榮觀房產網1.尋找一份《房地產融資方案》范本
房地產融資的十種方案
一、固定回報；企業以固定資產或項目作抵押，愿意出讓自有股權，我方以現金投入參股，不參與分紅，每年向企業收取固定回報。合作期滿，我方以轉讓股份形式回收成本，企業有優先回購權，如企業不加以回購，則我方可自行處置所占股權，以補償投入的成本。合作期三年以內的，每年收取固定回報12-15%，合作期五年或以上的，每年收取固定回報12%，適合高利率或建設期較短的企業項目。可視項目具體情況給予1-2年建設期，資金額在2億元人民幣以內。
二、商業借貸；1）期限3-5年、貸款額度在2億以內，資產抵押率50-80%視資產質量而定、利息年息8-13% 2）期限15年一次性貼息15-17%，給三年建設期，第四年開始每年利息13%，一直到期（只付利息，不還本）借款方應提交以下資料項目可研報告、資產評估報告、近二年財務報表、企業全套證明文件（營業執照復印件、國稅、地稅登記證明]代碼證書、法人資格證書、主管部門立項批文）融資申請書。備齊以上資料后交我方審閱后，我方會做出受理或不受理決定，若受理，我方將及時通知，約定雙方見面商洽時間，根據項目的風險狀況以及還款保證能力確定具體利率。
三、大額存單質押貸款；我方在四大國有銀行（中行、工行、農行、建行）開出以企業方名義的大額存款票據（首批最高額度的2000萬元人民幣）交由企業方到當地銀行取質押貸款，企業方可指定人員到我方銀行進行核保，一次性貼息三年18%。
四、直存款操作；我方以我方名義在企業當地指定銀行開戶，存入雙方約定金額款項，期限為一年或三年，可續存，同時我方帶走“進帳單”（一年活期）或“證實書”（定期）存款利率按照人民銀行同期利率。我方可承諾不提前支取，不掛失，項目方自愿支付我方各項費用為存款總額的12.5%（一年期活期）或11%（定期）16%（三年期）。
五、銀行保函；是銀行應客戶的申請而開立的有保質的書面承諾文件，一旦申請人未按其與受益人簽訂的合同的約定償還債務或履行約定義務時，由銀行履行擔保責任，申請人需提供整套企業證明，可質押物等文件。期限五年期，一次性貼息9%，到期還本，存款利息按人民幣銀行同期利率。
六、銀行承兌匯票；企業方開出雙方約定的不轉貼現，只限于本銀行柜臺承兌指定的銀行承兌匯票。以背書轉讓的形式轉讓給出資方，并將銀行承兌匯票存放在開票行保管箱，由開票行出保管單給出資方。期限半年期銀行承兌匯票，可延三年或五年，每半年辦理續票一次，首次貼息5%，以后每續票一次貼息都是3.6%。
七、三方委貸[聯辦委托銀行貸款]；
八、協議存款；
九、為企業或機構提供“過橋”資金[企業收購資金、擺帳、銀行承兌貼息、保證金等]；
十、備用信用證
2.房地產開發商的融資方式有哪些
1. 內源融資：即將自己的儲蓄（留存盈利和折舊）轉化為投資的過程。是指依靠企業自身凈財富的積累來滿足投資需求。通常內源融資的成本較小，但資金規模受到企業經營業績和生產狀況限制。即將自己的儲蓄（留存盈利和折舊）轉化為投資的過程。
2. 外部融資：即吸收其他經濟主體的儲蓄，使之轉化為自己投資的過程.隨著技術的進步和生產規模的擴大，單純依靠內部融資已經很難滿足企業的資金需求。分為直接融資和間接融資兩種。
3. 間接融資是指資金通過在盈余單位和銀行或其他金融中介機構之間、銀行或其他金融中介機構和赤字單位之間形成兩次債權債務關系而形成的融通方式，盈余單位和赤字單位通過銀行或其他金融中介機構實現最終的資金融通，如銀行信貸。直接融資是指資金在盈余單位和赤字單位之間直接融通，只形成一次債權債務關系的融通方式。
4. 直接融資一般是通過證券市場進行的，如發行股票和公司債券。這其中通過發行股票上市融資為主要方式，而股票上市地又分為境內證券市場和境外證券市場。 目前國內股票市場主要包括：A股與B股 。
3.房地產開發商的融資方式有哪些
房地產是已土地和固著于土地之上的房屋設施為主要物質形態的財產及其權屬關系的總稱。
在不同的社會形態中，房地產始終是人類賴以生存和發展的基本條件，是一切經濟活動的載體和基礎。在現代市場經濟中房地產包括著豐富的內涵，一方面房地產是以土地和房屋設施為其存在的物質形態，但房地產是一個經濟范疇，是一種特殊形態的財產，是一種財富的象征。
另一方面，以財產形態存在的房地產必然會涉及到權屬關系，在不同的所有制條件下，其權屬狀態不同。 房地產業是從事房地產綜合開發、經營、管理和服務的綜合性行業，是一項新興的獨立產業，是城市第三產業的一部分。
