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1. *府對房地產企業融資的優惠*策有哪些
目前*府對房地產企業的融資只有限制，據我了解還沒有什么優惠*策。
銀行控制貸款，地產企業首發上市基本不可能，所以您應該問房地產企業融資困境有何對策，呵呵。以萬科試水“曲線貸款”案例分析2004年7月5日，萬科發布公告稱，該公司已和德國銀行HI達成合作協議，由后者出資3500萬美元，雙方共同在中山完成“萬科城市風景花園”項目。
這一合作表明，萬科的境外融資已取得突破性進展，在中國房地產界一直處于領頭羊地位的萬科，在境外融資方面，又一次站到了潮流的前端。根據萬科發布的公告，此項合作的目的是為萬科在中山即將開始的項目“萬科城市花園”進行境外融資。
提供融資的是德國房地產融資服務的龍頭HYPO集團的下屬銀行HI，其總部設在愛爾蘭首都都柏林，此次為萬科提供的融資額為3500萬美元，在該銀行的不動產資產中所占份額很小。但值得注意的是雙方的合作方式。
在法律上，這算是一筆股權融資。因為萬科要將所持有的中山項目80%的股權轉讓給一家由HI設立的名為Best Gain Investment的公司，由于該公司萬科也持有35%的股權，從而在融資安排完成后，萬科直接和間接持有的該公司權益只有48%。
從形式上看，HI取得了中山項目的控股權，是如假包換的FDI（外國直接投資）。該次融資的載體萬科中山公司的注冊性質是中外合資公司，由深萬科和萬科的附屬公司香港永達投資公司共同投資設立，該公司權益實際上完全屬于萬科。
但通過中外合資的形式，為以股權形式取得境外融資打開了方便之門。實際上，雖然HI擁有中山項目52%的股權，但并不擁有實際的控制權。
而根據雙方的合同約定，在項目回款之后，萬科將以LIBOR（同業拆借利率）再加幾個點的利息贖回股權。也就是說，這實際上是一筆商業貸款。
但由于商業貸款屬于資本項目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不“曲線融資”，以FDI之名，行商業貸款之實。這個融資安排，相當巧妙地滿足了有關的管制要求。
對于此項融資安排的具體利率水平，HI的利率水平其實相當地低，大約只相當于國內同類型貸款的名義利率，不難看出，剛剛通過了萬科A發行可轉債的發審委“聆訊”，又在境外融資方面取得了突破性進展，融資成本也不高，從資金來源看，該項目的投資全部來自HI的融資，萬科不需要投入一分錢，也不需要再申請任何開發貸款。而在法律上，由于資金全部來自HI，控股者又是HI，則至少在名義上，項目的風險也完全由HI來承擔。
萬科的責任只是按照合同規定的項目計劃把它做完，把房子蓋好，再盡量賣掉。其他的風險，與萬科無關。
但最后所取得的利潤，卻可以由萬科完全掌握，萬科需要付出的只是幾個百分點的融資成本以及自己的品牌。簡單地說，這實際上是一個由HI投資，由萬科負責操作的項目。
萬科僅僅借助自己的品牌，就取得了該項目的控制權并占有大部分利潤。同時，由于融資以美元結算，考慮到目前的匯率趨勢是人民幣有升值壓力，該項融資的匯率風險也要由HI來承擔。
從外資方面來看，外資對中國房地產業普遍的樂觀預期和強烈的投資欲望致使他們愿意做這種本大利小的生意，例如HI。在國外資金普遍渴望投資中國房地產，但對風險又普遍感到難以把握的大背景下，萬科的規模、品牌和既往業績，對促成此次融資合作顯然起了決定性的作用。
正如前面所說，雙方都在試水。此次境外融資對萬科的意義總結為兩條，“一是打開了境外融資之門，豐富了萬科的融資手段，在融資渠道多元化方面邁出了重要一步；二是可以提高萬科的項目管理水平。
萬科會將中山項目的管理作為今后新的項目管理標準，可以為今后的境外融資安排打下基礎。對萬科來說，這是難得的學習和提高的機會。
而對于HI來說，作為來華投資的第一單，HI最關心的并不是利潤，重要的是有一個開始，并由此積累經驗、知識和人脈關系。短期的投資回報肯定不是HI所追求的。
所以不難預料，如果中山項目取得成功，萬科與HI及其他境外投資機構的合作肯定將繼續擴大，而HI也將籍此打開中國地產市場的大門。
2. 2017房地產貸款*策是怎樣的
2017個人住房貸款*策
中國央行發布關于調整個人住房貸款*策有關問題的通知
中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行；各省（自治區、直轄市）銀監局；各國有商業銀行、股份制商業銀行，中國郵*儲蓄銀行：
為進一步支持合理住房消費，促進房地產市場平穩健康發展，按照**有關部署，現就個人住房貸款*策有關事項通知如下：
一、在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。
對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款*策按原規定執行。
二、在此基礎上，人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方*府的溝通，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。
