榮觀房產網1. 2012房地產市場分析
房地產營銷新趨勢--房地產短信群發
現在的傳媒已經被廣告所統治，電視里、廣播中、報紙上，鋪天蓋地的廣告每時每刻都充斥著人們的眼睛。徹底的讓大家體會到了什么叫耳濡目染。一方面，巨額的廣告費用使企業難以承受；另一方面，過多的廣告宣傳已經讓受眾產生了免疫，使廣告傳播的效果大大降低。
地產廣告在傳播上更是沒有什么新意，報廣、路牌、廣播是他們傳統的手法，就好像古代的火槍手必須站成一排，靠輪番的射擊才能擊倒對手，不但費錢，而且收效甚微。人們需要的是精確的制導，因此，到達率高、渠道性明顯的傳播手段將會在今后的市場競爭中顯現出優勢。
說道到高到達率、渠道性我們就不得不提到最近被房地產界非常關注的一種營銷方式——房地產短信群發。
一來房地產是一個比較典型的區域性市場，項目的營銷主要是集中在某個市場范圍內進行精細化的深耕細作，所以非常注重營銷目標對象的精確性，而“精確性”正是短信群發平臺的最突出的優勢所在。
二來房地產屬于典型的高關注度商品，消費者在購買的過程中對“產品信息”的要求遠遠超過對“品牌”的依賴，而短信群發平臺在“信息量”的傳達、以及持續性溝通等方面要比大眾媒體更有優勢。
還有一個就是原因就是現在房地產市場的信息量非常大，項目的廣告很容易淹沒在這浩大的信息流之中，傳播效果大打折扣，而短信營銷閱讀率高：電視可以換頻道，報紙可以當作廢紙，上網必須得有電腦，短信你可以不理不看嗎？不管是自愿還是被迫，短信的千人到達率絕對超過任何媒介。
房地產短信群發，發展到今天已經走出了單一的數據投遞方式，轉為更深入客戶維護以及在傳播過程中更加準確的到達目標客戶，當今很多地產企業已經不單單把短信群發平臺作為企業宣傳的工具，它已經成為集推廣、銷售、客戶維護為一體的綜合服務。這種趨勢已經為未來的地產廣告發展指明了方向。 參考：
2. 2012年房地產行業的市場分析
2009年對于我國房地產市場形勢的分析與展望 2008年，受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度逐步加深。
2008下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方*府連續出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場的調控*策。2009年，較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的合理回歸，*策逐步落實，自住型需求將陸續釋放。
我國仍處在房地產市場持續發展階段 與美國等發達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在城市化和工業化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國住房市場快速發展的市場基礎，其中除了少數低收入群體住房需要*府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場： 一類是剛剛步入社會不久，成家立業需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。
一類是已經購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和經濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基本群體，占大多數，也是住房市場自住型的基本需求群體。
還有一類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。
購置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出售獲利，是通過購房實現手中的貨幣增值。 此輪房地產市場調整是市場經濟內在規律的作用 從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其根本原因是市場內在規律對房地產行業幾年高速增長積累的矛盾和問題進行自我強制調整的結果。
2004年以來，在我國經濟較快增長，居民收入不斷提高，對房地產市場預期向好的基礎上，投資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發商大量高價拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前住房市場需求減少、調整期的到來。
第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。 第二，房地產市場過快發展、房價過高引起了國家連續實施房地產調控*策，隨著宏觀調控的累積效應發揮作用，尤其是對第二套住房貸款*策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房市場。
第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經濟向下調整，消費者收入預期及對房價預期發生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了市場調整的程度。 雖然房地產市場的調整短期內對經濟穩定增長帶來了較大影響，但此次調整是對前幾年房地產業過快增長和房價虛高的修正。
