2016房地產發展現狀

1. 中國房地產發展現狀以及前景

2017年1-2月，全國商品房銷售面積1.41億平米，同比增長25.1%，增速較2016年全年提高2.6個百分點。

分區域來看，東部地區銷售面積增速基本符合我們前期草根調研的感受，1-2月，東部地區商品房銷售面積6595萬平米，同比增長16%，較2016年全年下降7個百分點。超預期的主要是中部和西部地區，中部地區銷售面積同比增長33%(2016年全年增速28%)，西部地區同比增長36%(2016年全年增速16%)，特別是西部地區，大幅超出去年全年的增速。

年初以來中西部地區房地產銷售情況較好，主要有四個方面原因：第一是返鄉置業，特別是今年春節返鄉置業的時間點，恰好與熱點城市限購限e5a48de588b662616964757a686964616f31333363386663貸*策的發酵落實前后銜接；第二是比價效應，中西部地區房價近年來漲幅較小、并且絕對值較低，與東部地區相比存在一定的落差，而且在東南沿海城市務工的人員收入增長較快，使他們具備在中西部家鄉置業的能力。第三是*策優惠，中西部大多數城市的房地產市場定位還是去庫存，有較大力度的購房支持*策，包括稅收優惠和財*補貼等，同時在住房保障方面越來越多地貨幣化安置為主，進一步帶動了當地的住房消費。

第四是住房消費升級，特別是品牌開發商越來越多地拓展至中西部城市，給這些城市帶來了優質的住房產品，推動了當地的住房消費升級，典型的如碧桂園在三四線城市中推廣的“勞斯萊斯”項目。

2. 2017中國房地產行業現狀是怎樣的

隨著*策逐步落地以及銷售增速進一步回落，房地產開發投資增速繼續沖高動能不足，且在一二線土地市場降溫以及三四線土地難維持火熱的狀態下，對未來房產投資回升可持續性保持謹慎樂觀，預計二季度開發投資增速仍保持平穩，三季度繼續小幅回落。

據《中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》數據顯示，2017年1-5月份，全國房地產開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資25423億元，增長10.0%，增速回落0.6個百分點。

住宅投資占房地產開發投資的比重為67.6%。

3. 中國未來房地產行業發展前景

相關資料推薦：前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》 房地產開發未來10年，我國房地產行業將進一步加快轉型發展，一些中小房企將被淘汰出局，市場集中度將進一步提高。

在激烈的競爭中，更多房企將在品牌、資金、技術產品研發、項目管控等方面逐步形成自己的核心競爭力，開發出質量好、品質佳、低成本、節能低碳型的商品房，房地產業將持續穩定地向前發展。 趨勢之一，房地產開發行業利潤率逐漸降低并趨于合理水平 過去的10年，房地產處于上升期。

由于主要依賴房改、GDP高速增長、寬松的貨幣*策、快速的城鎮化進程和地方*府對土地財*的高度依賴等因素，導致房地產業利潤率快速增長（沒有哪一個行業像房地產行業一樣能夠承受超過20%利率水平的融資成本），遠超其它行業的平均利潤水平。 國土資源部2011年5月發布的數據顯示，全國大多數城市房地產開發利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%~40%。

根據中國社科院（住房綠皮書《中國住房發展報告（2010-2011）》）的數據顯示，我國房地產業平均毛利率為55.72%，相對于國際通行的房地產利潤率為5%，中國房地產業的利潤相當驚人。 隨著本輪調整效果的逐步顯現，依賴土地增值獲取高毛利率的可能性變小，企業獲得效益將主要由企業的競爭能力決定，而不是單單靠外在資源。

未來10年房地產業利潤水平將逐步回歸到市場各行業的平均利潤水平，即大概在8%~10%之間，暴利時代將不復存在。 趨勢之二，積極采用新材料、新技術，大力發 展綠色建筑 鼓勵應用建筑節能新技術、新材料，大力發展綠色建筑是國家下一步發展的重點。

