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1.房地產企業的稅收籌劃實例
以下通過一個案例告訴你房地產企業如何通過企業財富安全管理集成系統來做好企業稅收籌劃，并且對房地產企業未來稅務安全做出預控。企業財富安全管理集成系統，預控企業稅務風險，安全提升價值。
嘉業公司擬建的蛟湖經典項目有一地塊，其土地成本和開發成本合計為29000萬元，評估公司按照市價給出的評估價格為50000萬元。現有兩個方案如下（均采用營改增后的簡易計稅法）：
【分析】
方案一：自建自銷
嘉業公司將該項目作為商品房用于直接銷售，依據稅務規定，按照銷售不動產稅目征稅，涉及土地增值稅。
銷售收入（含增值稅）：50000萬元
銷售收入（不含增值稅）：50000÷（1+5%）=47619萬元
銷項稅額：47619*5%=2381萬元
城建稅及教育費附加：2381*(7%+3%+2%)=286萬元
印花稅：50000*0.0005=25萬元
土地增值稅：
扣除項=29280*(1+10%+20%)+286=38350萬元
增值額=47619-38350=9269萬元
增值率=9269/38350=24%
土地增值稅：9269*30%=2780萬元
凈收入：47619-29280-25-2780-286=15248萬元
方案二：（企業財富安全管理集成系統方案）
嘉業公司先將該地塊出售給綠地公司用于職工住房，土地轉讓價格按照評估價格為10000萬元，土地成本為7280萬元，進行土地使用權證的更名，涉及土地增值稅。嘉業公司與綠地公司簽訂房屋代建協議書，工程所需全部建設資金均由綠地公司提供，同時綠地公司還負責采購大部分的建筑材料（價款約為1300萬元），嘉業公司只負責工程的組織協調工作，建筑面積為90000平方米，按照每平米2500元收取代建服務費，共計22500萬元。代建服務期間費用預測為6500萬元。代建服務按照服務收入征稅，不涉及土地增值稅。
該房地產公司轉讓該地塊的損益如下：
銷售收入（含增值稅）：10000萬元
銷售收入（不含增值稅）：10000÷（1+5%）=9524萬元
銷項稅額：9524 *5%=476萬元
城建稅及教育費附加：476*(7%+3%+2%)=57萬元
印花稅：10000*0.0005=5 萬元
土地增值稅：
扣除項=7280*(1+10%)+57=8065萬元
增值額=9524-8065=1459萬元
增值率=1459/8065=18%
土地增值稅=1459*30%=438萬元
凈收入：9524-7280-57-5-438=1744萬元
（該房地產公司代建服務損益如下：）
代建收入（含增值稅）：22500萬元
代建收入（不含增值稅）：22500÷（1+5%）=21429萬元
代建增值稅：21429*5%=1071萬元
代建城建稅及教育費附加：1071*(7%+3%+2%)=129萬元
（該房地產公司兩項業務合計凈收入如下：）
合計凈收入：14800+1744=16544萬元
【結論】根據以上分析，就此項目來說方案二凈收入更多，比方案一多296萬元。因此方案二代建更好。
2.房產稅如何進行稅務籌劃 房產稅稅務籌劃案例分析
房產稅計算方法進行稅務籌劃之前，首先要了解房產稅如何征稅，怎么計算的。
房產稅的計稅方法分為從價計征和從租計征。其中，從價計征的計稅依據為：1、按照房產原值一次減除10%-30%的扣除后的余值；2、無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等；3、獨立的地下建筑物在進行10%-30%的扣除前先對房產原值進行確定；（1）地下建筑物為工業用途的，以房屋原價的50%-60%作為應稅房產原值；（2）地下建筑物為商業用途及其他用途的，以房屋原價的70%-80%為應稅房產原值。
4、10%-30%的具體扣除比例由省、自治區、直轄市人民*府確定。計算公式為：應納稅額=應稅房產原值*（1-原值扣除比例）*1.2%從租計征的計稅依據：1、租金收入2、以勞務或其他形式為報酬抵付租金收入的，按當地同類房產租金水平確定；3、個人出租住房，按4%的稅率征收房產稅；4、出租的地下建筑物，按出租地上建筑物的有關規定計稅。
房產稅稅收籌劃分析從稅率入手進行籌劃。因從價計征和從租計征的稅率不一致，因稅率差異造成的稅收籌劃空間為：（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）*1.2%=租金收入*12%也就是說從價計征和從租計征的臨界點為（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）=租金收入*10倍.當（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）>10倍租金收入的時候，出租繳納的房產稅較少；當（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）<10倍租金收入的時候，自用繳納的房產稅較少.例如，某集團在上海持有一套房產，價值3億元，如果按照自己持有使用的話，年度需要繳納的房產稅為30000*1.2%*(1-30%)=252萬元；而如果我們將房產出租的話，繳納的房產稅約為31萬元（1800㎡，4元/㎡/天）；兩者之間的差額為252-31=221萬元。
這樣，我們就可以操作將房產出租給關聯公司，使之符合從租計征的條件，增加收益。
3.房地產開發公司稅收籌劃思路房地產營業稅、土地增值稅、房產稅、企
一、充分利用國家稅收優惠*策，通過關聯方轉移稅負進行稅收籌劃 與股本投資相比，融資更具靈活性。
