榮觀房產網1.請問一下什么叫房地產內部認購
房地產內部認購是開發商的一種銷售策略，個中情況比較復雜，很難一語說清.
所謂內部認購，首先是開發商制造市場房源短缺的信息，屬于售樓陷阱之一.它對消費者傳遞供房不多內部先購的虛假信息，乘機在價性比方面謀圖獲得更多的利益.其次是有一些關系戶購房，開發商以較便宜的價格借內部認購還人情債，也有個別認購人員得到優惠，確實起到宣傳和推廣的作用.再次是開發商確實還沒有拿到銷售許可證，又遇到資金周轉的實際困難.
總之，市場并不提倡內部認購的做法.不少事實也表明內部認購要謹防上當.
2.房地產行業里有內部認購,具體是什么意思
近年來，許多房地產發展商在尚沒有獲得《商品房預售許可證》等有關證件之前，以在小范圍內推出一種"內部認購"的方式銷售商品房。
內部認購的最重要前提是具有一定幅度的購房優惠，優惠一般是比照"開盤價"而言的，如果按照目前房地產發展商通行的"低開高走"的營銷原則，內部認購價應該是該商品房銷售過程中的"最低時段價"，購房者應給予謹慎的關注。同時，房地產營銷商為了保證盡可能多的贏利，會嚴格地限制和控制內部認購的銷售量和時間。
聰明的購房者如在作好預先準備的前提下果斷出手，往往能得到實在的優惠，這樣一套房計算下來可能會有數以幾萬計的"便宜"。當然，這種便宜與風險共存，購房者要十分慎重地考察該項目發展商的資質是否可靠，以免不小心攤上麻煩，使自己的合法權益受到損害。
和前面的"內部認購"相類似，商品房的"開盤價"中也包含了某種優惠因素。一般情況下，項目正式開盤時，房地產營銷商為了創造一種旺銷氛圍，保持項目物有所值的美好形象，往往作出切實的讓利，其優惠的可信度較高，值得關注。
當然，無論是內部認購價還是開盤價都要隨著市場的變化和該項目的銷售情況而變化，不可能都是直線上升的趨勢，購房者應做通盤考慮。現在，房地產廣告的花樣很多，其中有的注明購房者在某一時段購房可以享受優惠，其中有的不過是商家吸引客戶注意力的促銷手段而已。
"低開高走"目前已成為房地產開發商們常用的銷售手段。期房銷售過程中，房地產開發商出于資金滾動的需要，一般將價格定得很低，然后隨著開發進度和市場形象的確立和市場占有率的提高，價格會逐漸上揚。
相反，當商品住宅的銷售量達到80%以后，一般就進入了房地產項目的清盤銷售階段。此時價格一般也較低，在上述兩個時期購買住宅應該是最實惠的了。
這種實惠一般體現為價格形態和實物形態兩個方面。前者，消費者從中得到的實惠少則幾千元，多則幾萬元甚至更多。
后者，消費者除了低價購房的優惠以外，還可以得到房屋質量方面的切實保證，因為清盤房基本是現房，房間本身的質量問題已經經過竣工后一段時間的檢驗，問題基本暴露出來，購房者可以心明眼亮，精挑細選，也可以讓開發商進行返修，保證其內在的質量。這里需要說明的是：清盤房一般在房型、層次、朝向的選擇方面有一定的局限，一般底層與頂層的住宅、朝向不太好的住宅比較多，消費者在選擇的時候更應該從長計議、嚴格把握標準，不要因價格偏低的誘惑而買進不稱心的住房，以至于造成長久的遺憾。
又訊：日前，建設部、國家發改委和國家工商總局聯合發出通知，房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房；未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購、收取預定款等各種形式變相預售商品房，不得發布商品房預售廣告。 內部認購一直是房地產開發商自籌資金的重要渠道，對于實力并不雄厚的中小開發商而言更是如此。
大部分中小開發商利用內部認購的款項來倒騰貸款，甚至連一些在海外上市的著名房地產開發商在起步階段也是這么干的。 他們通常給予參與內部認購的購房者較高比例的折扣，在樓盤正式開盤時給出15%-20%的溢價，購房者有過兩到三次的成功經歷后，就成為開發商的忠實客戶。
開發商每推出一個新樓盤，就有固定的炒家跟進。開發商可以不用花費任何成本就使用大筆資金，而炒樓者按固定格式可長期穩定獲得年15%-20%的回報，而等開盤后才認購的購房者最終為這筆利息買單。
內部認購的存在，部分減輕了房地產商的資金壓力，也降低了他們的融資成本。但是，這種非公開化的操作模式，助長了炒樓熱的不斷升溫，增加了房價的不穩定因素，必然受到*府主管部門的禁止。
另一方面，內部認購的存在，也為整個房地產市場的信息公開帶來困難，有些樓盤在開盤前就已經認購，房地產開發商提供的房產信息自然也就失實，供需信息的不準確會誤導消費者的消費行為，讓消費者不能做出正確的判斷，影響了整個市場的公平性。 同時，預售制度的不規范也為國家對房地產行業的宏觀調控帶來困難，有些房地產商樓盤沒有建成就已經申請預售上市，而有些房地產商申請了預售好久還沒開盤上市，由于對房屋預售沒有一個統一的標準，國家建設部發布的空置率自然也就嚴重與事實不符。