三、銀行業金融機構應結合各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例要求以及本機構商業性個人住房貸款投放*策、風險防控等因素，并根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。
四、加強住房金融宏觀審慎管理。人民銀行、銀監會各派出機構應強化對房地產貸款資產質量、區域集中度、機構穩健性的監測、分析和評估；督促各省級市場利率定價自律機制根據房地產形勢變化及地方*府調控要求，及時對轄區內商業性個人住房貸款最低首付款比例進行自律調整，促進銀行業金融機構住房金融業務穩健運行和當地房地產市場平穩健康發展。
詳情：
3. 房地產開發企業貸款條件：房地產開發企業貸款條件有哪些
1、取得房地產開發主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書，并辦理年檢手續； 2、在貸款銀行開立基本結算帳戶或一般存款帳戶，經營收支全部或部分在銀行結算； 3、生產經營正常，經營管理制度健全，財務狀況良好； 4、信譽良好，具有按期償還貸款本息的能力； 5、能提供足值有效的抵押、質押或資信程度高的保證擔保； 6、已取得貸款項目的土地使用權（《國有土地使用權證》），且土地使用權終止時間長于貸款終止時間； 7、已取得貸款項目規劃投資許可證、外銷房屋許可證、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》并完成各項立項手續，且全部立項文件完整、真實、有效； 8、貸款項目申報用途與其功能相符，開發建設項目經可行性預測分析研究論證，能夠有效滿足當地住房開發市場的需求，市場銷路較好； 9、貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當地*府的有關規定。
工程預算投資總額能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要； 10、借款人計劃投入開發建設項目的自有資金不低于規定的比例（一般應達到項目預算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項目建設； 11、在銀行開立帳戶保持正常業務往來； 12、開發商須對建設的房地產進行保險，且第一受益人為貸款銀行。
4. 房地產企業貸款有哪些條件
1、必須經國家房地產業主管部門批準設立，在工商行*管理機關注冊登記，取得企業法人營業執照并通過年檢，取得行業主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書的房地產開發企業。
2、具有貸款卡，在銀行開立基本賬戶或一般賬戶。 3、開發項目與其資質等級相符。
4、項目開發手續文件齊全、完整、真實、有效，應取得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開（施）工許可證，按規定繳納土地出讓金。 5、項目的實際功能與規劃用途相符，能有效滿足當地住宅市場的需求，有良好的市場租售前景。
6、項目的工程預算、施工計劃符合國家和當地*府的有關規定，工程預算總投資能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要。 7、貸款用途符合國家有關法規和*策。
8、項目資本金應達到項目預算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項目建設。
5. 中國商品房哪一年實行的貸款*策
在1988年第一次住房體制改革會議召開后，1991年住房信貸業務開始了起步，各項住房信貸*策出臺。
注：中國人民銀行于1995年8月頒布了《商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，從而標志著我636f7079e799bee5baa631333365653263國銀行商業性住房貸款走上正軌。但當時的條件是比較嚴格的，一是要求有提供雙重保證即抵押（質押）擔保與保證擔保，二是最高期限為10年，三是要求借款人先有存款，存款金額不少于房價款的30%，存款期限必須在半年以上。
1997年，中國人民銀行頒布了《個人擔保住房貸款管理辦法》，這一辦法對原暫行辦法進行了修正。 1998年4月中國人民銀行發出了《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》、隨后頒布了《個人住房貸款管理辦法》。
1999年，人民銀行下發《關于鼓勵消費貸款的若干意見》，將住房貸款與房價款比例從70%提高到80%，鼓勵商業銀行提供全方位優質金融服務。同年9月，人行調整個人住房貸款的期限和利率，將個人住房貸款最長期限從20年延長到30年，將按法定利率減檔執行的個人住房貸款利率進一步下調10%。