房地產業應包括：土地的開發，房屋的建造、維修、管理，土地使用權的有償轉讓、劃撥，房屋所有權的買賣、租賃，房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。房地產業所涉及的范圍很廣，其中房產是指建設在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業、服務、辦公、文教、醫療衛生和體育用房等；地產是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。
住宅建設、買賣、租賃，房屋維修、裝飾，房地產抵押等經濟活動是與居民個人直接相關的，也是我們這里所說的房地產投資的主要對象。 第二個問題解答：（用菜單展開方式表述） 流程分幾種，看你的問題估計你問的是開發： 選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協議及合同書 ↓ 向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制項目建議書 ↓ 向計委申報立項報告 ↓ 計委函至規劃局 ↓ 規劃局會簽返計委 ↓ 計委下文同意立項并要求可行研究，此文經建委開發辦會簽 ↓ 運用“房地產市場信息評估系統”“房地產投資專家系統”進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告 計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告 ↓ 對可研批復，兩委會簽，即下達規劃設計任務；運用“營銷策劃展示設計系統”進行融資運作 ↓ 據此辦理征地及前期規劃準備工作，開規劃設計任務通知 ↓ 規劃局法征地意見函 ↓ 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、規劃局、鄉*府、村公所 舊城改造到區地*科 結果報市房地局 結果報市房管局 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 市*府下文批地 ↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位給釘樁條件，測繪院 規劃局辦理建設用地規劃 據此到地*部門辦理 釘樁，成果給設計人 許可證 用地批準書評估項目建設用地地價 │ │ 申請確定規劃設計條件 凍結戶口并抄戶**納地價款取得 │ 土地使用證 按規劃設計條件征詢意 │ 見表到區配套部門征求意見 地*部門審查安置方案、安置房 │ │ 規劃局審查后下規劃條件通知單 發拆遷許可證 │ │ 委托進行規劃方案設計 動遷會及拆遷安置 │ │ 到規劃局領設計方案送審書 場地三通一平，領取房地產開發手冊 │ │ 規劃局審方案提出意見 到園木局申請伐樹許可證 │ 了解線路情況與供電局運行班協商 修改后送首規委審圖 改造、移線方案 │ 煤氣、道路、上下水改路由 首規委召開市*協調會 到供電局業擴處申請用電報表，做正式 出市*會議紀要 供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 進行個體設計（大公共建筑首規委審查） ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 領建筑工程規劃許可證 出施工圖 開節能證明 │ │ │ 運用“營銷策劃展示設計系統” 到計委申請，列入 到稅務局取稅單 制作資料 計劃（建委會簽） │ │ │ 報價小組審查，領取內外銷 到建委工程處領開工 持年度計劃、稅單到區計、經委領 許可證 審批表 投資許可證登記卡，登記并取得許可證 │ 建委、物價局下文批價 │ 運用“營銷策劃展示設計系統” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地產銷售管理系統”銷售 到市*部門蓋章，證明市*條件落實 │ 四源費繳納 │ 到開發辦市*處核實任務 │ 開發辦工程處同意招標 │ 填招標申請書并到市招標辦登記 │ 招標辦看現場 │ 運用“投資項目概預算系統”編制標底 │ 招標辦審查標底 │ 開標會 │ 定合同，寫評標報告，發中標通知書 │ 招標辦蓋章同意 ┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 施工單位 質量總站受理 市統計局 市審查局審核 市開發辦秘書 同意施工 質量監督 落實任務 資金來源，任 處登記 務來源及一切手續 ┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 ↓ 施工單位進場開始施工，小區紅線內市*報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設計、施工 ↓ ┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 小區內線 通知區園 按道路 到自來 到熱力 （自建鍋 到煤氣公司 路委托設 林局綠化 方案進 水業務 公司報 爐房） 報裝 計 辦 行施工 科報裝 裝 環保 到規劃科定 委托施工 交綠化費 。
