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1.我國房地產業發展趨勢表現在哪些方面
3.1市場發育不良，泡沫化程度較高我國的房地產市場化發育時間較短，而且在發育過程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發育不良，利潤率太高而不可持續發展，據權威部門提供信息，房地產行業利潤率遠高于各行業的平均利潤率，并且一直在快速增長。
國際上房地產利潤率一般維持在5%左右，高的在6%~8%，而在中國房地產的利潤率高達20%~40%，而按國家統計局計算，中國房地產利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%,2002年增長56%,2003年增長32%。在國外人們購一套適于居住的房屋僅是工資的3~5倍，而中國工薪階層購一套住房的費用是年工資的10倍~20倍。
由于在前期獲取了暴利，使得多數房地產商收稿日期：2010-05-05作者簡介：唐正輝（1979-），男，安徽巢湖人，畢業于安徽建筑工業學院，工程師。未能擺正其定位和心態，以為暴利會一直延續下去，拒絕接受價格下降的現實，并人為將房價炒高，至使我國房價遠遠偏離其真實價值和居民收入水平，出現較嚴重的泡沫。
據統計，我國的房地產收入比超過10，遠高于國際水平，按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3~6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素住房消費占居民收入的比重應低于30%。3.2土地的。
3.1市場發育不良，泡沫化程度較高我國的房地產市場化發育時間較短，而且在發育過程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發育不良，利潤率太高而不可持續發展，據權威部門提供信息，房地產行業利潤率遠高于各行業的平均利潤率，并且一直在快速增長。國際上房地產利潤率一般維持在5%左右，高的在6%~8%，而在中國房地產的利潤率高達20%~40%，而按國家統計局計算，中國房地產利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%,2002年增長56%,2003年增長32%。
在國外人們購一套適于居住的房屋僅是工資的3~5倍，而中國工薪階層購一套住房的費用是年工資的10倍~20倍。由于在前期獲取了暴利，使得多數房地產商收稿日期：2010-05-05作者簡介：唐正輝（1979-），男，安徽巢湖人，畢業于安徽建筑工業學院，工程師。
未能擺正其定位和心態，以為暴利會一直延續下去，拒絕接受價格下降的現實，并人為將房價炒高，至使我國房價遠遠偏離其真實價值和居民收入水平，出現較嚴重的泡沫。據統計，我國的房地產收入比超過10，遠高于國際水平，按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3~6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素住房消費占居民收入的比重應低于30%。
3.2土地的供應不規范、*府機會主義行為嚴重*府在我國房地產市場的發育和發展中起著非常重要的作用，然而，我國*府在以下幾方面卻是機會主義的。一是在土地轉讓和使用中*府為了增加收入，某些官員為了私利而采取機會主義行為。
他們以低價從農民手中圈得土地，然后高價轉讓給開發商。據統計，2007年*府的轉讓土地所得超過7000億元。
