榮觀房產網1. 房地產企業所得稅管理中的問題與對策有哪些
一、當前國稅部門房地產企業所得稅存在的主要問題（一）房地產開發企業納稅素質上存在的問題。
1.國稅系統管轄的房地產開發企業均為新辦企業，會計核算水平、辦稅能力普遍有待提高。國稅系統管轄的房地產開發企業均為2002年以后新辦的企業，作為新辦企業，辦稅人員大多剛走上新的崗位，缺乏房地產開發企業會計核算和企業所得稅辦稅經驗，對房地產企業所得稅*策不夠熟悉，在房地產會計核算、稅務處理、涉稅業務的辦理等方面均顯得相對生疏。
2.稅收管理部門對房地產開發企業的管理不夠深入，納稅輔導不細，*策宣傳不到位，影響了房地產開發企業的稅收*策水平和辦稅能力的迅速提高。3.房地產開發建造時間長，投入資金量大，成本費用項目多，預提與待攤費用多，一般都是跨時間、跨地域滾動開發，同時開發幾個項目，會計核算復雜，收入和計稅扣除項目的計算受納稅人會計核算健全程度、人為逃避納稅等因素影響很大。
4.近幾年來房地產行業發展過熱，一些企業紛紛涉足房地產開發，追求短期效益，急功近利，有意逃避稅收。（二）房地產企業所得稅征管工作上存在的問題。
1.國稅系統對房地產企業所得稅征管時間不長，征管水平有待提高。國稅系統對房地產企業所得稅的征收管理工作開始于2002年企業所得稅收入分享體制改革后，從無到有，至今僅只有短短三年多時間，征收管理缺乏經驗，許多基礎工作明顯薄弱，房地產企業所得稅征管人員的業務素質也有待進一步提高。
房地產行業是一個業務涉及面較廣、綜合性較強的行業，稅務人員不僅要精通稅收業務，還要掌握相關的法律知識和房地產開發業務知識，稅務人員的業務素質相對不高，使房地產企業所得稅的征管質量得不到充分的保證。2.房地產企業所得稅稅源管理工作不夠加強。
房地產開發企業流動性大，資金體外循環現象嚴重，客觀上難以掌握，加上受稅收管理模式影響，稅源管理工作不夠加強，稅務管理部門局限于房地產開發企業報送的納稅申報表和財務報表上反映的情況，沒有更多地下企業核實情況，摸清企業的實際經營狀況，稅務部門掌握的房地產企業所得稅稅源信息嚴重不足。3.國稅管理和稽查部門缺少對房地產企業所得稅進行深入調查和檢查，調查、檢查以后也沒有進行比較深入的剖析，沒有充分暴露出房地產企業所得稅征管上存在的許多不足之處。
4.與地稅部門、城建、建管、房管、銀行等部門的交流不夠。房地產銷售收入由地稅部門負責征收營業稅，房地產開發企業所使用的發票和開發成本列支中取得的建筑安裝工程發票由地稅部門負責管理，地稅部門在建筑業、房地產營業稅等稅收征管中掌握了大量的稅源信息和其他信息。
城建、建管、房管、銀行等部門也有大量的信息可供我們利用。此外，地稅部門還有多年的房地產企業所得稅征管經驗積累。
與地稅部門、城建、建管、房管、銀行等部門的交流不夠，直接影響了國稅部門房地產企業所得稅征管工作水平的提高。（三）房地產企業所得稅應稅收入方面存在的問題。
1.稅收*策對預收款結轉銷售的確認時間未進行明確。預收款結轉銷售是以預售產品完工來區分的，但目前房地產開發企業完工有著三個完全不同的時間（即單項工程驗收合格時間、工程綜合驗收合格時間和三證齊全可辦理產權手續時間），三個時間間距較大。
由于稅收*策對完工環節和完工時間未進行明確，企業往往根據房地產項目的利潤情況進行預收款的結轉，當銷售利潤率大于15%時，銷售結轉就向后推遲，當利潤率小于15%時，則在單項工程驗收合格時就予以結轉，從而達到調節利潤的目的。2.房地產開發企業存在內部預售再轉售，轉移利潤利潤的現象。
一般情況下，房地產銷售在開盤初期銷售價格較低，隨著時間的推移，銷售價格逐步提高。有的企業利用內部認購，以較低的價格簽訂預售合同，一段時間后又以較高的售價進行轉售，但合同簽訂的價格為預售合同價格，其差價名義上是訂購人收取，實際上轉入了企業賬外收入。
由于房產價格是隨著市場價格的變動而上下浮動，上述利潤轉移現象具有很大的隱蔽性，對其價格的重新核定難以尋找依據。3.采取各種手段隱瞞、轉移預收款收入，有的甚至將預收款直接轉入私人銀行卡，直到房產交付使用后才入帳繳稅，使國家稅款不能及時、足額入庫。
4.用房地產抵付各種應付款項未按規定交稅。如：（1）以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款。
房地產完工以后，沒有錢還款（銀根收緊以后更甚），就用一部分房地產抵付借款，往往到不能再“拖”的時候再辦理銷售手續申報納稅，甚至隱瞞銷售。（2）以完工房地產抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產等等。