比如，采用改進房屋建筑門窗保溫氣密性能強的中空玻璃、熱輻射鍍膜玻璃等新型玻璃；應用優質新型墻體材料；利用地下熱能保持房間恒溫的地源熱泵技術；因地制宜地開發利用太陽能技術等。日前財*部、住建部專門發文，鼓勵在公共建筑、民用建筑集中連片推廣使用太陽能光電技術，進一步提升太陽能光電建筑應用水平。

今年光電建筑應用*策要向綠色生態城區傾斜，向一體化程度高的項目傾斜。綠色生態城區應當以宜居、綠色、低碳為建設目標，以居住功能為主，把太陽能光伏發電等可再生能源建筑應用比例作為約束性指標，綠色建筑應達到一定比例，從整體上實現資源節約利用與生態環境保護。

除了鼓勵性*策以外（包括財稅部門給予相應的稅費減免），國家還會采取強制性措施，推動綠色建筑的發展。按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發展的力度。

如在土地“招、拍、掛”中設置前提條件，規定不是綠色建筑不能投標；大面積建設推廣綠色建筑的，則享有優先條件；對綠色建筑設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標準認證建筑達到300~500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建筑的目標。

報告顯示，目前一些品牌地產公司在實施綠色建筑項目認證、新材料新技術應用和建筑部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。從已通過的綠色建筑三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加（一般不超過10%），但隨著普及宣傳，通過綠色建筑認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建筑已經開始深入人心。

例如萬科，在2009年制訂了向綠色建筑項目轉型的發展戰略，宣布自 2011年6月1日起，萬科所按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發展的力度。如在土地“招、拍、掛”中設置前提條件，規定不是綠色建筑不能投標；大面積建設推廣綠色建筑的，則享有優先條件；對綠色建筑設專項補貼等。

未來5年，每年將評定星級標準認證建筑達到300~500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建筑的目標。 目前一些品牌地產公司在實施綠色建筑項目認證、新材料新技術應用和建筑部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。

從已通過的綠色建筑三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加（一般不超過10%），但隨著普及宣傳，通過綠色建筑認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建筑已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建筑項目轉型的發展戰略，宣布自 2011年6月1日起，萬科所有具備條件的開工項目，都將參照不低于綠色建筑一星的標準進行設計和建造。

趨勢之三，房地產開發模式強調專業細分與合作 目前國內多數房地產開發商，往往既是投資商又是開發商，項目開發的資金來源除了自籌之外，主要依賴于銀行等融資渠道和購房款。一些開發商還有自己的設計單位、營銷公司、施工承包隊伍和物業公司等。

隨著房地產開發的推進，分工合作將更加細化。從資金、開發、規劃、設計、建設以及銷售，各個環節均由 高度專業化的公司分別承擔。

隨著高度專業化的分工與合作，各個環節將充分顯示出只做自己最擅長的分工與合作的優勢。開發商在整個開發經營過程中，更多的是發揮一個。

4. 2016年房地產的9大趨勢,買不買都要看

2016年悄然而至，房地產行業雖然還充滿諸多變數，但有些趨勢已經露出端倪。

網上各種預測此起彼伏，下面咱就說說2016年房地產必然發生的大事。 1、三四線城市房價繼續降 2015年中央經濟工作會議提出，鼓勵開發商降房價。

鼓勵不是強制，“鼓勵”很可能意味著*策上對開發商的“讓利”，以促降房價。2016年房地產行業營改增落地，致房企成本下降，從而有利于降房價。

而最可能降的是高庫存和弱需求的三四線城市，預計2016年三四線城市房地產銷量將下降10%，銷售均價將下跌5%。 2、一線城市房價漲15% 2014年和2015年一線城市的高價地將在2016年進入市場。

與此同時，一線城市庫存去化周期已經下降50%，加之房貸*策寬松，積分落戶*策推動，需求正繼續累積，一線城市成為資本避險最后安全地，房價也將延續2015年的漲勢。 3、房價必漲9個城市 2016年，深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州最有可能表現更好。