將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結構和需求結構更加合理。這次調整是我國房地產業自1998年市場化改革以來，經歷的真正市場周期性調整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產業將更具競爭力。
房地產市場只有充分調整到位，才具備持續、健康發展的基礎。 影響2009年房地產市場走勢的因素分析 1.影響住房消費者預期變化的因素分析 2008年在國內外經濟下行、前期國家偏緊的房地產調控*策影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。
隨著國家宏觀調控*策的調整，消費者預期將逐漸發生變化，在觀望中尋找機會。一是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，并連續出臺一系列鼓勵住房消費的*策，從*策層面上給予消費者信心。
二是我國連續出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭2009年經濟增長保持在8%以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段。
從較長時間看，住房價格仍然是穩步上升的趨勢。近期房價下行是對前期房價過高的修正，而且國家連續出臺多項鼓勵住房消費*策，一旦房價調整到位，將會出現反彈。
因此，部分自住型消費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。 2.國家一系列調控*策影響分析 2008年下半年，國家連續五次降低貸款利息，五年以上的貸款利息降低1.89個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房的貸款優惠利率由基準利率的0.85倍下調到0.7倍，使利用按揭貸款購房者節約了較大的利息費用。
據銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節約18%左右。10月份，財*部、稅務局決定購買90平米以下的普通住房契稅減按1%收取，使購房成本降低了2%以上。
同時，對個人購買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房給予營業稅的優惠，降低了二手房的交易成本。 3.住房的市場價格走勢分析 2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定程度偏離了居民的承受能力（見表），使得住房市場量縮、價落。
經過一年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水分并沒有。
3. 2012年房地產行業的市場分析
2009年對于我國房地產市場形勢的分析與展望 2008年，受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度逐步加深。
2008下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方*府連續出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場的調控*策。2009年，較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的合理回歸，*策逐步落實，自住型需求將陸續釋放。
我國仍處在房地產市場持續發展階段 與美國等發達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在城市化和工業化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國住房市場快速發展的市場基礎，其中除了少數低收入群體住房需要*府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場： 一類是剛剛步入社會不久，成家立業需要住房的年輕人，包括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。
一類是已經購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和經濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基本群體，占大多數，也是住房市場自住型的基本需求群體。
還有一類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。
購置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出售獲利，是通過購房實現手中的貨幣增值。 此輪房地產市場調整是市場經濟內在規律的作用 從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其根本原因是市場內在規律對房地產行業幾年高速增長積累的矛盾和問題進行自我強制調整的結果。
