2015年杭州房地產市場

1. 2015年1月杭州樓市都發生了哪些大事件

目錄：（一）*策層面——杭州調整市區土地出讓保證金并設2000萬元上限（二）新房市場——杭州樓市成交接近7000套，庫存近15.5萬套（三）二手房市場——年末二手房市場又現甩房客豪宅虧本600萬成交（四）土地市場——1月土地吸金40.2億最高溢價率超29%（五）房企聯姻——佳兆業究竟"嫁"給了誰？孫宏斌點了融創又秒（一）*策層面——杭州調整市區土地出讓保證金并設2000萬元上限1月21日，杭州市國土局發布消息，稱“即日起，杭州市區經營性用地預約申請保證金調整為總起價的5%，上限為2000萬元。”

該消息中的預約申請保證金即指“勾地”保證金。為了防止土地流拍，杭州土地市場一直保留勾地制度，也即是某一宗地塊正式公告之前，有意向單位繳納保證金，但也存在一些地塊沒有意向單位即掛牌的情況。

【詳細】一般而言，地塊的勾地保證金為5%，未設置上限，今天杭州市國土發布的*策，系在原先的基礎上，新增設置2000萬元的上限金額。2014年4月，蕭山也有類似的調整，新增設勾地保證金上限1000萬元。

小編解析：此次調整使得開發商的財務成本有所降低，一定程度上起到提振市場信心的作用。另一方面，調整降低了土地的競拍門檻，借此吸引更多的開發商參與勾地。

（二）新房市場——杭州樓市成交接近7000套，庫存近15.5萬套2014年，杭州市區新建商品房成交91751套，創下近5年來新高。進入2015年，樓市并沒有延續之前5個月的勢頭。

與去年12月相比，截至1月28日18點，1月商品房成交量環比下滑5成，僅成交6381套。日均成交量227套，如果本月最后3天維持這一成交水平，那么全月成交量7000套左右。

即便最后幾天成交量暴漲，也不太可能超過7500套。成交量的下滑，主要是前期透支購買力，加之樓市進入淡季，導致蓄客不足，進而開發商放緩推盤節奏所致。

【詳細】小編解析：單從數字上看，1月的成交量其實算不上差。歷史統計數據顯示，2014年1月，杭州市區新建商品房共成交6025套；2013年1月，杭州市區新建商品房共成交7818套。

也就是說，今年1月的成交量，要高于2014年1月，低于2013年1月，排名居中。2013年1月正好處于樓市回暖期，2014年1月的市場已經出現了降溫跡象。

而現在的市場階段，顯然與2013年類似，從大趨勢上看處于回暖期。如果對三年同期的成交量進行客觀理性對比，考慮到這一市場背景的因素，本月7000套左右的成交量，也算是一個正常的成交水平。

（三）二手房市場——年末二手房市場又現甩房客豪宅虧本600萬成交據杭州透明售房網統計數據顯示，上周（1月19日-1月25日），杭州主城區共成交二手房687套，日均成交約98套，環比之前一周上漲了約5.9%。687套的成交量也是本月周成交的最高值。

2015年1月份以來，市場二手房日成交基本保持在百套左右，成交量較之往年同期明顯上漲。【詳細】據21世紀不動產相關負責人分析，最近幾年臨近農歷年末二手房市場幾乎都會出現一段成交比較活躍的時期，這個也和不少房東調整價格有關。

從價格上看，上周杭州主城區二手房成交均價有所下降。據統計數據顯示，上周杭州主城區二手房的成交均價為20215.4元/平方米，環比之前一周下降了1.82%。

小編解析：城西某品牌的別墅小區有一套400多平方米的別墅，房東是去年三四月份左右購入的，毛坯總價1300萬元左右，前段時間剛裝修了一大半，還沒有完工，裝修款已經花了200萬，這套房子買房加裝修總共花了1500萬元，前段時間房東著急用錢，虧本甩賣，降價到950萬元左右，最近剛以930多萬元的價格成交了，整整虧了將近600萬元。（四）土地市場——1月土地吸金40.2億 最高溢價率超29%1月12日下午，杭州萬科以底價12.1億元拿下良渚新城商住地，折合樓面價4848元/平方米。

