論述房地產抵押權的效力

1. 什么是房地產抵押權的效力

房地產抵押權經抵押雙方當事人簽訂抵押合同并辦理房地產抵押權登記后成立，依法成立的房地產抵押權即產生相應的法律效力，不僅在當事人之間設定了相應的權利義務，且對抵押物及與其有關的其他財產權也有影響。根據房地產抵押權效力的對象，可將其劃分為對內效力和對外效力。

（一）房地產抵押權的對內效力

1、先受償效力

房地產抵押權的對內效力，簡而言之，即房地產抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產優先受償的權力。①房地產抵押權人在其債務人屆期不履行債務時，無須經房地產抵押人的同意即可對抵押的房地產予以處分，并從變賣的價款中優先于普通債權人獲得清償。

2、房地產抵押擔保的債權范圍效力

房地產抵押權擔保的債權范圍包括：⑴主債權；⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務人遲延履行而導致的利息即遲延利息，亦屬于房地產抵押權的擔保范圍；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實現房地產抵押權的費用。

當事人在抵押合同中對房地產抵押擔保的債權范圍有約定的，從其約定。

3、房地產抵押權所涉及的物的范圍效力

⑴房地產自身。房地產抵押，根據其標的物可以大致劃分為兩種：土地使用權抵押和房屋所有權抵押。以土地使用權抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權抵押的，其占用范圍內的土地使用權也同時抵押。以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記的，則為房地產抵押權的效力所及。

⑵房地產的從物。從物指非主物的構成部分而從屬于主物，并對主物發揮輔助效用之物。②由于房地產抵押權為就抵押物拍賣價金優先受償的價值權，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產抵押權拍賣房地產時，其效力自應及于房地產的從物。

⑶房地產的從權利。從權利是指為助主權利之效力而存在的權利。從權利與主權利的關系，一如主物與從物的關系，以主權利及其所屬的標的物設定房地產抵押權時，房地產抵押權之效力得及于從權利。

2. 什么是房地產抵押權的效力

抵押權引指債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人依照法律規定的程序就該財產優先受償的權利。

債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。如某人向銀行申請貸款，并以自己的住房作抵押，這時銀行即為抵押權人。

房地產抵押權的效力主要體現在以下幾方面： （一）擔保的范圍 有約定的，依照約定。沒有約定的，抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。

（二）對標的物的效力 1.抵押效力及于從物 擔保法解釋第63條規定：“抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物。”

2.對孳息的效力 債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。 收取的孳息首先充作收取孳息的費用，其次是主債權的利息，再次是主債權。

3.對添附物的效力 對于添附物，依據擔保法解釋62條規定可以分如下情形對待： （1）添附物歸第三人時適用物上代位的有關規定。 抵押物因附和、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金。

（2）添附物歸抵押人所有時及于整個抵押物。 抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及于附合物、混合物或者加工物。

（3）共有時及于抵押人的份額。 第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。

（三）對抵押人的效力——抵押人的權利 1.占有、使用、收益的權利 抵押人在其財產設定抵押后，仍享有對抵押物的使用、收益和處分權。 2.處分權 （1）轉讓標的物的權利 標的物抵押后抵押人仍可轉讓其抵押物。

但是在我國，抵押人轉讓抵押物的，受到如下之限制： a.應通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況。不通知、不告知的，不影響轉讓的效力，即轉讓仍然有效。

b.抵押人轉讓抵押物所得的價款，應向抵押權人提前清償所擔保的債權或提存。超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

c. 抵押物轉讓后，抵押權人基于物權的追及效力仍然可以向受讓人就抵押物行使抵押權。當然，若債務人已經清償了其債務的，抵押權消滅。

（2）就標的物再次設定抵押權或者質權等擔保物權。 （3）就抵押物為他人設定用益物權。

（四）對抵押權人的效力——抵押權人的權利 1.抵押權的保全 在抵押權人因抵押物受到損害而遭受損失時，抵押權人基于其抵押權可以行使如下權利，保全其抵押權： （1）在抵押人的行為足以使抵押物的價值減少時，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。 （2）抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的，或提供與減少的價值相當的擔保。

抵押人對抵押物價值的減少無過錯的，抵押權人有權在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值減少的部分，仍作為債權的擔保。

