榮觀房產網1. 房地產公司企業所得稅處理
一、首先房地產公司開發項目所得稅的管理主要分為兩塊：
1、商品房銷售部分：這部分的納稅人才是房地產公司
2、建設安裝工程部分：這部分的納稅人是工程承包方
二、稅務部門對所得稅的管理：
1、如果帳目健全，核算真實的話可以申請查帳征收，而查帳征收中就有一個預征的概念，就是納稅人每月或者是每季度根據利潤自己計算出稅款預先申報繳納，然后年末稅務部門再查帳匯算清繳，多退少補。
2、如果沒有帳目或者帳目不健全不真實的話，那么稅務部門就會采用核定征收，
核定征收也分兩種，一種是核定應稅所得率征收，一種是定額征收。而房地產業一般都是實行核定應稅所得率征收，什么意思呢？就是稅務部門會根據行業不同、營業額高低制訂出各行各業的大概成本利潤率（稅務部門叫做應稅所的率），房地產業應該是10%-12%左右，建筑業應該是6%-8%左右，而企業所得稅稅率是25%，那么10%-12%*25%就等于房地產業稅率是2.5%-3%，建筑業稅率是1.5%-2%左右，這種管理方式近似于營業稅的管理，就是不會管你利潤的高低，收入是多少，一律按收入附征，其納稅時間是當月稅款次月15日前申報繳納。
3、幾個特殊規定：其一，對于建筑業的收入實現時間確認比較特殊，由于工程項目清算時間跨度長，工程期內工程款的支付一般都是采取的預支、借款等形式，所以稅務部門規定不管支付的工程款是暫借還是預支都視同收入實現
其二，房地產業收入確認的特殊規定：房地產開發商收取的一切費用都算收入，包括代辦證件費用、代收的物業管理費裝修水電費等雜費
其三，對經濟適用房、普通住宅有特殊優惠*策，如有需要了解私下再談。
其四，現階段房地產業優惠*策是國家對于經濟危機所出臺的臨時優惠*策，并不會長久，所以不要拿現在的*策指導以后的經營。
三、企業對企業所得稅的財務處理：
1、查帳征收方式下的財務處理：
a、預交所得稅：
計提：
借 所得稅費用
貸 應交稅費——應交所得稅
繳納：
借 應交稅費——應交所得稅
貸 銀行存款
結轉：
借：本年利潤
貸：所得稅費用
b、匯算清繳：
如果預交數大于匯算清繳計算出來的應繳數，一般情況下，稅務機關為了減少稅金退庫的麻煩，實務中，大多將多預繳的上年度企業所得稅抵繳下一年度應繳納的稅款。這種情況下，企業的會計處理為：
借：其他應收款——所得稅退稅款
貸：以前年度損益調整——所得稅費用
如果預交數小于匯算清繳計算出來的應繳數會計處理同a
2、核定征收下企業所得稅一般不進行匯算清繳，其他會計處理同a
四、房地產企業所得稅處理的幾個誤區：
1、核定征收所得稅的管理方式下是不是把建安合同壓低，建安部分的稅款就會少交？是的，建安合同低建安稅收的確會少交，但是房地產中有土地增值稅會相應提高，得不償失。
2、隱瞞銷售收入是否減少稅收？是，但是開具發票會響應減少，即使購房人現在無所謂，但在二次交易需要發票抵扣時就會出現麻煩，遲早會暴光。
[幫納稅人算帳，為納稅人理財]
2. 房地產企業所得稅稅率是多少
這里分兩種情況
一種是查賬征收企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率，即預收房款預征企業所得稅，企業根據預收房款按照企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率計算應納稅所得額，12%是計稅毛利率，
應納稅所得額=預收房款*計稅毛利率=預收房款*12%
應納稅額=應納稅所得額*25%=預收房款*12%*25%=預收房款*3%
另一種情況是該企業企業所得稅按核定征收方式
12%是應稅所得率應納稅所得額=應稅收入*應稅所得率=應稅收入*12%
應納稅額==應納稅所得額*25%=應稅收入*12%*25%=應稅收入*3%
3. 房地產企業的所得稅是怎么計算的
根據《國家稅務總關于房地產開發企業有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號）規定，其當期取得的預售收入先按規定的稅毛利率計算出預計營業利潤，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
稅毛利率，經濟適用房的計稅毛利率不得低于3%；開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于20%；開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%；開發項目位于其他地區的，不得低于10%。
參考資料：國稅發〔2006〕31號
4. 房地產企業所得稅
國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知 國稅函【2008】第299號
作者：佚名 文章來源：本站原創 點擊數：90 更新時間：2008-4-17 10:08:04 文號：房地產
各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：
為貫徹落實新的企業所得稅法，確保企業所得稅預繳工作順利開展，經研究，現就房地產開發企業所得稅預繳問題通知如下：
一、房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。
二、預計利潤率暫按以下規定的標準確定：
（一）非經濟適用房開發項目
1.位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城區和郊區的，不得低于20%。
2.位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低于15%.