這是2015年杭州首宗住宅用地出讓，也是杭州萬科繼上月聯手大家房產在蕭山拿地后，時隔1個月不到再次出手。據杭州國土資源局余杭分局公告顯示，此次萬科拿下的地塊即余*儲出50號地塊，位于良渚新城良渚大道東側、古墩路北面，總出讓面積為99814平方米，可建面積約25萬平方米，起拍總價120975萬元，折合樓面起拍價4848元/平方米。

從地塊周邊條件看，地塊東面隔立新路與中青文化廣場緊鄰，南面緊鄰古墩路，未來交通生活便利，且距離萬科良渚文化村也不遠，可享受良渚文化村配套。東北面即為萬科未來城項目，2013年萬科拿下未來城地塊時，樓面價約為4847元/平方米，與此次50號地塊價格基本持平。

據透明售房網數據顯示，萬科未來城自首次開盤以來，累計成交均價約12303.7元/平方米，近月成交均價為12258.6元/平方米。同時，加上此次拿下的近25萬平方米的地塊，杭州萬科在良渚新城擁有40多萬平方米的土地開發商，為良渚新城內最大的“地主”。

1月27日南星、景芳宅地的登場，土拍現場融創大家聯合體、中天、九龍倉、旭輝、方興、龍湖平安聯合體6雄鏖戰41輪，最終融大完勝，以20.28億元競得南星單元D-04號地塊，折合拿地樓面價25177元/平，溢價率超29%。另一宗景芳宅地吸引了景瑞、金地、萬科、江蘇新城等10家單位報名，但僅其中的天陽和遠。

2. 杭州房地產市場情況

杭州房產市場分析

市場供需：

經濟、人口雙增長，購房需求持續增多。

【現象1】經濟快速增長：人才加速聚集

上市公司的數量和市值代表一個地區的經濟實力和經濟發展勢頭。截至目前，杭州擁有境內外上市公司165家，總市值達到5萬億元，不管是家數還是市值規模均列全國第4位，僅次于北京、上海和深圳，在省會城市中排名第一位。其中信息經濟、智慧經濟發展最為快速，2015-2017年，杭州市信息經濟連續三年增長超過20%，成為該市經濟增長主引擎。

【現象2】G20峰會大幅推動杭州整體發展，城市吸引力不斷提升

G20峰會向世界全方位展示了杭州，同時，為提高杭州的國際化地位，杭州在交通和產業上都有了新的規劃：

交通規劃：依據杭州市城市總體規劃和綜合交通規劃，杭州市城市軌道交通 2025 年線網由10條線組成，總長度約423.5公里，共設車站228座，其中換乘站39座；遠景年線網由14 條線路組成，總長度 642.2公里，共設車站 310 座，其中換乘站 82 座。預測2025年，杭州市公共交通占全方式出行量比例為40%，軌道交通占公共交通出行量比例為30%。

產業規劃：加快產業國際化。作為G20杭州峰會主會場，杭州國際博覽中心啟用4個月，營收破億元并實現盈利，最遠的訂單已排到2022年；全球電子商務平臺（eWTP）建設加速推進，杭州正在探索一套適應和引領全球跨境電商發展的管理制度和規則。2017年，建成國家級眾創空間55家，省級特色小鎮創建對象增至24家，占全省22.2%。人才凈流入率、海外人才凈流入率均居全國城市第一。

除此之外，全國學生運動會、世界短池游泳錦標賽、世界游泳大會以及2022年亞運會，國際性賽事項目接踵涌入杭州；新一輪旅游國際化行動計劃，也將讓杭州基本形成以國際化為引領的全域旅游新格局。杭州市承載了很多*府的規劃期望。從 16 年開始始終保持著全國人才凈流入率。

