榮觀房產網1. 房地產企業如何實現一體化管理
保證整體系統內數據在合理范圍內充分交互與共享， 發揮信息系統的最大價值，一體化集成最為重要。
系統一體化集成，不僅能夠保證整個系統界面風格統一，方便操作，更能保 證各業務信息高度集成，保證各業務流程暢通并高度統一，確保信息共享、提高 運作效率、降低運營成本提升管理績效。 XX 公司管理信息系統應是一體化系統，它打破了各個子系統的分割和孤立， 實現系統信息在橫向（跨系統、跨部門）和縱向（跨層級）高效互通共享。
為此 要求各個業務系統與辦公自動化信息平臺之間，各個業務功能子系統之間，以及 各個子系統與領導決策支持系統之間都要求提供完善的無縫接口，才能保證 XX 公司及其下屬部門和公司的業務信息在需要的范圍內通暢、高效流動，從而支持 XX 公司業務高效運作。 通過系統接口集成多個系統，從分類上將涉及數據集成（相對比較簡單）和 業務集成（比較復雜）；不同系統及其功能、權限采用不同的技術及其實現方式， 給集成工作帶來難度；不同的系統有不同的操作和界面風格，也會給用戶使用系 統帶來一定難度；提供系統的不同廠商，在一定情況下，考慮企業利益，接口開 放程度不同，也會增加通過接口集成協調方面的難度。
所以，企業在規劃和實施信息系統時，考慮長遠發展要求和系統整體投資成 本，優先考慮采用接口盡量少的方案，以控制成本和風險。 一體化集成應用的價值： 提供統一企業集成平臺實現企業應用資源的匯聚，改變企業應用系統建設相 互隔離、互相牽制的被動狀況，提高企業資源利用率；將分布在企業網絡各個結 點上的信息孤島集成為一個整體，保證信息及時、有序地傳遞，提高企業對和競 爭力；實現企業信息資源統一規劃與管理，為應用和服務的持續發展提供便利的 手段和工具，避免重復投資； 可以實現企業IT 資源的集中管理，為企業經營和 決策服務提供科學的手段；可實現企業網通信線路的復用，所有應用系統可以復 用結點之間的物理通信鏈路，降低網絡的復雜性和運行維護的開銷，提高系統的 運行效率和網絡資源的利用率。
XX 公司信息化現狀分析 信息化總體規劃 XX 公司在業務發展規模不斷擴大、企業品牌逐漸提升、管理日趨規范的同 時，為了高效、穩定、安全支撐企業集團化、跨區域經營、多項目運作，企業信 息化總體規劃已被提上公司議事日程，已經基本建立了企業信息化建設的總體方 針，以企業的整體目標來進行信息化規劃，建立一個高效、穩定、安全的信息化 平臺，避免各部門各自為*，僅從各部門自身目標來規劃信息化而帶來的信息“孤 投資“黑洞”風險。硬件、網絡 XX 公司已經建設有獨立的局域網絡、服務器設備，員工已經擁有辦公電腦； 并且已經建立了上網環境，可以通過寬帶訪問互聯網，員工之間數據傳遞主要通 過電子郵件、網絡共享和移動存儲介質。
當前的硬件、網絡設備配置適當升級， 可滿足建設一體化管理信息系統的需要。 軟件系統 XX 公司目前已經上線使用了財務管理、輔助設計、工程算量軟件等信息系 統，只滿足了財務部、規劃設計部等專業需求，對于企業的整體運作管理層面尚 沒有采用信息系統方案，處于規劃和選型階段。
由于沒任何歷史包袱，對于信息 系統的規劃和建設都非常便利。建議以一體化的原則來實施和部署企業一體化管 理信息系統。
信息化應用水平 由于企業歷史原因，XX 公司全面信息化相對行業整體應用趨勢而言啟動較 晚，員工的信息化應用水平不一，對信息化價值的認識程度也不盡相同，對信息 化辦公模式的認識會存在一些誤區。需從企業決策的高度，貫徹從傳統辦公和業 務模式到信息化辦公和信息化管理模式的轉變，并借助信息系統的實施，加強員 工信息化水平的培訓，提升員工的信息化應用水平，實現信息化辦公模式的“軟 著陸”。
XX 公司信息化需求分析 集團規模化、跨地域（跨省、跨境）經營和快速發展面臨的各種各樣的管理 挑戰，這些挑戰已經越來越明顯地在以下很多方面凸現出來： 沒有統一的房地產經營信息統計標準，容易產生信息傳遞紊亂，很難為公司決策提供有效的數據分析和支持； 從項目、銷售、物業到財務，各個業務部門相互交叉的信息需求量大且頻繁，缺少有效的信息溝通渠道； 在產品銷售前對市場、客戶的調研、分析欠缺；對客戶資源的組織、開發利用不夠； 財務信息與業務信息嚴重脫節，財務反映的信息滯后，不能適時的反映 經營情況，更不能為領導提供有效的信息支持； 決策層很難及時掌握各個項目的實際開發狀態與計劃之間的差距、原因，并做出決策； 項目在進度與成本上發生了變化，決策層不能及時掌握并預測變化對整個項目的投資效益產生的影響； 領導不能方便、適時地了解整個公司的經營狀況并及時做出決策。
2. 如何加強房地產稅收一體化管理
從理順協作機制、整合內部征管資源入手，有重點地解決了以下三個問題： （一）理順征管機構。
大多數房地產企業結構多元，形式多樣，關系復雜，我們在稅收管理上多年來一直采取的是按單一行業管理或按地段區域管理，征收管理上存在著條塊分割，信息不通，環節斷鏈，職責不清等弊端，管理混亂現象比較突出。“兩稅”接管后，我們首先從理順征管機構入手，重點解決稅務機關內部征管資源配置問題。
