如何為房地產公司估值

1. 如何對房子進行估值

1、房產的年份、硬件和初次購買價格：

雖然在房產價格大幅上升的時期體現得不很明顯，但對房產價值進行評估時還是要考慮到這就問題的。合理的算法是每年折舊2%。另外，初次的購買價格也會對價值評估產生一定的影響，二手房定價時要考慮到當地樓市的整體升值（或貶值）幅度。不應該在定價時背離正常的價格規律。

2、樓體結構、層次、朝向：

關于樓體結構優劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結構名詞的含義一文，好的樓體結構、層次和朝向是為房產加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。

3、外部環境、綠化、人文：

所出售的房產如果位于外部環境佳、綠化面積大、人文條件好的小區會比較容易得到買家的心理認可。買家會愿意多出一些費用來購買這樣的房產。優良的外部環境、綠化、人文等這些因素會為房產每平米加價2%至5%左右，反之亦然。

4、建筑質量、外立面造型、內外部裝修：

建筑質量、外立面造型、內外部裝修的優劣程度也是影響房產估值的重要因素。良好的建筑質量、獨特又美觀外立面造型、優質的內外部裝修會為房價加分5%左右。

5、電梯數量和品牌：

買家來看房時往往會乘坐電梯。而電梯數量和品牌是便利性與安全性的體現。相對較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌雖然不一定為房產價值加分，但卻會對買家的心里舒適度產生重大的影響。

6、地段等級：

較高的地段等級當然會對拉高房價產生作用。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。

7、室內面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛大小、采光：

室內面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛空間適中使用方便、采光性能理想的房產在定價時要高于其他房產價格的3%至5%左右，反之亦然。

8、交通、商業服務設施、基礎設施：

交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5%左右的價格。

9、居住人氣、區域規劃：

居住人氣高的小區往往會使購房者產生從眾心理。另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區域的未來規劃。一個規劃完善的區域會為本地房產提供2%至5%的加價空間。

最后的話：

通過上面的評估方法，我們在出售二手房之前就可以對該房產的價值做出一個大概的了解了。但要說明的是，由于每個二手房都具有不同的特點，應根據自己房產的特點對評估價格做出一定的浮動。具體做法是：以同地段、同戶型的已售二手房的價格為基礎、通過上述9個方面找出自己手中的房產與已售出房產的不同之處，之后再進行更加具體的價值評估。這樣評估出來的價格往往是比較準確的。

2. 房地產價格該怎么估值

1。

房地產的價格與其需求正相關，與其供給負相關。 2。

決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區同類房地產的供求狀況。 3。

收益法求得的價值傾向于最高買價，市場法求得的價值傾向于成交價格，成本法求得的價值傾向于最低賣價。 4。

房地產估價師從某個特定投資者的角度出發評估出的價值屬于投資價值，而不是市場價值，二者的區別在于所選取的報酬率不同，投資價值所選取的報酬率為投資者要求的最低報酬率，而市場價值所選取的報酬率為一般報酬率。 5。

不同類型價值的高低關系為：原始價值高于賬面價值，投資價值大于或等于市場價值，謹慎價值低于市場價值，清算價值低于公開市場價值，快速變現價值低于市場價值，在用價值一般低于市場價值，但如果現狀使用是最高最佳使用的，則在用價值等于市場價值。 6。

抵押價值及再次抵押價值的計算，在2008年、2009年考試中多次出現。 7。

名義價格和實際價格是歷年考試的重中之重。 8。

關于期房價格的計算也是歷年單項選擇題必考的。 9。

房地產需求、供給、均衡價格和均衡交易量的關系。

3. 房產估值是什么意思

一、房屋估值亦稱房產估值，是指根據房屋的結構、標準、用料、面積、新舊程度等因素對房屋價值的估算。

二、房屋估值的基本公式為：

房屋價值（凈值）=每平方米房屋重置價值*建筑面積*新舊程度百分率。

三、房屋估值計價是實行房產經營，進行經濟核算的前提條件和基礎。根據等價交換的原則，房產的調入或調出都必須計算其價值。房管部門經營的房產是國家的投資，經營效果好壞，主要反映在經營期間，所經營房產的價值是增殖了還是減值了。房產經營管理的根本任務，就是要在流通過程中，一方面交出房屋的使用權，滿足人民居住生活的需要；另一方面要實現房屋價值，得到物質補償，實現價值增殖。