【現象3】常住人口連續3年增長，人口總量已達946.8萬

杭州市2017年城鎮化率為76.2%，全市年末常住人口為946.8萬人，比2016年末增加28萬人，增幅3.05%。2015年、2016年、2017年，杭州新增常住人口分別上漲了12.6萬、17萬、28萬，呈現快速增長的態勢。

【現象4】新房市場供需缺口不斷拉大

杭州近1034萬套，新建商品房批準上市總套數約35萬套，基本處于即供即銷的狀態。而2015年開始，新房市場供應量連年下滑，杭州市新房市場出現了嚴重的供求的現象

3. 2015年杭州房價如何

不應從金融行情分析，因為國內的經濟行為受*治影響很大，單從經濟學角度分析是無法得出正確結論的。

覺得你不希望父母出錢，挺有志氣，買3房的，非二手房，說明你的積蓄也不少。而且是2015年的計劃，說明你對自己的工作“錢途”比較看好。這樣的話，加上公積金，買一套自己住的，非投資的房子還是不難的。

既然是自住，你對父母的依賴又不高，應該把精力集中在“位置好，交通方便”上，而不是買“又遠又大”的。如果你想投資，就算了吧，目前房價走勢不定，又可能有地產稅（地產稅本身是不合理的，因為土地不是買房者的，但是對抑制房價會有作用）。而且目前看一線城市的房價比2-3線堅挺，但是長期看，隨著城鄉差別和城際差別縮小，2-3線城市才是投資的重點。

提示：我不是教你如何投資房產，中國這樣一個土地資源緊缺的國家，投資房產是毫無道德可言的投機行為。

這樣可以么？

4. 杭州樓市是如何淪為垃圾市場的

參考資料：1，過往的繁華透支了杭州樓市太多的未來。

一直以來，杭州樓市都以北上廣深馬首是瞻，甚至一度超越廣州，被很多人士直接晉升為樓市一線城市。記得當年有外地朋友來杭，一聊到杭州的房價，總是禁不住心生豪邁，盡管嘴上虛偽地說著杭州房價太高了之類的話語，內心卻早已是一副志得意滿狀，內心深處固執地認定，房價高的城市，肯定富足，肯定上檔次，其城市地位遠甩人家幾條街。

到如今才明白，那是種多么膚淺的攀比。也正是在這種全民狂熱的普遍刺激下，買房成了很多人保全財富與佐證自我價值的最佳手法。

今天再去看周邊的很多朋友，手上握有兩套及以上房子的人并不少，受“雙限”影響，他們幾無買房的可能，甚至他們的下一代，也基本不用買房了。過往對現在的透支，上一代對下一代的透支，嚴重壓縮了樓市的未來成長空間。

那么多的空置房，如今都以一種漆黑沉默的方式存在著，看當年的歡歌笑語緩緩消失在時間的盡頭。 2，外地投資客的絕跡，讓樓市喪失兩條腿走路的可能。

杭州的樓市，很長時間內，都曾靠兩條腿走路，一條為自住，另一條為投資。雖然沒有明確的統計數據，但在很多人士看來，過往兩者的比例大約對半開。

因此，從某種意義上來說，杭州是個外向型需求的樓市。如今，隨著溫臺等地經濟增長的乏力，來杭州投資，甚至于投機的外來購買群體，基本已經絕跡，差不多一半需求的喪失，使得杭州的樓市，就算把自住型、剛需型客戶的需求挖到只穿內褲，也補不上這個血盆大口般的窟窿。

對于那些豪宅而言，這個窟窿已像黑洞，一點點需求填進去，轉瞬即逝。 3，杭州集聚能力的e69da5e6ba903231313335323631343130323136353331333335313133下滑。

無論是在樓市紅火的年代，還是在樓市起伏的年代，杭州基本只是個一省需求的樓市，至于全國化，甚至國際化，那只是*府工作報告里的夢話。與北上廣深等城市相比，杭州的資源占有與產業活躍度，明顯差上一大截，這使得杭州一直以來，對外來人口的誘惑能力有限，有數據顯示，杭州一年吸引的大學生只在10萬人次左右，而上海的這個數據是60萬，差距巨大。