2004年以來，在我國經濟較快增長，居民收入不斷提高，對房地產市場預期向好的基礎上，投資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發商大量高價拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前住房市場需求減少、調整期的到來。
第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。 第二，房地產市場過快發展、房價過高引起了國家連續實施房地產調控*策，隨著宏觀調控的累積效應發揮作用，尤其是對第二套住房貸款*策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房市場。
第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經濟向下調整，消費者收入預期及對房價預期發生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了市場調整的程度。 雖然房地產市場的調整短期內對經濟穩定增長帶來了較大影響，但此次調整是對前幾年房地產業過快增長和房價虛高的修正。
將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結構和需求結構更加合理。這次調整是我國房地產業自1998年市場化改革以來，經歷的真正市場周期性調整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產業將更具競爭力。
房地產市場只有充分調整到位，才具備持續、健康發展的基礎。 影響2009年房地產市場走勢的因素分析 1.影響住房消費者預期變化的因素分析 2008年在國內外經濟下行、前期國家偏緊的房地產調控*策影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。
隨著國家宏觀調控*策的調整，消費者預期將逐漸發生變化，在觀望中尋找機會。一是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，并連續出臺一系列鼓勵住房消費的*策，從*策層面上給予消費者信心。
二是我國連續出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭2009年經濟增長保持在8%以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段。
從較長時間看，住房價格仍然是穩步上升的趨勢。近期房價下行是對前期房價過高的修正，而且國家連續出臺多項鼓勵住房消費*策，一旦房價調整到位，將會出現反彈。
因此，部分自住型消費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。 2.國家一系列調控*策影響分析 2008年下半年，國家連續五次降低貸款利息，五年以上的貸款利息降低1.89個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房的貸款優惠利率由基準利率的0.85倍下調到0.7倍，使利用按揭貸款購房者節約了較大的利息費用。
據銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節約18%左右。10月份，財*部、稅務局決定購買90平米以下的普通住房契稅減按1%收取，使購房成本降低了2%以上。
同時，對個人購買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房給予營業稅的優惠，降低了二手房的交易成本。 3.住房的市場價格走勢分析 2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定程度偏離了居民的承受能力（見表），使得住房市場量縮、價落。
經過一年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水分并沒有。
4. 2012年香河房價
現在房價不低，近期倒是還沒有大幅度的漲價。
不過受北京的影響，未來房價只能漲。但香河目前的環境非常次，交通、樓盤的布局，如果再不修建或擴建道路的話，香河的交通就是堵，而且非常堵。
還有一點，從長遠規劃看，將來國家很有可能會把中央機關、部委等遷到香河京沈高速北側大廠南邊，把香河、大廠、三河這部分被京津包圍的河北飛地從河北分出來，作為中央行*特區，既解決了這一地區長期以來行*區劃的尷尬，又緩解北京中心城區壓力，更可以促進京津塘環渤海城市群經濟一體化的發展，至少能使這一進程提速20年，提高GDP1個百分點。 所以即使現在放假稍許穩定但是我認為香河的放假在2012年還有又往上的波動，均價會在六千吧。
5. 2012房地產市場趨勢
2011 年度，全國新開工房屋面積為19 億平方米，同比增長16.15%，增速明顯下滑；2011 年度，全國商品房銷售面積為11
億平方米，同比增長4.95%，增速亦有顯著下滑；2012 年1—10 月份，全國新開工房屋面積為14.68 億平方米，同比下降8.46%;2012 年1—10
月份，全國商品房銷售面積為7.87 億平方米，同比下降1.14%。
內容選自《2012年我國房地產市場行情動態分析》
