榮觀房產網1.用波特五力模型分析房地產市場的人力資源環境
波特五力分析模型是邁克爾·波特于80年代初提出，對企業戰略制定產生全球性的深遠影響。用于競爭戰略的分析，可以有效的分析客戶的競爭環境。五力分別是： 供應商的討價還價能力、購買者的討價還價能力、潛在競爭者進入的能力、替代品的替代能力、行業內競爭者現在的競爭能力。
房地產市場五力模型分析：
一、供應商的討價還價能力
隨著關稅的降低和各類進入產品限制條件的放寬，國外產品將大量充斥國內市場，導致用于住宅建設，房地產開發過程中使用的建筑材料價格降低。房地產對供應商提供建材的質量要求高。
二、購買者的討價還價能力
房地產市場的需求大于供給，購買者討價還價能力弱。
三、潛在競爭者進入的能力
房地產是資金密集型產業，進入和退出壁壘高，*府對房地產的調控和銀行銀根緊縮，對潛在競爭者造成很大的障礙。
四、替代品的替代能力
*府保障性住房數量不多，不會對商品房造成威脅。
五、行業內競爭者現在的競爭能力
房地產行業區域性強、差異性大、集中度大幅提升，競爭不激烈。
2.應用波特的五種競爭力量模型分析中國房地產市場的競爭性質
波特五力競爭模型，是作為行業競爭驅動力量分析工具提出的。
它主要用來幫助企業了解自己所在行業的競爭狀況，如：競爭力量的來源、強度、影響因素等。該模型的基本邏輯為，企業行為主要受其所在行業市場競爭強度的影響，競爭強度取決于市場上存在的五種基本力量，正是五種力量的聯合強度，影響和決定了企業在行業中的最終盈利潛力。
所以，研究企業戰略，就是通過行業結構分析，對其所處的經營環境進行解構，了解企業所面臨的五種競爭力量情況，以采取相應的競爭性行動，削弱五種競爭力量的影響，增強自身的競爭實力與地位，從而保持良好的盈利狀態，在競爭中獲得主動權。
3.如何用波特"五力"模型對行業競爭態勢進行分析
波特五力分析模型由哈佛大學商學院教授邁克爾〃波特提出，是區別于宏觀環境分析的微觀環境（行業環境）分析工具，該模型的主要思想是：企業獲取競爭優勢的關鍵是企業所處行業的盈利能力（行業吸引力）和企業在行業內的相對競爭地位。
因此，企業戰略管理的首要任務是分析供應商（賣方）、購買者（買方）、當前競爭對手、替代產品和潛在進入者等五種因素，選擇具有潛在高利潤的行業。選定行業后，企業應根據自身力量與五種力量的對比情況來選擇低成本、差異化、或集中化等三種戰略之一作為自己的競爭戰略。
4.急求：用五力模型分析分析一個比較熟悉的行業
房地產業五力模型分析 就房地產行業而言，該行業環境包括這樣一組因素；新進入者的威脅、供應商討價還價的能力、買方討價還價的能力、替代品的威脅（在現有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析）及當前競爭對手之間競爭的激烈程度。
它們直接影響到房地產行業和它的競爭行為。總的來說，這五個因素之間的互動關系決定了這個行業的利潤能力。
（一）新進入者的威脅 1.進入障礙。加入WTO導致外資、外商進入我國房地產業的壁壘降低，從而對我國房地產發展商構成極大威脅。
由于對所有外來企業實行國民待遇，國外房地產企業及其相關聯的建筑安裝、中介服務企業以及金融、保險機構將大舉進*中國，市場競爭機制的全面引進，將給國內企業帶來前所未有的壓力。對大多數企業來說，由于缺乏市場競爭力和規模擴張力，勢必被迫退出房地產市場，而更大的市場分額可能被外資、外商所擁有。
這對多數發展商來說，不只是一種挑戰，而是面臨十分嚴重的生存危機。 2.產品差異化。
隨著時間的推移，顧客會漸漸相信一個企業的產品是獨特的。這種認知會給企業帶來進一步服務的機會，使廣告變得有效，企業也將可以領先其他公司向顧客提供產品和服務。
通常新進入者要分配很多資源用于消除顧客對原先產品的忠誠，它們經常采用更低的價格相抗衡，隨之企業利潤相應減少。我國房地產業中的各個企業，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為重要，而要實現差異化戰略，企業需要付出相當的努力。
房地產企業要想在競爭中脫穎而出，強化特色經營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務其特色就不一樣，對顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務，比較優勢就轉化為競爭優勢，或進一步轉化為企業的核心競爭力。
3.資本要求。在新的行業競爭，要求企業有足夠的資源投入。
即使新的行業很有吸引力，企業也可能沒有足夠的資本成功進入市場，尋求合適的市場機會。而房地產業就是這樣的企業，它要求企業有足夠、大量的資源投入，否則要進入房地產業也是很困難的。
4.*府*策。國家對房地產業的運行與操作規則給予了相應的規定，作為新進入者要密切關注*府的*策法規，從中權衡輕重，依*策辦事。
（二）供應商討價還價的能力 我國的住宅產業是一個巨大的市場，無論是國外的房地產開發商，還是材料、產品的供應商，都密切關注這一市場。當關稅降低之后，外國木材進口量將加大，用于住宅建設，房地產開發過程中使用大量建材（如鋼筋）、機電產品（如空調、電梯）和衛生潔具，隨著關稅的降低和各類進入產品限制條件的放寬，國外產品將大量充斥國內市場，并對國內產品產生巨大沖擊，首當其沖的就是導致國產商品的價格下降。
