榮觀房產網1. 中國房地產企業密集“出海”為啥
隨著中國對房地產市場調控趨嚴，內地信貸*策也在不斷收緊，大量房企尋求海外發債“解渴”。
中國國家發改委不足一月分兩次批復了融創、萬科、華遠等10余家房地產企業境外發行債券的備案登記。 Wind金融數據顯示，截至2018年5月22日，2018年以來內地房企已公告計劃發行的海外債券達61只，發行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。
中國*府近期密集出手調控穩定房地產市場，信貸*策收緊也讓房地產企業的融資越來越困難。 尤其是近兩年來房企融資一直是從緊狀態，不斷有房企爆出債務違約風險，導致監管層對房企發債的審核更加謹慎。
上交所信息顯示，房企合生創展2018年非公開發行公司債券遭到“中止”，這筆債券擬發行額度為31億元；而28日，碧桂園擬發行的一筆200億元額度的公募債，狀態也顯示為“中止”。 讓市場緊張的還有最近頻繁爆發的債券違約事件。
自2018年至今，已有21起債券市場違約事件，其中不到一月就有10起，頻繁的違約事件而引發外界擔憂和關注，加劇內地企業發債困難。 此外，中國*府出于降低杠桿率、促進經濟高質量轉型發展的考慮，各地債務風險化解的任務不斷加重，地方平臺融資也進一步收緊，加劇房地產企業，尤其是中小型房企的資金壓力。
深圳華科金控集團是一家專注于幫助中國內地企業海外發債的跨國金融服務集團。董事長宋杰接受采訪時表示，除了內地信貸收緊的原因，海外發債兩大優勢也吸引著中國房企。
一是限制條件少。企業內地發債，往往對于其公司組織形式、發行人資產及經營情況等有相對嚴格的規定；而海外發債則更為寬松，企業只需滿足基本財務要求、完成信息披露即可。
二是海外發債時間短、效率高。宋杰表示，內地發債有關部門審批時間一般至少要3個月才能完成，海外8周左右就可以；而公司海外發債的流程也較為簡便，能夠有效提高資金募集效率。
這一點，對于急需用錢的中國房企顯得尤為關鍵。 Wind金融數據顯示，2018年下半年，中國房地產海外融資債券到期規模在564.75億元人民幣的水平，2019年到期規模增長到1436.95億元人民幣。
可以預見，2018年是中國房企美元債集中兌付的一年。中原地產首席分析師張大偉認為，隨著房企大量還錢的日子逼近，房企急需海外發債“借新還舊”，未來海外發債需求將持續提高。
宋杰提醒中國房企，應該將發債周期編排好，發行過多債券會增加自身負債率，如果不量力而行，債務到期整體償付能力將受到挑戰，甚至出現違約，造成嚴重后果。 “無論何種發債路徑，都是債務，到期都要還。”
宋杰表示，房企一味追求發債成功，而忽略了是否與自身盈利能力和消化能力是否匹配也是關鍵，對于房地產企業過去的高收益要趨于平穩過渡，隨之也應該相應優化債券種類，梳理存量，在結構化的非標產品上尋找為突破口為上策。 宋杰表示，中國房企海外發債近期已經出現了監管層面的限制。
中國國家發展改革委和財*部近日也聯合下發了《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》，嚴禁企業以各種名義要求或接受地方*府及其所屬部門為其市場化融資行為提供擔保或承擔償債責任，切實做到“誰用誰借、誰借誰還、審慎決策、風險自擔”。 內容來源：鳳凰網。
2. 境內企業境外子公司擬在境外發債,由境內金融機構提供擔保,哪位高
幾條文件條文供參考：十一、境內非金融機構境外分支機構在香港特別行*區發行人民幣債券由境內機構提供擔保的，境內非金融機構應在其分支機構人民幣債券發行前20個工作日內，將發債規模、期限及募集資金用途等材料向我委備案。
（國家發展改革委關于境內非金融機構赴香港特別行*區發行人民幣債券有關事項的通知發改外資[2012]1162號）五、境外機構在境外發行債券，擬由境內銀行、非銀行金融機構或企業提供對外擔保的，境內擔保人應經所在地外匯局報國家外匯管理局逐筆核準。擔保人為境內非銀行金融機構或企業的，擔保人和被擔保人的資格條件等還應符合《國家外匯管理局關于境內機構對外擔保管理問題的通知》（匯發 [2010] 39號）相關規定。