根據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第三十九條的規定，關聯企業之間在融資業務中所支付或者收取的利息不能超過或低于沒有關聯關系企業之間所能同意的數額，或者超過或低于同類業務的正常利率。 企業可在這一規定的框架內靈活選擇關聯企業間融資的最高上限或最低下限利率，以達到最佳的節稅效益。
如總公司所在地稅負高，而子公司所在地稅負低，當子公司占用總公司資金時，總公司可以采用同類業務同期下限利率與子公司結算，使稅負較高的總公司稅基減少，所減少的稅基轉移到稅率較低的子公司；反之，當總公司所在地的稅負低時，可以采用同類業務同期上限利率與子公司結算。 二、發揮國家稅收杠桿導向作用，通過選擇有利的經營方式進行稅收籌劃 合作建房通常有以下二種方式： 其一，合作雙方通過原始的“以物易物”方式進行交易，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，一方發生了銷售不動產的應稅行為，另一方發生了轉讓土地使用權的應稅行為。
對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業稅。
其二，合作雙方分別以土地使用權和貨幣資金出資，成立合作企業，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風險共擔、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。
根據國家稅務總局《營業稅稅目注釋（試行稿）》第九條第（二）款：“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。”的規定，在第一種分配方式下，向合作企業提供的土地使用權視為投資入股不必繳納營業稅，合作企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業稅；在第二種分配方式下，向合作企業轉讓的土地使用權，按轉讓無形資產繳稅，合作企業房屋分配后銷售時各自按銷售不動產繳納營業稅。
由此可見，合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經營方式不同稅負不同。上述中以成立合作企業并采取在房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享的利潤分配方式最為節稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產繳稅；而成立合作企業并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權投資的一方還須在前種方式稅負的基礎上，就轉讓的無形資產繳稅。
至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業稅，其稅負最高。
因此，企業應利用國家稅收杠桿導向，選擇最有利的經營方式，達到節稅籌劃的目的。 三、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃 通過會計處理方法選擇進行稅收籌劃包括預提費用、個人所得稅、開發商品與出租商品、營業費用、管理費用和財務費用的籌劃等6個方面： 1.預提費用籌劃。
房地產開發企業項目完成時可以預提費用，預計該項目以后支出，此費用由財務人員依據經驗提取且金額較大，使用時間較長，直接計入成本，具有較強的可操作性。 在允許范圍內就高預提，隨著銷售實現，先行計入的成本增加，其作用是延緩企業所得稅的繳納時間，為企業贏得資金時間價值。
2.個人所得稅籌劃。 由于個人所得稅為超額累進稅率，年終一次性發放數月獎金繳稅率較高，企業可以依據當月的經營業績結合以往的經驗，按月預提獎金計入成本，年終發放時稍加調整即可。
把年終獎金扣繳的個調稅分散到各個月份中列支，可降低稅率，減少稅負。 3.開發商品與出租商品籌劃。
有些房屋由于地理位置、內部結構朝向和外部環境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經營時，可把商品房轉作出租經營房，從開發商品轉入出租開發產品科目，按月計提出租產品攤銷計入成本，使企業庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。 而如果把房屋繼續留在開發產品科目提取減值準備，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。
此外，企業還應利用國家稅收優惠*策如調低房產契稅以及某些地區為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。 4.營業費用籌劃。
作為房地產開發企業，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目，廣告費支出的多少往往與銷售業績密切掛鉤。依稅法規定，房地產企業每一納稅年度的廣告費支出應在不超過銷售收入的2%內據實扣除。
有些企業集團廣告由總公司統一策劃、費用由總公司統一列支，很可能出現總公司因廣告費支出超出2%扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足2%的情況，針對這一情況，可以讓與子公司業務相關的總公司廣告費，由不足2%的子公司承擔。 5.管理費用籌劃。
企業按規定繳納的養老保險、補充養老保險、工傷保險、醫療保險和公積金可以稅前扣除，企業應依法足額繳納。這樣，企業既履行了法定的社會保障義務，穩定了職工隊伍，又可以減輕企業因純粹支付。
4.急求一份CTP納稅籌劃實踐報告樣本