二是*府在與地產商的交易中不能履行契約或隨意更改契約。三是*府的調控*策沒有延續性和穩定性，很多*策的出臺都是違反市場經濟規律的。
四是*府在土地交易中暗箱操作。我國的國土管理部門和各級*府在過去20幾年的房地產發展中，土地供應很不合理，而且在土地交易中存在很大的暗箱操作行為。
這些行為嚴重阻礙了我國建立起一個公正、公平、高效、廉潔的土地交易市場。3.3供需結構失衡目前我國房地產存在嚴重的供需結構失衡，具體表現為：一是新建的中小型、中低價位普通商品住房和經濟適用住宅供應不足，而高端住房卻供給過剩。
據對北京、上海、天津、西安、杭州等城市房屋銷售情況調查，去年銷售的商品住宅中，120m2/套以上的住房都在40%以上、最高的超過60%，中小套型住宅比例偏低。同時，據建設部門統計，2006年初，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90m2以下的住房面積所占比重為19.18%。
2007年10月份，這一比重有所提高，但是只有25.77%，與現行*策規定的調控目標還有較大的差距。二是廉租房供給很少，*府重視不夠，覆蓋面小，未以開發廉租房為*策重心，同時經濟適用房供給不能滿足要求，而且*府以提供經濟適用房為主存在很多問題；三是二手房市場和租賃市場發育緩慢，二手房的供給亦不能滿足要求。
3.4房地產業對金融依賴程度較高，蘊藏著較大的金融風險我國的房地產對金融的依賴程度很高，遠遠超出發達國家對金融的依賴程度，積累了大量的金融風險，主要表現在以下幾方面：一是房地產信貸增長過快，2007年10月來，全國商業性房地產貸款金額達4.69萬億元，同比增長30.75%，比年初增加1.01萬億元，占同期商業銀行全部新增人民幣貸款的28.9%；其中，個人住房貸款余額2.6萬億元，比年初增長6192億元，同比增長35.57%；住房公積金委托貸款10月末金額達到4502.2億元，比年初增加960億元，同比增長34.87%；二是房地產商自有比重低，我國的房地產開發建設，投資商多數欠缺資金，據統計，我國80%左右的土地購置和房地產開發資金都是直接或間接的來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購。
2.競爭者的有事和劣勢主要體現在哪些方面
競爭者分析的含義 競爭者分析是指企業通過某種分析方法識別出競爭對手，并對它們的目標、資源、市場力量和當前戰略等要素進行評價.其目的是為了準確判斷競爭對手的戰略定位和發展方向，并在此基礎上預測競爭對手未來的戰略，準確評價競爭對手對本組織的戰略行為的反應，估計競爭對手在實現可持續競爭優勢方面的能力.對競爭對手進行分析是確定組織在行業中戰略地位的重要方法.競爭者分析的內容和步驟 競爭者分析一般包括以下五項內容和步驟. 1.識別企業的競爭者.識別企業競爭者必須從市場和行業兩個方面分析. 2.識別競爭者對手的策略. 3.判斷競爭者目標. 4.評估競爭者的優勢和劣勢. 5.判斷競爭者的反應模式.競爭者的類型 企業參與市場競爭，不僅要了解誰是自己的顧客，而且還要弄清誰是自己的競爭對手.從表面上看，識別競爭者是一項非常簡單的工作，但是，由于需求的復雜性、層次性、易變性，技術的快速發展和演進、產業的發展使得市場競爭中的企業面臨復雜的競爭形勢，一個企業可能會被新出現的競爭對手打敗，或者由于新技術的出現和需求的變化而被淘汰.企業必須密切關注競爭環境的變化，了解自己的競爭地位及彼此的優劣勢，只有知己知彼，方能百戰不殆. 我們可以從不同的角度來劃分競爭者的類型： 一、從行業的角度來看，企業的競爭者有 1.現有廠商：指本行業內現有的與企業生產同樣產品的其他廠家，這些廠家是企業的直接競爭者. 2.潛在加入者：當某一行業前景樂觀、有利可圖時，會引來新的競爭企業，使該行業增加新的生產能力，并要求重新瓜分市場份額和主要資源.