榮觀房產網1. 房地產開發成本費用明細表
1.開發成本（項目核算——***）
——房屋開發成本
——---土地征用及拆遷補償費
——---前期工程費
——---基礎設施費
——---配套設施費
——---建筑安裝工程費
——---開發間接費
——配套設施開發成本（同上）
2.開發間接費用（部門核算：財務部、辦公室、管理部等）
——工資福利
——辦公費
——業務招待費
——差旅費
——通訊費
——交通費
——折舊費
——職工教育經費
——汽車費
——水電費
——低值易耗品攤銷
——稅費
——廣告宣傳費
——其他費用
2. 房地產開發項目投資費用估算是什么
經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。
由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。
房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用.由開發成本和開發費用兩大部分組成。
3。 1開發成本 共有八項： 3。
1。1土地使用權出讓金。
國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照*府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
3。1。
2土地征用及拆遷安置補償費。 （1）土地征用費。
國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。
（2）拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方*府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。
因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
3。1。
3前期工程費 前期工程費主要包括：（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。
通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。（2）“三通一平”等土地開發費用。
主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。
3. 房地產項目投資與總成本費用如何估算呢
1、土地費用估算 （1）土地使用權出讓金 土地出讓金的底價估算一般可參照*府同期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。
土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協議。 （2）土地征用及拆遷安置補償費 新條例規定：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。
貨幣補償的金額，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定；實行產權調換的，應計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。 （3）土地轉讓費 土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權轉讓費。
依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其他合法使用者。 （4）土地租用費 土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。
在房地產開發投資中不多見，但在房地產置業投資中（如購入酒店以作出租經營之用時）經常采用。 （5）土地投資折價 非常常見的合作開發項目的模式。
2、前期工程費 前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發工程費支出。 （1）項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。
一般情況下，規劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0。1%—0。
3%，水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0。5%左右。
（2）“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。 這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計費標準估算。
一般為設計概算的0。35%。
3、基礎設施建設費 基礎設施建設費又稱為紅線內外工程費，是指建筑物2米以外和小區規劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環衛等設施的建設費用以及各項設施與市*設施干線、干管和干道的接口費用。 基礎設施費通常采用單位指標估算法來計算。
粗略估算時，則各項基礎設施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。 4、建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費用等。
5、公共配套設施建設費 公共配套設施費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營業性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。
6、開發間接費 開發間接費是指房地產開發企業所屬獨立核算單位在開發現場組織管理所發生的各項費用。 包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。
7、管理費用 管理費用是指房地產企業行*管理部門為組織和管理房地產項目的開發經營活動而發生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經費、業務接待費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產稅、土地使用稅（企業管理用房）、車船使用費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷等各種費用。
管理費用可按項目投資或前述1—5項直接費用為基數，取一個百分比計算。這個百分數一般為3%。
8、財務費用 財務費用是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機構手續費、保險費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業為項目籌資發生的其他財務費用。 長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見“借款還本付息估算”。
利息外的財務費用可按利息10%估算。 9、銷售費用 銷售費用是指開發項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。
主要包括如下三項。 （1）廣告宣傳及市場推廣費 約為銷售收入的2%—3%（住宅銷售物業較高，寫字樓物業較低） （2）銷售代理費 約為銷售收入的1。
5%—2% (3)其他銷售費用 約為銷售收入的0。5%—1% 以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%—6%。
10、其他費用 其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程監理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當地有關部門規定的費率估算，一般約占投資額的2%—3%。
11、開發期間稅費 開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方*府或有關部門征收的費用。 在一些大中城市，這部分稅費已成為開發建設項目投資構成中占較大比重的費用。
各項稅費應當根據當地有關法規標準估算。以廣州為例，這些稅費一般包括： （1）配套設施建設費（小區建安造價的5。
5%，單體11%） (2)固定資產。
4. 項目的總成本費用估算表如何編制
房地產開發項目投資與成本費用估算表 序號 計算依據 單價（元/㎡） 合價（萬元） 1 開發成本 1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.8 1.1 土地使用權出讓金 1.2 土地征用及拆遷安置補償費 1.3 前期工程費 1.4 建安工程費 1.5 基礎設施費 1.6 公共配套設施費 1.7 開發期間稅費 1.8 不可預見費 （1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6）*3%~5% 2 開發費用 2.1+2.2+2.3 2.1 管理費用 1*3% 2.2 銷售費用 銷售收入*4%~6% 2.3 財務費用 貸款還本付息 3 合計 1+2。
5. 急求
房地產項目投資與成本費用估算（1）開發成本的估算①土地使用權出讓金國家以土地所有者身份，將土地在一定年限內的使用權有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。
土地出讓金的估算一般可參照*府延期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到：也可以依據城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。②土地征用及拆遷安置補償費A。
土地征用費。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，國家建設征用農村的土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設旋維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、新菜地、魚塘開發基金、征地管理費等。
國家和各省市對各項費用的標準都作出了具體的規定，因此農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關標準進行。 廣州市曾于1993年頒布了征用農地補償標準控制額度如表2-2- 15所示。
由于國家新近對《中華人民共和國土地管理法》進行了修訂，適當提高了征地補償標準，如將原規定中的土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地補征用前三年平均產值的20倍，提高為30倍。B。
拆遷補償費。在城鎮地區，國家或地方*府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。