單就房地產產業來說，這或許是有利的。 （三）買方討價還價的能力 企業作為供給方，總是想方設法提高價格，而買方會盡量壓低價格。
目前我國的房地產市場是需求遠遠大于供給。再加之在我國收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數人手里，開發商看準的是這些人的需求。
因此我國房地產市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發商來說是較弱的。
（四）當前競爭對手之間競爭的激烈程度 行業內的企業相互制約，一個企業的行為必然會引發競爭反應。因此，企業為了追求戰略競爭力和超額利潤，必然積極投身競爭。
如果某企業受到挑戰，或者有一個顯著的改善市場地位的機會，本行業內激烈的競爭行為就不可避免。同一行業中的企業很少有完全相同的，他們在資源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。
通常地，企業會在顧客認為有價值的、企業擁有競爭優勢的方面，努力使自己的產品與有競爭能力者的不同。價格、質量和創意等都是展開競爭的主要方面，當然不同的行業展開競爭的方面不同。
1.同行企業的數量。有很多公司參與競爭的行業，競爭通常很激烈。
但在另一方面，一個行業如果只有幾個規模和力量相當的企業，也會有競爭。房地產行業應該就屬于后者。
一般情況下，某地房地產行業都是由房地產市場上幾個巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領先和差異化融合在一起的能力，對于維持企業競爭優勢是至關重要的。與單純依賴某一主導戰略的企業相比，能夠成功地執行成本領先與差異化戰略整合的企業，會處于一種更加有利的位置。
2.行業增長程度。當一個市場正在成長的時候，企業會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴充的顧客群的需要上。
在成長的市場中，企業有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產業市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。
競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環境、設計、物管，當然也有價格。不同收入水平的人對這幾個的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。
3.高額固定成本。房地產是個特殊的行業，它的“產品”就是固定資產，耗資大，風險大。
一般而言，這一點阻止了進入此行業的企業的數量，使得該行業相對其他行業競爭程度小。 4.高的退出成。
5.什么是“波特五力模型”
波特五力模型五力模型是由波特（Porter）提出的，它認為行業中存在著決定競爭規模和程度的五種力量，這五種力量綜合起來影響著產業的吸引力.它是用來分析企業所在行業競爭特征的一種有效的工具.在該模型中涉及的五種力量包括：新的競爭對手入侵，替代品的威脅，買方議價能力，賣方議價能力以及現存競爭者之間的競爭.決定企業盈利能力首要的和根本的因素是產業的吸引力.競爭戰略從一定意義上講是源于企業對決定產業吸引力的競爭規律的深刻理解.任何產業，無論是國內的或國際的，無論生產產品的或提供服務的，競爭規律都將體現在這五種競爭的任用力上.因此，波特五力模型是企業制定競爭戰略時經常利用的戰略分析工具.這五種競爭作用力綜合起來，決定了某產業中的企業獲取超出資本成本的平均投資收益率的能力.這五種作用力的綜合作用力隨產業的不同而不同.隨產業的發展而變化.結果表現為所有產業的內在盈利能力的不一致性.這五種作用力決定了產業的盈利能力，因為它們影響價格、成本和投資收益等因素.例如，賣方議價的能力會影響原材料成本和其它投入成本；競爭的強度影響價格以及競爭的成本；新的競爭者入侵的威脅會限制價格，并要求為防御入侵而進行投資.企業通過其戰略能對這五種作用力施加影響.如果企業能通過這五種力量來影響所在產業的競爭優勢，那它就能從根本上改善或削弱產業吸引力，從而改變本產業的競爭規則.。
6.“企業上一般價值連、五力模型、鉆石模型分析”是指什么
鉆石模型是分析產業戰略的，主要有生產要素、需求條件、相關行業、競爭企業、*府、機會等因素分析。
其中，生產要素分高級要素和初級要素，高級要素主要人才、通訊等，初級要素一般資金、勞力、自然條件等。生產要素是宏觀分析產業競爭環境。
需求條件指產業所在國或地區的市場需求，一般認為，周邊市場的需求對產業的促進作用強于外部市場。相關行業指相關或輔助行業，通常是上下游行業的發展狀況，屬于中觀研究。
競爭企業是指成功的產業中須有至少三家強勢競爭企業存在，才有可能立足于世界產業林。*府和機遇，大家都知道，作用不小呀。
五力模型是用來分析產品的，主要有競爭對手情況，上下游的議價能力，還有就是潛在進入者和替代產品情況。
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