從單月全國商品房銷售面積數據看，近期商品房銷售情況已經有所好轉，后續有望逐漸帶動房屋新開工面積的回升。從目前情況看，房地產行業最困難的時期正在過去，未來不一定能回復到前幾年的高速難的時期正在過去，未來不一定能回復到前幾年的高速增長，但有望在一定時期內伴隨著城鎮化的進程保持相對穩定發展。
6. 香河房價會降嗎 香河市場持續低迷
去年5月份的那場土地風波，使得香河樓市早于其他北京周邊區域的房地產市場進入“冬天”。
成交量急轉直下、庫存壓力大、買房人的逆反警惕心理，都成為對香河房價的“利空”因素。近日新金融記者走訪香河樓盤，發現以北京購房人為主體的香河樓市依然處于低迷之中，而開發商在資金壓力下，價格已經一降再降，香河房價從高峰期的7000-8000元/平方米，已經普遍回落到5000元/平方米左右，甚至出現了4000元/平方米左右的特價房。
“本輪調控中房價的去泡沫化，在香河這樣的地區顯得更為明顯。”業內人士對新金融記者表示。
房價基本見底 在香河樓盤較為集中的五一路和新華大街區域，間隔不多遠就有一家正在建設中的新樓盤，新金融記者沿五一路步行十幾分鐘，就走訪了5家樓盤的售樓處，近幾年香河的房地產開發速度可見一斑。在隨機走進的幾家售樓處中，降價、特價房、優惠等成為置業顧問口中使用最多的詞匯。
“我們項目最近推出了100套特價房源，均價只有4200元/平方米，最低價格甚至不到4000元/平方米。”在京漢君庭項目位于五一路的售樓處，該項目置業顧問紀先生對新金融記者表示。
據其介紹，該樓盤之前價格在6000元/平方米以上，與特價房相差近2000元/平方米，推出特價房主要就是為了促進銷售。“效果還可以，目前特價房還剩20多套，不過后面也有可能會推出新的特價房源。”
紀先生說。不遠處已經基本封頂的公元壹號樓盤，一個“你買房，我還貸”的巨型條幅就掛在該項目最靠路邊的一棟樓上。
據公元壹號銷售主管楊女士介紹，“你買房，我還貸”是春節期間的活動，當時開發商可以在總房款中為買房人免去一年的貸款月供。“等于減免幾萬元的房款，活動已經截止。
現在我們更傾向于直接在房價上給出優惠，現在房價在5300-5400元/平方米，比春節前要低1000多元每平方米。”楊女士表示。
此外，新金融記者走訪的其余幾家樓盤也都表示，項目最近采取了較大幅度的降價優惠措施。如在當地頗具影響力的品牌房企榮盛地產開發的香城酈舍，3月份推出了4300元/平方米左右的特價房源，去年同期該項目的房價還在近6000-7000元/平方米。
“那是我們的特價房源，一二層是商業，只有三層才有這種特價房源，而且要求一次性付款。其余房源現在均價在4800元/平方米。”
該項目置業顧問解釋道。與香城酈舍緊鄰的香語世界城，則在路口安排多名發單人員往售樓處拉人。
據了解該項目目前均價也不到5000元/平方米。 對于當前香河的房價，多名置業顧問均表示，考慮到各種成本，目前香河房價已經基本見底。
而買房人似乎并不怎么買賬，新金融記者在走訪期間很少遇到看房人，其中一組3個人的看房人，甚至還是開發商同行之間的樓盤調研。 市場持續低迷 相比于燕郊、固安等其他“環首都經濟圈”地區的樓市，香河樓市的“入冬”更早。
而這源于去年5月份那場聲勢浩大的“土地違規風波”。香河縣*府以及萬科、五礦、綠地等多家知名房企卷入其中。
一直以北京購房者為主要銷售群體的香河樓市，遭到重創。其他環首都經濟圈區域樓市成交量的下滑，更多出現在去年8月份以后，是房地產調控日益顯效的結果。
而香河樓市則面臨著退地風波和樓市調控的雙重夾擊，去年下半年開始大規模降價，今年降價幅度進一步加大，而樓市依然處于膠著態勢。 香河珠光房地產開發有限公司總經理黃起幸曾對媒體表示，香河市場目前的低迷主要有兩方面的原因，一是北京客戶群作為支撐市場的主力，目前對于樓市前景明顯缺乏信心，二是去年香河土地風波之后，領導班子換屆，對于房地產市場的支持力度有所減弱。
而與大多數大幅降價地區一樣，香河不少樓盤也面臨著老業主“退房維權”的問題。據了解，香城酈舍、雀喜、塞納城邦等不少香河樓盤都遇到過老業主的維權行動。
“房屋質量、配套設施、產權糾紛等都成為業主維權的理由。”一位香河地產業內人士對新金融記者表示，房價下跌是一方面，香河一些樓盤本身也存在不少問題。
目前香河到北京市區的交通主要依賴一條到國貿附近的快速公交，不堵車的情況下耗時約50分鐘至1小時，上下班高峰期堵車的話很可能超過兩個小時。加上去年下半年以來，通州、大興等北京市區周邊區域也出現大規模降價，交通配套方面的劣勢也在一定程度上抵消了香河的價格優勢。
（來源：新金融觀察報）。
7. 2012年房地產市場走勢
“房地產的黃金時代已經過去，但白銀時代還在，現在房地產還存在結構性機會，房價大幅下跌基本不可能。”在9月3日瑞思國際中心舉辦的論壇上，知名財經評論人葉檀說。
葉檀認為，當前的房地產市場出現兩種趨向：一是房地產行情從一線城市向三四線城市轉移，二是住宅市場向商業地產轉移。但她同時表示，今年上半年，商用物業的成交量已經超過住宅，投資需考慮風險。
“在中國，如果資產泡沫存在，房產泡沫就一定存在。當前國內的現金流通比率非常高，同時實體經濟發展不活躍，大量制造業公司倒閉，投資渠道狹窄，房地產仍然是國人的一大重要投資手段。”葉檀說。她認為，如果一個城市房地產領域投資者占比在30%以上，房價將不是由供需決定，而是由投資的風險和收益來決定的。盡管針對房地產的調控*策仍然嚴厲，但房價大幅下跌仍具備不可能性。
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