另外，某些多元化經營的大型企業還經常利用其資源優勢從一個行業侵入另一個行業.新企業的加入，將可能導致產品價格下降，利潤減少. 3.替代品廠商：與某一產品具有相同功能、能滿足同一需求的不同性質的其他產品，屬于替代品.隨著科學技術的發展，替代品將越來越多，某一行業的所有企業都將面臨與生產替代品的其他行業的企業進行競爭. 二、從市場方面看，企業的競爭者有 1.品牌競爭者：企業把同一行業中以相似的價格向相同的顧客提供類似產品或服務的其他企業稱為品牌競爭者.如家用空調市場中，生產格力空調、海爾空調、三菱空調等廠家之間的關系. 品牌競爭者之間的產品相互替代性較高，因而競爭非常激烈，各企業均以培養顧客品牌忠誠度作為爭奪顧客的重要手段. 2.行業競爭者：企業把提供同種或同類產品，但規格、型號、款式不同的企業稱為行業競爭者.所有同行業的企業之間存在彼此爭奪市場的競爭關系.如家用空調與中央空調的廠家、生產高檔汽車與生產中檔汽車的廠家之間的關系. 3.需要競爭者：提供不同種類的產品，但滿足和實現消費者同種需要的企業稱為需要競爭者.如航空公司、鐵路客運、長途客運汽車公司都可以滿足消費者外出旅行的需要，當火車票價上漲時，乘飛機、坐汽車的旅客就可能增加，相互之間爭奪滿足消費者的同一需要. 4.消費競爭者：提供不同產品，滿足消費者的不同愿望，但目標消費者相同的企業稱為消費競爭者.如很多消費者收入水平提高后，可以把錢用于旅游，也可用于購買汽車，或購置房產，因而這些企業間存在相互爭奪消費者購買力的競爭關系，消費支出結構的變化，對企業的競爭有很大影響. 三、從企業所處的競爭地位來看，競爭者的類型有 1.市場領導者（leader）：指在某一行業的產品市場上占有最大市場份額的企業.如柯達公司是攝影市場的領導者，寶潔公司是日化用品市場的領導者，可口可樂公司是軟飲料市場的領導者等.市場領導者通常在產品開發、價格變動、分銷渠道、促銷力量等方面處于主宰地位.市場領導者的地位是在競爭中形成的，但不是固定不變的. 2.市場挑戰者（challenger）：指在行業中處于次要地位（第二、三甚至更低地位）的企業.如富士是攝影市場的挑戰者，高露潔是日化用品市場的挑戰者，百事可樂是軟飲料市場的挑戰者等.市場挑戰者往往試圖通過主動競爭擴大市場份額，提高市場地位. 3.市場追隨者（follower）：指在行業中居于次要地位，并安于次要地位，在戰略上追隨市場領導者的企業.在現實市場中存在大量的追隨者.市場追隨者的最主要特點是跟隨.在技術方面，它不做新技術的開拓者和率先使用者，而是做學習者和改進者.在營銷方面，不做市場培育的開路者，而是搭便車，以減少風險和降低成本.市場追隨者通過觀察、學習、借鑒、模仿市場領導者的行為，不斷提高自身技能，不斷發展壯大. 4.市場補缺者（nichers）：多是行業中相對較弱小的一些中、小企業，它們專注于市場上被大企業忽略的某些細小部分，在這些小市場上通過專業化經營來獲取最大限度的收益，在大企業的夾縫中求得生存和發展.市場補缺者通過生產和提供某種具有特色的產品和服務，贏得發展的空間，甚至可能發展成為“小市場中的巨人”.綜上所述，企業應從不同的角度，識別自己的競爭對手，關注競爭形勢的變化，以更好地適應和贏得競爭.確認競爭者的目標 在識別了主要競爭者之后，企業經營者接著應回答的問題是：每個競爭者在市場上尋求什么？什么是競爭者行動的動力？最初經營者推測，所有的競。
3.房地產營銷的營銷體現在哪些方面
房地產銷售管理 房地產業的興旺帶動了相關產業就業機會的極大繁榮，建材、建筑設計、施工、物業管理、市場營銷、律師……，都在這空前的大市場中極度活躍，同時也導致了各行業優秀人才的短缺，其中房地產銷售作為一門新興行業尤為引人注目，問題也尤其多。
