榮觀房產網1. 房地產項目定價的方法
原發布者：惠興圖文
1、成本價成定價法：
就是在單位產品成本的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。
產品價格=單位產品的成本*（1+價成率）
2、目標收益定價法
是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。
3、售價加成定價法
以產品的最后銷售價為基數，按銷售價的一定百分率計算加成率，最后得出產品的售價。
單位產品售價=單位產品總成本/（1-價成率）
1、理解值定價法
是消費者對于商品的一種價值觀念，這種價值觀念實際上是消費者對商品的質量、用途、款式及服務質量的評估。
2、區分需求定價法
是指某一產品可根據不同需求強度、不同購買力、不同購買低點和不同購買時間等因素，采取不同的售價
1、隨行就市定價法
就是企業是自己的商品價格跟上同行業的平均水平。
2、追隨領導者企業定價法
有實力的公司，為了應付或避免競爭，或為了穩定市場以利其長期經營，往往以同行業對市場影響最大的房地產企業的價格為標準，來制定本企業的商品房價格。
根據可比性樓盤較強的樓盤的價格來定價。
表一、定級因素、指標與分值
定級因素|指標|分值|
位置|A、距所在片區中心區的遠近，B、商業為臨街或背街，C、寫字樓為臨街或背街，D、住宅為距所在片區中心區的遠近|A、最差（遠）1,B、很差（遠）2,C、
2. 房地產市場定價策略有哪些
有以下定價策略： 一、房地產定價方法 價格是房地產經營過程的核心與實務，一切的經營活動均以此為中心。
高價位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產銷售，低價位雖然能夠擴大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機會。如何確定最適合的價格，求取最大的利潤，是所有投資人最關心的事情。
（一）成本加成定價法 將產品的成本（含稅金）加上預期利潤即為房地產價格的定價方法，是一種最基本的定價法，是根據測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。例如：某一項目的總成本為1500萬元，預期利潤10%，則總售價為1650萬元，再將此1650萬元分配至每一單位的房地產商品，即得到單位面積平均售價，再根據每一單元房地產的樓層、朝向、室內裝飾情況確定房地產售價。
成本是開發項目的全部成本，包括開發成本以及經營過程中的支出和稅收，基本上可分為可直接計入的成本和分配計入的成本。 利潤率應當考慮房地產投資的風險情況和整個行業的平均利潤綜合測算確定。
成本加成訂價雖較簡單、理論依據充分，但這種方法本身考慮市場對價格的接受能力不夠，實際定價時，在此基礎上仍必須考慮市場行情及競爭激烈與否，才能定出合理的價格，在市場競爭激烈的情況下，這種定價方法所做的定價可能缺乏競爭力。 （二）競爭價格定價法 競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價，市場競爭是一種綜合實力的競爭，但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素，特別是房地產商品這樣高價格的產品，即使你的定價比競爭者的價格高出不多，但作為顧客是特別關心的，由于房地產商品的不可移動性，競爭主要考慮相近產品或附近區域的競爭情況，因此，所謂競爭價格定價法主要依據相近產品或附近區域競爭狀況而確定經營房地產的價格。
在競爭激烈時，若條件相當的兩宗房地產，定價較高的，一般難以為顧客所接受。要比競爭者推出價格較高的房地產，通常應具有公司信譽良好、用材較高級、具有獨特的設計等優勢。
競爭價格定價法通常是在市場競爭較為激烈時 應當考慮的一種方法，在此種方法下，開發經營者獲取較高利潤的途徑就是必須著眼于降低開發經營成本。 （三）顧客感受定價法 這種方法的理論基礎實際上是效用理論。
對購房者而言，他實際上并不清楚也不十分關心市場上房地產商品的成本、造價等問題。他在選購房地產時，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產商品的價格如何；二是以一定的價位購買該項房地產是不是值得。
當購房者對某開發公司的品牌有信心時，縱然定價較高，購房者基于享受良好的售后服務和今后物業管理的考慮或是為了體現自己的實力、身份等，仍會欣然前往，而當購房者對推出房地產商品的開發公司不具信心時，一旦定價太低，購房者反而會懷疑其品質而不予信任。為什么在同一個城市里，物質條件（如交通、綠化、生活服務設施等硬條件）相當的一些小區，有的定價較高卻仍然賣得火爆，有的價位雖然較低，銷售卻冷冷清清，重要的一個原因就是顧客的感受。
顧客的感受與推出該項房地產商品的開發商的社會信譽有關，也與該項房地產從策劃階段到營銷過程中的宣傳定位有很大的關系。 依顧客感受而定價是大膽作風，難以確定定量的理論依據并進行定量計算，所以，盡管房地產和其他商品一樣，品牌信譽確實能影響甚至主導消費者的消費意愿，但房地產的定價亦不能太離譜，若超過顧客所能忍受的價位，銷售反而不利了。
（四）加權點數定價法 預售房屋的定價，通常采用市價比較法，即前述的競爭價格定價法，分析擬推出經營房地產每平方米單價的合理行情，再根據面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例，并據以對不同房屋進行定價，稱為加權點數定價法。 樓層、朝向及面積等因素對價格的影響受消費習慣、心理經濟條件、社會風俗等多種因素制約，很難有一個統一的標準，因此運用該方法時，應當根據調查研究的情況而確定。
不過一般遵循下列規律： 朝向差價：一般南北向較貴，東西向較便宜。 樓層差價：樓層價位高低，受建筑物高度的影響。
一般而言，高層建筑中，一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜；多層建筑則中間樓層較貴，越往上下價位越低。 選間差價：選間因三面采光，因而較其他單位為貴。
視野差價：臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴，面臨巷弄或采光較暗者，即使同一棟樓，同一樓層，也較便宜。 面積差價：一般情況下，辦公經營面積集中且達到一定規模或是住宅單元面積較大時價格可適當提高。
設計差價：屋內布局、大小公共設施的配置都會影響房屋價格，布局合理的單元住宅價格可適當提高，一宗房地產項目內某些特別差的單元，可能需要降價銷售。 （五）舊房定價方法 舊房因受到損耗的影響或是設計、布局等方面已經過時，在定價時，應考慮房屋的具體情況，可以根據附近新建房屋的交易價格，再根據擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價格。
舊房如果因為修建年代的影響或其他因素的制約，存在設計及布局過時的情況，則應調低價格，舊房交易前，通常需要經過粉刷、整修，給人耳目一新的感覺，可以適當。
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