按照稅收管理的流程和環節，統一設置機構，將房地產行業稅收比較集中的城區分局過去分散管理的征管機構統一到一個機構管理，設立了專門的建筑安裝業稅收管理科（股）實行集中心設立了專門的征管窗口，與在行*服務中心大廳聯合辦公的國土、房管等部門實現了網絡聯結，按照“先稅后證”的要求，只有在地稅稅收征收窗口辦理完稅款征收并點擊辦理完畢后，國土、房管等部門的工作窗口辦理相關權屬證書的工作才能進行，否則，在網絡聯結上不能進行到土地、房管等部門的工作窗口，有效地實現了聯合控管。四是與相關部門建立了聯席會議制度，由*府分管財稅工作的副秘書長牽頭，定期召開行*服務中心、國土、房管、財*、司法、地稅等部門參加的聯席會議，通報情況，反饋信息，研究對策，實現了房地產行業稅收征管的社會化協作。
（三）研究制定實施方案。房地產稅收一體化管理是一個系統工程，各個環節相互銜接，相互聯系，流程管理、鏈條管理是整個管理工作的重中之重。
今年七月以來，國家稅務總局提出房地產稅收一體化管理的要求后，給我們指明了工作方向，一體化管理的思路也更？清晰，我們結合在曾都區一分局進行的試點工作，認真分析試點經驗和存在的問題，及時召開了全市房地產稅收一體化管理經驗總結推廣現場會，制定了《**市地方稅務局房地產稅收一體化管理實施方案》和《房地產稅收一體化管理流程圖》，修訂完善了《房地產稅收管理辦法》和《建安業稅收管理辦法》，規范了房地產稅收管理的方法和內容，為全市房地產稅收一體化管理奠定了堅實的管理基礎。 二、細化管理職責，落實一體化管理的既定目標 我們以信息共享、數據比對為依托，以優化服務、方便征納為宗旨，綜合利用信息，加強跟蹤管理，簡化辦稅程序，優化納稅服務，促進房地產行業稅收征管諸環節的有機銜接，房地產稅收一體化管理的管理模式初步建立。
（一）綜合利用信息。雖然房地產業各稅種的納稅人、計稅依據等稅制要素不盡相同，但是，房地產稅收諸稅種征管所依據的基礎信息是一致的，因而可以利用契稅納稅申報以及從房地產管理部門和國土資源部門獲取的信息，將房地產稅收諸稅種的稅源控管聯成一體。
我們按照房地產企業的開發流程，在房管、規劃、國土等部門的配合與支持下，健全了部門聯動的稅收監控網絡，多方采集房地產企業的涉稅信息，對房地產權屬轉移雙方的名稱、識別號碼，房地產的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息，按照“五統一”的要求，在登錄入帳的基礎上全部輸入微機進行管理，并及時傳遞、比對、整理、歸集，按日錄入，按周核對，按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數據規范、信息共享”的綜合信息庫，使之成為涉稅信息處理中心和稅源監控中心。同時，綜合利用房地產轉讓信息，與納稅人的納稅申報資料進行比對，隨時掌握稅源變化情況，讓各種房地產信息歸入稅源管理檔案，逐步實現各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。
利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單？或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息，了解或控制城鎮土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發建設的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關稅源信息，將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發現漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強在房地產二級交易市場轉讓房地產的有關稅收的管理。
利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產行業稅源臺帳和征收臺帳，？蹤掌握有關房地產稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實行以票控稅，促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票，大幅提高管理質量和效率。元至9月，我們通過國土資源部門傳遞的信息對16戶已取得用地手續但沒發證的單位和個人征收耕地占用稅218萬元、契稅350萬元，對25戶房屋交易沒取得銷售不動產發票的追繳稅款296萬元，收到了較好的征收效果。
（二）規范管理職能。我們以契稅為把手，從房地產有關信息的獲取及處理，到房地產業有關稅種納稅人的納稅申報、稅款征收、臺賬登錄及相關資料的傳遞反饋，對每個稅種的征管環節和辦理程序進行了細化，并繪制了《房地產稅收一體化管理流程圖》，進一步明確了征管崗位責任，形成了一條有序操作的傳遞鏈條。
