榮觀房產網1. 我國房地產的現狀是什么
一、中國房地產業現狀：財富的巨人與納稅的侏儒 2005年9月10日，中國稅務總局第五次公布了“中國納稅500強排行榜”，在本次排行榜中，300名內竟然沒有一家房地產企業的名字出現。
而與此相對應的是，2005年的“胡潤中國富豪榜”中赫然于榜中的房地產企業依舊占據了半壁江山，其數量甚至超過2004年。在該富豪榜中共有48位企業家主營或涉及房地產業，且在“百富榜中”排名較靠前。
在前10名富豪中，主營業務中涉及房地產業的富豪就多達5位，身價達140億元。 在中國十大暴利行業中，房地產企業居首位。
一般行業難覓的20%的項目利潤已成開發商底線，部分企業取得土地早、土地儲備充裕的房地產公司，在一期高于一期的房價攀升中攫取30%至40%的利潤也不鮮見。到目前為止，房地產業經過20多年的發展，已經成為國民經濟的先導性、基礎性、支柱性產業。
從1991年到2004年房地產行業僅房屋銷售額增長了43.62倍，平均年增長33%；房屋銷售價格平穩爬升，2004年全國房屋平均銷售價格已達到：2714元/米，北京為：5053元/米、上海為：5855元/米，從1991年到2004年全國房屋平均銷售價格增長了3.45倍，平均年增長10%。（詳見表1）。
從表中可以看出，房地產行業經營業績令人驚喜，但80%的房產企業在稅務機關賬面上赫然顯示“虧損”二字，剩下的二成企業也多以“微利”的面孔出現。以2004年的北京房地產企業為例，根據稅務總局統計出來的數據顯示全行業虧損。
表1:1991年----2004年全國房地產行業銷售情況表[1] 年 份 房屋銷售額（萬元） 房屋銷售面積（萬平方米） 單位銷售額（元/平方米） 銷售額增長率 1991 2,378,597 3,025.46 786.19 1992 4,265,938 4,288.86 994.66 79.35% 1993 8,637,141 6,687.91 1,291.46 102.47% 1994 10,184,950 7,230.35 1,408.64 17.92% 1995 12,577,269 7,905.94 1,590.86 23.49% 1996 14,271,292 7,900.41 1,806.40 13.47% 1997 17,994,763 9,010.17 1,997.16 26.09% 1998 25,133,027 12,185.30 2,062.57 39.67% 1999 29,878,734 14,556.53 2,052.60 18.88% 2000 39,354,423 18,637.13 2,111.61 31.71% 2001 48,627,517 22,411.90 2,169.72 23.56% 2002 60,323,413 26,808.29 2,250.18 24.05% 2003 79,556,627 33,717.63 2,359.50 31.88% 2004 103,757,069 38,231.64 2,713.91 30.42% 近期國家稅務總局在對浙江、安徽、山西、山東、四川、云南、上海7省市的調查中發現，在各種涉稅問題中，房地產業的問題占了90%。以浙江省地方稅務局提供的材料為例，金華市地稅局稽查局近期對該市96家房地產企業開展專項稅收檢查，企業補繳稅費5472萬元；嘉興市地稅部門組織全市311戶房地產企業的2002至2003年度稅收自查，各企業自查申報補稅金額共計5009萬元；義烏市地稅局針對全市房地產行業稅收征管中存在的問題，對15家規模較大的房地產企業進行重點檢查，查補稅費共7000多萬元，其中單戶查補稅費最多的達1800余萬元。
杭州市審計局重點檢查的37家房地產企業中，有17家存在偷逃稅行為，偷逃稅金額達7069.81萬元。 二、房地產行業的避稅行為及原因分析 近期國家稅務總局高層人士表示：房地產業無論是涉稅案件數量、案件發生率、涉稅違法納稅人所占比例、還是查補稅款額上都有明顯的上升勢頭。
通過長期調查發現房地產業的納稅人規避稅收的手段主要集中在營業稅和企業所得稅這兩個主體稅種上。通過大量的調查研究發現我國目前房地產企業規避稅收的幾種主要方法。
（一）利用成本膨脹法規避稅收行為 成本膨脹避稅法是指房地產企業在核算成本時，為使成本值最大化從而減少應納稅所得額，或通過采取最有利于自己的成本計算方法，以各種非違法的手段加大或調整自身的稅前成本額，減少應納稅額，最終達到降低自身稅負的避稅方法。 房地產企業運用膨脹成本避稅法主要目的是規避企業所得稅和地土增值稅。
我們在調查中發現，這種避稅方法在房地產企業運用相當普遍，有數據顯示，一般成本膨脹率都在10%--15%之間，更有甚者達到20%--30%。房地產企業普遍采用這種方法規避國家稅收的主要原因在于： 一是房地產開發企業屬勞動密集型、資金密集型企業，其開發項目的經營周期較長，開發前期資金投入大，資金回報期相對滯后，并且其成本構成項目十分繁雜、金額大。
在會計成本核算中，很難在時間和因果上準確配比相應的費用和成本；同時由于上述原因也給稅務機關的征管和稽查帶來很大難度。這為房地產企業從客觀上造成了避稅的空間和條件。
二是房地產開發企業大多是多種經營，既有建筑業，又有加工業，既有房屋銷售，又有物業管理服務。在調查中發現，大多數房地產企業的關聯方一般為建筑安裝（隊）公司、建筑材料加工企業、綠化公司、房屋銷售（中介）、裝修公司等，而這些關聯公司中，還有不少是享受稅收優惠*策的企業。
更有甚者的是房地產企業與其關聯的建筑安裝等公司的財務是合署辦公。這為房地產公司在成本核算上通過虛開、多開發票的手段來膨脹工程成本提供了可操作性。
三是房地產企業在經營中涉及的職能部門多，要辦的手續煩瑣。