2015年底這9個城市庫存去化周期下降到了10個月以下，處于低位。可售房源有限，必將造成供不應求局面。

上述城市房價上漲已是大概率事件。 4、首付比例降至20% 2016年去庫存*策最可能出臺的是房貸首付比例降至20%。

2008年~2010年間中國曾有過這一首付比例。 5、地王單價破10萬不是夢 2015年歲末深圳8萬元/平方米地王橫空出世，對2016年地王高度的想象空間被打開。

新常態下，城市間馬太效應越來越明顯，資源愈來愈向一線城市聚集。同時，在寬松貨幣*策下，房企融資成本越來越低，更有膽量涉足一線城市土地。

6、改善型產品主導市場 一二線城市的剛性需求逐漸消耗殆盡，改善型需求開始“稱王”。隨著二孩*策效果發酵，加上人們收入水平提高，戶型產品升級的需求也在提升。

三四線城市也由于本地居民住房擁有率高，未來能快速去化的終將是改善型產品。 7、并購大戰上演 2015年的房企并購大戰還未結束，2016年房企并購腳步不會停下。

一些中小房企將陸續宣布“去地產化”，轉型與轉行并存。一線房企在2016年外溢的投資將陸續投向二線城市，二線城市有限的需求將被一線房企的優質產品滿足，一些本地房企將被擠出市場。

8、北京積分落戶 2015年年底，北京市積分落戶管理辦法已經開始征求意見。到2016年北京市將正式推出積分落戶管理辦法，漂在北京多年的北漂們將有通道獲得北京市戶籍身份，北京市也終于在積分落戶上補齊一課，與上海、廣州比肩。

因此激活的“北漂”安居樂業需求，對房地產市場無疑是一劑興奮劑。 9、房地產互聯網熱退潮 肇始于2014年萬科的房地產全行業“互聯網+”浪潮將在2016年顯著退潮。

經過2年的追風，房地產企業發現互聯網并沒有顛覆房地產，也沒有根本改變房地產的任何一個環節，互聯網+營銷、互聯網+社區、互聯網+定制、互聯網+眾籌并沒有看上去的那么美。到2016年，務實的房地產企業的互聯網熱將會顯著退潮，回歸產品打造和服務。

當然，互聯網與房地產行業的融合并沒有結束，互聯網思維對行業的改變依然會在潛移默化中不斷深入。

5. 2010年到2016年房地產的發展歷程

【第一階段】以價換量時代2010年下半年，中央出臺“三限”，至2012年中；整體房地產市場由于三限，迅速降溫，主要體現在成交量的下滑，起初，開發商期望頂住壓力，房價未呈現松動狀態，后來，迫于形勢，尤其是在二三線城市，紛紛以價換量；房地產由此進入所謂的剛需主題時代；【第二階段】剛需時代2012年中至2014年中；供應端，大量推出以適應剛需的中小戶型，在2012年以價換量后，2013年房價呈現反彈趨勢，可以說，這個階段是以剛需來拉動房地產的過程。

至2014年，有限剛需被消耗殆盡，整體上嚴重的供求失衡凸顯出來，一些城市再度降價求活，如溫州、杭州等地出現大跳水；【第三階段】硬撐——常態化時代2014年至2015年，2014年，各地紛紛出臺“限降令”，再度用行*手段干預市場；開發商處于兩難境地；市場也由此進入冰封期；撐得住撐不住，都在撐；【第四階段】去庫存時代2015年末，中央經濟工作會議強調要去庫存，由此，拉開了房地產去庫存的序幕；2016年初，相繼出臺系列利好*策；房地產市場由此回溫，尤其是一線城市，顯效迅速；從今后看，短期內，去庫存仍將是主題，房地產市場在短期內有反彈跡象；但就整體而言，常態化是大趨勢，房地產市場的不確定性加強，波動性明顯，任何*策的或其它方面的因素都難以在中長期影響市場。

