財務、人事上的綜合管理，以保證經營、服務的正常運行的策劃。
3.服務是指準確、及時地滿足用戶要求，如清潔、保安、綠化及各種特約服務的策劃。物管策劃的主要作用是：就是體現房地產商品或企業品牌的延伸策劃，包含房地產商品的售前、售中、售后各服務階段。
物管質量的優劣，對企業品牌和后續項目的投資開發成功與否，在房地產市場競爭慘烈的今天，其作用愈來愈明顯。六、廣告策劃房地產廣告策劃是在廣泛的市場策劃調查研究基礎上，對房地產市場和個案進行分析，以決定廣告活動的策略和廣告實施計劃，力求廣告進程的合理化和廣告效果的最大化。
房地產廣告策劃不僅能夠進一步明確開發商的目標市場和產品定位，而且能夠細化開發商的營銷策略，最大限度地發揮廣告活動在市場營銷中的作用。房地產在開發策劃時，就要加強廣告意識，不僅要使廣告發布的內容和行為符合有關法律、法規的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。
在做房地產營銷策劃方案時，不僅要考慮具體的廣告的實施計劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，還要深入、系統地進行廣告策劃。隨著房地產市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產市場營銷的客觀要求。
擴展資料：策劃是一種策略、籌劃、謀劃或者計劃、打算，它是個人、企業、組織結構為了達到一定的目的，充分調查市場環境及相關聯的環境的基礎之上，遵循一定的方法或者規則，對未來即將發生的事情進行系統、周密、科學的預測并制訂科學的可行性的方案。在現代生活中，常用于形容做一件事的計劃，或是一種職位的名稱。
策。
3. 房地產開發企業怎么進行稅收籌劃
房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1 選擇合適的建房方式 大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。 （1）房地產的代建行為。
這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。
房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。 （2）合作建房方式。
根據《營業稅問題解答（一）的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。
此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。
企業可充分利用這些優惠*策，實現共贏。 2 開發多處房地產 房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。
一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。 例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。
如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150%，應該繳納土地增值稅600 x50%-400*15%=240（萬元），營業稅及其附加1000*5.5%=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50%，應繳納土地增值稅500 x30%=150（萬元）；營業稅及其附加1500*5.5%=83.55（萬元）。該房地產公司的利潤為（不考慮其他稅費）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。
如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5%。應該繳納土地增值稅1100*40%-1400*5%=370萬元，營業稅及其附加2500*5.5%=137.5萬元。
不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45=321.05萬元。
4. 房地產策劃具體是做什么的
房地產策劃相對來講是個比較新的職位，沒有特別通行的崗位職責，尤其是在很多不太正規的房地產開發公司，往往有一身兼多職的現象發生。
大體上可以分為前期策劃和推廣策劃兩種工作類型，前期策劃主要工作內容是房地產項目的市場研究、可行性分析、目標地塊的產品策劃和定位、開發策略、項目總體營銷策略等，主要工作體現在房地產項目正式銷售之前的時間段內；推廣策劃主要工作內容是項目開始銷售之后的一些策劃執行工作，比如價格表的制作、階段性推廣方案的制定和實施、促銷方案活動的制定和執行、銷售分析以及相關問題的解決。當然了很多公司的房地產策劃是不分工很明確的，很多房地產策劃師也會根據不同的項目和工作重點調整自己的工作內容。
5. 房地產開發企業稅務籌劃怎么做
如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。
近年來，為控制房地產地價過高，投資過熱，國家陸續下發宏觀調控*策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調控*策及配套細則的出現，使房地產開發企業的稅收籌劃更具有戰略意義。本文僅就房地產開發企業稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。
一、房地產開發企業稅收籌劃技術 房地產開發企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。 （一）規避平臺籌劃 土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。
因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。 （二）投資轉化技術 房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。
（三）稅基籌劃技術 房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現技術 主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收*策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。
房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。 二、房地產開發企業稅收籌劃方式 （一）利用臨界點進行稅收籌劃 納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。
目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。
如果房地產開發企業建造的普通標準住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。
當然，這會帶來另一種后果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。
比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。
大海房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。
根據稅法的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）*20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20.5%。
根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）*30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。
如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。
進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。 同樣，房地產企業也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。
假如黃河房地產開發公司開發一幢普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產公司需要繳納土地增值稅190*30%=57萬元，營業稅1000*5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50*(7%+3%)=5萬元。
不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。
則按照稅法規定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅1100*5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55*(7%+3%)=5.5萬元。
同。
6. 房地產開發企業稅務籌劃怎么做
如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。
近年來，為控制房地產地價過高，投資過熱，國家陸續下發宏觀調控*策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調控*策及配套細則的出現，使房地產開發企業的稅收籌劃更具有戰略意義。本文僅就房地產開發企業稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。
