榮觀房產網1. 房產違約金問題
《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）
第二十九條 當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。
你與對方合同約定違約金為總房款的20%，是否屬于合法約定呢！
一，違約金
《合同法》第一百一十四條
當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
1，約定違約金符合法律規定；
2，約定違約金低于造成的損失的，可以增加以。
例如；房屋買賣合同約定違約金為20萬元，但是實際造成損50萬元，可以增加到支付違約金50萬元；
3，約定的違約金過分高于造成的損失30%的，違約方可以申請減少。
例如；房屋買賣合同約定違約金為100萬元，實際造成損50萬元，它的違約金為實際造成損50萬的30%以內，違約金為15萬元。
二，你的案件的違約金
1，首先要確定對方屬于違約；
2，你的損失，是指包括直接損失（如；你已經付房款的銀行貸款利息損失）和合同履行后可以獲得的利益（間接損失）.
房屋價值從355萬到455萬，這里的100萬差價，就是屬于"合同履行后可以獲得的利益"（間接損失）.
3，那么，這個案件的違約金，就為100萬損失的20%為20萬元。
綜上所述，對方應當賠償你違約金20萬元.
2. 房產開發商違約可以要求哪些賠償
（一）先找開發商協商，協商不成再訴訟。
如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發商進行協商，這樣可以省去訴訟費用。 （二）索要違約金及相關稅費。
如果是開發商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失范圍內，由開發商補償。
（三）首付、月供利息都可獲賠。在退房款方面，采用一次性付款的購房者可直接要求開發商退還自己所付款項及相應利息。
但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對復雜些。實踐中，都是開發商將應退購房款分成兩部分，屬于買家首付款的部分直接退還給買家，屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提前還款。
銀行接收還款并終止與購房人的借款合同。 開發商支付購房人首付款利息，即從首付款交付日到開發商歸還日該筆首付款的利息收入。
若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發商同樣應歸還購房人月供及利息支出。 若購房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產生的折舊費應由業主補償。
在退房中，若責任方為開發商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責任，開發商則可以不賠償業主裝修費。
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