6. 房地產專業的未來前景如何

總體來看，中國的房地產發展前景還是比較樂觀的，理由如下：

一、城市化進程的加快。經濟的快速發展、工業化進程的不斷推進，會加速一個區域及一個國家城市化進程，這必將會有大量的農村人口向城市區域遷移，從而會帶來巨大的房地產需求。

二、中國的傳統觀念。自古以來，中國人認為只有安居才能樂業，房子是樂業的前提，也是談婚論嫁的必要的物質條件。這種觀念對房地產市場的需求的影響將是長期的，很難一時就能改變，只要這種觀念存在，必將會大大推動房地產市場的持續發展。

三、投資需求。房地產本身除了有社會屬性及商品屬性外，也有其一定的投資屬性。在中國當前投資渠道比較狹窄的狀況下，房地產投資仍是風險最低，獲益最穩的行業。所以有相當一部分投資資金短期或長期的投向房地產，推動房地產不斷向前發展。

四、改善性需求的增加。隨著經濟的發展，部分城市居民的住宅的面積、配套已無法滿足其現有的需求，故會產生重新購房置業的需求。這部分需求也是帶動房地產發展的重要因素。

五、2010及2011年諸多對房地產調控*策的出臺，這一系列*策被稱為史上最嚴厲的調控，但并沒有使房價大幅回落，甚至部分二三線城市房價仍然高速上行，說明中國的房地產有著強大的市場需求支撐。

7. 中國未來房地產行業發展前景

相關資料推薦：前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》 房地產開發未來10年，我國房地產行業將進一步加快轉型發展，一些中小房企將被淘汰出局，市場集中度將進一步提高。

在激烈的競爭中，更多房企將在品牌、資金、技術產品研發、項目管控等方面逐步形成自己的核心競爭力，開發出質量好、品質佳、低成本、節能低碳型的商品房，房地產業將持續穩定地向前發展。 趨勢之一，房地產開發行業利潤率逐漸降低并趨于合理水平 過去的10年，房地產處于上升期。

由于主要依賴房改、GDP高速增長、寬松的貨幣*策、快速的城鎮化進程和地方*府對土地財*的高度依賴等因素，導致房地產業利潤率快速增長（沒有哪一個行業像房地產行業一樣能夠承受超過20%利率水平的融資成本），遠超其它行業的平均利潤水平。 國土資源部2011年5月發布的數據顯示，全國大多數城市房地產開發利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高，一般達到30%~40%。

根據中國社科院（住房綠皮書《中國住房發展報告（2010-2011）》）的數據顯示，我國房地產業平均毛利率為55.72%，相對于國際通行的房地產利潤率為5%，中國房地產業的利潤相當驚人。 隨著本輪調整效果的逐步顯現，依賴土地增值獲取高毛利率的可能性變小，企業獲得效益將主要由企業的競爭能力決定，而不是單單靠外在資源。

未來10年房地產業利潤水平將逐步回歸到市場各行業的平均利潤水平，即大概在8%~10%之間，暴利時代將不復存在。 趨勢之二，積極采用新材料、新技術，大力發 展綠色建筑 鼓勵應用建筑節能新技術、新材料，大力發展綠色建筑是國家下一步發展的重點。

比如，采用改進房屋建筑門窗保溫氣密性能強的中空玻璃、熱輻射鍍膜玻璃等新型玻璃；應用優質新型墻體材料；利用地下熱能保持房間恒溫的地源熱泵技術；因地制宜地開發利用太陽能技術等。日前財*部、住建部專門發文，鼓勵在公共建筑、民用建筑集中連片推廣使用太陽能光電技術，進一步提升太陽能光電建筑應用水平。

今年光電建筑應用*策要向綠色生態城區傾斜，向一體化程度高的項目傾斜。綠色生態城區應當以宜居、綠色、低碳為建設目標，以居住功能為主，把太陽能光伏發電等可再生能源建筑應用比例作為約束性指標，綠色建筑應達到一定比例，從整體上實現資源節約利用與生態環境保護。