2. 處分抵押物的權利 在債權到清償期而未受到清償時，債權人有權將標的物進行處分，以受償。 3.優先受償權。

3. 論述抵押權的效力

（一）擔保的范圍

有約定的依照約定，沒有約定的，抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。

（二）對標的物的效力

l抵押效力及于從物。《擔保法司法解釋》第63條規定：“抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物。”

2對孳息的效力。根據《擔保法解釋》第64條的規定，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孽息以及抵押人就抵押物可以收取的法定擎息。

收取的孳息首先充作收取孳息的費用，其次是主債權的利息，再次是主債權。

3對添附物的效力。對于添附物依據《擔保法司法解釋》第62條規定，可以分如下情形對待：

(1)添附物歸第三人時適用物上代位的有關規定。抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金。

(2)添附物歸抵押人所有時及于整個抵押物。抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及于附合物、混合物或者加工物。

(3)添附物歸第三人與抵押人共有時及于抵押人的份額。第三人與抵押物所有人為附臺物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。

（三）對抵押人的效力——抵押人的權利

1占有、使用、收益的權利。抵押人在其財產設定抵押后，仍享有對抵押物進行占有、使片j和收益的權利。這也就是抵押權為當事人所最鐘愛的原因：一方面，抵押人可對抵押物進行占有、使用、收益；另一方面，抵押人又通過抵押擔保的方式達到了融資的目的，真正做到了物盡其用。

2處分權。

(l)轉讓標的物的權利。抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期問，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

(2)就標的物再次設定抵押權或者質權等擔保物權。即在不動產之上仍然可以設定第二、第三順序的抵押權。就動產之上除了可以設定第二、第三順位的抵押權之外，還可以設定動產質權。

3出租抵押財產的權利。不動產或者動產設定了抵押權之后，抵押人仍然可以將該財產予以出租，但是在抵押權實現時租賃合同還未到期，而且會妨礙到抵押權的實現的，則抵押權人可以除去該租賃合同。不過若租賃合同成立在先，設定抵押權在后，且該租賃合同又是房屋租賃合同，根據《合同法》買賣不破租賃的原則，那么抵押權實現時不得除去租賃合同。

（四）對抵押權人的效力——抵押權人的權利

1抵押權的保全。在抵押權人困抵押物受有損害而遭受損失時，抵押權人基于其抵押權可以行使如下權利保全其抵押權：

(1)在抵押人的行為足以使抵押物的價值減少時，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。

(2)抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值或提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值的減少無過錯的，抵押權人有權在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值減少的部分，仍作為債權的擔保。

處分抵押物的權利。在債權到清償期而未受清償時，債權人有權將標的物進行處分，以為受償。

3優先受償權。這是抵押權的核心權利，在債務人不履行債務時，抵押權人就抵押財產處分所獲得的價金優先于沒有設立抵押權的債權人獲得清償，即只有抵押權人的債權全部獲得清償以后，有余額的，其他債權人才可以受償，若無余額的，其他債權人即無法受償。

4. 房地產抵押權有哪些效力

房地產抵押權的效力 房地產抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。

抵押合同另有約定的，按照約定。 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。 《物權法》規定抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。

轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

《物權法》規定抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

《物權法》規定抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。 抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。

抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。 《物權法》規定抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。

抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。 債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

有下列情形之一的，擔保物權消滅： （一）主債權消滅； （二）擔保物權實現； （三）債權人放棄擔保物權； （四）法律規定擔保物權消滅的其他情形。

5. 什么是房地產抵押權的效力

房地產抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。

抵押合同另有約定的，按照約定。 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。 《物權法》規定抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。

轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

《物權法》規定抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

《物權法》規定抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。 抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。

抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。 《物權法》規定抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。

抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。 債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

有下列情形之一的，擔保物權消滅： （一）主債權消滅； （二）擔保物權實現； （三）債權人放棄擔保物權； （四）法律規定擔保物權消滅的其他情形。

6. 房地產抵押權有什么效力

房地產抵押權一經設定，即產生相應的法律效力，不僅在當事人之間設定了相應的權利義務，且對抵押物及與其有關的其他財產權也有影響。

根據房地產抵押權效力的對象，可將其劃分為對內效力和對外效力。 （一）房地產抵押權的對內效力 1、先受償效力 房地產抵押權的對內效力，簡而言之，即房地產抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產優先受償的權力。