因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給予合理補償。拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。
拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人，依據有關規定給予安置所需的費用。一般情況下應按照拆除的建筑面積給予安置，分為原地回遷安置與異地永遷安置兩種情形。
被拆除房屋的使用人因拆遷而遷出時，做為拆遷人的開發建設單位應付給搬家費或臨時搬遷安置費。 拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所有權人，按照有關規定給予補償所需要的費用。
拆遷補償的形式可分為產權調換、作價補償或產權調換與作價補償相結合的形式。產權調換的面積按照所拆房屋的建筑面積結合重新安置的地點計算，作價補償的金額按照所拆除建筑面積的重置價格結合成新度與市場行情計算。
③前期工程費前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發工程費支出。A。
項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的1%。
3%，水文、地質、勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0. 5%左右。B。
“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計費標準估算。
④建安工程費建安工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。 在可行性研究階段，建安工程費的估算，可以采用單元估算法，單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法等，也可根據類似工程經驗估算。
A。單元估算法單元估算法是指以基本建設單元的綜合投資乘以單元數得到項目或單項工程總投資的估算方法。
如以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，以每張病床的綜合投資乘以病床數估算一座醫院的總投資籌。B。
單位指標估算法單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。 一般說來，土建工程、水電安裝工程及其他設備安裝工程可按建筑平方米造價計算。
其造價指標可參照有關近似案例獲得。C。
工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用與工程概預算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資。D。
概算指標法概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是： 工程概算價值：建筑面積*概算指標需要注意的是，當擬建工程和參照工程的建設年份相隔幾年時，單方造價必須考慮時間因素的影響，利用國家或地區發布的建安工程造價指數來調整參照工程的單方造價。
E。類似工程經驗估算法每一建設項目都有其自身個別的特點，因此難以就建安工程費用中各項目所占的比例定出一個絕對適用的標準。
但在一定日期和相對穩定的市場狀況下，運用客觀的估算方法，加上對實際個案的經驗總結，可以測算出各類有代表性物業的建安工程各項費用的大致標準。⑤基礎設旆費基礎設施費又稱為紅線內工程費，包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用。
基礎設施費通常采用單位指標估算法來計算。一般說來，詳細估算時，供水工。
6. 房地產開發成本測算表
房地產公司銷售費用一般包括銷售前期費、銷售推廣費、合同交易費等、銷售代理費和其他費用。單獨設立銷售機構的銷售機構的費用也計入銷售費用。
銷售前期費：核算與銷售相關的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的，其建造費用在開發成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內部裝修工程費用。其他為和房屋銷售相關的一些其他前期費用，如樣板房、售樓處的物業維護費等。
銷售推廣費：主要是與銷售相關的媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等。
合同交易費等：預售合同或出售合同交易時開發公司所需交納的交易手續費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網上服務備案費等。
銷售代理費：該項費用是銷售費用中的主要費用之一，是開發公司委托代理公司進行銷售所支付的傭金，一般開發商均和所指定的代理公司簽訂相關代理協議，根據合同上的有關條款支付銷售代理費，該科目核算按代理合同計算的應付代理費，包括已付和已計提尚未支付的部分。
7. 房地產開發成本費用計算規則
1.目的：加強成本管理，規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便于成本資料的比較和分析。
2.范圍：適用于集團內全資、控股及受托非控股經營的房地產開發企業。 3.職責：總部財務管理部負責本規范的推行、解釋、修改并檢查執行情況； 集團內各房地產開發企業負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，并及時發現成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規范實施過程中發生的問題及時向總部財務管理部反饋。
4. 方法和過程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟依次如下： 4.1.1 根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 4.1.2 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。
4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。 4.1.4 將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。
4.1.5 編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。 4.1.6 正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。
4.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。 4.1.8 編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。
4.2 成本核算對象的確定 4.2.1 成本核算對象的確定原則 4.2.1.1 滿足成本計算的需要； 4.2.1.2 便于成本費用的歸集； 4.2.1.3 利于成本的及時結算； 4.2.1.4 適應成本監控的要求。 4.2.2 成本核算對象的確定方法 各公司可根據成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。
4.2.2.1 成片分期（區）開發的項目，可以以各期（區）為成本核算對象。 4.2.2.2 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。
4.2.2.3 同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。 4.2.2.4 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。
對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。 4.3 成本費用項目及核算內容 4.3.1 成本費用項目 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。
成本項目一般包括下列八項： 4.3.1.1 土地獲得價款 4.3.1.2 開發前期準備費 4.3.1.3 主體建筑工程費 4.3.1.4 主體安裝工程費 4.3.1.5 社區管網工程費 4.3.1.6 園林環境工程費 4.3.1.7 配套設施費 4.3.1.8 開發間接費 4.3.2 各成本項目的核算內容 4.3.2.1 土地獲得價款 指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容： A、*府地價及市*配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向*府部門交納的大市*配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。 B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
C、紅線外市*設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。 D、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。
4.3.2.2 開發前期準備費： 指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容： A、勘察設計費 （1） 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。
主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。 （2） 規劃設計費： 規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。
設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。 其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。
（3） 建筑研究用房費：包括材料及施工費 B、報批報建增容費 （1） 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費等。 項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向*府有關部門交納的報批費。
（2） 增容費：包括水、電、煤氣增容費 C、“三通一平”費： （1） 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。 （2） 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃。
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