榮觀房產網1. 做一名房地產估價需要怎么做
地產評估是一個系統的學科，不是你翻閱兩本書，就會評估的。
建議一：到專門的房屋評估機構，并獲得國家一級資質，有的還通過了ISO9001國際質量體系認證，他們有絕對的評估資質和信譽保障，但是在這些評估機構需要繳納大量的評估費用。
建議二：中介公司一般會有免費的評估的服務，但部分小中介會出現評估價和售出價存在幾萬元的差價，出現公正與公平方面的問題。
建議三：某些專業的房地產網站會有房源信息，可以通過比較掛牌的房屋價格估算出自己的房價，但同時也會出現信息不全面，滯后性，一些房屋出售了但還沒及時更新。
建議四：報紙也會有房產專刊，告訴大家評估房價方面的內容，但無法定時、定期刊登全部的房源信息。
房產評估費用的計算
房屋總價100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價的0.42%,100萬元到500萬元的（含500萬元）累進計費率為0.3%,500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%,2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價的0.06%,5000萬元以上的收取評估總價的
二手房實用簡單的評估概算方法
排除供求關系因素，可以同地區商品房價格為基準，試著這樣來測算二手房價格：
1）折舊率。房屋竣工后即進入折舊期，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率扣減2%，框架結構扣減1%。
2）戶型。舊房戶型落后，“三小”套型（小廳、小廚、小衛）扣減10%，其它戶型扣減4%。
3）樓層。以小高層為例：1層和2層為基準價，5層和6層扣減3%,7層扣減5%,3層和4層為加3%，若是頂層則扣減5%。
4）朝向。如無朝南外門窗，扣減5%。
5）小區環境。無物業管理和非獨立封閉分別減5%，省、市重點中小學區加15%。
6）心理因素。人們一般不愿意購買二手房，會有難以逾越的心理障礙，扣減8%。
計算公式：
附近商品房價-（商品房價*折舊率+商品房價*戶型+商品房價*樓層+商品房價*朝向+商品房價*小區環境+商品房價*心理因素）
2. 購房者買房：哪些情況需要做房產評估
四種情況需要房產評估：1、買賣雙方認為有必要時：一般情況下，買賣雙方都能自行確定價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房沒有價格概念，如境外人或外地人，對國內或當地的房產市場不太了解，又不相信對方報價和中介機構的評估，可自行委托或共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格來確定交易價格。
2、進行房地產保險時：房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。3、申請抵押貸款時：向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。
有些購房人為了少付首付款而報告交易價格，這對貸款銀行來說風險很大，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需對抵押人的房地產進行評估。有些借款人為了能比較順利貸到款，證實其擁有的房地產價值，會提前委托評估機構對自己的房地產價值進行評估。
申請公積金貸款的借款人，銀行也會要求其進行評估。4、發生房地產糾紛時：二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯示公平為由發生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
房產評估的流程其程序一般包括以下9個步驟：1接受估價委托2明確估價基本事項3擬定估價作業方案4搜集估價所需資料5實地查勘估價對象6選定估價方法進行計算7確定估價結果8撰寫估價報告9估價資料歸檔。
3. 房地產估價需要怎么做
對于每個房地產估價項目，房地產估價機構都應該指定一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產估價師擔任項目負責人，并配備與該項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師按估價程序開展估價工作。
房地產估價的估價方法1、成本法：成本積算法即是對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值以外，對于正常成本費用累積后取得一定的資本利息和合理的投資利潤，得出房地產土地使用權價值的方法。2、市場比較法：挑取市場上有相同用途、其他條件相似的房地產價格案例與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過準確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。
4. 買房前要準備多少錢
買房前要先籌備錢，但是如果預算做的不仔細就會漏掉太多重要信息，導致自己的預算有很大的的偏差，有些預算是不能漏掉的，一定要在考慮的范圍內。小編整理6大預算供大家參考。
一、參考地價水準
商品房的價格中，地價占據了很大的比重。房屋價值的高低關鍵要看房屋所在地段的水準。比如市中心或者開發較完善的地區地價越高，反之則越低。當你打算買商品房時，可參考不同區域的地價水準，根據自己的資金實力，選擇某一區域內的房子。
二、選擇房屋面積
當確定購房地段之后，接下來就要對所購房屋的面積、戶型、樓層等進行比較了。商品房一平米就數萬元，所以，每平米都要精打細算。根據家庭人口數量、房屋使用功能及資金實力等來選擇。不管選擇什么樣的房子，房屋的總建筑面積是要有預設的。
三、了解物業支出
商品房一旦售出，購房人便要開始負擔房屋的一切支出，如修繕、水電暖、電梯、安保等費用，對這些支出如果考慮不足，會在買房時面臨尷尬。這項開始大概每月數百元甚至上千元，各地區收費標準不同，購房前有必要了解詳情。
四、考慮還貸能力
手中的積蓄決定了首付款的多少，但買房后的月供也是每月一項艱巨的任務。要根據自己的經濟實力來合理規劃，首付與貸款是此消彼長的關系，如果想減輕還貸壓力，就盡可能提高首付比例，反之，首付比例越低，日后還貸壓力越大。
五、計算裝修費用
裝修與適當的房屋維修款項也必須考慮進去。另外，必需的生活設施還有一些初裝費用，如開通管道煤氣、有線電視、寬帶網等。購置新的家具家電、裝飾費用也要考慮。
六、購房的各種稅費
稅費的繳納在購買房產時占有相當的比重，其中比較重要的幾個稅項有契稅、房地產交易費等。
（以上回答發布于2016-12-09，當前相關購房*策請以實際為準）
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