我發給你哦，我剛參加完稅收籌劃培訓！ 稅 收 籌 劃 第一講 稅收概述 一、我國現行稅法體系的內容。
我國的現行稅制就其實體法而言，是建國后經過幾次較大的改革逐歩演變而耒的，按其性質和作用大致分為六類： （一） 流轉稅類。包括增值稅、消費稅、營業稅。
主要在生產、流通或者服務業中發揮調節作用。 （二） 資源稅類。
包括資源稅、城鎮土地使用稅。主要是對因開發和利用自然資源差異而形成的級差收入發揮調節作用。
（三） 所得稅類。包括企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅。
主要是在國民收入形成后，對生產經營者的利潤的個人純收入發揮調節作用。 （四） 特定目的稅類。
城市維護建設稅、土地增值稅、車輛購置稅、耕地占用稅。主要是為了達到特定目的，對特定對象和特定行為發揮調節作用。
（五） 財產和行為稅類。包括房產稅、城市房地產稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、印花稅、屠宰稅、契稅。
主要是對某些財產和行為發揮調節作用。 （六） 關稅。
主要是對進出我國國境的貨物、物品征收。 上述稅種中的關稅由海關負責征收管理，其他稅種由稅務機關負責征收管理。
二、稅務機構設置和稅收征管范圍劃分。 （一） 稅務局。
包括省、自治區、直轄市國家稅務局、，地區、地級市、自治州、盟國家稅務局，縣、縣級市、旗國家稅務局，征收分局、稅務所。 （二）地方稅務局。
包括省、自治區、直轄市地方稅務局，地區、地級市、自治州、盟地方稅務局，縣、縣級市、旗地方稅務局，征收分局、稅務所。 三、稅收征收管理范圍劃分 （一）國家稅務局系統征管項目：增值稅，消費稅，車輛購置稅，鐵道部門、各銀行總行、各保險總公司集中繳納的營業稅、所得稅、城市維護建設稅，中央企業繳納的所得稅，中央與地方所屬企業、事業單位組成的聯營企業、股份制企業繳納的所得稅，地方銀行、非銀行金融企業繳納的所得稅，海洋石油企業繳納的所得稅、資源稅，外商投資企業和外國企業所得稅，證卷交易稅，個人所得稅中對儲蓄存款利息所得征收的部分，中央稅的滯納金、補稅、罰款。
（二）地方稅務局系統征管項目：營業稅，城市維護建設稅（不包括上述由國家稅務局系征管的部分）原地方國有企業、集體企業、及私營企業繳納的所得稅、個人所得稅（不包括上述由國家稅務局系統征管儲蓄存款利息所得征收的部分），資源稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，房產稅，城市房地產稅，車船使用稅（2007年1月1日起由原車船使用稅和車船使用牌照稅合并修訂），印花稅，契稅，屠宰稅，筵席稅及其地方附加，地方稅的滯納金、補稅、罰款。 依據國稅發[2002]8號文通知規定；2002年1月1日起，在各級工商行*管理部門辦理設立（開業）登記的公司，其企業所得稅由國家稅務局負責征收管理。
（三）中央*府與地方*府稅收收入劃分 1、中央*府固定收入：消費稅、車輛購置稅、關稅、海關代征的進口環節增值稅等 2、地方*府固定收入：城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、車船使用稅、契稅等。 3、中央*府與地方*府共享收入： （1） 增值稅（不包括海關代征的進口環節增值稅）：中央*府分享75% 地方*府分享25% (2) 營業稅：鐵道部、各銀行總行，各保險公司總公司集中繳納的部分歸中央*府，其余歸地方*府。
（3） 企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅：鐵道部、各銀行總行及海洋石油企業繳納的部分歸中央*府，其余部分中央*府分享60%，地方*府分享40% (4) 個人所得稅：除儲蓄存款利息的個人所得稅外，其余部分中央*府分享60 %，地方*府分享40% (5)資源稅：海洋石油企業繳納的部分歸中央*府，其余部分歸地方*府。 （6）城市維護建設稅：鐵道部、各銀行總行、各保險公司集中繳納的部分歸中央*府，其余歸地方*府。
（7）印花稅： 證巻交易印花稅收入的94%歸中央*府，其余6%和其他印花稅收入歸地方*府。 第二講 增 值 稅 增值稅是對我國境內銷售貨物或提供加工、修理修配勞務，以及進口貨物的單位和個人，就其取得的貨物或應稅勞務的銷售額，以及進口貨物的金額計算稅款，并實行稅款抵扣制的一種流轉稅。
一、征稅范圍 （一） 銷售或者進口的貨物 （二） 提供加工、修理修配勞務 （三） 視同銷售貨物行為 1、將貨物交付他人代銷 2、銷售代銷貨物 3、設有兩個以上機構并實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送至其他機構用于銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外 4、將自產或委托加工的貨物用于非應稅項目 5、將自產、委托加工或購買的貨物行為投資，提供給其他單位或個體經營者 6、將自產、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者 7、將自產、委托加工的貨物用于集體福利或個人消費 8、將自產、委托加工或購買的貨物無償贈送他人 （四） 混合銷售行為 一項銷售行為如果既涉及增值稅應稅貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為，具體說，非應稅勞務是為了直接銷售一批貨物而提供的，二者間是緊密相連的從屬關系。如為銷售本企業產品而提供的的運輸業務；。
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