為搞好征收管理，我們實行“三個跟蹤”：一是通過建立管理臺賬，分戶跟蹤了解土地利用規劃、計劃投資、施工單位、出包。
3. 什么是一體化管理（管控）
"一體化管理體系"（Integrated Management System）（又被稱為"綜合管理體系"、"整合型管理體系"等）就是指兩個或三個管理體系并存，將公共要素整合在一起，兩個或三個體系在統一的管理構架下運行的模式。
通常具體是指組織將ISO9000標準、ISO14000標準、OHSAS18000標準三位合一。 標桿管理法由美國施樂公司于1979年首創，是現代西方發達國家企業管理活動中支持企業不斷改進和獲得競爭優勢的最重要的管理方式之一，西方管理學界將其與企業再造、戰略聯盟一起并稱為20世紀90年代三大管理方法。
標桿管理法由美國施樂公司于1979年首創，是現代西方發達國家企業管理活動中支持企業不斷改進和獲得 標桿管理競爭優勢的最重要的管理方式之一，西方管理學界將其與企業再造、戰略聯盟一起并稱為20世紀90年代三大管理方法。 標桿管理方法較好地體現了現代知識管理中追求競爭優勢的本質特性，因此具有巨大的實效性和廣泛的適用性。
如今，標桿管理已經在市場營銷、成本管理、人力資源管理、新產品開發。其中杜邦、Kodak、通用、Ford、IBM等這些名企業在日常管理活動中均應用了標桿管理法。
而在中國像海爾、李寧、聯想等知名企業也通過采用標桿管理的方法取得了巨大成功。教育部門管理等各個方面得到廣泛的應用。
4. 實施房地產稅收一體化管理有哪些注意呢
一是在房地產交易環節，與交易場所配合，對契稅、營業稅、個人所得稅等實行“一窗式”征收，方便納稅人； 二是房地產交易雙方相關信息，通過契稅等記錄下來，建立數據庫，傳給稅源管理部門使用； 三是稅務機關與土地、住房、建設、統計等部門配合，獲取土地批租、房屋建設、銷售、價格等方面信息； 四是稅源管理部門和稅收管理人員，運用以上這些信息，結合約談、實地調查等方法，對房地產企業進行納稅評估，加強對營業稅、企業所得稅等管理； 五是建立房地產保有情況數據庫，從契稅信息、房地產部門登記信息等渠道不斷完善數據庫，為征收房產稅服務。
5. 如何協同實施房地產開發企業稅收一體化
1.合作目的
全面共享房地產項目涉稅信息，協同開展項目管理，防范稅收管理風險，提高納稅遵從度。
2.合作目標
國家稅務局、地方稅務局聯合對轄區內所有房地產開發項目協同實施稅收一體化管理。
3.合作方式
國家稅務局、地方稅務局聯合建立房地產開發企業項目登記制度，共享各自取得的相關信息，協同實施房地產稅收一體化管理。
4.合作流程
(1)信息采集。
①國家稅務局對房地產開發企業實施項目登記，建立國稅、地稅共享的項目登記臺賬，以項目為單位，采集相關信息。房地產開發企業進行項目登記時，國家稅務局采集房地產項目的占地面積、建筑面積、容積率、建筑安裝企業的相關信息；在房地產開發企業按規定預繳增值稅時，采集房屋預售有關信息。
②地方稅務局將在契稅征收環節采集的項目用地信息登記到項目臺賬，并聯合國家稅務局從國土、規劃建設等部門取得房地產項目的規劃建設信息，用于完善項目登記。
③地方稅務局應將原項目管理系統的信息，傳遞給國家稅務局，完善項目臺賬。
(2)信息應用。國家稅務局、地方稅務局利用獲取的房地產項目信息，開展信息比對：
①地方稅務局利用房地產開發企業預繳增值稅信息、項目登記中的建筑安裝信息和銷售信息，加強土地增值稅清算管理。
②國家稅務局利用契稅信息、銷售信息和房地產開發企業增值稅預繳信息，加強增值稅申報管理。
5.制度保障
(1)《深化國稅、地稅征管體制改革方案》第4條、第28條。
(2)《國家稅務總局關于加強國家稅務局、地方稅務局協作的意見》（國稅發〔2004〕4號）。
6.技術支撐
已上線金稅三期系統的，根據工作進展逐步開發項目登記模塊。暫未上線金稅三期系統的，依托稅收綜合征管系統或其他稅收征管軟件，實現項目登記和信息共享。
7.牽頭部門
相關稅*部門。
8.合作層級
市、縣稅務機關。
9.落實標準
國家稅務局、地方稅務局協同對房地產開發企業實施項目管理，共享項目臺賬信息。
6. 房地產交易稅收服務和管理指引什么時候發布的
稅總發〔2017〕4號
國家稅務總局關于印發《房地產交易稅收服務和管理指引》的通知
各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，*、寧夏*自治區國家稅務局：
為規范房地產交易稅收服務和管理工作，提高納稅服務水平，防范稅收執法風險，稅務總局制定了《房地產交易稅收服務和管理指引》，現印發給你們，請遵照執行。執行中遇到問題請及時反饋稅務總局（財產和行為稅司）。
國家稅務總局
2017年1月4日
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產一體化管理指引