三部委規范房地產交易，嚴控預售的通知，會放大房地產行業的競爭力度，讓一些籌資能力差的企業面臨新的挑戰，迫使一些房地產企業減少開發項目的數量，抑制當前我們經濟投資過熱的現象，也是我國緊縮調控的措施之一。但是，即使規定出來，配合默契的開發商與炒房者仍可能不動聲色地繼續進行同類交易，但這種交易的風險正逐步加大，如果當中的收益率出現向下的變化，問題才可能被最終引爆。
至此，開發商的資金鏈條可能立即斷裂本人覺得如果你對這個樓盤比較有信心或比較喜歡，內部認購是直得考慮。
3.買房時,內部認購是什么意思
近年來，許多房地產發展商在尚沒有獲得《商品房預售許可證》等有關證件之前，以在小范百圍內推出一種"內部認購"的方式銷售商品房。
他們通常給予參與內部認購的購房者較高比例的折扣，在樓盤正式開盤時給出15%-20%的溢價，購房者有過兩到度三次的成功經歷后，就成為開發商的忠實客戶。 開發商每推出一個新樓盤，就有固定的炒家跟進。
開發商可以不知用花費任何成本就使用大筆資金，而炒樓者按固定格式可長期穩定獲得年15%-20%的回報，而等開盤后才認購的購房者最終為這筆利息買單。 擴展資料： 預售制度的不規范也為國家對房地產道行業的宏觀調控帶來困難，有些房地產商樓盤沒有建成就已經申請預售上市，而有些房地產商申請了預售好久還沒開盤上市，由于對房屋預售沒有一個統一的標準，國家建設部發布的空版置率自然也就嚴重與事實不符。
內部認購的存在，部分減輕了房地產商的資金壓力，也降低了他們的融資成本。但是，這種非公開化的操作模式，助長了炒樓熱的不斷升溫，增加了房價的不穩定因素，必然權受到*府主管部門的禁止。
參考資料來源：百度百科-內部認購。
4.買房簽了內部認購書交了定金和首付,可以退嗎
房屋認購書也稱之為購房意向書，是房地產開發商在房屋正式銷售前，與有意向其購買房屋的購房者簽定的書面協議，是目前大部分房地產開發公司在房屋買賣中的習慣做法，而因此產生的關于房屋認購書問題也是不少。開發商為了能夠順利簽訂購房合同，都會在房屋認購書中約定購房定金，以此來約束購房者。但是，很多購房者在簽訂正式的購房合同時，卻發現合同內容對自己極其不利，這時，簽了房屋認購書就必須得買房嗎？如果簽訂認購書后不買房了定金可以退嗎？
認購合同與商品房買賣合同屬于預約與本約之關系，二者合同內容、合同目的、權利義務、違約形態、違約責任形式等存在較大區別，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務將產生質的變化，由雙方履行磋商義務變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。
根據目前的法律規定，房屋認購書中所約定的購房定金是受法律保護的。也就是說，如果由于購房者的原因不能簽訂購房合同的，那么開發商就無需退還定金。因此，購房者在簽訂了房屋認購書后并不是必須得買房，但是如果不買房，那么購房定金也不會退還。
在此我們提醒廣大購房者：購買房屋時最好不要簽訂房屋認購書，而直接簽訂購房合同。因為簽了認購書，交了購房定金，。房屋認購書也稱之為購房意向書，是房地產開發商在房屋正式銷售前，與有意向其購買房屋的購房者簽定的書面協議，是目前大部分房地產開發公司在房屋買賣中的習慣做法，而因此產生的關于房屋認購書問題也是不少。開發商為了能夠順利簽訂購房合同，都會在房屋認購書中約定購房定金，以此來約束購房者。但是，很多購房者在簽訂正式的購房合同時，卻發現合同內容對自己極其不利，這時，簽了房屋認購書就必須得買房嗎？如果簽訂認購書后不買房了定金可以退嗎？
認購合同與商品房買賣合同屬于預約與本約之關系，二者合同內容、合同目的、權利義務、違約形態、違約責任形式等存在較大區別，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務將產生質的變化，由雙方履行磋商義務變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。
根據目前的法律規定，房屋認購書中所約定的購房定金是受法律保護的。也就是說，如果由于購房者的原因不能簽訂購房合同的，那么開發商就無需退還定金。因此，購房者在簽訂了房屋認購書后并不是必須得買房，但是如果不買房，那么購房定金也不會退還。
在此我們提醒廣大購房者：購買房屋時最好不要簽訂房屋認購書，而直接簽訂購房合同。因為簽了認購書，交了購房定金，購房者在簽訂正式合同時便處于被動地位，有些要求會遭到開發商拒絕，使購房者有口難言。而實際上，簽訂認購書，并不是房地產交易過程當中的必經程序，屬雙方自愿行為。如果非要和開發商簽訂認購書不可，也應該在簽認購書時在認購書上寫上以下字樣：“如果雙方在簽訂正式合同時，就合同的具體條款達不成一致意見，不能簽署正式合同，賣方應無條件立即退還定金。”
1、如果買方沒有按照認購書規定的時間、地點去簽約，屬買方違約，定金不予返還；賣方在認購書規定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金。