如紹興市金時代廣場、紹興縣華聯國際商貿城等，都存在房地產銷售過程中，房地產開發企業通過回租形式取得一定年限的使用權，并進行再出租或統一經營，而相應的回租租金在房地產售價中進行抵付（扣除）的問題，這種做法，既減少了房地產銷售收入（房地產開發企業取得的一定年限的使用權實際就是一種利益，如果房地產開發企業已將這一利益計入應稅收入則應當別論），又以“免費出租”的形式隱瞞了。
2. 房地產企業所得稅管理中的問題與對策有哪些
一、當前國稅部門房地產企業所得稅存在的主要問題（一）房地產開發企業納稅素質上存在的問題。
1.國稅系統管轄的房地產開發企業均為新辦企業，會計核算水平、辦稅能力普遍有待提高。國稅系統管轄的房地產開發企業均為2002年以后新辦的企業，作為新辦企業，辦稅人員大多剛走上新的崗位，缺乏房地產開發企業會計核算和企業所得稅辦稅經驗，對房地產企業所得稅*策不夠熟悉，在房地產會計核算、稅務處理、涉稅業務的辦理等方面均顯得相對生疏。
2.稅收管理部門對房地產開發企業的管理不夠深入，納稅輔導不細，*策宣傳不到位，影響了房地產開發企業的稅收*策水平和辦稅能力的迅速提高。3.房地產開發建造時間長，投入資金量大，成本費用項目多，預提與待攤費用多，一般都是跨時間、跨地域滾動開發，同時開發幾個項目，會計核算復雜，收入和計稅扣除項目的計算受納稅人會計核算健全程度、人為逃避納稅等因素影響很大。
4.近幾年來房地產行業發展過熱，一些企業紛紛涉足房地產開發，追求短期效益，急功近利，有意逃避稅收。（二）房地產企業所得稅征管工作上存在的問題。
1.國稅系統對房地產企業所得稅征管時間不長，征管水平有待提高。國稅系統對房地產企業所得稅的征收管理工作開始于2002年企業所得稅收入分享體制改革后，從無到有，至今僅只有短短三年多時間，征收管理缺乏經驗，許多基礎工作明顯薄弱，房地產企業所得稅征管人員的業務素質也有待進一步提高。
房地產行業是一個業務涉及面較廣、綜合性較強的行業，稅務人員不僅要精通稅收業務，還要掌握相關的法律知識和房地產開發業務知識，稅務人員的業務素質相對不高，使房地產企業所得稅的征管質量得不到充分的保證。2.房地產企業所得稅稅源管理工作不夠加強。
房地產開發企業流動性大，資金體外循環現象嚴重，客觀上難以掌握，加上受稅收管理模式影響，稅源管理工作不夠加強，稅務管理部門局限于房地產開發企業報送的納稅申報表和財務報表上反映的情況，沒有更多地下企業核實情況，摸清企業的實際經營狀況，稅務部門掌握的房地產企業所得稅稅源信息嚴重不足。3.國稅管理和稽查部門缺少對房地產企業所得稅進行深入調查和檢查，調查、檢查以后也沒有進行比較深入的剖析，沒有充分暴露出房地產企業所得稅征管上存在的許多不足之處。
4.與地稅部門、城建、建管、房管、銀行等部門的交流不夠。房地產銷售收入由地稅部門負責征收營業稅，房地產開發企業所使用的發票和開發成本列支中取得的建筑安裝工程發票由地稅部門負責管理，地稅部門在建筑業、房地產營業稅等稅收征管中掌握了大量的稅源信息和其他信息。
城建、建管、房管、銀行等部門也有大量的信息可供我們利用。此外，地稅部門還有多年的房地產企業所得稅征管經驗積累。
與地稅部門、城建、建管、房管、銀行等部門的交流不夠，直接影響了國稅部門房地產企業所得稅征管工作水平的提高。（三）房地產企業所得稅應稅收入方面存在的問題。
1.稅收*策對預收款結轉銷售的確認時間未進行明確。預收款結轉銷售是以預售產品完工來區分的，但目前房地產開發企業完工有著三個完全不同的時間（即單項工程驗收合格時間、工程綜合驗收合格時間和三證齊全可辦理產權手續時間），三個時間間距較大。
由于稅收*策對完工環節和完工時間未進行明確，企業往往根據房地產項目的利潤情況進行預收款的結轉，當銷售利潤率大于15%時，銷售結轉就向后推遲，當利潤率小于15%時，則在單項工程驗收合格時就予以結轉，從而達到調節利潤的目的。2.房地產開發企業存在內部預售再轉售，轉移利潤利潤的現象。
一般情況下，房地產銷售在開盤初期銷售價格較低，隨著時間的推移，銷售價格逐步提高。有的企業利用內部認購，以較低的價格簽訂預售合同，一段時間后又以較高的售價進行轉售，但合同簽訂的價格為預售合同價格，其差價名義上是訂購人收取，實際上轉入了企業賬外收入。