暫不受理境內房地產企業為其境外子公司在境外發行債券提供對外擔保的申請。（匯發[2011] 30號國家外匯管理局關于核定境內銀行 2011年度融資性對外擔保余額指標有關問題的通知）另，人行口頭回復此類融資性擔保不須向人行當地分支機構報批。
3. 中國海外首發內地房地產公司國際無抵押債券什么叫無抵押債券
我理解無抵押債券可能是相對于抵押債券說的， 抵押債券是指債券發行人在發行一筆債券時，通過法律上的適當手續將債券發行人的部分財產作為抵押，一旦債券發行人出現償債困難，則出賣這部分財產以清償債務。
抵押債券具體來說又可分為一般抵押債券和實物抵押債券。 那么無抵押債券可能就是沒有財產作為抵押物的債券，相比來講安全性不如抵押債券，但海外公司到國際上發行無抵押債券獲得成功說明投資者對他的信任， 為什么不在國內發行，我就說不清楚了，我個人認為他是不想在國內發行，我以前沒聽過海外公司的名字，而且他在香港上市，一般大公司都選擇在香港上市，說明他們規范，而不在國內上市，說明他們不喜歡國內不健康的環境，不喜歡國內的辦事方法，在國外發行還可以提高它的知名度。
4. 境內物業怎樣在境外發行reits
您好，在香港允許上市的REITs可以投資香港以外的物業之后，國內不少房地產企業試圖利用REITs這種工具募集資金。本文重點分析利用境內房地產物業在境外發行REITs涉及的相關法律問題。
REITs ( Real Estate Investment Trusts )，字面直譯為房地產投資信托，但在中國的語境中，稱作物業投資基金更為恰當：我國已有證券投資基金，其結構與香港、新加坡等市場中發行的REITs的結構沒有什么不同，只不過證券投資基金是集合廣大投資者的資金投資于股票、債券等證券，而REITs則是集合大家的資金投資于能夠產生租金收入的物業。
望采納謝謝
5. 發債是從境外融資的主要手段嗎
2017年房地產調控持續深化，從證券市場到銀行間市場，房企融資渠道全面收緊。克而瑞房地產研究中心指出，今年房企御寒主要靠“三床棉被”。
此前由于匯兌風險遇冷的海外融資，今年又成房企融資的重要手段。據克而瑞監測數據統計，截至9月底，已有108家上市房企在境外通過發債及銀團貸款等方式融集了1868億元，已超去年全年總額。
其中，發債是從境外融資的主要手段。截至9月底，108家房企境外發債金額總計約1556億元。比如中國恒大，在境外通過發行優先票據的方式募集了424億元的資金，占今年融資總額的近一半。從企業境外發債成本來看，加權融資成本為6.6%，較2016年上升了1.2個百分點。
除了境外融資，資產證券化也是房企融資的通道。2017年1月至9月，多家企業完成發行資產證券化產品，發行金額達334.5億元，同比大幅增長120%，也大大超過2016年全年總量。與往年相比，發行企業數量增加，且超過半數的項目單筆發行規模大于25億元，其中金融街、世茂、陽光城等企業皆發行了超過45億元規模的產品。
值得關注的是，由于房企拿地資金受*策所限，今年以來，與金融機構合作成立并購基金的模式備受青睞。這種合作模式主要由房企主導，尋找市場上有價值的項目進行并購開發，或對開發滯后的項目及公司進行盤活，再利用房企的品牌和營銷優勢，推動項目的開發和銷售。
6. 境外美元如何進入房地產業
外資和熱錢大舉進入中國房地產市場 目前，我國房地產開發資金的70%~80%直接或間接來源于銀行，而國外開發資金中銀行資金一般只占20%。
近些年中央的系列調控措施，收緊了房地產業的資金鏈，迫使開發商把目光轉向資本市場和海外市場。直接上市、借殼上市、信托投資公司、各類基金（公募、私募）、發債、外資合資、外資入股、海外投資銀行等等，五花八門，日益多元化了。
[外資和熱錢大舉進中國房地產市場 專家稱需限制] 一時間，上市成為潮流。例如，2004年至2005年直接上市的房地產企業有：合生地產、富力地產、萬科、華發、世茂房產、華潤置地、北辰實業等。
直接上市要求企業實力強，上市后成為公眾公司，要信息公開、財務透明，許多企業做不到，因而選擇借殼上市。例如至2006年上半年，有浙江新湖、北京萬通、廣東粵泰、上海浦慶、中信地產、國美集團、天津萬順等已經或謀求借殼上市，還有多家上市公司愿意借殼給房企。