一、房地產開發企業稅收籌劃技術 房地產開發企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。 （一）規避平臺籌劃 土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。
因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。 （二）投資轉化技術 房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。
（三）稅基籌劃技術 房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現技術 主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收*策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。
房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。 二、房地產開發企業稅收籌劃方式 （一）利用臨界點進行稅收籌劃 納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。
目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。
如果房地產開發企業建造的普通標準住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。
當然，這會帶來另一種后果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。
比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。
大海房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。
根據稅法的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）*20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20.5%。
根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）*30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。
如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。
進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。 同樣，房地產企業也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。
假如黃河房地產開發公司開發一幢普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產公司需要繳納土地增值稅190*30%=57萬元，營業稅1000*5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50*(7%+3%)=5萬元。
不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。
則按照稅法規定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅1100*5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55*(7。
7. 房地產開發商需要什么樣的策劃
我就在想，那是不是那些沒有接觸過房地產的策劃人就進不了房地產策劃領域了呢？恰巧前幾天看到杭州一個做房地產策劃的同行寫了《開發商需要我們嗎》的文章，我不關心開發商是不是需要的問題，而關心的是開發商需要什么樣的策劃人。這個問題同樣可以理解為我如何適應房地產策劃的需要。
要求一：創新思維強
開發商要的不是一個只會打字執行，只會想著法花錢的策劃人。其實，房地產市場風云變幻，問題層出不窮，開發商需要一個具有創新思維能力強的人，為他出謀劃策，提出種種方案來供決策。策劃人就是要提出最好的方案，開發商是憑經驗來檢收你的方案。
要求二：既要務實，也要務虛
現在做房地產策劃大都很務虛，以為憑概念就可以橫行天下。在房地產業越來越變得理性的今天，務實一點不但對房地產開發商有更多切實的幫助，也有利于提高自己。如認真的做一些調研，從整體上來策劃房地產企業開發營銷過程的每個細節等。
要求三：精通媒體投放和策劃
要求四：調研能力
沒有調查就沒有策劃權。**的成功很大程度得益他對社會的深入調查，才找到中國革命的基礎在于農民。**晚年工作的失誤，同樣在于他對中國社會的現實缺少了解，不是他不想了解，而是大家都在騙他，瞞著他，講真話的又打倒了。
要求五：不要整天談思想
房地產也是產品，也符合產品、價格、渠道、促銷這四要素。現在有的企業談品質，做到質量至上，成功了；有的企業做價格，結果是那些高價樓盤有喜有憂；有些企業在渠道上做足文章，樓盤銷售很平穩；有些樓盤在促銷上下功夫，結果有些消費者還是不屑一顧。但我想，房地產企業里那些談思想的策劃人，到了最后恐怕還是談思想，只是聽眾也不耐煩。思想不是拿來談的，思想很抽象，思想是拿來指導實踐的。
要求六：策劃設計
有人說，如果策劃是平面設計，那不改成設計公司算了。房地產開發商一開始是很喜歡那些高談闊論的策劃人的，及至到了實干的時候，才發現，自己身邊還是無人可用，沒辦法，只能用他了。
要求七：精通銷售
策劃的目的之一，就是為了能更好達成銷售。一個不懂銷售的策劃人，能做好房地產策劃，我認為有點撞大運。有人說，開發商自己也做不好，難道策劃公司行。那我想，要你策劃，目的就是讓開發商做好銷售。通過你的策劃，雖然不是你親自做的銷售，但他們是用你的方案，是你們培訓的。
策劃就是通過專業的市場研究和籌劃活動，
以指向問題為原則，以項目能最終在市場上取得良好的業績為目標，
對項目的產品和營銷提供一系列切實可行的分析、建議和解決方案。
熟悉市場、懂產品、有生活體驗和銷售經驗的地產人更有可能做一個好的策劃。
8. 房地產策劃是做什么的
程策劃廣義流程
從廣義來說，房地產策劃分為以下三個內容。如果以下工作全部由房地產策劃公司執行就叫做房地產全程策劃。根據需要開發商可以選擇不同的菜單。
一，項目的前期定位策劃：即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等。
二，項目的推廣整合策劃：包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等。
三，項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等；項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。
編輯本段全程策劃核心流程
現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：
1、項目投資策劃營銷；
2、項目規劃設計策劃營銷；
3、項目質量工期策劃營銷；
4、項目形象策劃營銷；
5、項目營銷推廣策劃；
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
7、項目服務策劃營銷；
8、項目二次策劃營銷；編輯本段人的六個職能
從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認為至少有六個方面的職能。
1.醫生的職能
就好像醫生為了對癥下藥，選擇最佳醫療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結論。
房地產策劃師或咨詢顧問受房地產開發商委托，對所開發的項目進行詳細的診斷分析，在了解了項目所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等信息后，針對“建什么”？“怎么建”？“賣給誰”？等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關系，房地產策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當地為項目進行人性化的定位。
2.法律顧問職能
為了規范房地產市場，國家和地方*府頒布了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文，還有一些僅靠法律法規解決不了的問題，如項目對周邊居住環境的影響（施工噪音、陽光遮蓋等），土地代征、國際*治風云、國家對外關系以及國內經濟發展、或類似奧運、WTO、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規為準繩或合理避規、或進行調解、或遵照執行。而這些房地產開發商并不完全掌握。
3.財務專家職能
房地產開發商擁有資金，但房地產策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產策劃師或咨詢顧問是站在開發商的立場上，為開發商的項目進行全程策劃，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創意設計上。
4.導演的職能
房地產策劃師或咨詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、廣告代理商、物業管理公司的橋梁和紐帶，其職責就是通過上述企業的協調配合，將項目的概念定位演繹成功。
5.船長的職能
認為房地產策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后，其重要工作就是在現場進行監理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。
6.環境問題專家