由于房產價格是隨著市場價格的變動而上下浮動，上述利潤轉移現象具有很大的隱蔽性，對其價格的重新核定難以尋找依據。3.采取各種手段隱瞞、轉移預收款收入，有的甚至將預收款直接轉入私人銀行卡，直到房產交付使用后才入帳繳稅，使國家稅款不能及時、足額入庫。
4.用房地產抵付各種應付款項未按規定交稅。如：（1）以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款。
房地產完工以后，沒有錢還款（銀根收緊以后更甚），就用一部分房地產抵付借款，往往到不能再“拖”的時候再辦理銷售手續申報納稅，甚至隱瞞銷售。（2）以完工房地產抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產等等。
如紹興市金時代廣場、紹興縣華聯國際商貿城等，都存在房地產銷售過程中，房地產開發企業通過回租形式取得一定年限的使用權，并進行再出租或統一經營，而相應的回租租金在房地產售價中進行抵付（扣除）的問題，這種做法，既減少了房地產銷售收入（房地產開發企業取得的一定年限的使用權實際就是一種利益，如果房地產開發企業已將這一利益計入應稅收入則應當別論），又以“免費出租”的形式隱瞞了回租。
3. 如何強化房地產業稅收管理
近年來，隨著國家實行住房制度和用地制度的改革，以及人口城市化進程的快速發展，縣城區域不斷拉大，縣城常住人口大幅增加，帶動了房地產稅收快速增長，但同時也給現有的稅收*策和稅收管理帶來新的挑戰。
一、房地產業稅收征管中存在的問題
1、收入入賬不及時，延遲納稅。部分企業在取得預售許可證前以定金或借款名義收取的預收款掛往來，不申報稅收；有些房地產商以部分商品房抵頂債務，不按期申報收入納稅。
2、少報收入偷逃稅款。一些房地產開發企業采用向稅務機關提供修改過的購房合同、故意降低售房單價，開具自制收據收取房款等手段，將收入存放在不同的銀行賬戶中；有些以自制收據收取車庫或附房售房款，大量收入不記賬，形成偷稅。
3、個別房地產企業為了盡快銷售房屋，推出了一系列優惠方案如“售后返租”“有獎銷售”等行為，未將返還的租金收入、購房金額或贈送面積作價計入銷售收入，造成少繳稅金。
4、不按規定清算土地增值稅。多數房地產開發企業利用種種手段鉆*策“空子”，遲遲不進行決算，或留下幾套“尾房”，不進行銷售，逃避土地增值稅清算，影響了土地增值稅稅款的及時足額入庫。
5、不按規定接受發票。開發企業在預付施工企業工程款時不按規定接受發票，而是開具收據。既影響了工程成本的及時結轉，又給建筑施工企業偷欠稅款提供了機會。
此外，個別企業開發的整個項目未全部銷售完，將已實現的銷售收入長期掛“預收賬款”等科目，不及時結轉，影響了企業所得稅的正確計繳。
二、征管建議
1、加強部門協作，實現信息共享。稅務機關要加強同城建、招標、規劃、建設、房管、國土等部門的聯系，摸清房地產項目情況。及時掌握項目開工、竣工、預售等信息，實現工程施工進度與稅收的同步管理。對重點建設部門，如建設局、交通局等，可委托代征稅款。
2、實行工程項目管理制度。稅務機關應充分利用網絡，按企業分工程項目進行分類建檔。要求企業每月納稅申報時，同時報送工程項目付款、施工進度等信息，稅務機關應及時將申報情況錄入電腦的分類檔案里，并建立建設方與施工方信息的關聯網絡核對系統。運用科技管稅手段實行以票控稅。
3、加強對外出施工企業的管理。 吳干東 戴天山
4. 房地產企業所得稅的管理有哪些
房地產企業所得稅的管理： 一、適用的所得稅稅率 國家稅務總局國稅發[1995]153號文明確，專業從事房地產開發經營的外商投資企業，不屬于生產性外商投資企業，不得享受生產性外商投資企業的稅收優惠待遇。
也即外資房地產開發企業取得所得，應按33%的稅率征收所得稅，不能享受生產性企業優惠稅率和“二免三減半”等稅收優惠*策。 二、應納稅額的計算 企業從事房地產經營業務的，應以其當期銷售收入，扣除當期相應成本、費用及損失后的余額，為當期應納稅所得額，依照稅法規定計算企業所得稅。
計算公式如下： 應納稅額=應納稅所得額*適用稅率-已售房產已預征的所得稅+當期預征所得稅公式中“已銷房產已預征的所得稅”是指企業已以房地產管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或以辦理首筆產權轉讓手續之日的較早者為已售房地產銷售的開始，企業自銷售開始取得收入減除相關的成本費用，計算應納所得稅額，分季已預征的所得稅。 “當期預征所得稅”是指企業預售房a地產取得的預收款，經當地稅務機關批準，按預計利潤率或合理方法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅。
