榮觀房產網1. 如何看待珠海的房地產
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我乃業內人士。
根據我經驗。行業在下跌。
快則3年后會恢復元氣。
慢則5年。現在應該是平穩略下跌。
現在的房價在很多城市已經超出老百姓的接受能力，處于有價無市的地步，畢竟老百姓的收入是有限的。 我的意見，房價在08~09年會上升到一個最高的價格，其實最簡單的原因還是奧運會，為什么哪？因為國家宣揚的，地產老板抄的，有錢人多了，城市的人口過于快速膨脹，但是過了這段時間，房價會逐步下降，不過你不要太美！想現在攢錢，過了那陣在買！其實所謂的講價，只是由于通貨膨脹等原因，錢的價值下降，簡單來說就是房價沒變或者上漲了，但人民生活水平上漲的要更多，更快，專業術語叫：房產價值總格下調。
所以我們現在會很矛盾.。
2. 珠海的房地產會漲嗎
2008年，“135”計劃繼續推動房價上漲
“135”計劃是珠海有史以來最為慎密的一次大規模的城市規劃，其規劃延伸到高欄港、平沙、乾務和斗門、唐家灣、吉大商務區、香洲碼頭、前山河、港灣大道等珠海城郊的各個角落。隨著規劃方案的實施，珠海房地產業拓開了新的局面。
從消費群體來看，珠海購房者大致可分為以下幾類：
第一種，本身已有房產，為使居住水平提高而進行二次置業的消費群體。
第二種，在內地進行投資或工作的港澳人士。
第三種，在珠海居住而在港澳地區工作的內地消費群體。
第四種，在珠海工作的外來務工消費群體。
第五種，在周邊其他城市如深圳、廣州工作的其他消費群體。
對比周邊的城市，珠海的消費水平仍處于一個較低的態勢，樓價更明顯低于深圳及廣州等地，但其居住環境在國內的大中城市中屈指可數的。2007年11月7日，珠海更是獲得了“最具幸福感十大城市之一”的光榮稱號。這是維持珠海樓市上漲的一個重要因素。
但最為重要的，珠海的城市規劃推動了珠海樓市實現持續上漲的趨勢。
首先，交通網絡決定了購房者對居住環境的選擇。珠海“輕軌工程”的啟動，“廣珠鐵路”的通行，“港珠澳大橋”的落成，將香港、澳門、深圳、廣州等經濟高速發展的大城市貫聯在一起，形成一個寬大的網狀交通動脈，并且，珠海“快速交通”的峻工將給珠海的交通注入新的血液，讓它有足夠的支撐力來支撐這個巨大的交通動脈。不管是在香港、澳門、深圳還是廣州工作的人群，都可以選擇在珠海居住，并且來回方便。這一部份人群由于收入條件較高，對住房基準更高于普通人群，他們將會帶動城市的居住條件實現過渡上升的過程，從而實現價值上升。
其次，城市居民的*府福利將影響著購房者對房子的選擇。珠海在2007年啟動“十二年免費義務教育”，在國內是首個實施對十二年教育進行開放的城市。而在人民最為關注的醫療話題上，珠海市推行“小病免費、中病統籌、大病救濟”的醫療方針，便民利民。在養老保險方面，珠海市在沿承珠海特區的特優條件下，押向廣東省的最高線，實行養老保險按省最高準線制，使本市居民在養老方面可以享受最高待遇。這些福利措施的實施，實質上是居住環境優化的一種體現，是房價上升的一大重要因素。
再次，“135”計劃所帶動的以及幾年前所開放的投資項目都會在這幾年內有所收益，收益的受利將直接惠及項目的參與者，從而增加購房者的購房實力，推動樓市走入一個高價格圍欄。
總而言之，珠海的樓市從“135”計劃即將出臺到“135”計劃的成功落實，將會是一個房價持續上漲的過程。
訪三：GDP不下滑，房價不下跌
長江商學院和美國金融學院梅建平教授曾在經濟訪談節目里說過這樣的話：“由于在改革開放初期，土地由*府控制，土地價格的增長速度遠低于名義GDP的增長速度，因此有很大一部分的上漲實際上是對過去的彌補。”
套用黃也白的話，就是說樓市價格的漲幅應該是與GDP增長的速度保持一致的，這才是健康的持續的發展的經濟行為。
珠海2003年GDP增長率為17%,2004年為13.8%,2005年為15%,2006年為14.6%,2007年預計增長16.1%。GDP每年都在增長，并且以15%左右的速度持續增長。