3.位于其他地區的，不得低于10%。
（二）經濟適用房開發項目
經濟適用房開發項目符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發<；經濟適用房管理辦法>；的通知》（建住房[2004]77號）等有關規定的，不得低于3%。
三、房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，填報在《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》（國稅函[2008]44號文件附件1）第4行“利潤總額”內。
四、房地產開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門批準經濟適用房項目開發、銷售的文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定執行。
五、本通知適用于從事房地產開發經營業務的居民納稅人。
六、本通知自2008年1月1日起執行。已按原預計利潤率辦理完畢2008年一季度預繳的外商投資房地產開發企業，從二季度起按本通知執行。
國家稅務總局
二○○八年四月七日
5. 房地產企業如何計算所得稅
原發布者：黃戈
房地產企業如何計算企業所得稅？
在線提問：我公司是一家房地產集團公司，在全國各地成立了70多家房地產項目公司。大多數項目公司的企業所得稅由國稅機關管理，還有少數2002年之前成立的項目公司所得稅由地稅機關管理。國稅和地稅機關在執行企業所得稅*策上差異很大，而且全國各地的國稅機關在執行*策時差別也很大。最典型的是企業所得稅預繳和清算辦法。請問：下列說法是否正確？
(1)無論盈利還是虧損，只要取得預收賬款就必須征收企業所得稅。
(2)企業取得預收賬款繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅，屬于提前預繳的稅款，不能在繳納的當期扣除。
(3)提而未繳的營業稅及附加、土地增值稅不得在稅前扣除。
(4)房地產企業發生的期間費用應當按照預收賬款和銷售收入一一對應，否則不能在稅前扣除。
(5)開發產品只要完工并簽訂銷售合同就必須確認銷售收入，未收到的款項作應收賬款處理。
(6)預繳企業所得稅時，不允許彌補以前年度虧損。以前年度虧損只能在年終匯算清繳時彌補。
(7)房地產企業的企業所得稅不是按年計算，應當在整個項目全部銷售完畢時，針對各個項目單獨辦理匯算清繳。
(8)已經交付的開發產品，在結轉成本時，應當分攤的后期尚未發生的公共配套設施費（如綠化、景觀、場地等），不能在稅前扣除。解答精要：（D為了簡化處理，建議：無論是完工產品還是未完工產品，計稅收入的確認應當按照《國家稅務總局關于確
6. 房地產銷售,企業所得稅稅率是多少
咨詢熱線 ZI XUN RE XIAN
您好，好像各種稅收都存在稅率，如個人所得稅之類的，我想企業所得稅也應該有自己的稅率吧！請問企業所得稅的稅率是多少呢？
專業解答
關于稅率，我們在前面提到過。稅率指稅額與征稅對象之間的比例，通常用百分比來表示。稅率的高低，直接關系國家征稅的數量和納稅人的稅收負擔，它是稅收制度的中心環節。企業所得稅作為稅種之一，也有自己的稅率。根據我國《企業所得稅法》第四條的規定，企業所得稅的稅率為25%。非居民企業取得本法第三條第三款規定（非居民企業在中國境內未設立機構、場所的，或者雖設立機構、場所但取得的所得與其所設機構、場所沒有實際聯系的，應當就其來源于中國境內的所得繳納企業所得稅）的所得，適用稅率為20%。
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