預售房地產季度應納所得稅額=季度內預售房地產預收款收入*預計利潤率*所得稅稅率。
5. 房地產公司企業所得稅處理
一、首先房地產公司開發項目所得稅的管理主要分為兩塊：
1、商品房銷售部分：這部分的納稅人才是房地產公司
2、建設安裝工程部分：這部分的納稅人是工程承包方
二、稅務部門對所得稅的管理：
1、如果帳目健全，核算真實的話可以申請查帳征收，而查帳征收中就有一個預征的概念，就是納稅人每月或者是每季度根據利潤自己計算出稅款預先申報繳納，然后年末稅務部門再查帳匯算清繳，多退少補。
2、如果沒有帳目或者帳目不健全不真實的話，那么稅務部門就會采用核定征收，
核定征收也分兩種，一種是核定應稅所得率征收，一種是定額征收。而房地產業一般都是實行核定應稅所得率征收，什么意思呢？就是稅務部門會根據行業不同、營業額高低制訂出各行各業的大概成本利潤率（稅務部門叫做應稅所的率），房地產業應該是10%-12%左右，建筑業應該是6%-8%左右，而企業所得稅稅率是25%，那么10%-12%*25%就等于房地產業稅率是2.5%-3%，建筑業稅率是1.5%-2%左右，這種管理方式近似于營業稅的管理，就是不會管你利潤的高低，收入是多少，一律按收入附征，其納稅時間是當月稅款次月15日前申報繳納。
3、幾個特殊規定：其一，對于建筑業的收入實現時間確認比較特殊，由于工程項目清算時間跨度長，工程期內工程款的支付一般都是采取的預支、借款等形式，所以稅務部門規定不管支付的工程款是暫借還是預支都視同收入實現
其二，房地產業收入確認的特殊規定：房地產開發商收取的一切費用都算收入，包括代辦證件費用、代收的物業管理費裝修水電費等雜費
其三，對經濟適用房、普通住宅有特殊優惠*策，如有需要了解私下再談。
其四，現階段房地產業優惠*策是國家對于經濟危機所出臺的臨時優惠*策，并不會長久，所以不要拿現在的*策指導以后的經營。
三、企業對企業所得稅的財務處理：
1、查帳征收方式下的財務處理：
a、預交所得稅：
計提：
借 所得稅費用
貸 應交稅費——應交所得稅
繳納：
借 應交稅費——應交所得稅
貸 銀行存款
結轉：
借：本年利潤
貸：所得稅費用
b、匯算清繳：
如果預交數大于匯算清繳計算出來的應繳數，一般情況下，稅務機關為了減少稅金退庫的麻煩，實務中，大多將多預繳的上年度企業所得稅抵繳下一年度應繳納的稅款。這種情況下，企業的會計處理為：
借：其他應收款——所得稅退稅款
貸：以前年度損益調整——所得稅費用
如果預交數小于匯算清繳計算出來的應繳數會計處理同a
2、核定征收下企業所得稅一般不進行匯算清繳，其他會計處理同a
四、房地產企業所得稅處理的幾個誤區：
1、核定征收所得稅的管理方式下是不是把建安合同壓低，建安部分的稅款就會少交？是的，建安合同低建安稅收的確會少交，但是房地產中有土地增值稅會相應提高，得不償失。
2、隱瞞銷售收入是否減少稅收？是，但是開具發票會響應減少，即使購房人現在無所謂，但在二次交易需要發票抵扣時就會出現麻煩，遲早會暴光。
[幫納稅人算帳，為納稅人理財]
6. 如何加強稅源管理的幾點思考
近年來，隨著我省經濟得到快速發展，區域經濟突飛猛進，規模經濟不斷壯大，為我省地方稅收培植了豐厚的稅收源泉。
同時，經濟結構和產業結構的變化，經濟稅源呈現出多元化、復雜化的特征，單憑傳統的稅收征管方式很難適應當前的稅源管理。筆者從事多年的基層稅收管理工作，就如何加強稅源管理進行了一番思考，提出一些看法和觀點供大家交流探討。
一、當前稅源管理存在的問題 問題一：稅源管理機構職能“缺位”。在新一論征管改革中，隨著征、管、查分離和計算機技術的廣泛運用，稅務專管員的職能發生了變化，由“管戶”為主逐漸過渡到以“管事”為主，這在一定程度上防止了“人情稅”和“關系稅”，有利于稅務系統的廉*建設，改革的方向是對的。
但是，在一些地方也出現了“兩少一多”現象：稅收管理員下戶調查研究的少了，對納稅人的經營情況、繳稅情況及稅收結構進行認真分析的少了，依靠納稅戶自行申報來掌握稅源、指導征收的多了。如申報不實，出了偷漏稅問題則由稽查部門去處理。
這樣一來，在稅源的管理上便出現了“空檔”，管事與管戶在相當程度上脫了節。由于征、管、查之間始終處于變動磨合的狀態，未達到統一和規范，稅源管理的職能存在“缺位”現象。