四、房屋估值的重要性：

首先，房屋估值計價是計提折舊和大修理基金的基礎。房屋折舊是房屋在經營過程中所損耗的價值。這部分價值要從逐年所收取的租盂中收回.用專項基金項目（更新改造基金）存儲起來，到了房屋使用年限以后用來更新改造舊房。房屋折舊是用房屋價值乘以折舊率求得的，因此，房產估值就成為計提折舊的基礎。同樣.大修理基金也是用房屋價值乘以大修理基金提存率求得的，所以，房產估值又成為計提大修理的基礎。

其次，房產估值計價是計算租金的基礎。構成房屋租金的主要因素是折舊費、修繕費、管理費等等，這些費用的計算主要是依據所估算的房屋價值。租金標準是否能夠達到以租養房的水平，要根據實際經營結果、核算盈虧來驗證。要進行經濟核算，就必須對房屋進行正確地估值。只有對房屋進行正確地估值，才能為測算租金標準提供準確的數據。

最后，房屋估值是確定房屋銷售價格標準的重要依據：出售新建房屋的主要依據是造價，而出售舊房的主要依據就是房屋估值。房屋估值過高，可能會賣不出去：而房屋估值過低，又可能虧損太重。當前，在我國房改過程中，將舊公房出售給個人住用，巳成為一種重要的房改模式，這項改革的成敗、利弊與房屋估值的高低，關系極為密切。

4. 做一名房地產估價需要怎么做

地產評估是一個系統的學科，不是你翻閱兩本書，就會評估的。

建議一：到專門的房屋評估機構，并獲得國家一級資質，有的還通過了ISO9001國際質量體系認證，他們有絕對的評估資質和信譽保障，但是在這些評估機構需要繳納大量的評估費用。

建議二：中介公司一般會有免費的評估的服務，但部分小中介會出現評估價和售出價存在幾萬元的差價，出現公正與公平方面的問題。

建議三：某些專業的房地產網站會有房源信息，可以通過比較掛牌的房屋價格估算出自己的房價，但同時也會出現信息不全面，滯后性，一些房屋出售了但還沒及時更新。

建議四：報紙也會有房產專刊，告訴大家評估房價方面的內容，但無法定時、定期刊登全部的房源信息。

房產評估費用的計算

房屋總價100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價的0.42%,100萬元到500萬元的（含500萬元）累進計費率為0.3%,500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%,2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價的0.06%,5000萬元以上的收取評估總價的

二手房實用簡單的評估概算方法

排除供求關系因素，可以同地區商品房價格為基準，試著這樣來測算二手房價格：

1）折舊率。房屋竣工后即進入折舊期，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率扣減2%，框架結構扣減1%。

2）戶型。舊房戶型落后，“三小”套型（小廳、小廚、小衛）扣減10%，其它戶型扣減4%。

3）樓層。以小高層為例：1層和2層為基準價，5層和6層扣減3%,7層扣減5%,3層和4層為加3%，若是頂層則扣減5%。

4）朝向。如無朝南外門窗，扣減5%。

5）小區環境。無物業管理和非獨立封閉分別減5%，省、市重點中小學區加15%。

6）心理因素。人們一般不愿意購買二手房，會有難以逾越的心理障礙，扣減8%。

計算公式：

附近商品房價-（商品房價*折舊率+商品房價*戶型+商品房價*樓層+商品房價*朝向+商品房價*小區環境+商品房價*心理因素）

5. 房產估值有什么公式呢

一：租金乘數小于12租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入）。

如果得出的結果小于12，即在合理購買范圍之內。比如某套房子的售價22萬元，月租金1500元，那么它的租金乘數約為l2倍。

一般來說，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。 投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。

不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。 二：8年至10年收回投資 投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。

它的公式是：投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/（月租金-按揭月供款）*12。 投資回收期越長，投資風險越高，反之，投資風險則減少。

一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年至10年之間。 三：15年收益高于買入價 如果該物業的年收益*15年=房產購買價，該物業物有所值；如果該物業的年收益*15年房產購買價，該物業尚具升值空間；如果該物業的年收益*15年房產購買價，該物業不宜投資。

6. 房地產要以怎樣的流程進行估價

自受理估價委托至完成估價項目，估價工作應按下列程序進行： 1、明確估價基本事項。

明確估價基本事項，應明確下列事項： （1）估價目的 估價目的應在與估價委托人充分溝通，仔細了解其真實、具體的估價需要以及估價報告的預期使用者和預期用途的基礎上確定。 對估價目的的表述應簡潔明了并符合相關規定。