除了鼓勵性*策以外（包括財稅部門給予相應的稅費減免），國家還會采取強制性措施，推動綠色建筑的發展。按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發展的力度。

如在土地“招、拍、掛”中設置前提條件，規定不是綠色建筑不能投標；大面積建設推廣綠色建筑的，則享有優先條件；對綠色建筑設專項補貼等。未來5年，每年將評定星級標準認證建筑達到300~500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建筑的目標。

報告顯示，目前一些品牌地產公司在實施綠色建筑項目認證、新材料新技術應用和建筑部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。從已通過的綠色建筑三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加（一般不超過10%），但隨著普及宣傳，通過綠色建筑認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建筑已經開始深入人心。

例如萬科，在2009年制訂了向綠色建筑項目轉型的發展戰略，宣布自 2011年6月1日起，萬科所按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發展的力度。如在土地“招、拍、掛”中設置前提條件，規定不是綠色建筑不能投標；大面積建設推廣綠色建筑的，則享有優先條件；對綠色建筑設專項補貼等。

未來5年，每年將評定星級標準認證建筑達到300~500個，在“十三五”時期，將全面實現綠色建筑的目標。 目前一些品牌地產公司在實施綠色建筑項目認證、新材料新技術應用和建筑部品體系成套技術的集成運用上走在了前列，一部分成果已應用在實際項目中。

從已通過的綠色建筑三星認證和美國LEED認證的項目來看，盡管建造成本略有增加（一般不超過10%），但隨著普及宣傳，通過綠色建筑認證的項目數量增長勢頭非常快，市場也逐漸了解和接受，具備低碳節能環保作用的綠色建筑已經開始深入人心。例如萬科，在2009年制訂了向綠色建筑項目轉型的發展戰略，宣布自 2011年6月1日起，萬科所有具備條件的開工項目，都將參照不低于綠色建筑一星的標準進行設計和建造。

趨勢之三，房地產開發模式強調專業細分與合作 目前國內多數房地產開發商，往往既是投資商又是開發商，項目開發的資金來源除了自籌之外，主要依賴于銀行等融資渠道和購房款。一些開發商還有自己的設計單位、營銷公司、施工承包隊伍和物業公司等。

隨著房地產開發的推進，分工合作將更加細化。從資金、開發、規劃、設計、建設以及銷售，各個環節均由 高度專業化的公司分別承擔。

隨著高度專業化的分工與合作，各個環節將充分顯示出只做自己最擅長的分工與合作的優勢。開發商在整個開發經營過程中，更多的是。

8. 中國房地產業的發展情況會樂觀嗎

2007年上半年房地產市場的低迷狀況直接導致了房地產業營業稅收入出現了2002年以來的首次減收。

上半年，豐臺房地產業營業稅累計入庫56615萬元，比去年同期減收7835萬元，下降了12.2%。同時，直接影響著營業稅的整體增長速度。

上半年，營業稅累計完成130000萬元，比去年同期增收6442萬元，僅增長5.2%，相對于去年同期的45.8%驟減了40.6個百分點。預計全年營業稅仍將呈下降趨勢。

今年上半年，全區房地產業累計完成區級稅收收入40350萬元，比去年同期增收3817萬元，增長10.4%。而2006年和2005年同期，房地產業區級收入增幅分別為70%和32.2%，可見今年房地產業稅收增長幅度明顯下降。

上半年房地產業區級收入雖然實現了10.4%的增長幅度，也是由于國家對房地產業企業所得稅*策調整發生的作用。國家稅務總局《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2006〕31號）規定，對房地產開發企業的預售收入按照預計計稅毛利率20%征收企業所得稅。

該項*策的實施使2007年上半年來自房地產業的企業所得稅達到了34152萬元，比去年同期增加28813萬元，增幅高達539.7%。 由于企業所得稅留區比例較低（20%），而營業稅留區比例較高（50%），導致2007年上半年區級收入增幅僅為12.6%，而去年同期區級收入增幅高達37.3%。