辦稅大廳征收人員不再下戶，就表征稅，被動接受納稅人的申報資料，并不能主動收集納稅人的生產經營和稅源變動情況；基層分局（所）的稅收管理員對稅源控管乏力，由過去的專管員下廠了解企業生產經營情況變成了遠離企業、坐看報表的靜態管理，對轄區內的稅源底數不清，戶籍不明，造成大戶管不細、小戶漏管多，“疏于管理、責任淡化"的問題凸現。 問題二：稅源管理手段相對滯后。
在當前稅源管理過程中，單一地以實現稅收的多少將納稅人劃分為重點稅源和非重點稅源，工作重心側重于重點稅源的管理，在一定程度上忽視了非重點戶、非重點稅源、某些行業、某些區域及工作環節的管理，造成稅源管理“頭重腳輕”，征管基礎薄弱，給一些蓄意偷逃稅犯罪分子以可乘之機。傳統的稅源管理手段相繼取消而喪失，而新的信息管理手段又未到位，基層稅務干部普遍感到茫然和無所適從。
有的被動地等待信息化建設的發展，寄希望于省局為他們提供“一步到位”的辦法和手段。雖然近些年加大了信息化的建設，實現了征管業務流程微機管理，但目前稅源管理系統只能完成一些基本的統計工作，對稅源的狀況不能運用大量的信息數據庫進行調研、分析和預測。
此外，還建立沒有完全意義上的稅源監控網絡和管理監控機制，納稅人生產經營信息傳遞渠道單一、滯后。 問題三：部門協調配合不得力。
從外部來看，涉及稅源管理最緊密的工商、國稅、銀行、質監、土管、城建、地稅等部門之間的協作配合還沒有真正建立起來，不能進行有效的信息傳遞，更談不上信息高度共享。從內部來看，征、管、查三部門、機關科（股）室之間、上級局與下級局之間在強化稅源管理方面還存在工作脫節，協調配合不暢，沒有形成各部門齊抓共管、密切配合、協調一致的良性稅源管理機制，適應現代稅源管理的監控體系還沒有建立起來。
問題四：稅源管理力量有待進一步加強。在稅源管理過程中，困擾基層的一個主要問題就是征管力量不足，城鄉稅源管理人力資源分配不合理，存在基層稅源少、人員多，而城區或重點稅源單位稅收任務重、人員少；機關管理人員多、一線稅源管理人員少等不合理現象。
基層稅源管理人員應付事務性工作繁重，很難集中精力開展稅源控管，以致對納稅人的信息掌握不全。同時存在部分地區稅收管理員制度落實不到位，稅收管理員日常工作存在任務不明、目標不清、考核不到位的問題。
稅收管理員業務水平參次不齊，適應現代稅收征管的工作能力和稅收執法水平不高，工作缺乏主動，不能很好地履行工作職責。 問題五：經濟出現多元化，增加了稅源管理的難度。
隨著我國市場經濟的發展和知識經濟與網絡時代的來臨，我國經濟與世界經濟深度接軌，各種所有制形式的經濟主體跨國家、跨地區、跨行業相互滲透，長期并存，使納稅主體呈現多元化；混合經濟、網上交易、資產重組等加劇，使征稅對象呈現多元化；經濟主體經營活動的多樣性，使其收入來源也呈多元化，增加了納稅環節確認難度，稅源監管的復雜性與日俱增。而稅務機關對這些變化的應對措施相對滯后，使稅源管理工作陷于被動。
二、加強稅源管理的建議 今年，省局把稅源管理作為三大重點工作之一，提得高度可見，重要性之強。要全面提高稅源控管水平，必須改變傳統的監控思維模式，樹立科學化、精細化、規范化的管理理念，充分利用信息技術，通過人機結合強化對稅源的管理和監控。
（一）理順關系，明確職責，全面建立稅源管理體系。 按照加強管理、講求效率和有利于服務的原則，科學設置基層稅源管理機構，合理調整征管職能，實現稅源管理的科學化、精細化、規范化。
按照以事定崗、以崗定責、權責統一的原則，建立統一、規范的崗責標準體系，進一步明確征、管、查三部門的職責分工，避免各環節、崗位之間職責交叉或缺位，三部門應加強業務銜接，既要分工。
7. 如何納稅
一、應納稅包括： 1、營業稅-銷售不動產：計稅依據：售房銷售收入 稅率：5% 2、營業稅-建筑業： 計稅依據：建房工程收入 稅率：3%（如果公司自建才繳 納此稅，如果不是自建，則由施工方繳納） 3、城市維護建設稅： 計稅依據：實繳營業稅額 稅率：市7%、縣及鎮5%、鄉1% 4、教育費附加： 計費依據：實繳營業稅額 費率：3% 5、地方教育附加： 計費依據：實繳營業稅額 費率：1%（只四川省從2004 年1月1日起開征） 6、印花稅：（1）、營業帳簿：按帳本數量每本5元貼花。
可以到當地稅務機關買。 （2）、首次按實收資本和資本公積之和的萬分之五繳納，以后年度按 以上兩個帳戶增加額的萬分之五繳納。
（3）、產權轉移書據：按售房銷售收入的萬分之五繳納。 （4）、建安工程承包合同：按建房工程收入的萬分之三繳納，如果自 建，則不繳此項稅收。
