榮觀房產網1. 銷售未完工房地產開發產品怎么繳納企業所得稅
1、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第八條：企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：
（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。
（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。
（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
2、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第九條：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
3、開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
4、在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
擴展資料：
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第三十六條：企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：
（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；
（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：
(1)企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
(2)投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。
參考資料來源：國家稅務總局-《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》
2. 國稅發〔2009〕31號,對那些銷售未完工房地產企業,所得稅匯算如
國家稅務總局 關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知 國稅發〔2009〕31號 國稅發〔2009〕31號 第八條的規定： 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定： （一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%。
（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。 （三）開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。 第三十九條 本通知自2008年1月1日起執行。
因此，計稅毛利率應當按主管稅務機關核定的來確定，只要未低于本通知的下限。本著“先文從后文”的原則，2008年度的所得稅匯算應當按照國稅發〔2009〕31號文件執行，而不是執行國稅函[2008]299號文件。
3. 房地產在未完工前年終所得稅匯算時要如何填列
因此，如果公司開發項目符合上述情況，計稅毛利率一般不低于5%。按照國稅發[2009]31號文件精神計算，在計稅毛利率小于或等于5%的情況下，預計毛利額會小于預交營業稅金及附加，可能導致企業銷售未完工產品凈納稅調整額為負數。即便如此，由于預售收入一樣符合企業所得稅收入確認條件，理當照常納入年度所得稅匯算清繳。
至于房地產企業未完工取得的預收賬款納稅申報表的填列，當年度取得的預售款合計按照規定的預計利潤率計算預計利潤填入附表3的第52行第3列。符合條件的預售款按照稅收規定分析計算允許扣除的業務招待費、廣告宣傳費，填入附表三第40行第4列。
4. 房地產企業銷售未完工開發產品取得的收入,如何預繳季度企業所得稅
《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定：企業銷售未完工開發產品 取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計 入當期應納稅所得額。
開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利 額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所 得額。企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家 稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：（1）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城市城區和郊區的，不得低于 15%。
(2)開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%。(3) 開發項目位于其他地區的，不得低于5%。
(4)屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。
5. 對房地產企業預售未完工產品征收所得稅合法嗎
2008年1月1日執行的“國稅發〔2009〕31號《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》”第六條規定：“企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現……”第九條規定：“企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目其他項目合計算的應納稅所得額”，同時該文第八條還規定計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局分地區按不低于15%、10%、5%、3%進行確定。即房地產企業在開發產品目完工前預售（俗稱：賣樓花）收取的價款應確認為銷售收入，按規定的計稅毛利率計算毛利計入應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。
在完工確認收入年度再調整為實際利潤計算繳納所得稅。
6. 只有未完工房產,所得稅當年度能匯算清繳嗎
2008年度企業所得稅匯算清繳與以往年度的不同之處主要表現在三個方面： 1、匯算清繳報表填列的*策依據不同 從2008年開始，企業所得稅匯算清繳要以新《》及《》，以及新法頒布實施后陸續下發的相關法規、文件為依據。
2、匯算清繳報表的內容及格式與往年的差異較大 由于新舊企業所得稅法內容改變很大，因而匯算清繳報表的內容和格式與往年差異較大。例如，2008年度的企業所得稅年度申報及匯算清繳增加了關聯申報的內容，企業應當就其與關聯方之間的業務往來，附送年度關聯業務往來報告表。
此外，新法把企業分為居民企業和非居民企業，稅務機關對居民企業和非居民企業分別進行匯算清繳。 3、匯算清繳期有所改變 以前內資企業所得稅匯算清繳期限為次年4月30日前，涉外企業所得稅匯算清繳期限為次年5月31日前。
從今年起，內外資企業所得稅匯算清繳期限統一截至5月31日。
7. 房地產企業所得稅未完工 怎樣計算業務招待費
《企業所得稅法實施條例》第四十三條規定：企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5‰。
國稅發〔2009〕31號第六條規定： 企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。
國稅發〔2009〕31號第九條 規定：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
從國稅發〔2009〕31號的第六條、第九條的規定可以看出，房地產企業通過簽訂《房地產預售合同》所取得的收入，在稅務處理上也應確認為銷售收入的實現。這一部分收入，實質上是企業銷售未完工開發產品取得的收入。
也就是說，新31號文改變了舊31號文關于“預售收入不得作為廣告費、業務招待費稅前扣除基數”的規定。在新31號文中，已經沒有了“預售收入”的表述，而是被“銷售未完工開發產品取得的收入”所代替。
由此可見，對貴公司2008取得銷售未完工開發產品的收入，是可以作為業務招待費稅前扣除的計稅依據的。
8. 以前年度未進行匯算清繳房地產企業所得稅處理
房企毛利額有差異匯算時如何調整
某房地產企業2011年取得一項開發產品完工前預售收入2000萬元，被核定計稅毛利率10%，按規定繳納了企業所得稅；當年12月該項產品完工，會計上將完工前預售收入2000萬元轉為產品銷售收入時，確認對應的計稅成本為1750萬元。企業咨詢，匯算清繳時應如何作納稅調整？
《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）規定：“企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。”
該項開發產品完工前銷售收入的預計毛利額=2000*10%=200（萬元），實際毛利額=2000-1750=250（萬元）。根據規定，年度申報時應調增應納稅所得額=250-200=50（萬元），將50萬元計入年度納稅申報表附表三《納稅調整項目明細表》第五十二行房地產企業預售收入計算的預計利潤：“調增金額”欄中。
該項開發產品完工前銷售收入的預計毛利額=2000*10%=200（萬元），實際毛利額=2000-1750=250（萬元）。根據規定，年度申報時應調增應納稅所得額=250-200=50（萬元）。因為是對當年度完工前銷售收入調增的所得額，納稅調整時不需在年度納稅申報表中調增，應將50萬元直接計入2011年度月（季度）預繳所得稅的“預計利潤額”中，與其他項目合并計算繳納企業所得稅。
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