榮觀房產網1.關于房地產評估報告非住宅類的問題,希望有前輩能指教一下
根據《房地產估價規范》中關于估價方法的選用：
5.1.3根據已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。
5.1.4有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。
5.1.5收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。
根據你所說的娛樂中心評估，所處地段周邊交易案例肯定很少，所以不宜采用市場比較法。而娛樂中心屬于收益性房地產，故可以采用收益法。
綜上，你可以只采用收益法評估，且說明不采用市場比較法的理由即可。
2.評估住宅房地產能不能用收益法
在房地產估價論壇上看到這么一個討論題目。
由于前期房地產市場投機炒作影響，自2001年到2005年，部分城市地區住房價格漲了2倍，而租金并未明顯增長（如上海）。因此，一般按照資本化率取6%，根據收益法公式計算，收益價格將明顯低于市場價格，不到市場價格的1/2。因此，不少估價師認為收益價格缺乏參考價值。
如果按照市場提取法，普通住房的資本化率約2.8-3.2%，這樣的資本化率擺出來，放在技術報告里，會笑掉大牙的，影響同行對公司技術水平的印象。
不少估價師提出：對住宅房地產評估，采用市場比較法即可，不能采用收益法。
今天的討論問題：
從估價理論來說，任何評估物的價格或價值都可以用三種方法準確求得，前提，獲得準確的參數。所以，評估住宅房地產不能用收益法的說法缺乏根本的理論基礎，站不住腳的。
在對回帖中進行了總結，歸納了各高手的觀點：
目前采用收益法求得的價格缺乏參考價值，這不是收益法的錯，而是選用的參數值存在問題或者求解值的內涵并不一致導致。如果采用市場提取法得到的資本化率數值計算，這樣的收益價格應該比較接近市場價格。注意，此時求的是價格（price）
如果資本化率采用的是投資收益率概念，采用無風險報酬率+風險調整，求得應該是房地產的投資價值（valuer），或者是購買持有價值，如果這個價值高于購買價格（valuerprice），則物有所值，反之，物無所值。
估價結果的內涵，目前沒有完全統一，也就是將價格與價值在估價規范中沒有規范詞語的使用，造成諸多估價人員混肴這兩個概念，在報告中一會兒說價格，一會兒又說價值，結果就是價格或價值。
所以：
1.只要參數選取得當，采用收益法能準確求得住宅房地產的價格及價值；
2.如果是價格評估，資本化率采用市場提取法獲得，如果是價值評估，資本化率應該是投資收益率，應該采用無風險報酬率+風險報酬率求得。
3.采用收益法時，求取的結果是價格內涵還是價值內涵，應該根據估價目的確定。
但也有人對以收益法來對住宅進行評估提出質疑，這主要是收益法在實際應用中面臨問題的質疑：
作為收益法這個理論我認為是科學的，但在目前的中國絕大多數地區，真正推廣和實施起來還是不太容易。
2.資本化率或者是報酬率的確定現在還只是停留在理論的探討上面，一個真正便于大家運用的求取方法好象還在爭論不休，無風險報酬率+風險調整中的風險調整系數到底怎么來確定？我看也是仁者見仁，難怪大家為了省去麻煩，干脆取個6%或者8%什么的，怎么來的？細述原委能不能經的起推敲？為什么不是6.5%或者是8.2%什么的？好象在我們的教科書中也是含糊其詞吧。
運用收益法對住宅進行評估（我們暫且不談價格和價值的區分）有些地方需要我們認同：
2.現實情況是，小到一棟住宅樓，大到一個住宅小區，同等類型的房子的租金價格可能都會一樣，但每個住宅的樓層、朝向等多種因素制約著其價格（或價值）也不盡相同。
3.同時在房地產炒作房價抬高的時候 價格偏離價值 此時租賃價格往往是相對偏低，市場提取法得到的資本化率 無法代表未來情況
《從國際評估準則和新巴塞爾協議補充文件看不動產抵押貸款價值評估的發展趨勢》：主要提出了抵押貸款價值的特征：
1、安全性；
2、保守性。與安全性相伴而生，要求以謹慎的態度、保守的方式進行評估，確保穩定性和可持續性。從而使抵押貸款價值不受市場價格和租金波動的影響（主要是市場價格和租金暫時上揚的影響）；
3、持續性。
另外也提出了低押貸款價值評估時應選擇收益法與成本法，并以收益法為主。
《關于資本化率評定的若干思考》主要介紹了四種求取資本化率的方法：市場抽取法、投資組合法、租售比確定法、由安全利率與風險利率相加而得
3.如何判斷房屋評估報告是否合法
如何判斷征收評估報告是否合法： （一）根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條第一款“房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”
不是按照該條款產生的評估公司都不具有合法性。征收人更不能直接指定評估公司。
（二）評估公司應在其核準的資質等級范圍內開展評估工作，評估公司在超越資質等級、資質證書已經失效或沒有資質的情形下形成的評估報告無效。從業的估價師應該持有有效注冊證書，持證上崗。
否則，無權出具評估報告。 （三）《國有土地上房屋征收評估辦法》第十二條規定，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄。
如果沒有進行實勘的，屬于程序性違法，形成的評估報告也不應作為房屋作價依據。 （四）《評估辦法》規定出具正式報告后應當送達給被征收人。
我國采用的是送達主義，即文件送達給當事人后才對其產生法律效力，不送達不生效。不公示、不送達也剝奪了被征收人的異議權。
違反法定程序、侵害被征收人合法權益的評估報告不具有合法性。 （五）《房地產估價機構管理辦法》第三十一條規定，房地產估價報告應當由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。
而且應由估價師本人簽字確認，不得以蓋章代替個人簽名。少于2人或者以蓋章代替個人簽名的評估報告不具有合法性。
（六）評估結果顯失公平，嚴重背離房地產市場價格，或者存有漏項等都不能視為有效評估報告，不能作為最終定價依據。
4.花錢“買”來的房產評估報告,能用嗎
不可以
1買方咨詢
買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
2簽合同
賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3辦理過戶
買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4立契
房地相關部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。
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