榮觀房產網1. 什么是結構化信托產品
結構化信托理財產品與一般信托產品的不同，主要就在于“結構”上。
目前，國內信托公司設計的結構化證券投資信托理財產品具有幾個可識別的特征。 首先，在信托計劃的委托人上采用“一般/優先”模式。
社會投資者是優先受益權委托人，一般受益權委托人則為機構投資者。“一般/優先”模式使委托人的收益與風險成正比。
從理論上說，初始信托資金由優先受益權資金和一般受益權資金按一定比例配比。 其次，在風險承擔上，一般受益權委托人（一般受益人）以其初始信托資金承擔有限風險在先，而優先受益權委托人（優先受益人）承擔相對較低的風險在后；在收益分配上，優先受益人則優先于一般受益人。
結構化信托理財產品的避震功能也就體現于此，當該信托計劃出現較大的風險并由此造成虧損時，機構投資者的資金沖鋒在前，保障投資者的資金安全。與此相對應，當投資獲得豐厚回報時，機構投資者的收益也要比個人投資者多得多。
此外，“結構”還體現在投資模式上。結構化證券投資信托產品就是投資的多元組合，此類產品可以投資股票、基金、債券、貨幣市場工具等多種有價證券，具體的投資比例由該信托的投資團隊掌握。
“中國大額投資者家園”網站中的“信托平臺”中有非結構化產品的介紹。
2. 什么是房地產信托
房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。
如果將房地產資金信托簡單分類的話，可按負債關系劃分為債務型信托和權益型信托：（一）房地產開發貸款融資模式。即債權型融資方式，這是目前我國信托公司開展最為普遍的一種房地產信托融資模式。
債權型信托貸款融資模式有操作簡單、運行成本較低等特點，是目前市面上最為流行的房地產信托。 （二）股權回購型信托該類信托表面看屬于權益性股權投資信托，但實質上是一種結構性信托融資安排，功能類似于第一種房地產開發貸款信托。
信托投資公司在將信托資金以股權投資方式進行投資之前，實現與資金需求方簽署一個股權回購協議，信托公司與房地產開發企業雙方約定，在規定期間內（通常是在房地產信托計劃終止時），由信托資金的使用方或者其關聯公司及其指定的其他第三方，承諾按照一定的溢價比例，全額將信托公司以信托資金投資持有的股權全部回購，進而確保委托人信托財產的歸還和信托收益的實現。 （三）房地產股權投資信托該類信托是權益型信托投資方式之一，指信托投資公司通過發行集合資金信托產品，將所募集的信托資金直接投資于某房地產企業或房地產項目，形成實質性股權投資，并以一定方式直接或間接參與投資產企業或房地產項目的經營與管理，并將在房地產企業中根據所占的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得的經營所得，作為委托人信托投資的信托收益。
（四）“夾層”信托融資模式“夾層”（mezzaninefinancing）指介于股權與優先債權之間的投資形式即次優級。從在我國的房地產信托業務中最初表現為混合融資，即以權益融資和債務融資結合的方式向信托投資公司融資。
實際上，夾層融資信托”也就是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的信托融資投資形式。 （五）財產收益權信托融資模式該類信托模式幾乎等同于資產證券化產品。
該類模式的信托，是將存量的持有性物業或出租性物業作為信托財產，將該類物業自身日常產生的租金收入或經營收入等穩定的現金流作為前提，發行財產收益權轉讓信托，房地產企業將信托受益權轉讓給投資者并取得相應對價實現融資，或者將受益權抵押進行債務融資。 然后，將募集的信托資金交由該類物業所有人，按照信托合同約定的信托目的或投資方向加以運用。
將固化、積壓、沉淀的資產盤活、變現，因此具有極為強烈資產證券化功能，也是我國迄今房地產信托所有模式中，最接近國外發行的房地產信托基金（REITs）的一種信托產品。 目前國內房地產信托，除了純保障房項目一般收益率普遍在10%-15%之間，期限在1-2年。
3. 房地產信托融資模式有哪些
1.貸款型信托融資模式。
信托投資公司受投資者委托，以信托合同的形式將其資金集合，然后通過信托貸款的方式貸給開發商，開發商定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托收益并于信托計劃屆滿時支付最后一期信托收益和償還本金。
2.股權型信托融資模式。
信托投資公司以發行信托產品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權投資的方式（收購股權或增資擴股）向項目公司注入資金，同時項目公司或關聯的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價回購信托投資公司持有的股權。
3.混合型信托融資模式（夾層融資型）債權和股權相結合的混合信托投融資模式。
它具備貸款類和股權類房產信托的基本特點，同時也有方案設計靈活、交易結構復雜的特色，以股權、債權和組合滿足開發商對資金的需求。
4.財產受益型信托融資模式。
開發商將其持有的房產信托給信托公司，形成優先受益權和劣后受益權，并委托信托公司代為轉讓其持有的優先受益權。信托公司發行信托計劃募集資金購買優先受益權，信托到期后如投資者的優先受益權未足額清償，信托公司則有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商持有的劣后受益權滯后受償。
4. 公司型房地產信托投資的特點