房地產抵押權人在其債務人屆期不履行債務時，無須經房地產抵押人的同意即可對抵押的房地產予以處分，并從變賣的價款中優先于普通債權人獲得清償。 2、房地產抵押權擔保的債權范圍效力 房地產抵押權擔保的債權范圍包括：⑴主債權；⑵利息。

包括法定利息和約定利息。 由于債務人遲延履行而導致的利息即遲延利息，亦屬于房地產抵押權的擔保范圍；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實現房地產抵押權的費用。

當事人在抵押合同中對房地產抵押擔保的債權范圍有約定的，從其約定。 3、房地產抵押權所涉及的物的范圍效力 ⑴房地產自身。

房地產抵押，根據其標的物可以大致劃分為兩種：土地使用權抵押和房屋所有權抵押。以土地使用權抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權抵押的，其占用范圍內的土地使用權也同時抵押。

以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記的，則為房地產抵押權的效力所及。 ⑵房地產的從物。

從物指非主物的構成部分而從屬于主物，并對主物發揮輔助效用之物。 由于房地產抵押權為就抵押物拍賣價金優先受償的價值權，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產抵押權拍賣房地產時，其效力自應及于房地產的從物。

⑶房地產的從權利。 從權利是指為助主權利之效力而存在的權利。

從權利與主權利的關系，一如主物與從物的關系，以主權利及其所屬的標的物設定房地產抵押權時，房地產抵押權之效力得及于從權利。 ⑷孳息。

房地產抵押權的效力及于抵押權開始實行后到抵押標的物的處分為止房地產所產生的孳息。 我國《擔保法》第47條規定：債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。

但抵押權人應將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人，否則，抵押權的效力不及于該孳息。 4、抵押物價值保持的效力 抵押人的行為足以使所抵押房地產的價值減少的，房地產抵押權人有權要求抵押人停止其行為。

所抵押的房地產價值減少時，房地產抵押權人有權要求抵押人恢復其價值或者提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，房地產抵押權人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。

（二）房地產抵押權的對外效力 房地產抵押權的對外效力是指房地產抵押權對抵押關系外部有關抵押物的其他財產權的影響，具體包括對房地產的用益物權、其他抵押權和租賃關系的影響。 1、房地產抵押權對用益物權的影響 房地產抵押權是以房地產的交換價值為債權提供擔保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權設定前或設定后，抵押人均可在抵押的房地產上設定用益物權。

但用益物權只有在房地產抵押權設定之前已存在并經登記才能具有對抗房地產抵押權的效力。 2、房地產抵押權對其它抵押權的影響 房地產價值巨大，足以擔保數個債權，同時，抵押不移轉房地產的占有，因此也有可能在同一個房地產上設定數個抵押權。

在同一房地產上設定數個抵押權時，其擔保的債權按抵押權設定的先后順序受償，順序相同的則按債權比例受償。 關于房地產抵押權設定先受順序的確定，應采抵押登記申請日標準，凡提出房地產抵押權登記申請在先的抵押權，經登記后，其順位先于后提出申請的房地產抵押權，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。

3、房地產抵押權對房屋租賃的影響 與設定用益物權一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設定抵押權，也可以將已設定抵押權的房屋出租。 房屋租賃關系存在于抵押之前的，房地產抵押權的效力不及于該租賃關系，抵押的房地產拍賣后，原租賃合同對房地產的受讓者繼續有效。

如果將已設定抵押權的房屋出租的，則房地產抵押權的效力及于該租賃關系，房地產抵押權實現，租賃關系解除。 。

7. 房地產抵押有哪些種類

房地產抵押有哪些種類？房地產抵押權有哪些效力？房地產抵押以抵押的標的物來區分，可分為房地產、在建工程和房屋期權抵押；按擔保的債權是否特定來區分，還可以分出最高額抵押。

