榮觀房產網1.銀行收緊房地產融資背后的秘密有哪些呢
在對房地產融資的“愛恨交織”中，銀行正在進行著利潤訴求與風險管理、市場取向與*策壓頂，以及總量管控的總行思路與績效優先的分支行思路間的博弈；而在各家銀行之間，還在進行著是否繼續筑高債臺再撈一筆，以及如何在時機將風險“后一棒”傳出的同業間博弈。
在銀行基層，真實的圖景是，不少支行長仍在想盡辦法幫房企融資。一段插曲是：本報記者去年年底曾拜訪一家股份制銀行杭州分行行長，其劃撥給本報記者的拜訪時間從原定的下午延遲到晚餐時間，又從晚餐時間延遲至夜晚。
記者后于當晚9點在餐廳見到了該分行行長，他引薦了身旁的杭州某知名地產集團總裁？？此前的5個小時里，這名行長都在協助地產公司商議一套拿地融資方案。 “停做房地產，我們去哪里消化這些信貸額度？”一家中型銀行支行行長在接受記者采訪時反問。
在他看來，當鋼貿、煤礦、水產、木材、融資銅等一系列“高融資額度、高抵/質押、高收益”的貸款平臺“爆掉”后，地產融資幾乎是銀行保持利潤的后依托。 “支行是要考核利潤指標的，放貸是要看抵押物的，房地產融資‘兩全其美’。
”上述支行行長稱。 另一方面，對于風險，從基層銀行觀點來看，他們也明白商業地產價格上漲過快使泡沫累積，貸款有著隱性風險。
但另一方面，從實際不良率來看，很多銀行房地產類貸款不良率都小于0。5%，有些大行甚至小于0。
3%，在對公貸款中屬于中低水平。 由此推導出的潛臺詞就是：房地產類融資債臺高筑終將導致大難臨頭，但在大難之前，利潤績效指標還得做，就看誰能踩得準，盡可能在風險“后一棒”前脫身；而在支行層面，上述支行行長稱，很多銀行支行行長的崗位流動性較大，短的任期不過三年左右，“系統性風險發生了，支行行長說不定早就高升或跳槽去別的機構，留下那么多抵押物也算‘盡職免責’了，至于抵押物變現的難題，那是資產保全部門頭痛的事了”。
在這樣的背景下，即便多家銀行總行層面連續兩三年表示要進行信貸結構調整，其中包括逐步減少房地產類融資占比；但對應的現象是，去年大中型城市的房地產融資持續升溫、信貸流入跡象明顯。以上海為例，截至去年9月，商業銀行對149個城市綜合體發放貸款余額700多億，較上年同比增長30%~40%以上。
不過，總量的上升并不代表銀行真的在利潤面前如此“勇敢”。在總行層面，不少銀行早已開始結構化地控制部分模式、部分房企和部分城市下的房地產類貸款余額占比。
本報從一家總部在上海的銀行獲悉，該行數年前就開始了房企“名單制管理”，確保進入合作范圍的是開發經驗豐富、抗風險能力較強的優質房地產開發企業。
2.房地產面向社會融資有什么規定嗎
深入解讀房地產融資渠道及具體處理方式
近年來，房地產行業發展迅速，已成為我國國民經濟中的支柱性行業。眾所周知，房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。
當前，我國房地產開發資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產信托、房地產基金、海外融資、股權融資等，由于各種各樣的限制，融資規模仍然有限，這種情形造成我國房地產業和銀行業存在極大風險。深入解讀房地產行業的融資渠道及具體的處理方式。
一、我國房地產融資渠道及現狀
1、銀行貸款
目前我國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金以及其他資金等兩個方面，房地產自有資金比例比較低，主要依賴于銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售整個過程。根據中央和銀監會的調查數據顯示，我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款。銀行貸款實際上支撐了房地產開發商經營周轉的主要資金鏈。
2、房地產信托
房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人簽訂信托投資合同，委托人將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押證券，或進行相關的房地產投資活動。
緊縮性的宏觀*策使對銀行依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張。著是的房地產企業對銀以外的融資渠道的資金需求更加緊張，房地產信托業務得以發展。不過，目前信托產品存在一些制度性的限制，例如法律*策的制約、信托產品的流通性問題，以及信托計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產信托的發展。但從長遠看，信托資金是億個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道，是對房地產融資渠道的一個補充。
