榮觀房產網1. 如何學習成為一名房地產成本會
要想學好一個行業的會計核算，基本上沒有什么捷徑，都是從基本做起， 房地產開發企業會計講座（一） 房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。
房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。 對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用.由開發成本和開發費用兩大部分組成。
（一） 開發成本共有八項： 1.土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。
土地使用者支付土地出讓金的估算可參照*府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征用及拆遷安置補償費。
（1）土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。
農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。 （2）拆遷安置補償費。
在城鎮地區，國家和地方*府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。
它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。 3.前期工程費。
前期工程費主要包括： （1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。
通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。 （2）“三通一平”等土地開發費用。
主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。
4.建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。
主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。 在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。
5.基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。
6.公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
其估算可參照“建安工程費”的估算方法。 7.不可預見費。
它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1~6項之和為基數，按3%一5%計算。
8.開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方*府或有關部門征收的費用。
在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標準估箅。
（二） 開發費用開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。 1.管理費用。
可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。 2.銷售費用。
它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項： （1）廣告宣傳費。
約為銷售收人的2%一3%; (2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5%一2%; (3)其他銷售費用。
約為銷售收入的0.5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%一6%。
3.財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。
（三） 投資與成本費用估算結果的匯總為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出，格式略。 三、房地產開發項目投資估算的作用： （1）是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據； （2）是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據； （3）是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。
四、房地產開發企業會計核算特點由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，會計核算有如下特殊情況： 1.產成品的種類多，核算方法不同。 2.產品成本的核算復雜。
3.經營收入及其相關稅金的核算不同。 第二講 房地產開發企業存貨的核算 房地產開發企業存貨有以下幾大類： 1.原材料類存貨。
指用于開發土地、房屋、建筑物等開發產品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。 2.設備類存貨。
指企業購人的用于房地產開發經營的各種設備，如電氣設備、衛生設備、通風設備等。 3.在產品類存貨。
指尚未完工的各種土地、房屋等開發產品（即在建工程）。 。
2. 請教老師：房地產會計科目“開發成本”是一級科目吧,它的二級科目
一般包括四個：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本、代建工程開發成本。詳細情況：
1.土地開發成本指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。
2.房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。
3.配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
4.代建工程開發成本指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市*工程等所發生的各項費用支出。
以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：
1.土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。
2.前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。
