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1. 什么是包銷的方式
全額包銷發行方式，是由證券承銷商將所發行的證券全部買下，然后再轉售給社會公眾投資者的證券發行方式。
使用這種發行方式，發行風險全部由受托證券承銷商承擔，無論承銷商能否將證券全部發行出去，發行人都可以及時、全額取得所籌資金。同時，使用該種發行方式發行人付出的代理費也是最高的，因為證券承銷商在向社會公眾發行前，已將全部金額支付給發行人，構成資金墊付行為，所以代理費用必然提高。
余額包銷發行方式，又稱助銷，是指證券承銷商按照規定的發行額和發行條件，在約定的期限內向投資者發售證券，到銷售截止日，如投資者實際認購總額低于預定發行總額，未售出的證券由承銷商負責認購，并按約定時間向發行人支付全部證券款項。這種發行方式同全額包銷方式一樣，發行風險全部由證券承銷商承擔，發行人的籌資金額有保障，不會因為發行額不足而產生籌款金額不足的情況。
所不同的是發行人獲得資金的時間不同，在余額包銷方式下，發行人在發行期結束時才能獲得資金，而在全額包銷方式下，發行人在發行協議簽定以后，發行期開始之前即可獲得承銷商墊付的資金。由于沒有資金墊付行為，所以余額包銷方式的代理費比全額包銷發行方式要低。
目前這種發行方式在我國運用得比較多。
2. 委托包銷方式銷售房產如何納稅
關于營業稅。
《國家稅務總局關于房產開發企業銷售不動產征收營業稅問題的通知》（國稅發[1996]684號）規定：包銷是指房產開發企業與包銷商簽訂合同，將房產交給包銷商根據市場情況自定價格進行銷售，由房產開發企業向客戶開具房產銷售發票，包銷商收取價差或手續費，合同期滿未銷出的房產由包銷商進行收購。在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收人或者價差應按“服務業一代理業”征收營業稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產”征收營業稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業稅。
房產開發企業在合同期內委托包銷商承銷房屋，其取得的售房款，均應按“銷售不動產”計征營業稅。對其支付給包銷商的手續費，不得從計稅營業額中扣除。
3. 包銷方式與包銷協議主要內容是什么
包銷是指出口商通過與國外包銷商簽定包銷協議，給予國外包銷商在一定時期和指定地區內承包銷售某種或某類商品的獨家專營的權利，由包銷商承購后自行推銷的方式。
這種獨家專營的權利是指在包銷期限和指定地區內，出口商出口指定的商品只能向包銷商報盤成交，而不能售給該地區內的其它客戶；包銷人在包銷期限和一定地區范圍內也不得向其他人購買此種商品。 在包銷方式下，商品由包銷人以自己的資金購入，取得商品的所有權，自行銷售，自負盈虧，并承擔各種風險，因此，出口商與包銷商之間是貨主與買主的關系，屬于買賣關系。
但包銷商又不同于一般的單純的買賣關系，而是一種受專賣權和專買權約束的售定買賣關系，即雙方簽訂包銷協議后，出口商獲得了專賣權，同時又有義務不再將包銷商品向指定地區內的其他商人報盤成交；包銷商獲得了專買權，同時又有義務不再購買其他商人的同類商品，保證購進包銷協議規定的最低數量的該種商品，并只在指定地區銷售。 包銷方式對于出口商來說，有利于避免同一地區多頭經營產生的自相競爭和其他同類商品生產者的競爭；有利于計劃地組織生產和供貨；有利于通過給予專營權調動包銷人經營的積極性，達到鞏固擴大市場的目的，但如果出口商不適當地運用包銷方式，則存在著包銷人包而不銷而依賴出口商，導致出口受阻的風險，同時存在包銷商利用壟斷地位，操縱價格，控制市場的可能。
因此，出口商應注意選擇有經營能力和資信較好的國外商人作為包銷商。對于包銷商來說，若經營得當可帶來較大的收益，若經營不力或不適當地承擔包銷就會出現“包而難銷”的風險。
包銷協議是指出口商與包銷人簽訂的規定包銷方式下雙方權利和義務的書面文件，具有法律效力。 主要內容有： （1）包銷協議的名稱，簽約日期和地點，出口方給予包銷商專營權的時限，地域范圍和商品定義。
（2）出口方承擔的義務，即出口方負有不向該地區的其他客戶直接售貨的義務。 （3）包銷人承擔的義務： ①承諾以出口方作為包銷商品的唯一供應來源； ②承諾在一定期限內購買的最低數額； ③提供市場信息和售前售后服務； ④對出口方的商標權和專利權的保護。
（4）作價辦法，可分為以協議規定價格為準的一次作價和分批作價。 （5）包銷期限和中止條款。
4. 委托包銷方式銷售房產如何納營業稅
《國家稅務總局關于房產開發企業銷售不 動產征收營業稅問題的通知》（國稅發[1996] 684號）規定：包銷 是指房產開發企業與包銷商簽訂合同，將房產交給包銷商根據市場情 況自定價格進行銷售，由房產開發企業向客戶開具房產銷售發票，包 銷商收取價差或手續費，合同期滿未銷出的房產由包銷商進行收購。
在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產 開發企業進行銷售，所取得的手續費收人或者價差應按“服務業一代 理業”征收營業稅； 在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產 開發企業將房屋銷售給包銷商，對房產開發企業應按“銷售不動產” 征收營業稅； 包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營 業稅。 房產開發企業在合同期內委托包銷商承銷房屋，其取得的售房款，均應按“銷售不動產”計征營業稅。
對其支付給包銷商的手續 費，不得從計稅營業額中扣除。