現在銷售部門普遍存在的通病是：亂承諾、隨意離職、不得不付出高傭金、專業知識不強等；但很少有發展商真正考慮過自己項目銷售管理中的錯誤方法和意識。 下面介紹幾個房地產銷售工作的誤區。
誤區1 成立自己的銷售隊伍，但不培訓和建設自己的銷售隊伍 現在的北京房地產市場中，絕大部分發展商傾向于建立自己的銷售隊伍，不惜重金從其他公司“挖人”。但是他們并不考慮對自己銷售隊伍的建設，他們認為有錢賺，肯定就有人來，但未考慮其他公司有可能開價比自己更高。
在項目銷售競爭激烈的今天，我們看到很多銷售人員和銷售經理們在整個市場漂浮流動，他們有的一年換二、三家公司。在樓盤開盤熱銷的階段，銷售人員趨之若騖，一旦銷售遇到困難，銷售傭金減少，這些銷售人員就立即開始尋找新的項目。
所尋找的項目一般都和目前所售項目客戶群體相近，利用原有客戶資源賺錢，雖然那些客戶資源是屬于公司的。 面對這樣的銷售人員市場，發展商認真考慮自己的銷售隊伍建設問題已成當務之急。
在組建銷售隊伍的同時，作為發展商對自己員工的培訓應是全方位、長時間、系統深入的培訓，包括市場變化、*策調整、金融知識、業務技巧、為人處世、人生目標等等，讓他們隨著公司的發展而成長，給他們必要的關心和幫助，這樣銷售隊伍就會有非常強的戰斗能力，真正會為自己企業的利益考慮。
4.房地產行業的核心競爭力是什么
品牌管理體系，從制度、組織架構、方法體系等方面保證企業品牌建設的有效推進. 由于新經濟是以網絡為基礎，這就把企業競爭推向一個全新階段。
企業競爭跨越國界，面向全球，產品和客戶直接見面，中間環節大大減少；產品信息猶如洶涌的海洋，鋪天蓋地，令人目不暇接。企業經營方式與運營模式發生根本性轉變，簡便、快捷、高速，成為主要特點。
在這樣的競爭環節下，對于企業來講，創新力成為核心優勢。企業不創新就等于坐以待斃。
因為沒有創新的產品，就會被消費者拋棄；沒有創新的運營模式，就會落伍于市場；沒有創新的管理體系，企業就缺乏生機和活力。 那么，作為房地產企業，怎樣以創新為核心打造自己的核心競爭力呢？我覺得應該從以下幾方面考慮。
一、個性化需求的準確把握能力 新經濟的發展，將帶來消費群體整體素質的提高及人們生活品質的提升，也帶來生活和工作模式的變化，資訊的發達更刺激著人們潛在的需求，在這一必然促使每個人的需求有了新的變化。 得客戶者得天下，因此對客戶需求的準確把握力的重要性怎樣強調都不為過。
客戶滿不滿意，企業產品和服務是否符合客戶的需求，直接決定企業的生死存亡。要使產品變得更加貼近客戶需求，實現企業經營思想得到根本性轉變：從“生產出優質的產品服務，然后把它們賣給需要的客戶”，到“針對性地根據特定客戶群體的需求，策劃、設計和生產出產品，并提供相應的更深層次的服務”。
對客戶這種個體需求見微知著的洞察，無疑是發現和創造商機的首要條件。 發展商對住宅個性化需求的把握，我認為主要表現在兩方面： 1、對個性化住宅基本功能需求變化的把握。
它包括面積、戶型、結構、實用性等諸多方面。這些方面，盡管屬產品基本功能，但隨著人們深層次需求的變化，也會相應地對住宅提出新的要求。
如加強家庭交流娛樂、親近自然、延伸空間、增加功能居室等方面的需求，正成為新的趨勢。 2、對個性化居住相關精神文化需求的把握。
網絡提供了虛擬的世界，改變了人們的生活和工作方式。但當高素質的消費群體生活僅僅是面對視屏時，將會返璞歸真，追求人文氣息，對人與人之間面對面的溝通和交往，對居住文化的需求越來越強烈，要求越來越高。
發展商對此準確的把握并充分體現在產品中，你的產品有競爭力，當然也就好賣。 3、運用現代手段更快更直接地把握客戶需求。
計算機技術和網絡的發展為我們提供了更多的手段。建立客戶（包括潛在客戶）數據資料庫，分析研究需求；通過網絡進行客戶調查，利用網絡豐富的資源，采集需要的數據等都是很有效的手段。