一、貸款型信托融資模式 在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發商，開發商定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計劃期限屆滿之時支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。
特點及優劣勢 1. 對公司（項目）要求 ：“四證”齊全 自有資本金達到35% 二級以上開發資質 項目盈利能力強。 2. 要求的風險控制機制：資產抵押（土地、房產等不動產，抵押率一般在50%左右）、股權質押、第三方擔保、設置獨立賬戶。
3. 退出方式：償還貸款本金。 4. 融資金額：視開發商的實力、項目的資金需求及雙方的談判結果，從幾千萬到幾億不等。
5. 融資期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更長期限的信托計劃。 6. 融資成本：一般高于同期銀行法定貸款利率，目前在12%- 20%居多。
7. 優勢：融資期限比較靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息可計入開發成本。 8. 劣勢：與銀行貸款相比成本高，目前*策調控環境下難以通過監管審批。
二、股權型信托融資模式 在這種模式下，信托投資公司以發行信托產品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權投資的方式（收購股權或增資擴股）向項目公司注入資金，同時項目公司或關聯的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價回購信托投資公司持有的股權。 特點及優劣勢： 1. 對公司（項目）要求：股權結構相對簡單清晰、項目盈利能力強。
2. 要求的風險控制機制：向（項目）公司委派股東和財務經理、股權質押、第三方擔保 3. 退出方式：溢價股權回購。 4. 融資金額：視項目的資金需求及雙方的談判結果。
5. 融資期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更長期限的信托計劃。 6. 融資成本：一般高于同期銀行法定貸款利率，一般15%以上。
7. 股權性質：該等股權性質類似于優先股，對公司的日常經營、人事安排等沒有決定權（可能有建議權、知情權、監督權等）。 8. 優勢： a） 能夠增加房地產公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產公司達到銀行融資的條件； b） 其股權類似優先股性質，只要求在階段時間內取得合理回報，并不要求參與項目的經營管理、和開發商分享最終利潤。
9. 劣勢：一般均要求附加回購，在會計處理上仍視為債權；如不附加回購則投資者會要求浮動超額回報，影響開發商利潤。 三、混合型信托融資模式（夾層融資型） 債權和股權相結合的混合信托投融資模式。
它具備貸款類和股權類房產信托的基本特點，同時也有自身方案設計靈活、交易結構復雜的特色，通過股權和債權和組合滿足開發商對項目資金的需求。 特點及優劣勢： 1. 對公司（項目）要求：項目盈利前景良好，一般為大型集團開發項目。
2. 要求的風險控制機制：向項目公司委派董事、土地抵押、股權質押、第三方擔保、資金證照監管。 3. 受托支付綜合采用退出方式：貸款償還及溢價股收購。
4. 融資金額：一般在5億以上。 5. 融資期限：以2-3年居多，股權投資期限也可以為5年期甚至更長。
6. 融資成本：固定+浮動，固定部分一般不低于15%/年。 7. 優勢： a） 信托可以在項目初期進入，增加項目公司資本金，改善資產負債機構； b） 債權部分成本固定 不侵占開發商利潤，且較易資本化；股權部分一般都設有回購條款，即使有浮動收益占比也較小。
8. 劣勢：交易結構比較復雜，信托公司一般會要求對公司財務和銷售進行監管，同時會有對施工進度、銷售額等考核的協議。 四、財產受益型信托融資模式 利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發商將其持有的房產信托給信托公司，形成優先受益權和劣后受益權，并委托信托投資公司代為轉讓其持有的優先受益權。
信托公司發行信托計劃募集資金購買優先受益權，信托到期后如投資者的優先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處臵該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣后受益權則滯后受償。 特點及優劣勢： 1. 對信托財產要求： a） 業已建成，產權清晰，證件齊全； b） 能產生穩定的現金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業。
2. 要求風險控制機制： a） 通常設置一般受益權和優先受益權，分別由開發商和投資者（信托計劃）持有；信托到期后如投資者優先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣后受益權則滯后受償； b） 回購承諾及第三方擔保； c） 物業抵押、股權質押等。 3. 退出方式：開發商溢價回購受益權或追加認購次級受益權. 4. 融資金額：視信托財產的評估價值和租金收入等確定。
5. 融資期限：一般期限不超過3年，但可以通過結構設計實現資金循環使用。 6. 融資成本：一般高于同期銀行法定貸款利率，12-18%/年，視資產質量而定。
7. 優勢： a） 在不喪失財產所有權的前提下實現了融資； b） 在條件成熟的情況下，可以過度到標準的REITs產品。 8. 劣勢：物業租售比過低導致融資規模不易確定。