一些不能上市或不愿上市的房企，乃至一些已經上市的，還努力尋求其他融資渠道。例如，房地產投資信托基金長足發展，2004年籌集資金110億元，比2003年增長近一倍，2005年上半年融資64億元，2005年底更有人預言，今后幾年將有1600億美元的房地產投資信托基金上市；私募基金也暗流涌動，首創、萬通、華遠等都在積極運作；萬科于2005年中與新加坡*府產業投資公司簽約組建了合資公司；中海地產于2005年向境外發行了3億美元債券（7年期），等等。
更為引人關注的是，正當中央加強對房地產業調控的時候，外資改變了長期以來的觀望等待、猶豫不決的態度，開始大舉進*中國內地的房地產市場。近年來進入的外資機構有：摩根斯坦利、高盛、麥格理（澳）、瑞銀、花旗、ING（荷）、美林、瑞星思達（美）、RREEF（德）、華平投資（美）、DIFA（德）、軟銀亞洲（日）、凱雷投資、凱德置地（新）等，均為國際頂級公司。
他們進入的方式，一是直接收購地產物業。如大摩2005年4月出資4億收購富力集團在北京的一座寫字樓，6月出資8.5億收購上海廣場4萬平米商業用房，9月又出資9000萬美元收購上海世貿大廈，32億收購上海明天廣場；麥格理2005年7月出資38億收購杭州等9城市的購物中心，8億元收購上海新茂大廈，9月又以4億收購上海城市酒店公寓；高盛8.9億元購入上海百騰大廈；DIFA2005年8月7.2億收購上海華獅中心。
二是入股或合資。如華平投資與陽光100、富力地產、浙江綠城、北京融科開展合作，累計出資10億美元；美林與北京銀泰、南京鋒尚分別結成戰略合作伙伴關系；瑞星思達與中信合資投資山東地產項目。
商務部數據，2005年房地產業外資合作項目2119項，合同金額194億美元，當年實際利用54.18億美元。三是注資。
如RREEF向珠海“中珠上城”住宅項目注入2.25億美元；軟銀亞洲和凱雷投資聯合向順馳注資4500萬美元；麥格理、花旗等也都在尋找好項目投資。四是獨資。
如凱德置地在北京設立開發企業，2005年上半年投資達78億人民幣。五是進入中國的外資銀行開展房貸業務。
如東亞銀行北京分行2005年業務量中，房貸已占30%；永亨、恒生、中信嘉華在廣州、上海也開展了房貸業務。花旗銀行也于2006年開始介入房貸。
進入2007年，外資大舉進入中國房地產的趨勢仍在繼續，并未停止。 除了投資機構，海外游資即熱錢也紛紛涌入。
熱錢主要是賭人民幣升值，從各種渠道入境后，相當數量進入房地產市場，謀求雙重套利。熱錢到底有多少，難以徹底搞清，是筆糊涂賬。
但大數還可以估算。據有關研究，熱錢大量涌入始自2003年，當年的數字，有說380億美元，有說750億美元；2004年有說600億美元，有說700億美元，有說800億美元，發改委估算是1000億美元，最高的估算是1132億美元；2005年，看到的數據是400億美元；2006年上半年的數據，所見為232億美元。
幾年下來累計，低的估算約1300億美元，高估算為2000至3000億美元。至去年下半年以前，股市冷清，熱錢主要進入房地產。
據建設部有關研究，2004年海外熱錢投入中國房市至少700億美元。熱錢屬短期投機性質，很少進入實業，主要是買房賣房，大進大出。
據有人研究，上海市2004年商品住宅銷售額2000億元，其中海外熱錢購買占33%（央行金融司的調查為23.2%）,2005年一季度進一步達40%甚至更高。2006年下半年后，股市升溫，許多熱錢又從房市轉入股市。
據國家外匯管理局2005年底發布，外資在中國房地產市場中的比重占15%。我理解，這里既包括正規的招商引資，也包括熱錢。
外資為何大舉進入中國房市 中央對房地產的調控緊鑼密鼓，外資卻大舉進入，為什么？查閱有關資料，主要有兩方面原因。第一，對于國外許多大企業、大財團來說，他們過去對中國房地產市場的不規范和*策的不完善，存畏懼之心，吃不準這里的水到底有多深，不敢貿然進入。
中央加強宏觀調控，對他們是個好消息。他們感到*策逐步完善，市場逐步透明、規范，自信憑借雄厚的實力，可以大顯身手，與中國的企業競爭了。
大企業一般都有長線的打算，他們看好中國的未來發展孕育著無限商機。
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