3、上市融資
上市融資是房地產企業的一個理想融資渠道，它可以分為直接上市和間接上市兩種，直接上市的數額比較大，但是融資門檻高，更多房地產企業選擇間接上市，其中買殼是比較常用的方式，買殼上市需要大量的現金，上市的目的是通過增發，配股再融資籌集資金，但前提必須是有好的項目和資產進行置換。但擁有大量項目，好的開發項目和優質房產都是中小企業很難具備的，因此房地產企業走上市融資的路子還是很難。
4、債券融資
房地產證券是房地產利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產資金籌集的重要渠道。房地產債券較一般債券收益相對較高，與股票相比又有一定的安全性。因此，在證券市場，企業債券成為企業外部融資的優先考慮形式。但是，目前我國房地產債券發行的規模小，債券流通市場不健全，債券發行程序不規范，債券評級的準確性、可信性還有問題，這都影響了企業通過債券融資的規模。
二、發展我國房地產融資渠道的對策和建議
1、建立多層次房地產融資渠道體系
當前，我國房地產融資的主要問題是建立一個穩定的多層次的房地產融資體系，滿足不同層次企業多樣化需求。長期以來，我國房地產融資市場參與主體主要是商業銀行，缺少專業的信貸機構，債券、信托、基金發育不良對我國房地產融資貢獻有限，股權融資門檻相對較高，中小企業很難達到要求通過上市融資。因此，迫切需要通過建立多層次的融資體系，為不同企業提供不同的融資場所。
2、開發更多的房地產金融投資產品
房地產渠道融資的多元化開展，關鍵是需要設計出有差異的，服務不同房產企業的金融產品，從而形成一個穩定的房地產金融產品供應體系。目前，我國房地產金融建設剛剛起步，銀行還沒有專業的、系統的地產投資開發貸款。國家加大對房地產金融產品的開發，房地產自身的金融建設必會成長起來。
3、完善房地產金融法律法規
國家應出臺適用于房地產金融發展的法律法規，對新型融資工具的組織形式、資產組合、流通轉讓、收益來源和分配等，做出嚴格的規范，使我國房地產多元化融資規范化的發展。
總之，在信貸緊縮的大環境下，我國房地產融資迫切需要擺脫依賴銀行信貸的單一局面，走多元化的發展道路，但在現實中需要國家加強對房地產金融市場的宏觀調控，進一步完善法律法規。房地產企業自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據自身特點，采用多種融資途徑和方法。
3.房地產項目融資有哪些關鍵節點
1、企業營業執照
2、企業組織機構代碼證
3、企業稅務登記證
4、企業銀行基本戶開戶許可證
5、企業貸款卡
6、房地產開發資質證書
7、用于融資的房地產項目的《土地證》
8、用于融資的房地產項目的《用地規劃許可證》
9、用于融資的房地產項目的《建設工程規劃許可證》
10、用于融資的房地產項目的《建筑施工許可證》
11、用于融資的房地產項目的《預售證》
12、公司簡介，股東簡介， 商業計劃書
13、融資計劃書（融資額度，年限，重點突出抵押物，還款來源），近三年的報表
4.房地產的融資是什么概念
、房地產的融資是什么概念？
1. 融資，就是有資金需求的單位或者個人，向有資金閑余的單位或者個人獲取資金使用權的行為。
融資的方式可以是借貸，也可以是引入對方合股合資，合作經營，發行票據和衍生工具等方式。常見的說，向銀行借錢，企業向投資者借錢（發行債券），以及發行股票募集資金，都是融資行為。
2、房地產的融資：就是指：房地產企業行業向銀行借錢，向投資者借錢（發行債券），以及發行股票募集資金的融資行為。
房地產行業是國家調控重點單位·，所以相同條件，房地產開發貸款非常難辦理，要求必須是二級以上開發資質，這樣把90%的開發企業拒之門外了。
3、基本上房地產項目融資額都是上億的，因為資金規模很大也就制約了，走傳統民間借貸渠道的話比較難，目前我的操作方式是借道信托和國外投資基金。
4.房地產的融資包括：股東增資、銀行貸款、信托融資、委托貸款、抵押典當、民間融資、內部集資等等。
5.什么是房地產夾層融資
夾層融資是介于風險較低的優先債務和風險較高的股本投資之間的一種融資方式，處于公司資本結構的中層。夾層融資一般采取次級貸款的形式，但也可以采用可轉換票據或優先股的形式。
房地產夾層融資是借助于信托方式，滿足開發商在項目可售前對資金的迫切要求。融資核心是補充項目公司自有資本金到四證齊全，介于股權和債權之間，在中國《公司法》無“優先股”規定的現實情況下，通過結構型信托安排達到“優先股”概念，優化房地產項目公司資本結構，“利率”雖高但額度小，項目公司還可以國有土地使用權作為抵押，申請商業銀行低成本房地產開發貸款，對于整個項目總體而言“利率”是低的。