杭州一直缺乏一個真正意義上的白領階層，也與此有關。沒有大量人口的導入支撐，同時城市的吸附能力又相對有限，直接導致杭州的樓市，并不能分享到太多的人口紅利。

而這種趨勢還隨著經濟的整體放緩仍在加劇。 4，未來的不確定性，使得有購買能力的群體也不再輕易出手。

在中國的經濟版圖中，浙江算得上是活躍的一塊，這個土地上的人們，有著光榮的白手起家的傳統。與其他地區的人相比，他們勤勉、奮進，有著強烈的改變自我與社會的動力。

在大多數時間里，他們游走于各個行業的最前沿，親身感觸這個社會的冷暖。比起很多人來，他們更洞悉這個社會的現實，預判這個社會的未來。

同時，他們也更具備開放的視野與胸襟。未來的眾多不確定性，內外在各種資源方面的明顯差異，都促使他們找尋更為多元的發展道路。

他們不是沒有購買能力，只是他們更會衡量，還需不需要購買；或者說，還需不需要在現在，在這個地方購買。 5，*府的無節制推動，加劇整個樓市的困頓。

一直以來，杭州各級*府在推地方面不遺余力，當然，全國幾乎所有的*府都是如此。去年全年，杭州的土地出讓收入在1300億元以上，僅次于北京、上海。

這些地，到今年都將變成房子。而在此之前，杭州還有高達12萬套的庫存。

從去年下半年開始，杭州樓市已是疲態盡顯，但這顯然無法阻止*府高價出讓土地的決心。 事實上，大量推地，還只是*府運作土地的一種手段，在推地過程中的很多手法，更讓開發商有苦難言。

例如說，將大塊的土地切割成小塊土地出讓，在盡可能回避“地王”的同時，也降低了競拍的門檻，從而放大競拍過程中的拼殺程度，最大限度地保證*府的利益。而開發商在拿到土地后，卻不得不面臨同一銷售節點內，同區域內同質化樓盤的慘烈競爭，最終不得不仰仗“價格肉搏”的方式斷臂求生。

如今的城東、大城北等區域，正每天上演如此的槍戰大片。 一直以來，杭州的土地市場還存有一大詬病，那就是*府只熱衷拍賣土地，卻不善于經營土地。

究其原因，還是賣地來錢快，經營土地出效益慢。這使得杭州這樣一個經濟強市，在城市商業布局、交通出行治理、商務辦公氛圍、市*公建配套等方面，遠落后于經濟在其下的很多城市。

典型如余杭，在做死一片臨平北后，沒有吸取教訓，如今在臨平南、大城北、未來科技城，任何一個它能想得到的地方，大肆出讓土地，堪稱沒有節操。 6，劣質開發企業的害群效應。

房地產市場走到今天這種局面，還與一些劣質企業的存在有很多關系。雖然這行業，如今正奔走在“寡頭化”的道路上，但離真正的“寡頭化”還有很大的距離。

這個市場，讓存有大量的劣質企業。他們的共性是資金少、規模小、能力有限、人品欠佳，抱著有一票賺一票的心態入市，等到市場一有風吹草動，就花容失色，手足無措，結果禍害他人。

事實上，這類企業的房子，無論順市，逆市，最好都不要去碰，尤其在逆市，本來就不高的底線，可能再次下探，從未地板地下有。

5. 2015年房地產銷售市場前景怎么樣

2015年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示—— 房地產市場新常態特征明顯

過去的近10年中，房地產市場經歷了飛速發展的階段，商品房建設量增長迅速，樓市價格不斷攀升。盡管這期間也有短期調整，但下行不久后又會再次進入上行通道。進入2014年至今，樓市出現整體下行態勢。盡管對樓市未來走勢依然眾說紛紜，“黃金時代”已經基本結束的認識贏得了絕大多數人的認可，房地產市場步入新常態。