2002年2月21日開始，中國人民銀行降低個人住房公積金貸款利率水平，5年以下（含5年）由現行的4.14%下調為3.6%,5年以上由現行的4.59%下調為4.05%。 2003年6月13日，人民銀行發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。
6. 房產市場現在新的貸款*策是怎么樣的
4月14日，**發出通知：要求實行更為嚴格的差別化住房信貸*策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。該*策主要是抑制市場的投機性購房，在執行貸款利率為基準利率的1.1倍之后，現行利率變成6.534%，而原來按照7折優惠的貸款利率為4.158%，無疑對于貸款者50萬30年期來說，每月要多增加700多元錢。 4月17日，**再發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其中對三套及以上住房貸款提出更嚴規定，要求“對于商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款”，“地方*府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數”。此外，通知還表示，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，銀行要暫停發放購買住房貸款。由于購買第二套房多數為改善性住房，而購買第三套房更多是投機性購房，因此該*策直接從源頭上切斷了購買第三套房的資金鏈，同時加上對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，銀行要暫停發放購買住房貸款，這將有效抑制外地炒房團如溫州炒房團等的投機、投資性買房行為。該措施雖然對存量房數量的影響不大，但對以投資、投機性質購房為目的的增量房數量將產生很大影響。無疑該項措施的打擊力度是非常大的，幾乎可以說是封殺了投機性購房的需求。 調控已對房地產市場產生影響 “兩會”后房價飆升迫使*府在“國四條”的基礎上祭出空前嚴厲的“新國十條”，劍指房價七寸，核心內容是建立考核問責機制、貸款首付比例和利率大幅度提高、暫停發放購買第三套及以上住房貸款和研究制定稅收*策等，中央各部委及地方迅速響應，影響明顯，銷量萎縮，在一個月內，17重點城市周銷量平均下降幅度高達57.3%。 國際形勢變化或使調控節奏放緩，但*策持久性不用置疑。 當前經濟增長三大引擎均面臨著較大壓力，歐洲主權債務危機升級更使當前房地產調控面臨兩難抉擇，我們認為調控節奏或將放緩，第3季度將以執行已出臺的調控措施為主，不會放松，且未來有推出保有環節稅的可能。 樓市有“休整”需要，調控將使調整幅度加深。 09年樓市的瘋狂本身就透支了未來的部分需求，房價的飆漲也削弱了一部分購買力，我們預計若目前*策嚴格執行一年，2010年全國新建商品房銷售面積將同比下降20%左右，銷售價格將回落至09年3季度的水平。[又訊]：上周五，受美股大漲提振，兩市早盤雙雙高開，但在經濟數據公布之后，市場謹慎和觀望心態導致股指沖高回落，全天呈逐波回落走勢，尾盤兩市股指扛住數據沖擊，奮力收漲。而滬指本周漲16.35點，深指本周漲52.13點，兩市股指繼續在2500和10000點附近徘徊。
7. 我國房地產融資宏觀*策
中華房地產金融網； 房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。
其已成為我國市場經濟不可缺少的組成部分。在我國現有市場經濟條件下，房地產業的融資可以采用銀行、信托、上市、基金等多種方式。
但各種融資方式均有一定局限性。 （一）銀行貸款 一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。
數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。
可見，房地產開發資金中至少有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。這種較強的依賴度同時將銀行帶到了極大的風險中。
一旦開發商資金斷裂，其連鎖效應會使風險最終全部落在銀行上。因此，房地產企業應建立以銀行為主的多元化融資渠道，間接融資手段與直接融資手段并用。
最重要的是在*策允許條件下與銀行合作創新新的融資工具。 （二）房地產信托 信托因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產業融資的新熱點。
信托可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。相對銀行貸款而言，房地產信托融資方式不但可以降低房地產業整體的運營成本，節約財務費用，還有利于房地產資金的持續運用和公司的發展。
但是，房地產信托的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信托對房地產貸款的支持。
另外，信托資金的規模，尤其是集合式信托的規模因為受到信托法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信托資金將受到一定影響。
