榮觀房產網1. 房地產企業之間以房地產投資入股的涉稅問題
《財*部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅【2002】191號）規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。
《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅【1995】048號）第一條規定：
對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。《財*部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字【1995】048號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。
2. 以房產作價投資入股需要繳納契稅嗎
一、根據《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字[1997]52號）第八條的規定“以土地、房屋權屬作價投資入股的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣征收契稅“。
二、《契稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照條例的規定繳納契稅。條例所稱轉移土地、房屋權屬的行為包括：
1、國有土地使用權出讓；
2、土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；
3、房屋買賣；
4、房屋贈與；
5、房屋交換。
三、《契稅暫行條例細則》第八條視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅的行為包括：
1、以土地、房屋權屬作價投資、入股；
2、以土地、房屋權屬抵債；
3、以獲獎方式承受土地、房屋權屬；
4、以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。
3. 以房產投資入股要繳哪些稅
國家稅務總局《關于以不動產或無形資產投資入股收取固定利潤征收營業稅問題的批復》（國稅函[1997]490號）規定，根據《營業稅稅目注釋》的有關法規，以不動產或無形資產投資入股，與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的行為，應區別以下兩種情況征收營業稅：以不動產、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，應按"服務業"稅目中"租賃業"項目征收營業稅；以商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉讓無形資產使用權的行為，應按"轉讓無形資產"稅目征收營業稅。
財稅[2002]191號結合國稅函[1997]490號及國稅發[1993]149號文件規定，從以下四個層面掌握文件精神：
1、以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；
2、以不動產、無形資產中的“土地使用權”投資入股，收取固定利潤的，按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅；
3、以無形資產中的“商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽”等投資入股，收取固定利潤的，按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅；
4、單純的股權轉讓不征收營業稅。
房地產作價入股土地增值稅*策解析
【以房產投資入股】以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，是否征收土地增值稅，應區分投資主體、被投資企業是否房地產開發企業。
以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，是否征收土地增值稅，應區分投資主體、被投資企業是否房地產開發企業
4. 以土地、房屋權屬作價投資、入股要繳納契稅嗎
根據建設部第96號令《建設部關于修改（城市房地產轉讓管理規定）的決定》第三條，以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的，屬于房地產轉讓行為。
房產作價入股，房產所有權轉移給新成立的企業法人，投資者同時取得股權.根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，房地產權屬轉移應辦理房地產權屬變更登記并領取有關房地產權屬證書。因此，《契稅暫行條例實施細則》規定，以土地、房屋權屬作價投資、入股視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅。
這樣既與現行的房地產法律、法規相一致，且在契稅征收過程中簡便易行。
5. 個人以房產投資入股需要繳納哪些稅
（一）營業稅。
第一條的規定：“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。” 所謂投資入股，必須是共負盈虧、共擔風險。根據《營業稅稅目注釋》的有關規定，以不動產，土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地，房屋等轉讓他人使用的業務，應按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅。因此，如果名為以不動產投資入股，而實際是以取得固定利潤或按銷售額提成的方式取得報酬，就是不屬于免征營業稅的范圍。同時，根據《營業稅稅目注釋》的有關規定，以不動產或無形資產投資入股，與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的行為，應區別以下兩種情況征收營業稅：以不動產、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，應按‘服務業’稅目中‘租賃業’項目征收營業稅。 因此，如不屬于免征營業稅的范圍，則需要繳納營業稅及附加、水利建設基金。
（二）土地增值稅。
根據《財*部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第一條的規定：“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。” 自2006年3月2日起，《財*部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第五條規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用暫免征收土地增值稅的規定。
（三）企業所得稅。
根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十五條的規定：“企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但**財*、稅務主管部門另有規定的除外。”因此，企業將房產進行投資入股，實際上是發生了非貨幣性資產交換行為，以房產換取了股權，應視同轉讓財產所得，按規定繳納企業所得稅。企業應將所換取的股權價值確認為收入，該房產的凈值準予在計算應納稅所得額時扣除。
（四）印花稅。
根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執一份的，應當由各方就所執的一份各自全額貼花。因此，投資方應按“產權轉移書據”所載金額萬分之五貼花。
由上文個人以房產投資入股需要繳納哪些稅不難看出，對于以房產作為投資入股，在繳納稅款方面還存在不同的情況。對于那些用房產投資入股但是與所有的股東一樣共同承擔風險的股東來說可以免征營業稅，但是如果只是享受利益分配而不參與風險的承擔，那么這時候營業稅就不會被免除掉了。
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