榮觀房產網1. 房地產商股權質押對購房者有何影響
有一定的風險。
在房地產開發中，開發商通常為了融資，會采用低壓土地使用權等手段獲得銀行貸款，等房子銷售完畢之后，再進行還款。這樣開發商可以以極小的資金投入獲得較大的收益，提高資金使用效率。
這其中的風險體現在開發商如果不能在合同周期之內完成銷售，有可能造成不能還貸，造成銀行和購房者的沖突。所以碰到這種情況，最好選擇有品牌、信譽好、資金充足實力強的大品牌開發商，像騰訊眾創空間。
根據我國的相關法律規定：以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。即所謂的“房隨地走”。
法律作出這一規定，其理由在于：（1）離開土地的建筑物不具備法律上的獨立性，不能獨立的構成抵押標的。任何房屋都是建立在土地上的，土地是地上房屋的必要組成部分，沒有土地使用權的房屋在實踐中不能獨立存在，在法律上也是不能獨立移轉的，因此必須“地隨房走”。
（2）房屋雖然不是土地的本質組成部分，土地本身可以獨立的移轉，但是如果允許土地使用權單獨抵押而地上建筑物所有權不進行抵押，就可能出現土地使用權與地上建筑物所有權主體e5a48de588b63231313335323631343130323136353331333361313232不一致的狀況，從而發生權利的沖突與摩擦，不利于物的有序利用和社會秩序的穩定。為防止這種權屬不一致的矛盾，就有必要將房屋與土地視為一個整體，從而要求“房隨地走”。
但是如果地是先抵押后建的房子，房屋的價值不在抵押的范圍之內。如果發現所購房屋的土地使用權已被抵押，購房人該如何處理呢？需要告訴購房人的是：被抵押的房地產不一定不能買。
根據我國《擔保法》的規定，在抵押期間，抵押人在通知或取得抵押權人同意的情況下，可以轉讓抵押物，但應將轉讓物已經抵押的情況告知受讓人。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。
在實際操作中，如果開發商將抵押的房產（包括房屋所在的土地使用權被抵押）進行銷售的話，在辦理銷售（預售）登記、產權過戶時，必須取得抵押權人（一般為銀行）的同意，由抵押權人出具同意辦理的書面信函。但是認為“辦理了銷售（預售）登記的房屋就不會出現問題”的觀點是不恰當的，因為根據前面的房地產法律知識我們知道，這并不意味著抵押權人放棄了抵押權。
作為購房人，如果需要購買此類房屋的話，可以參考以下辦法處理： 1.如果付款方式是現金的話，購房人可以要求將與所購房地產抵押部分相應的購房款全部或者部分直接交給抵押權人，由抵押權人解除對于該部分房產的抵押。 2.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權人的銀行不是同一銀行的話，可以約定，由貸款銀行將款項的全部或者部分直接支付給作為抵押權人的銀行，后者在收到該部分款項后，應當解除對所購房產相應部分的抵押。
3.如果付款方式是按揭貸款，且貸款銀行與作為抵押權人的銀行是同一銀行的話，這種情況相對比較簡單，銀行為保護自己的利益會對所貸款項進行適當處理，同時會間接地降低購房人的抵押風險。
2. 房地產商股權質押對購房者有何影響
有一定的風險。在房地產開發中，開發商通常為了融資，會采用低壓土地使用權等手段獲得銀行貸款，等房子銷售完畢之后，再進行還款。這樣開發商可以以極小的資金投入獲得較大的收益，提高資金使用效率。這其中的風險體現在開發商如果不能在合同周期之內完成銷售，有可能造成不能還貸，造成銀行和購房者的沖突。
所以碰到這種情況，最好選擇有品牌、信譽好、資金充足實力強的大品牌開發商，像騰訊眾創空間。根據我國的相關法律規定：以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。即所謂的“房隨地走”。法律作出這一規定，其理由在于：（1）離開土地的建筑物不具備法律上的獨立性，不能獨立的構成抵押標的。任何房屋都是建立在土地上的，土地是地上房屋的必要組成部分，沒有土地使用權的房屋在實踐中不能獨立存在，在法律上也是不能獨立移轉的，因此必須“地隨房走”。（2）房屋雖然不是土地的本質組成部分，土地本身可以獨立的移轉，但是如果允許土地使用權單獨抵押而地上建筑物所有權不進行抵押，就可能出現土地使用權與地上建筑物所有權主體不一致的狀況，從而發生權利的沖突與摩擦，不利于物的有序利用和社會秩序的穩定。為防止這種權屬不一致的矛盾，就有必要將房屋與土地視為一個整體，從而要求“房隨地走”。