7、企業所得稅：按利潤加上因稅法與財務制度不同而導致的調整因素后，按33%繳 納，但年所得額在3萬元以下的稅率為18%,3-10萬稅率為27%。 8、個人所得稅：公司作為法定扣繳義務人，應按月扣繳支付對象的個人所得稅，具 體計算請與當地地稅機關聯系。
9、房產稅：（1）、按房租收入的12%繳納。 （2）、按自用房產原值扣除一定的比例（各省不一樣，四川省是30%） 后的余額的1。
2%繳納。 10、城鎮土地使用稅：按實際占用土地面積，按規定單位稅額繳納，稅率各地不同。
二、公司財務部可安排辦稅人員負責納稅及管理事宜。如果你公司2002年以前辦，則全由地稅局管理，2002年以后辦的，企業所得稅由國稅局管理。
各稅種基本按月10日前繳納，個人所得稅7日前繳納。
8. 如何加強房地產行業 建筑業稅收管理
（一）加大稅法宣傳力度。
針對房地產商納稅意識薄弱的情況，將稅法宣傳作為一項長期的工作來抓，可以不局限于稅收宣傳月，而定期對房地產和建筑企業的法人代表和財務人員進行集中培訓，對房地產業涉及的相關稅收法規*策進行重點宣傳和講解。并通過各種媒體進行稅收*策宣傳，在有關管理部門和施工現場張貼公告，提高有關部門的協稅意識和施工企業的納稅意識。
同時積極對那些誠信納稅的企業進行宣傳并予以獎勵，起到為其他企業樹立榜樣的作用，對納稅不積極和偷逃稅款的企業予以嚴厲打擊，以達到懲惡揚善的社會效應，全面凈化稅收執法環境。 （二）健全協稅護稅網絡。
一是密切部門配合。健全內外信息共享機制，建立健全與發改委、房管、規劃、建設、金融等部門的信息溝通制度，由*府牽頭，定期召開聯席會議，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建筑面積、銷售進度、現金流量、房產交易租賃信息和預收房款情況、已付產權情況等各種信息，通過信息交換和分析比對，最大限度的掌握相關涉稅信息，實行項目登記備案管理，加強房開項目的源泉控管。
二是加強信息的有效利用。通過信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現并解決漏征漏管問題。
三是加強銀行賬戶預收款信息的監控。按照《稅收征管法》第五十四條第六款的規定，爭取銀行部門的合作，對房開企業設立的預售房款賬戶及相關賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源泉控管。
并通過實地調查等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的動態監控，保證銷售信息、預收房款信息真實、準確。四是加強關聯方信息的監控。
到企業關聯方進行調查走訪，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法，不合理的可以按照《稅收征管法》第三十六條的規定進行合理調整，從而達到有效監控稅收的目的。 （三）優化稅源管理手段。
一是加強信息化建設。應用現代化科技手段，結合房地產建筑業項目稅收管理系統，建立模擬商品房模型，按照存量房銷售狀況分戶錄入房屋銷售信息，包括房屋面積、銷售價格、購房者聯系方式等信息，方便稅收管理員調閱核實，并實行動態化管理，隨時根據實地巡查等掌握的信息進行更新，對整個房地產稅源實施動態的稅源監控。
二是充分利用聯動機制。通過對稅源信息的綜合運用，充分發揮聯動機制作用，與納稅評估等管理手段相結合，與房地產稅收預測和統計分析相結合，全面提高稅源管理水平，推動房地產業稅收征管上新臺階。
三是實行房地產業、建筑業協同管理。由地域管理轉變為專業管理，即由一個科室統一管理房地產、建筑行業，充分利用兩個行業的相關性，對房地產建筑業上、下游產業實行一體化的管理，提高稅收征管的針對性。
（四）加大日常巡查力度。首先，在開發初期，要求房地產開發企業上報項目立項書、規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、建筑承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額、工程總造價、土地出讓信息、拆遷補償協議等涉稅資料，并將企業上報的情況與實地核查的情況相比對，總體掌握工程的開發情況，為日后的監管打下基礎。
其次，依托商品房模型管理軟件，對房地產開發項目進行全過程監控。在定期對房開企業申報納稅和發票開具情況進行分析比對的基礎上，不定期到施工現場進行巡查，根據巡查的結果記錄房開企業日常監控管理動態臺賬，同時更新商品房模型內的分戶信息，通過臺賬和模型軟件反映其商品房銷售明細、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況等，對存在問題的企業及時進行檢查調整，對應繳未繳的稅款進行補征。