可見，房地產市場回落對豐臺區級收入帶來的總體影響是不利的。 經濟結構有待進一步優化，區域經濟可持續發展空間需要拓展 從產業結構角度分析，豐臺區身處城市化水平較高的首都北京，本身具有第一產業比重低，第二、第三產業比重高的特點，加上近年來南城房地產業發展勢頭日益強勁，“十五”期間，豐臺產業結構呈現第三產業比重不斷上升、第一和第二產業比重不斷下降的態勢。

并且，第三產業比重在產業結構中居于絕對的主體地位。相應地，第三產業也已成為地方稅收收入的絕對主體，來自第一產業和第二產業的地方稅收比重則出現不同程度的下降。

從行業結構角度分析，在當前地方稅收體系中，營業稅是主體稅種，其相關行業如房地產業、建筑業、居民服務和其他服務業、批發零售業和金融業等便成為豐臺地方稅收的支柱行業。除房地產業以外的其他行業雖然也在穩步發展，但稅收收入增速卻落后于房地產業，在總體收入中的比重呈現下降趨勢。

從區級收入的角度來看，豐臺區來自房地產業的稅收收入以每年2億元左右的速度迅速增長，在總體收入中的比重持續上升，從2004年的26.6%上升到2006年的39.3%，已成為豐臺第一大行業；而服務業（包括住宿餐飲業、租賃和商務服務業、居民服務和其他服務業）和建筑業，分別以占區級稅收25.6%和11%的比例，位居第二位和第三位。 由此可見，豐臺區經濟結構上存在產業結構和行業結構不盡合理的問題，主要體現在各次產業間、不同行業間發展不平衡，區域經濟可持續發展潛力尚未充分挖掘，突出表現為房地產業一枝獨秀。

從經濟發展角度而言，區域經濟對某行業的依賴性越大，就越存在結構性風險和隱患，該行業的上下波動將直接引發區域經濟和稅收收入的起落，實際情況也是如此。如上文所述，今年上半年房地產市場降溫直接導致豐臺區級稅收增幅驟減。

因此，加速其他行業特別是現代服務業的發展，調整房地產業在區級收入中所占比重，是確保區級收入持續穩定增長的重點。 從房地產行業內部發展情況看，一是區域內部發展不平衡。

目前，豐臺區絕大部分房地產開發項目集中在基礎設施相對比較完善的東中部地區，發展空間已顯不足，而擁有土地資源優勢的西部地區發展較為緩慢，有待進一步開發。二是樓盤檔次難以提升，商務地產相對較少。

豐臺的城市化進程相對較晚，城中村數量多，盡管近年來豐臺區在城市功能的建設與完善上投入了較大的人力、財力和物力，取得了明顯成效，但是人們在傳統觀念上仍然認為北城是上風上水的風水寶地，對南城地緣認知度較差。這種長期以來形成的區域形象在短時間內難以得到根本轉變，制約了該區房地產開發項目向高品位、高檔次方向發展。

特色經濟發展動力不足。由于歷史原因，豐臺區特色經濟相對缺乏，在產業選擇、空間布局、發展戰略和發展思路上還缺乏一定的科學性和持續性。

雖然區內的旅游、服裝、花卉、物流等行業發展勢頭良好，但尚未形成規模，帶來的稅收效益非常有限。而普通制造業除了能帶來較高的GDP外，并未給地方帶來較多的財*收入。

行業征管尚存漏洞，稅源控管力度仍需加強 屬地征收是強化稅源控管、確保地方稅收應收盡收的重要保障。近兩年來，豐臺地稅局不斷加強房地產稅源監控的力度和深度，很大程度上穩固了行業稅源基礎，促進了稅收增長。

但由于許多在外區縣注冊的房地產開發公司只想利用豐臺地理條件優越、交通較為便利以及南城住宅項目價位低廉的價格優勢，獲得銷售業績的大幅度增長，房地產開發項目本區開發異區納稅的現象仍然存在。記得采納啊。

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