但是如果地是先抵押后建的房子，房屋的價值不在抵押的范圍之內。
如果發現所購房屋的土地使用權已被抵押，購房人該如何處理呢？需要告訴購房人的是：被抵押的房地產不一定不能買。根據我國《擔保法》的規定，在抵押期間，抵押人在通知或取得抵押權人同意的情況下，可以轉讓抵押物，但應將轉讓物已經抵押的情況告知受讓人。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在實際操作中，如果開發商將抵押的房產（包括房屋所在的土地使用權被抵押）進行銷售的話，在辦理銷售（預售）登記、產權過戶時，必須取得抵押權人（一般為銀行）的同意，由抵押權人出具同意辦理的書面信函。但是認為“辦理了銷售（預售）登記的房屋就不會出現問題”的觀點是不恰當的，因為根據前面的房地產法律知識我們知道，這并不意味著抵押權人放棄了抵押權。
作為購房人，如果需要購買此類房屋的話，可以參考以下辦法處理：
1.如果付款方式是現金的話，購房人可以要求將與所購房地產抵押部分相應的購房款全部或者部分直接交給抵押權人，由抵押權人解除對于該部分房產的抵押。
2.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權人的銀行不是同一銀行的話，可以約定，由貸款銀行將款項的全部或者部分直接支付給作為抵押權人的銀行，后者在收到該部分款項后，應當解除對所購房產相應部分的抵押。
3.如果付款方式是按揭貸款，且貸款銀行與作為抵押權人的銀行是同一銀行的話，這種情況相對比較簡單，銀行為保護自己的利益會對所貸款項進行適當處理，同時會間接地降低購房人的抵押風險。
3. 股權質押融資辦理有哪些流程
1、股權出質的企業召開董事會或者股東會并作出股權質押決議。
2、股權質押貸款的借款人向貸款人申請質押貸款提供資料 3、股權質押貸款的借款人和貸款人雙方應以書面形式簽訂貸款合同。 4、出質人和貸款人雙方應以書面形式訂立股權質押合同；股權質押合同可以單獨訂立，也可以是貸款合同中的擔保條款。
5、股權質押合同簽訂之日起15日內，股權質押貸款當事人須憑股權質押合同到工商管理機關登記辦理股權出質登記，并在合同約定的期限內將股權交由工商管理機關登記保管。股權出質登記事項包括：出質人和質權人的姓名或名稱；出質股權所在公司的名稱；出質股權的數額。
6、貸款人根據貸款合同和《股權質押登記證明書》辦理貸款。 7、股權質押貸款的利率、期限根據中國人民銀行的有關規定確定。
4. 股權質押融資是什么,存在哪些風險
股票質押融資是用股票等有價證券提供質押擔保獲得融通資金的一種方式。
它主要是以取得現金為目的，公司通過股票質押融資取得的資金通常用來彌補流動資金不足，股票質押融資不是一種標準化產品，在本質上更體現了一種民事合同關系，在具體的融資細節上由當事人雙方合意約定。正常情況下，無論股票是否處于限售期，均可作為質押標的。限售股質押，在限售期先于行權時間結束的，應當認定質押合同有效。
二、股權質押融資存在什么風險？
股權質押融資存在以下風險：
1、股權價值波動下的市場風險
股權設質如同股權轉讓，質權人接受股權設質就意味著從出質人手里接過了股權的市場風險。而股權價格波動的頻率和幅度都遠遠大于傳統用于擔保的實物資產。無論是股權被質押企業的經營風險，還是其他的外部因素，其最終結果都轉嫁在股權的價格上。當企業面臨經營困難出現資不抵債時，股權價格下跌，轉讓股權所得價款極有可能不足以清償債務。雖然法律規定質物變價后的價款不足以清償債務的，不足部分仍由債務人繼續清償。但是，由于中小企業的現實狀況，貸款人繼續追討的成本和收益往往不成正比。
2、出質人信用缺失下的道德風險
所謂股權質押的道德風險，是指股權質押可能導致公司股東“二次圈錢”，甚至出現掏空公司的現象。由于股權的價值依賴于公司的價值，股權價值的保值需要質權人對公司進行持續評估，而未上市公司治理機制相對不完善，信息披露不透明，同時作為第三方股權公司不是合同主體，質權人難以對其生產經營、資產處置和財務狀況進行持續跟蹤了解和控制，容易導致企業通過關聯交易，掏空股權公司資產，懸空銀行債權。