（2）價值日期 價值日期應根據估價目的確定，用公歷表示，具體到日。 （3）估價對象 估價對象應在估價委托人指定的基礎上根據估價目的確定。

估價對象應全面、客觀，不得遺漏，嚴禁虛構。法律、行*法規規定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進行其他活動的房地產，或征收不予補償的房地產，不應作為相應估價目的的估價對象。

（4）價值類型 價值類型應根據估價目的確定，包括價值名稱、價值定義或價值內涵。 2、制定估價作業方案。

制定估價作業方案應在明確估價基本事項及對估價項目進行初步分析的基礎上進行。 估價作業方案應包括下列內容： （1）估價工作內容，包括擬采用的估價技術路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等； （2）估價工作質量要求及保障措施； （3）估價作業步驟、時間進度、人員安排和經費預算。

3、搜集估價所需資料。 房地產估價機構和注冊房地產估價師應經常搜集房地產估價所需的通用資料，掌握房地產市場行情，估價時還應針對估價項目搜集本次估價所需的資料，并對所搜集的資料進行檢查、分析、整理。

估價所需資料應包括下列方面： （1）反映估價對象狀況的資料； （2）估價對象及其類似房地產的交易、收益、成本等資料； （3）對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料； （4）對房地產價格有普遍影響的資料。 4、實地查勘估價對象。

每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產估價師必須親自到估價對象現場，觀察、檢查、核對估價對象的區位狀況、實物狀況和權益狀況，拍攝反映估價對象外觀和內部狀況以及周圍環境和景觀的照片等影像資料，補充搜集估價所需的關于估價對象的其他資料和相關房地產市場資料，并做好實地查勘記錄。 實地查勘記錄應包括實地查勘的對象、內容、結果、人員和時間等，記錄的內容應真實、客觀、準確、完整、清晰， 進行實地查勘的注冊房地產估價師及協助其實地查勘的人員應在該記錄上簽名或蓋章確認。

因司法拍賣、征收等強制轉讓或強制取得房地產而房地產占有人拒絕進入估價對象內進行實地查勘，或估價對象涉及國家秘密而不得進入其內進行實地查勘的，可不進入估價對象內進行實地查勘，但應在估價報告中說明未進入估價對象內實地查勘及其具體原因。 5、選定估價方法進行測算。

估價方法選用 （1）注冊房地產估價師必須熟練掌握并正確運用比較法、收益法、成本法、假設開發法等主要估價方法。 （2）注冊房地產估價師應根據估價對象和估價對象所在地的房地產市場狀況，對比較法、收益法、成本法、假設開發法等方法進行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對估價對象進行估價。

（3）估價對象可同時選用兩種以上估價方法估價的，應選用兩種以上估價方法估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中說明并陳述理由。 （4）同類房地產有較多交易的房地產，應選用比較法估價；收益性房地產，應選用收益法估價；假設可獨立進行重新開發建設的房地產，應選用成本法估價；具有開發或再開發潛力且開發完成后的價值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法評估的房地產，應選用假設開發法估價。

6、確定估價結果。 7、撰寫估價報告。

8、審核估價報告。 9、交付估價報告。

10、估價資料歸檔。 估價項目完成后，應按有關檔案管理的規定，及時收集、整理與該項目相關的各種文字、圖表、影像等形式的資料，對其中有保存價值的資料進行分類并妥善保存。

應保存的估價資料至少包括下列內容： （1）估價報告； （2）估價委托書和估價委托合同； （3）估價所依據的估價委托人提供的資料； （4）實地查勘記錄； （5）估價報告內部審核記錄； （6）有重要專業幫助的專業意見。

7. 收購房地產項目公司,如何計算公司價值

1、首先，要確認項目公司土地的現價，這須有專業評估公司進行評估。如果現在的評估價為15000萬，那么公司的總資產則為20000萬，所有者權益變為10000萬。

2、然后確認股權的價值。把總資產減去總負債，剩下的所有者權益就是公司的價值。按上例，公司的價值就是10000萬。

3、計算收購價，就是10000萬*60%=6000萬。也就是說，收購公司只需支付6000萬元，就可以得到項目公司的60%股權。

4、在此項業務中，股東要求的溢價若高于評估價值，那么應當按照評估價值來計算股權的價值。而這個過程中，項目公司不涉及土地增值稅、企業所得稅的征收。

5、在股權發生增值轉讓時，出讓股權的股東應繳納個人所得稅。

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