二、準確把握群體市場，對房地產市場變化趨勢的快速反應能力 作為規范的經營運作，僅僅掌握客戶個體的需求還是遠遠不夠的，它應該進一步提升為對群體需求的把握，也就是目標市場的把握。同時，企業要實現可持續發展，還應未雨綢繆，靈敏地掌握市場變化趨勢并快速作出反應――實際上就是對某潛在特定客戶群體需求的發展、把握與滿足能力。
我們面對的是高速變化的時代，要求企業必須像一支“快速反應部隊”，具有高效、快速的反應能力。這是企業競爭力最基本的一條。
快速反應能力主要表現在以下三方面。 1、市場變化趨勢的判斷能力。
房地產作為特殊的商品，盡管不能像高科技產品那樣生產一代，儲備一代，研發一代，但是超前把握市場風云卻是可以做到的。 洞察力從哪里來呢？它不是靠拍腦袋靈機一動，也不是靠表面現象粗淺的歸納，而是建立在嚴密扎實的市場調查基礎上的科學結論。
這就需要建立全方位的市場調研體系。它包括宏觀經濟形勢的研究、市場發展趨勢研究、樓盤供應量的研究、競爭對手研究、客戶研究5方面。
這些研究，從宏觀到微觀，對市場環境進行深入剖析，構成了全面的科學調研體系，確保了對市場判斷的精確性。 2、結合供求多要素的決策能力。
根據判斷，迅速正確的決策，體現出新經濟時代速度、效率至上的特性。新經濟時代，信息高速傳遞，市場風云瞬息萬變，商機稍縱即逝。
所以高效率決策，是抓住商機的最關鍵一環。如果對市場擁有了準確預測和判斷，但不能及時決策，仍將痛失良機。
正所謂“運籌帷幄之中，決勝千里之外”。 3、運用各種資源快速實施能力。
一旦決策，就應迅速付諸實施，把最能滿足客戶需求的作品在第一時間奉獻給客戶。這要求企業內部組織機構和流程具有高效率運營能力。
再造組織結構使之扁平化，重組業務流程使之簡捷化，創建信息平臺使交流網絡化，是高效運營的重要手段。 三、量身定造高附加值產品的能力 這個問題就是制造什么樣的產品問題。
我的觀點，一是地產的作品要量身定造，二是產品要有高附加值。量身定造，按細分市場定位去精心出品，是發展商理性和成熟的標志。
1、多樣化產品的研究開發能力。 對客戶對市場需求研究透徹了，這僅僅是完成了第一步。
要形成產品，還有最關鍵的一步，就是把研究結果轉化為某類具體產品。市場需求的個性化，要求企業必須具有多樣化產品的定制能力。
就是說只具有一類產品的研發定位能力，比如只會做豪宅，不會做經濟住宅，顯然是遠遠不夠的，你。
5.體現一個城市房地產開發水平的數據和指標,主要體現在哪些方面
適應社會主義市場經濟發展的需要，我國目前已經形成了內容豐富的中介組織體系。
可以毫不夸張地說，凡是市場主體需要有第三種力量介入的領域，都有相應的中介組織為之提供服務。中介組織的種類龐雜，以下僅對二十種主要的中介組織在我國的發展狀況作簡略的分析： （一）會計（審計）師事務所。
自1980年我國恢復注冊會計師和審計師制度以來，社會審計中介機構和注冊會計師事業發展很快。現有會計（審計）師事務所近萬家，從來人員起過了13萬人，從業人員中具有注冊會計師和注冊審計師資格的分別占到了近5成和2成多。
兩師兩所在促進經濟發展、維護財經紀律和建立社會主義市場經濟體制、規范市場行為等方面，發揮了重要作用。但是，兩師兩所中存在的問題也是比較突出的，惡性競爭、違規操作，給國家和企業造成了重大損失。
我們認為，作為鑒證類中介組織中最重要的機構之一，兩師兩所現有的從業人員并不嫌多，但確定存在事務所的規模偏小、從業人員素質偏低、人員結構不合理、執業標準和水平不高、行為不規范等問題。 （二）國有資產投資經營公司。
由若干國有資產經營公司去經營和管理國有資產，是市場經濟發達國家普遍采用的形式，它把*府與企業相對隔離，既防止*府對企業進行直接的行*干預，又可把*府從微觀管理事務中解放出來。我國的國有資產投資經營公司是在國企改革中產生并發展起來的，目前約有1000多家。