抵押權是擔保物權的一種，擔保物權是以保證債的履行為目的，在債務人或第三人的所有物或者權利上所設定的限制物權。房地產抵押權有以下效力：一、優先受償的效力。

房地產抵押以后，債務人如果不按期履行債務，債權人有權依照法律的規定以抵押的房地產拍賣或折價所得的價款優先受償。l、抵押擔保的范圍包括主債權及利息、因債務人未履行債務而發生的違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。

抵押當事人也可以約定擔保的范圍。列入擔保范圍的均屬優先受償的范圍。

2、用于抵押的標的物是房屋和該房屋占用范圍內的土地使用權。在行使抵押權時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同處分，但對于處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

新增的房屋是建在使用權已抵押的土地上，或者是在原房屋上增建、擴建。按房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則、或是考慮到處分抵押物時房地產受讓人對房屋的利用這一因素，都應當將新增的房屋與抵押物一同處分。

但新增的房屋無論其是否由抵押人所建，是另一個所有權的客體，不屬于抵押物，抵押權人因而無權優先受償。二、追及的效力。

房地產抵押以后，抵押人并未喪失法律上的處分權，只是受到一定的限制。追及效力是指抵押人將已抵押的房地產讓與他人時，抵押權人可以追及抵押物而行使其權利，如抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。

如果抵押權人追及抵押物行使抵押權，而使受讓人受到損失，其損失應由抵押人賠償。為避免受讓人的這種損失、減少民事糾紛，擔保法規定：在抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況，否則轉讓行為無效。

抵押房地產轉讓所得的價款，應當提前清償所擔保的債權。三、物上請求權。

抵押權人對抵押的房地產享有物上請求權。即包括抵押人在內，無論誰非法侵害抵押物，抵押權人都可以以權利人的名義獨立請求法律保護。

8. 房地產抵押權的對外效力是如何的

房地產抵押后，因其權屬和占有仍歸抵押人。

抵押人仍可以依法支配處分屬于自己擁有的房地產，從而在該項房地產上形成新的法律關系或者保持既存的法律關系。抵押權的存在就會對房地產上既存的或新發生的諸種相關法律關系產生一定的影響力，這便是其對外效力。

例如，房地產產權人將已經抵押的房地產依法轉讓、出租、再抵押而發生的法律關系都會同抵押權發生相關影響。 房地產抵押權的對外效力主要涉及以下幾種情況抵押權對房地產出租法律關系的影響。

房地產抵押權對房地產出租法律關系的影響，可能發生兩種情況一種情況就是房地產權利人將已經出租的房地產抵押，另一種情況就是房地產權利人將已經抵押的房地產出租。在這兩種情況中，抵押權對房地產出租法律關系的效力不同。

前一種情況租賃關系成立在先，抵押權設立后，抵押權的設立、實現均對租賃關系不發生影響，法律只要求抵押人以書面形式將設定抵押之事實告知承租人、原租賃合同繼續有效。從抵押權的設定來看，租賃與抵押互不影響。

因為已經出租的財產仍歸出租人所有，他在不影響承租人之占有使用的前提下仍有權支配處分財產，而抵押權的設定并不要求財產的移轉占有，因此，租賃關系的有效存在不影響出租人將已經出租財產再行設定抵押，抵押權的設定也不影響承租人對財產的占有利用。 從抵押權的實現來看，抵押權人將抵押財產依法拍賣變賣后買受人獲得了抵押財產的所有權，按照“買賣不破租賃”的原則，租賃關系可以對抗新的買受人，使租賃關系繼續有效，只是出租人發生了變化，讓位于抵押物的買受人。

因而，抵押的實行也不影響租賃關系的存在。 在后一種情況中，租賃關系成立在后，抵押權設定在先，抵押權對租賃關系就要發生影響，租賃關系應當隨抵押權的實現而解除。

從租賃關系的成立來看，租賃關系應當隨抵押權的實現而解除。從租賃關系的成立來看，租賃關系不受抵押權效力的影響，因為已經抵押的財產仍歸抵押人所有和占有，他仍然有權將該財產出租。

但是抵押權是設定在先的一種物權，而租賃權是設定在后的一種債權，按照物權優先債權、前權優于后權的原則，租賃權不得對抗抵押權，隨著抵押權的實現，抵押物新的買受人不受租賃關系的約束，承租人不得對抗買受人，租賃關系應隨即解除。 。

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