從中國銀行業的信貸資金來看，銀行一半的信貸資產是房產資產，房地產價格的走勢將直接影響到整個金融市場資產的質量，影響到中國金融市場的發展。它在整個國民經濟中應屬于基礎性、先導性產業。美國1987-2001年間的房地產增加比值占GDP的比重一直維持在11%-12%之間，上海2006年占8%，而珠海僅只5%，從這一點上來看，珠海的樓市還有很大的可漲空間。
3. 珠海的房價會跌嗎
珠海房價高嗎？會跌嗎？國家真的會打死房地產嗎？什么樣的價格是合理的？什么樣的房子值得買？網上評論太多了，可是誰又能客觀的論述呢？誰的意見才最中肯呢？本人不是什么權威，也不是什么大師，但有時本人從事房地產六年來，有太多的感觸，也看到太多大家不一定看到的真相，希望能給大家點亮一盞行路的“明燈”！
一、首先，我們分析珠海房產<*>
(1)珠海目前市區一手樓住宅均價大約5300元/平方米（*府的為5900元，個人認為有水份）；
(2)珠海市區兩年內的有效供應量約為400萬建筑平方米（珠海市區每年的銷售量約100—120萬建筑平方米）
(3)珠海目前吸引大量的外來品牌公司進駐，有上市公司新加坡背景的“仁恒”，有中國著名的“萬科地產”，有香港四大地產之“和記黃埔及長江實業”和“新世界”，有深圳上市公司“金地集團”，有母公司為世界五百強的“中化方興”，有遠大集團背景的“遠大房產”等等，他們為什么不約而同的選擇珠海？
二、再次，我們分析珠海的熱點<*>
(1)城市輕軌進展順利，最晚2008年通車；
(2)珠海機場與香港合作；
(3)偉創力增加投資，五年內達到10萬人的工廠；
(4)珠海5年內增加100億人民幣投入城市建設；
(5)前幾年珠海大力引資的項目進入投產高峰期；
(6)港珠澳大橋建設計劃沒有停止；
(7)橫琴9+2開發區的順利開展。
(8)等等……
三、第三，分析房價的構成（按建筑面積每平方米算）<*>
(1)地價：平均2000元；建筑安裝：平均1600元；綜合稅費：銷售額的約9%（如目前均價為5300，則為480元）；營銷費：平均80元；配套（綠化、電梯等）：150元；設計、勘探、審圖、驗收等：約30元；水電約：70元；管理及財務（利息等）：100元。還有一些不可預見費用無法算清，即使這樣，成本已經達到4480元。當然每家企業、每個項目不太一樣，但是成本出入不大大。
四分析房價的走勢
(1)目前房價假設為5300元。成本為4480元（最近一次土地拍賣價為2510元，則成本相應為4990元），則凈利潤為920元。回報率為20%，一般項目開發至少為2年，則每年回報率為10%，應該不算太高；
(2)珠海目前比深圳（市區11000元）、廣州（市區7000元）房價來說，還是偏低的；
(3)珠海發展利好太多，今年以來吸引眾多大公司進駐，說明他們很有信心，我想他們絕對比我們更有遠見，他們更關心他們的回報問題，既然如此，房價會跌嗎？
(4)上述大的公司無論專業、品牌、資金、管理等綜合實力不是珠海本土公司所能比的，他們賣的房子會比珠海本土公司便宜嗎？
(5)房地產大多是地方財*的主要來源，也是國家財*的主要來源，國家最終的目標應該是希望房地產能成熟有序的發展，而不是打死。所以房地產的問題只要還符合市場的大體，只要不會引起大范圍的民生問題，房地產就會繼續發展，房價就不會跌。
五、幾時買房？買怎樣的房？
(1)綜合上述，我認為珠海的房價2007到2008年間不僅不會跌，還有可能漲到6500元（持不同意見者請不要罵人，我也希望房價跌到2000元，但是我們更應該尊重事實，畢竟那不是以我們意志為轉移的，光發牢騷是解決不了問題的）；
(2)最好根據自己經濟情況買房，千萬不要攀比；
(3)買房的目的避風雨、是對家庭的責任，千萬不要帶上虛榮等功利的思想；
(4)買房有自己的主見，不要跟風；
(5)一份價錢一份貨，想住的舒服，就要能承受比市場平均高的價格；
(6)最好買現房，或者即將交樓的房子；
(7)今年10月左右是最好的購房時機，早了晚了都不好，這時促銷最多，晚了估計會升價。
(8)個人估計拱北一帶的房子隨著輕軌的建成，升價最快。