此類中介組織的存在，可以使國家在不直接管理國有企業的前提下，管好國有資產。這既有增強企業活力和轉換*府職能的雙重意義，同時也是解決國資產所有者缺位、落實企業法人財產權、實現資產優化配置和國有資產保值增值的需要，是符合我國國情的改革國有資產管理的最佳途徑。
自1994年**批準中國石油化工總公司等進行從行業性公司改為控股公司的試點以來，不少部門和地區進行了國有資產中介經營的有益嘗試，積累了許多經驗，目前已具備了在全國范圍內推進的條件。 （三）資產與資信評估機構。
1984年中國專利局成立的連城資產評估事務所，是我國第一家以知識產權評估為主的無形資產評估機構。同年，在北京等城市出現了專業性的資信評估機構。
1987年上海成立了第一家非銀行資信評估機構，此后我國的資產與資信評估機構有了很快的發展。現在全國資產評估機構有近4000家，從業人員近5萬人。
我國的資產與資信評估機構是隨著企業組織結構調整和中外合資、合作經營的需要而發展起來的，從今后的趨勢看，隨著金融體制改革向縱深發展，金融風險將成為十分重要而敏感的問題；國有企業改制，也面臨減少風險、防止國有資產流失問題，作為減少和防止風險的重要手段，資產與資信評估中介機構的高水平發展顯得尤為重要。 （四）律師、公證和仲裁機構。
我國現有律師事務所5萬多家，從業人員50多萬人，有近80家外國律師事務所在我國設立了事處；公證機構3000多家，從業人員1萬多人；仲裁機構6000多家，從業人員10多萬人。這類中介機構對維護市場經濟秩序有特殊的意義和作用，是市場經濟作為法制經濟的客觀要求，其存在有利于保護市場主體的合法權益，使其進行平等交易和平等競爭，促進經濟走上良性發展軌道。
從這類中介機構的現狀看，律師事物所與司法機關脫鉤工作進展比較快，出現了一些充滿活力的民營的合伙制的律師事務所，但公證和仲裁機構大部分仍掛靠司法部門，離真正的中介機構還有相當的距離。 （五）金融中介。
目前我國的金融市場上活躍著保險代理、融資租賃、證券公司、信托投資基金、典當和拍賣等各種各樣的中介機構。正是這些機構的存在，使我國的金融體制改革得以順利發展，有力地促進了現代企業制度的實現。
我國現有各類保險中介服務網點23萬多家，從業人員超過90萬人；主要分布在沿海大中城市的租賃公司全國約有1000多家；全國和地方性的證券公司50多家，信托投資公司300多家，兼營證券業務的網點2000多個；我國現在運行著的投資基金約80多個，典當行1000多家。與發展中的金融市場的要求相比，現有的這些中介機構還是遠遠滿足不了需要，大力培育高品質的金融中介組織，是我國中介市場發展的一個重點。
（六）稅務中介。我國的稅務中介機構是從1986年產生的，現在全國大約有4000多家。
雖然稅務中介機構在提高公民的納稅意識、促進稅制改革、改善稅收秩序、化解稅收中的矛盾、保持社會安定和諧等方面有極其重要的作用，但我國的稅務中介機構也存在許多問題：一是大部分稅務中介機構附屬于或者掛靠在各級稅務機關，還不是真正意義上的中介機構，受行*干預嚴重，難以公開、公平、公正地開展業務；二是稅務代理中介機構的名稱不統一，給一些不符合稅務代理的機構隨意代理稅務以可乘之機；三是有些地方存在著稅務代理市場的壟斷，產生了嚴重的負面影響；四是缺乏統一的執業人員資格規定，使得濫竽充數者混跡其中。 （七）勞動力中介。
作為生產要素流動的中介服務機構在我國發展甚為迅速，全國城市勞動就業中介機構達到了3萬家；農村地區建立的鄉鎮勞動服務站（所）2.2萬人；全國性人才市。
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