2、如果雙方在規定的期限內，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。
3、如果雙方都不存在上述第一項的違約行為，僅對預售（銷售）契約及補充協議內容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數返還買方。
4、如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應雙倍返還定金。
5、還有一種情況，就是房屋認購書無效的情況，定金必然要返還。如在起訴前開發商還未得未取得《商品房預售許可證》，你們說簽訂的房屋認購書就是無效的。
上文為您介紹了關于房屋認購書問題中常出現的簽了房屋認購書就必須得買房嗎，以及簽訂認購書后不買房定金可以退嗎的相關內容，希望能夠幫助到您。
5.房產內部認購
這種事不可行的，開發商這樣無非是想在年前把手上的樓盤都套現，明年開盤行情好的話，他們會打廣告說房子已經基本賣完，然后捂盤高價開盤！只要百姓一看到這個小區銷售情況這么好，馬上又會跟風的來買，最后導致房價節節高升。
這個時候開發商就會以提價的借口要求你們以開盤價來購買，如果不買，他們最多就返還你的定金，至于索賠，你想都不用想，因為沒有簽認購書，一張收據什么都不能表明。
這些都不算什么，關鍵是開發商已經用了這些定金，接了承建商的工程款，還了銀行的土地抵押貸款。空手套白狼搬得賺了就跑了。
如果有的開發商無良一點，簡直就可以攜款潛逃，然后公司挨查封。不管怎么樣最終受苦的還是我們這些人。
6.房屋內部認購是怎么回事,要有哪些程序
購買手續不全的房屋是存在風險的。
但正象你說的那樣，如果不在此時認購，又擔心將來購買不到自己喜歡的房子。 風險主要有：1、開發商將房屋抵押貸款，同時又拿著購房人的首付款消失；2、當房屋正式預售時，若不想購買，有些費用不退；3、正式簽合同時，因為已交付的相關款項，無法為自己爭取最大的利益等。
為避免風險，個人意見如下： 1、了解開發商資信，即以往開發樓盤的信譽度； 2、簽訂認購合同書中，盡量爭取多寫些內容，最好能將將來要簽訂的合同的內容都寫進來，至少應明確房價、面積、正式簽合同的時間等，同時要注意預付款與“定”金的區別，預付款一般情況下是可退的，而“定”金是合同擔保的一種方式，當一方不簽定合同時，該筆款項需雙倍返還（出售方違約）或不予退還（購買方違約）。 因此，請你結合自己的實際情況慎重考慮。
7.房子內部認購是否合法
根據《城市商品房預售管理辦法》在第六條規定：商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售，在這種情況下，房子內部預購是不合法的。
商品房預售許可依下列程序辦理：
（一）受理。開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書；材料不齊的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。
（二）審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。
開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。
（三）許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行*許可書面決定，發送開發企業，并自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。
經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行*復議或者提起行*訴訟的權利，并送達開發企業。
商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行*許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。
（四）公示。房地產管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。
擴展資料：
開發商已經取得了商品房預售許可證，但卻故意隱瞞其取得了預售許可證的事實，依然推行內部認購的銷售方式，與購房者簽訂內部認購協議。對于這種情況，法律是認可該內部認購協議的法律效力。
如果因開發商的原因，而最終導致購房者與其未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關于定金的規定處理。但是該認購協議內容完備且具備購房合同的主要條款，應該認定該認購協議為房屋買賣合同，以維護購房者的購房權益。
購房者可以要求開發商繼續履行合同并承擔違約責任，或者要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