再次，根據商品房模型管理軟件的分戶銷售信息，逐一與購房者核實其購買價格，對經確認與銷售方提供的銷售價格不一致的及時進行調整，并補征稅款。最后，在項目竣工后，加強對存量房的監控管理，不定期地對購房戶和有關知情人員進行走訪調查，掌握存量房銷售情況，并及時對企業進行土地增值稅清算和企業所得稅匯算，防止企業故意拖欠稅款，逃避納稅。
（五）強化重點稅種管理。首先，強化企業所得稅和營業稅的管理。
一是針對房地產開發企業虛構建筑業務，虛增建筑工程成本的，按照施工合同金額征收承建商的建筑業營業稅，以此控制房地產開發成本的真實性。二是對不同地域、不同規模的房地產開發項目分別設置企業所得稅最低負擔率。
每一個項目辦理竣工結算后，按實際收入和實際成本進行項目應繳稅款的結算，計算該項目的所得稅最低負擔率，達到規定標準的項目，可將產生的項目利潤并入企業當年的應納稅所得額計算應納稅額；對于納稅人不能按項目準確核算收入、成本、費用，或項目完工結算后，未達到規定標準的，由稅務機關核定其應納所得稅額，從而促進房地產企業財務核算的規范化。三是在存量房出租營業稅管理上重點突破。
通過采取多方詢問、實地察看等措施，確定房地產企業存量房出租價格和收取的租金金額，及時補征稅款，并將房地產企業出租存量房納入日常管理的重點，防止企業逃避納稅義務。 其次，強化土地增值稅。
9. 房地產企業普遍面臨的稅務管理難點表現在哪些方面
你的四個問題可以歸結為一個：就是稅負控制問題。
一是土地增值稅的增值率難以保證在30%以內，按照土地增值稅的計算方法，它有4檔稅率，最高一檔為60%，挺嚇人的，該增值率控制不好，企業就會吃虧。而要控制好此增值率，需要對建筑成本進行全面的預算管理。關鍵是做賬的人要非常熟悉土地增值稅的計算方法，否則，就無法對增值率進行有計劃的控制。持有注冊稅務師或注冊會計師證的人可以勝任此項工作。
一般的地方，土地增值稅的預交征收率是3%（全國各地不一樣，3%可以理解是國家的最低線稅負），因此，增值率控制得好的企業，會保證有3%，但不會超過3%許多，否則企業又要多交上千萬的土地增值稅。（之所以要保證有3%，是因為，低于3%，稅局是要查賬的）
舉個簡單的例子，某房地產開發企業，有個項目收入預計6個億，需要做多大的建筑成本，土地增值稅的稅負才不會超過3.5%（假定老板接受3.5%的稅負）
設建筑成本為X，假定企業不存在有銀行借款，當地開發費用扣除率為10%，則有：
[6-1.3X-6*5%(1+10%)]*30%=6*3.5%(6*3.5%為總共要交的土地增值稅)
解得X=3.823億元。這3.823億元的建筑成本就是會計要控制的建筑成本。應交的土地增值稅是0.21億元。驗算：0.21/6=3.5%
否則土地增值稅清算的結果將大大超過0.21億元。如，建筑成本沒有控制好，只有3.5億元。僅僅比計劃數少0.323億元，則應交的土地增值稅是（6-3.5*1.3-.33）30%=0.534億元。要多交0.324億元。其差額是巨大的，簡直是幾何式的放大。這就是土地增值稅最隱蔽的地方。
二是企業所得稅的稅負難以控制。國家的最低線稅負是收入的2.5%，控制得不好，也會超過它很多。而且，它的扣除金額與土地增值稅的扣除金額還不一樣。更重要的是，它還受平均建筑成本的影響。如，一個企業的建筑成本是3000元/平米（假定），而當地的平均建筑成本是2600元/平米，超過平均水平，也是很麻煩的，稅局也會要你寫說明、解釋之類的問題。
總之，這兩大稅是房地產企業面臨的最大、最難控制的稅種，它隱蔽性強，*策性強，計算復雜，要求會計人員不但要是會計專家，而且還要是稅務專家，否則，這兩個稅是很難協調控制好的。老板花點錢請個持有注會或者注稅證的人參謀，并付點咨詢費是很值得的。
10. 如何加強企業所得稅征管
加強企業所得稅征管的措施 （一）堅持依法治稅，確保企業所得稅*策的落實新的企業所得稅稅法是全國人大通過的法律，新的企業所得稅法實施條例是**制定的行*法規，法律級次都很高，對新法的執行提出了更高的要求。
要以嚴肅的態度、嚴格的標準、嚴謹的措施，將依法治稅的思想貫穿于新企業所得稅法實施過程當中。一是要全面貫徹《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例，認真落實企業所得稅各項*策，進一步完善企業所得稅管理與反避稅制度及手段，逐步提高企業所得稅征收率和稅法遵從度。