3.基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。
4.建筑安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。
5.配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
6.開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
從上可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行*管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。
不含營業稅、土地使用稅、土地增值稅和印花稅。其中，營業稅和土地增值稅應計入“營業稅金及附加”，土地使用稅和印花稅應計入“管理費用”，它們都不是開發成本核算的范疇。
3. 請教老師：房地產建安費用的具體分配方法
如果你建了一個車間、一個倉庫、1棟宿舍，每個獨立的建筑安裝成本是有的，因為建設單位與施工單位有一個決算價，現在就是把前期工程費、開發間接費用、資本化利息這些沒有具體對象的金額給予分攤，如果車間的施工成本500萬，倉庫的施工成本300萬，宿舍的施工成本700萬，前提工程費60萬，開發項目管理費70萬，利息100萬，現在你需要的就是把前提工程費60萬，開發項目管理費70萬，利息100萬分攤到車間、倉庫、宿舍中，按照這三個的造價分就可以了，車間分【500/(500+300+700)]*(60+70+100).。
4. 房地產銷售培訓師
安致丞老師，房地產業績提升及團隊建設教練，房地產企業五行訓練體系創始人，房地產體驗式培訓倡導者 ，中房商學院 特聘房地產營銷專家，華企商學院 特聘房地產講師，贏家大講堂 特聘房地產講師！國內多所機構特聘房地產講師，同時擔任多家房地產企業的管理顧問工作。
先后與全國多個省市講授培訓課程，培訓學員超過萬人，課程滿意度在97%以上。秉承“做人才訓練專家，為企業培養人才”的專業精神，安致丞老師在房地產銷售業績提升、團隊建設、營銷改善、服務提升培訓中本著“造物先育人”的理念，將人才培育、人員激勵、團隊建設、業績提升、客戶服務等改善技術有效結合，幫助多家企業實施改善并獲得顯著成效。
5. 教育成本核算
房租入“管理費用—租金”，物業費入“管理費用—物管費”，水電費入“管理費用—水電費”，可根據實際需要設置。
教師工資計提時： 借：管理費用—工資 貸：應付職工薪酬—工資 發放時： 借：應付職工薪酬—工資 貸：庫存現金 培訓學校如果請講師進行臨時性的培訓講座，或者臨時租用場地培訓或搞文藝活動等所發生的講座費、場地租賃費、會場布置費等，并取得相應的服務業發票，可記入“主營業務成本”，入“管理費用”也行。 收到學員的學費沒有開發票，可以先做無票收入繳納營業稅，以后補開發票后再附在憑證后面。
也可等以后開發票時再交稅。最好能盡快在地稅局申請購買服務娛樂業發票。
mlmnxm隨后說了不能申請買服務娛樂業發票，這一點你可以咨詢一下你所在的地稅局，因為在我們這里的確版面是“服務娛樂業發票”，但你那兒是不是分開印制我就不清楚了，但是申請時地稅局會查看你的地稅證副本，根據你的經營范圍為你核準是購買哪一種發票。
6. 房地產開發成本明細科目有哪些
1土地費用1。
1土地征用費1。2土地出讓金1。
3土地購置（拍賣、招標）費1。4拆遷補償費1。
5拍賣傭金1。 6土地交易費1。
7土地契稅1。8其他土地費用2前期費用2。
1七通一平費2。1。
1臨時施工道路費2。 1。
2臨時施工用水接入費2。1。
3臨時施工污水管接入費2。1。
4臨時施工用電接入費2。1。
5臨時施工用氣接入費2。1。
6臨時施工辦公電話接入費2。 1。
7臨時施工辦公網絡接入費2。1。
8場地平整2。2臨時設施2。
2。1臨時辦公室費2。
2。2臨時廁所費2。
2。3施工場地圍墻及門衛室費2。
2。4臨時場地占用費2。
2。5臨時借用空地租費2。
2。6其他費2。
3可行性研究2。4設計費2。
4。1規劃（方案）設計費2。
4。2管線設計費2。
4。3施工圖設計費2。
4。4幕墻專項設計費2。
4。5裝飾專項設計費2。
4。6智能化專項設計費2。
4。7景觀專項設計費2。
4。8其他專項設計費2。
4。9規劃設計模型制作費2。
4。10制圖、曬圖費2。
4。11方案評審費2。
5行*規費及規劃報建2。5。
1項目報建費2。 5。
2施工許可證費2。5。
3規劃管理費2。5。
4拆遷管理費2。5。
5審圖費2。5。
6價格評估費2。5。
7渣土費2。5。
8施工噪音管理費2。 5。
9散裝水泥費2。5。
10工程質量監督費2。5。
11工程造價管理費2。5。
12安全監督費2。5。
13勞動定額測定費2。5。
14招投標管理費2。 5。
15房屋所有權登記費2。5。
16綜合開發管理費2。5。
17房屋所有權登記工本費2。6大配套費2。
6。1基礎設施配套費2。
6。2白蟻預防費2。
6。3地方教育附加費2。
6。4新型墻體材料專項費2。
6。5人防易地建設費2。
7水文地質勘察2。7。
1地質勘察費2。7。
2地下障礙物探測2。 7。
3環境評測費2。7。
4水準測量工程測量2。7。
5日照分析合同2。7。
6工程波速測試2。7。
7建設項目日照分析工程測量2。7。
8交通分析費2。 8測繪2。
8。1面積測繪2。
8。2地形地貌測繪2。
9其他前期費用2。9。
1專家評審費2。9。
2工程擔保費2。9。
3咨詢費3建安工程費3。 1建安工程費3。
1。1土建工程3。
1。1。
1基礎工程3。1。
1。1。
1土方工程3。1。
1。1。
2地基加固處理費3。1。
1。1。
3樁基礎3。 1。
1。1。
4圍護及支撐費3。1。
1。2主體工程3。
1。1。
2。1土建（結構）工程3。
1。1。
2。2土建（建筑）工程3。
1。2安裝工程3。
1。 2。
1照明電氣（強電）工程3。1。
2。2弱電智能化工程3。
1。2。
3給排水工程3。1。
2。4消防安裝工程3。
1。2。
5火災報警工程3。1。
2。 6煤氣安裝工程費3。
1。2。
7綜合布線系統3。1。
2。8避雷接地工程3。
1。2。
9空調及通風工程3。1。
2。10供暖供熱工程3。
1。2。
11電梯及自動扶梯3。 1。
2。12航空燈3。
1。2。
13停車設備3。1。
2。14室內停車交通設施3。
1。2。
15其他安裝工程費3。1。
3裝飾工程3。1。
3。1室內精裝飾施工3。
1。3。
2室外精裝飾施工3。2樣板房/售樓處裝修3。
2。1樣板房裝修3。
2。1。
1樣板房建筑及裝修3。2。
1。2樣板房內家具3。
2。1。
3樣板房內家電3。 2。
2售樓處裝修3。2。
2。1售樓處建筑及裝修3。
2。2。
2售樓處內家具3。2。
2。3售樓處內家電3。
2。2。
4售樓處景觀3。3建安監理費3。
3。1建設監理費3。
3。2安全監理費3。
4檢驗檢測3。4。