3、法律制度不完善導致的法律風險
現行的股權質押制度因存在諸多缺陷而給質權人帶來如下風險：一是優先受償權的特殊性隱含的風險。股權質押制度規定的優先受償權與一般擔保物權的優先受償權不同，具有特殊性。當出質公司破產時，股權質權人對出質股權不享有對擔保物的別除權，因為公司破產時其股權的價值接近于零，股權中所包含的利潤分配請求權和公司事務的參與權已無價值，實現質權幾無可能。二是涉外股權瑕疵設質的風險。我國《外商投資企業法》規定，允許外商投資企業的投資者在企業成立后按照合同約定或法律規定或核準的期限繳付出資，實行的是注冊資本授權制，即股權的取得并不是以已經實際繳付的出資為前提，外商投資企業的股東可能以其未繳付出資部分的股權設定質權，給質權人帶來風險。
5. 新三板市場的股權質押情況如何
股權質押顧名思義就是出質人以其所擁有的股權作為質押標的物而設立的質押，一、掛牌公司股權質押融資的總體情況據統計，自2013年2月8日至2014年6月30日，全國股轉系統共有73家掛牌公司辦理了82筆股權質押融資業務，質押股數共66009.71萬股，融資金額84730萬元。
在82筆股權質押融資業務中，有62筆為純股權質押融資，20筆為結合房產抵押、應收賬款質押或個人連帶責任擔保等的組合擔保融資。由于組合擔保方式難以辨別股權在融資過程中體現的價值，也難以與相應的融資金額配比，因此下文僅對掛牌公司的純股權質押行為進行分析。
掛牌公司進行股權質押融資的股權定價依據有每股凈資產、股票發行時的價格和交易價格三種，但從統計數據看，大多數股權質押融資都采取每股凈資產作為掛牌公司股權的定價依據。根據我們對57家掛牌公司62筆純股權質押業務的統計，質押股數共49214.71萬股，融資金額54810萬元，平均融資額為884萬元，平均質押率為60.96%。
二、掛牌公司股權質押的主要特征（一）掛牌公司股權質押行為日益活躍從辦理股權質押融資的頻率看，2013年第二季度掛牌公司只有3起股權質押行為，第三季度為5起，第四季度和2014年第一季度突破到10起以上，而2014年第二季度達到了28起。進行股權質押融資的公司數量體現出明顯的上升趨勢，掛牌公司采用股權質押方式融入資金的行為日益活躍。
（二）掛牌公司股權質押率顯著提高從2013年5月全國股轉系統掛牌公司出現第一筆股權質押業務開始，截止到2014年6月30日，掛牌公司共發生62筆股權質押業務，平均質押率為60.96%。從質押率的變化趨勢看，掛牌公司的平均質押率隨著時間的推移呈現出不斷提高的態勢。
特別是市場擴容到全國以來，掛牌公司的股權質押率有了跳躍式的提升。這表明隨著股轉系統的發展，社會各界對掛牌公司認可度的不斷提高，掛牌公司對于股權質押融資的議價能力也在逐漸增強。
（三）進行股權質押的掛牌公司行業分布廣泛全國股轉系統進行股權質押融資的57家掛牌公司共涉及信息技術等9個行業，分布較為廣泛。其中信息傳輸、軟件和信息技術服務業和制造業行業的公司占比最高，分別為18家和24家，二者占了進行股權質押的掛牌公司總數的70%以上比例。
究其原因，主要是由于全國股轉系統這兩種行業的掛牌公司基數最大，同時這兩個行業技術革新迅速，對資金需求量較大，同時也更為融資機構所熟悉。（四）輕資產掛牌公司獲銀行認可分析股權質押掛牌公司的資產構成狀況發現，大部分公司為廠房、設備、原材料等固定資產占比較小的輕資產公司。
此類輕資產公司大多數科技含量較高，創造價值的核心不在于固定資產，而在于知識產權、無形資產等難以量化的資產。輕資產企業由于缺少銀行認可的抵押物而難以從銀行申請到貸款。
在股轉系統掛牌之前，其股權流動性較差，且定價相對困難，股權質押得不到銀行的認可。但在股轉系統掛牌之后，公眾公司的身份，流動性的增強和變現渠道的出現為公司質押的股權增加了保障，其股權質押融資行為也便得以順利實現。
（五）質權人主體以銀行為主，但逐漸趨于多元化在全國股轉系統掛牌公司股權質押行為出現的初期，質權人主體較為單一，集中于少數的幾家城市商業銀行。隨著掛牌公司股權質押行為的活躍，質權人中出現了國有商業銀行、股份制銀行、村鎮銀行、擔保機構、投資公司、融資租賃公司甚至是個人的身影，呈現出多元化的發展趨勢。
質權人的多元化趨勢顯示了社會各界對全國股轉系統掛牌公司認可度的提高，掛牌公司的股權質押行為也有了更多的可選擇余地。