深入貫徹**全面推進依法行*實施綱要，嚴格按照法定權限和程序執行好新企業所得稅法，做到嚴格、公正、文明執法。嚴禁擅自制定或者變通與新企業所得稅法不符的*策規定，自覺抵制干預企業所得稅執法的行為。
二是要對現行企業所得稅*策進行全面清理，凡不符合新稅法統一規定的，2008年1月1日起一律停止執行。要逐步建立易于操作的企業所得稅制度體系，為依法行*提供制度保障。
三是要加強稅收執法監督，深入推進稅收執法責任制，加強所得稅稅收執法檢查，加大執法過錯追究力度，全面規范稅收執法行為。 （二）進一步完善企業所得稅管理崗責考核體系完善企業所得稅管理崗責考核體系，形成分工明確、指導有力、管理到位、上下協作、獎罰分明的工作機制。
要推進國地稅聯動、與外部門間配合、國際性合作的協同配合機制建設，加大稽查和打擊偷逃企業所得稅力度，推進反避稅等工作。要重視中介機構在加強企業所得稅管理與反避稅方面的積極作用，加強對中介機構的監督和管理，借助中介機構等社會力量提高企業所得稅管理與反避稅水平。
（三）加快企業所得稅信息化建設，提升科技含量按照金稅三期工程的總體要求，加強企業所得稅信息化建設，提供強有力的信息化保障。一是加快符合企業所得稅管理需要的專項應用功能建設，完善綜合征管信息系統，強化企業所得稅稅源監控、審核審批、臺賬管理、納稅評估、收入預測分析、統計查詢等模塊的功能，對企業所得稅實行全面的信息化管理。
二是抓緊推廣應用匯總納稅信息交換平臺。明確總分機構主管稅務機關之間的信息交換職責，規范交換信息的內容、格式和時限。
各省局將所轄總分機構的所有信息按規定打包上傳總局，由總局清分到有關稅務機關，實現總分機構主管稅務機關之間的信息即時互通和共享。三是開發包含企業所得稅年度納稅申報表及其附表和企業財務會計報表等基礎信息的采集軟件，加快制定相關業務、技術和數據標準。
（四）強化企業所得稅隊伍建設各級稅務機關都要切實加強企業所得稅管理與反避稅人才隊伍建設，提供人才隊伍保障。一是要合理配置人力資源。
二是要分層級、多途徑培養實用型的專業人才。當前和今后一段時期，企業所得稅管理工作應在繼續堅持科學化、精細化管理的前提下，全面推行專業化管理。
專業化管理就是要根據企業所得稅納稅人的實際情況和管理的不同特點，通過建立一支高素質的企業所得稅管理專業人才隊伍，充分運用其掌握的企業所得稅專業技能，探索實施以分行業管理和分規模管理為重點的分類管理，達到加大管理力度和強化管理深度的目的。三是要保持人才隊伍活力和穩定。
（五）根據稅源狀況，實行分類管理分類管理是企業所得稅管理的基本方法。重點是針對不同行業、不同規模、不同類型企業和企業的不同事項的特點，科學進行分類，合理配置征管力量，采取不同管理方法，加強薄弱環節的管理，以體現專業化管理的要求。
分行業管理要求各地稅務機關詳細掌握本地區企業的行業分布情況，針對不同行業生產經營和財務會計核算的不同特點，采取不同的企業所得稅管理辦法。分規模管理要求各地稅務機關科學分配企業所得稅管理力量，對大型企業和中小型企業實施分層級管理，將管理重點放到大型企業上。
同時考慮到大型企業尤其是特大型企業往往跨地域經營，基層稅務機關難以組織實施跨地域納稅評估和日常稅務檢查的情況，應探索省市以上稅務機關對跨地域經營的大型企業負責納稅評估和日常稅務檢查等管理職責。分行業管理和分規模管理相互聯系，應因地制宜，綜合運用。
匯總納稅企業、事業單位、社會團體和民辦非企業單位、減免稅企業、異常申報企業，不同于一般企業，因此，在管理上不僅要引起稅務機關的足夠重視，而且要根據不同企業的特點，制定相應的管理辦法，防止出現管理漏洞。企業合并、分立、改組改制、股權轉讓、債務重組、資產評估以及接受非貨幣性資產捐贈等事項，一般比較復雜，具有不確定性，稅收管理難度較大，要實行企業事先報告和稅務機關跟蹤管理制度，切實加以管理。
非居民企業所得稅管理的對象是外國居民、企業或其他經濟組織的跨國經濟活動以及由此產生的所得，稅源具有流動性大、隱蔽性高的特點，稅收收入易流失，稅收征管難度大，在多數國家被列為稅收征管高風險領域。為此，要建立健全非居民企業所得稅稅源日常監控機制，把握其流動規律，重點要加強對外國企業常駐代表機構稅收管理、預提所得稅管理以及非居民企業承包工程與提供。
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