1基坑監測3。4。
2樁基檢測費（靜載）3。4。
3樁基檢測費（小應變）3。 4。
4樁基檢測費（高應變）3。4。
5工程主體沉降觀測費3。4。
6其他3。5景觀工程費3。
6工程造價咨詢費3。6。
1工程施工招標代理費3。 6。
2工程設備招標代理費3。6。
3工程預算編審咨詢費3。6。
4工程結算編審咨詢費4市*基礎設施費4。1電力基礎設施費4。
1。1供電貼費4。
1。2交納的電增容費4。
1。3設備安裝及電纜鋪設費4。
1。4電源建設費4。
2給排水基礎設施費4。2。
1水增容費4。 2。
2供水管網建設費4。2。
3雨（污）水管網建設費4。2。
4防洪管網建設費4。2。
5消防給水基礎設施費4。2。
6中水基礎設施費4。3燃氣基礎設施費4。
3。1燃氣增容等規費4。
3。2煤氣管道的鋪設費4。
3。3煤氣配套費4。
4電視4。4。
1入網費4。4。
2有線電視（閉路電視）的線路鋪設4。 5通訊工程費4。
5。1電話配套費4。
5。2電話增容費4。
5。3電話電纜集資費4。
6通訊線路及設備安裝4。6。
1寬帶網接入費4。 6。
2智能化系統4。7供熱基礎設施費4。
8小區道路工程4。8。
1小區道路4。8。
2小區路燈4。9環境景觀工程4。
9。1環衛4。
9。2垃圾站（箱）4。
9。3滅蚊燈4。
10郵*4。11配套監理費4。
12配套預算標底編制費4。13其他市*基礎工程費5公用配套設施費5。
1區內公建費5。1。
1會所5。1。
2幼托5。1。
3學校5。1。
4居委會5。1。
5派出所5。1。
6消防5。 1。
7公廁5。1。
8自行車棚5。1。
9露天停車場或停車設備5。1。
10鋼爐房5。1。
11水塔5。1。
12室外游樂設施5。2小配套費5。
3物業開辦費5。4公共設施維修基金5。
5其他公用配套設施費6開發間接費用6。1辦公6。
2資金成本6。 2。
1貸款利息6。2。
2融資費用6。3工資6。
4職工福利費6。5郵電費6。
7差旅費6。8水電費6。
9租賃費。
7. 老師您好：請您指導一下,房地產會計科目“開發成本”是一級科目,
一、我發給您的是6級科目，較為細致，不一定都能用上，視情況自己選擇； 二、科目表 注意：看編號分級 科目編號 科目名稱 5001 開發成本 500101 土地 50010101 商品性 5001010101 土地征用及拆遷補償費或土地批租費 500101010101 土地征用費 500101010102 耕地占用稅 500101010103 勞動力安置費 500101010104 地上、地下物拆遷補償費 500101010105 其他 5001010102 前期工程費 500101010201 規劃、設計費 500101010202 項目可行性研究費 500101010203 水文、地質勘察、測繪費 500101010204 場地平整費 5001010103 基礎設施費 500101010301 道路設施費 500101010302 供水設施費 500101010303 供電設施費 500101010304 供氣設施費 500101010305 排污設施費 500101010306 通訊設施費 5001010104 配套設施 5001010105 開發間接費 500101010501 工資 500101010502 福利費 500101010503 折舊費 500101010504 修理費 500101010505 辦公費 500101010506 水電費 500101010507 勞保費 500101010508 周轉房攤銷 500101010509 利息 500101010520 其他 50010102 自用 5001010201 土地征用及拆遷補償費或土地批租費 500101020101 土地征用費 500101020102 耕地占用稅 500101020103 勞動力安置費 500101020104 地上、地下物拆遷補償費 500101020105 其他 5001010202 前期工程費 500101020201 規劃、設計費 500101020202 項目可行性研究費 500101020203 水文、地質勘察、測繪費 500101020204 場地平整費 5001010203 基礎設施費 500101020301 道路設施費 500101020302 供水設施費 500101020303 供電設施費 500101020304 供氣設施費 500101020305 排污設施費 500101020306 通訊設施費 5001010204 配套設施 5001010205 開發間接費 500101020501 工資 500101020502 福利費 500101020503 折舊費 500101020504 修理費 500101020505 辦公費 500101020506 水電費 500101020507 勞保費 500101020508 周轉房攤銷 500101020509 利息 500101020520 其他 500102 房屋 50010201 土地征用及拆遷補償費或土地批租費 5001020101 土地征用費 5001020102 耕地占用稅 5001020103 勞動力安置費 5001020104 地上、地下物拆遷補償費 5001020105 其他 50010202 前期工程費 5001020201 規劃、設計費 5001020202 項目可行性研究費 5001020203 水文、地質勘察、測繪費 5001020204 場地平整費 50010203 基礎設施費 5001020301 道路設施費 5001020302 供水設施費 5001020303 供電設施費 5001020304 供氣設施費 5001020305 排污設施費 5001020306 通訊設施費 50010204 配套設施 5001020401 會所、物管樓 5001020402 兒童樂園 5001020403 學校、幼兒園 5001020404 游泳池 5001020405 網球場 5001020406 預提費用 5001020407 其他 50010205 開發間接費 5001020501 工資 5001020502 福利費 5001020503 折舊費 5001020504 修理費 5001020505 辦公費 5001020506 水電費 5001020507 勞保費 5001020508 周轉房攤銷 5001020509 利息 5001020520 其他 50010206 建筑安裝工程費 5001020601 建筑結構工程 5001020602 設備及設備安裝工程 5001020603 室外總體工程 5001020604 工程管理費 5001020605 預提費用 5001020606 其他 50010207 資本化利息 5001020701 利息支出 5001020702 利息收入 5001020703 匯兌損益 5001020704 手續費 500103 代建工程 500104 公共設施 成本合計。