樓市新常態的第一個表現即是樓市降溫，價格企穩。國家統計局17日發布了70個大中城市住宅銷售價格變動情況。與去年同月相比，70個大中 城市中，新建商品房價格下降的城市有69個，上漲的城市僅有廈門1個。同比價格變動中，最高漲幅為廈門上漲0.8%，最低為杭州下降10.5%。通過梳理發現，沈陽、青島、長沙、包頭、丹東、泉州、韶關、桂林是過去一年中房價下降較多的城市。

供求是決定價格的根本因素，由于供不應求，過去幾年樓市“一天一價”的火爆場面時有出現。經歷過去幾年快速發展后，我國住房供需總體趨于平衡，因此，樓市進入調整期并逐步趨于平穩。

不過，房地產市場在“黃金時代”過后還有“白銀時代”。我國城鎮化進程仍在加快推進，對商品住房的需求仍然很大。房地產產業鏈條長，對經濟的帶動作用明顯，因此，仍需房地產市場平穩健康發展。

樓市新常態的第二個表現是分化，一線城市、熱門城市與三四線城市分化將更加明顯。當前，一線城市房 價初步呈現止跌回穩態勢，新建商品住宅價格環比綜合平均連續兩個月微漲，二手住宅價格環比綜合平均連續4個月微漲；二線城市房價環比綜合平均仍然下降，但降幅已緩慢收窄；三線城市房價繼續下降，且降幅略有擴大。

具體而言，1月份，在70個大中城市中，新建商品房價格下降的城市有64個，上漲的城市有深圳和贛州2個，持平的城市有上海、南京、南昌及廣州4個。在環比價格變動中，最高漲幅為深圳0.3%，最低為泉州下降1.7%。新房價格環比下降較多的集中在三線城市，如包頭下降1.3%，丹東下降 1.6%。包括4個一線城市在內的一些熱點城市公共資源豐富，土地相對稀缺，每年仍有大量人口涌入，因而樓市供應總體偏緊，未來將呈現平穩微漲態勢。而在一些三四線城市，由于人口相對較少，目前庫存高企，當前和今后一段時間“去庫存”將是主要目標，房價整體將現下行態勢。

樓市新常態的另一個表現是保障房與房地產市場的銜接。當前，一些城市庫存高企，同時，保障性住房特別是棚戶區改造仍需要大量房源。應大力推進棚戶區改造的貨幣化安置，組織居民自住購買，或者由*府購買安置住房進行安置。同時，指導督促商品住房較多的城市出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接，也可以推進通過長期租賃購買中小戶型商品房等方式籌集公租房房源。

樓市新常態還有一個表現，即企業面臨變化和整合。

隨著房地產市場的變化，房地產企業經營難度加大，中小型房企有可能面臨難以為繼甚至關門倒閉的狀況。大型房企將采取多元化轉型措施，除了將眼光瞄準海外，有的還關注養老地產，或謀劃向“服務商”轉型，或涉足互聯網等。

6. 杭州樓市庫存量會觸底反彈嗎

據報道，隨著2017年的結束，2018年的開啟，一個樓市大年過去了，樓市庫存量是否會觸底反彈引發了社會的關注。

報道稱，2017年杭州樓市庫存一度陷入低谷，最低時只剩24727套。目前庫存維持在30000套左右，按2017年的成交量，如果沒有新增供應補充，去化周期僅3.3個月左右，2015年~2016年成交的地塊，只剩個別還沒有入市，已經入市的樓盤甚至有不少已經清盤。

目前杭州主城區2018年將有100余個新盤入市，特別是江干區，區域內包括牛田、彭埠、田園等多個板塊，入市新盤將超過20個。余杭、蕭山2018年有望入市的新盤數量均超過20個。

2017年剛剛撤市設區的臨安，土地成交火爆，2018年將有13個新盤入市。 杭州現有的庫存量在2018年將得到大量補充，而2018年新入市項目大多價格較高，成交量或因此下降，因而庫存量和去化周期觸底反彈幾乎是必然，但時間上，可能會出現在下半年。

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