（三）國內IPO 對我國房地產企業來說，由于缺乏多樣化的融資渠道，上市幾乎就變成企業做大做強的唯一途徑。國內IPO上市具有籌資量大、融資能力強；資金使用時間長、分散風險；提高公司價值等優勢。
但其高門檻，高融資成本、增加公司相關義務等缺點使得國內成功上市的案例很少。 （四）境外IPO 現階段，國內企業頻頻去香港上市，其數量超過國內IPO數量，為國內大多數有實力的房地產企業上市的首選。
其上市過程簡單，能與國際接軌。但上市成本高，上市要求高制約了它的發展。
總之，國內IPO與境外IPO各有優勢。國內上市對國內企業來說相對簡單，但受*策影響大。
境外上市要求高，但國際化程度高，再融資方便。 （五）借殼上市 借殼上市是房地產企業上市的快捷方式。
由于直接上市門檻很高，審批時間長，房地產企業上市申請受到宏觀調控影響大，不可能有大批房地產企業上市。因此借殼上市成為房地產企業上市融資的主流。
目前，在國內100家房地產公司中，借殼上市的房地產公司近一半，是房地產公司上市的重要途徑。專家認為，如果能夠巧妙地運用殼資源，可以達到事半功倍的效果。
但我們需要注意的是，借殼上市是一把雙刃劍。如果能合理選擇殼資源，處理好各種潛在問題，會成為一種好的進入資本市場的方式。
否則，則可能不但達到不了在融資的目的，還可能付出慘重的代價。 （六）上市公司資產置換 資產置換是一種常見和見效較快的重組方式，其主要是用公司的“劣質”資產交換外部優質資產。
資產置換重組模式見效快，成效顯著。但需要指出的是，這種方式的資產重組關聯交易較多，交易的市場化程度低，短期得益較多，公司的長期盈利能力還有待觀察。
資產置換是一種特殊的資產重組方式。在股權分置改革前，相當一部分控股股東通過與上市公司進行以劣換優的資產置換，侵占上市公司資源。
在股權分置改革完成后，原來的非流通股股東不僅獲得了在未來可以充分流動的權利，更重要的是股改后限售流通股的價格得到了大幅度提升，這大大提高了大股東將優質資產注入上市公司的積極性。同時，一些績差公司或未股改公司也需要通過注入新資產的方式才能被拯救。
（七）房地產投資基金 近年來，房地產產業基金受到業內的追捧，有在境外注冊的基金，有在國內準備注冊的基金。但是，鮮有成功運作的，這主要是受到《產業基金法》沒有出臺的限制。
雖然產業基金能夠短期籌集大量的資金，而且流動性強，這些是有利于房地產的炒作的因素，但由于產業基金與宏觀經濟調控的主題相悖，因此，短期內產業基金法出臺的難度較大。 綜合比較： 由于房地產的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。
雖然房地產投資基金被廣泛看好，但由于國內尚無相關*策支持；上市或“借殼”上市過程長，手續復雜，成本較高，是少數有實力大企業可能實現的方式，但受經營特點和預期收益制約不易得到投資者認同，融資效果也不理想；發行股票及上市，對企業資質的要求更為嚴格，大多數的房地產開發商無法接受和實現。故直接融資比重較小。
信托融資相對銀行貸款受*策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。企業債券用途多為新建項目，利息高于同期銀行利率、期限為3~15年。
相比之下，很容易就能看出我國。
8. 房地產貸款的必備條件房地產開發企業貸款的必備條件其中一條是：
1、所有者權益包括：實收資本（或者股本）、資本公積、盈余公積和未分配利潤。
不是指的注冊資金。 2、開發的項目自有資金（指所有者權益）應達到項目預算總投資的35%，這一條指的自有資金即所有者權益應不低于開發項目總投資的35%。
不是已完成預算總投資的35%，也不是現在銀行賬上自有資金35%。 2009-03-23 14:07 補充問題 房地產開發企業自有資金不得低于項目總投資的多少？所謂的自有資金到底是什么含意，我越看越糊涂了 1、所謂的自有資金：指凡屬于（單位）所有者權益范圍內所包括的資金，是按財務制度規定歸企業支配的各種自有資金。
如，是收資本、資本公積、盈余公積金及其他自有資金。 2、房地產開發企業自有資金不得低于項目總投資的多少？ 各地方比例不一樣的，有的地方30%，有的地方35%。
9. 房地產開發商能向銀行貸款嗎
一、房地產開發商能向銀行貸款的前提條件：
1.項目的自有資金必須達到一定比例（根據項目的不同一般至少要高于20%）
2.項目是否符合國家法律法規*策
3.項目的還款來源是否充足
4.公司目前的財務狀況
5.是否能夠提供足額有效的擔保
6.貸款用途是否合理
二、貸款是銀行或其他金融機構按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的一種信用活動形式。廣義的貸款指貸款、貼現 、透支等出貸資金的總稱。銀行通過貸款的方式將所集中的貨幣和貨幣資金投放出去，可以滿足社會擴大再生產對補充資金的需要，促進經濟的發展；同時，銀行也可以由此取得貸款利息收入，增加銀行自身的積累。
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