4.房地產融資方式有哪些
一、房地產私募基金 房地產私募基金是投資人以承擔有限責任的方式將資金委托給管理人，投資于房地產開發或運營，并通過項目公司股權增值或房地產項目銷售實現收益的一種組織形式。
房地產私募基金的出現，豐富了國內房地產金融市場，為投資者提供了更多參與房地產投資的機會。 房地產企業通過出讓股權引入基金，或自身設立房地產基金的方式進行融資，已經成為一種趨勢。
二、融資性售后回租 房地產的融資性售后回租，簡單說就是企業將商業物業出售給金融租賃公司，同時回租并定期支付租金，租賃期滿后回購該物業的一種融資方式。 售后回租的融資額與標的物業價值成正比，期限長，租金支付方式較靈活。
三、境外融資 境外融資包括房地產企業海外上市、海外發債，以及與外資基金合作等。境外融資對房地產企業實力的要求較高，融資成本也較高。
四、銀行貸款 商業銀行貸款是目前乃至未來很長的一段時間內房地產企業融資的主導形式，屬于典型的債務融資。 銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔保措施，用款的前提條件較多，用款時間不長。
五、股票融資 股票融資包括上市融資和增發、配股再融資。股票融資額較大，但門檻較高，尤其是直接上市的房地產企業數量不多，股票融資在房地產業總資金來源中的比重較小。
六、債券融資 房地產企業可通過發行企業債和公司債的方式籌措資金。但國家對債券發行主體有嚴格的條件限制，債券市場規模小，債券融資比例很低，并發展緩慢。
七、房地產信托 在國家的宏觀調控下，信托融資憑借制度優勢逐步被房地產業充分利用，房地產信托發行日益增多。 當前實際操作中應用比較多的模式有兩種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金主要依靠發行信托計劃籌集；二是股權投資信托，即信托資金參股房地產企業，股份在信托期滿后被溢價回購的信托模式。
5.房地產企業融資涉及哪些稅務
房地產企業融資涉及稅務方面：
1、向金融機構融資所發生利息費用的處理
2、向非金融機構融資所發生利息的處理
3、多種渠道來源的借款所發生利息的處理
4、計入房地產開發成本的利息支出，在土地增值稅清算時的處理
5、利息費用的土地增值稅籌劃
6、關聯企業間無償借款的涉稅風險及控制策略
7、向民間高利貸融資的涉稅風險及控制策略
8、個人股東向銀行貸款再給企業使用的涉稅風險及控制策略
9、企業向銀行借款再分配給下屬關聯企業使用。
6.商業地產如何設計融資模式
眾所周知，商業地產具有開發周期長、資金占用數額大、回籠資金慢的特點，這就決定了商業地產項目的融資相對住宅開發要復雜得多、也難得多。
對于自有資金超強的開發商，可以主要依靠自有資金來為建設資金籌資，這些開發商不會為資金償還發愁，他們有足夠的時間和耐心來持有物業并長期投資回報。 對于自有資金實力不強，而又想去嘗試開發商業地產的開發商，他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多采用的融資方式，當然可能為減輕利息壓力，部分也會采用承建商墊資的方式解決部分資金缺口。
當*府提高開發貸款的門檻后（四證金，35%自有資金），部分實力不夠的開發商會考慮利用信托資金，但由于信托資金的成本相對較高（12%~15%的點位），更多的是利用信托資金作為過橋貸款，補充自有資金。 隨著新的房地產信托*策出臺（同樣要求四證金，35%自有資金，還得有金融機構擔保），這條路基本也被堵死了。
對于自有資金不足的開發商，目前的市場行情下，可行的融資策略是與基金合作開發，雖然這些基金的要價比較高，但畢竟只是用力彌補自有資金不足的缺口，其金額不會太大，當自有資金達到標準，并且項目的資質不錯的情況下，建議向銀行申請開發貸款，畢竟銀行的資金成本是相對最低的。 目前來看，這是建設期資金比較可行的融通方式，也是國內大多商業地產開發最常用到的前端融資方式。
解決了建設資金的問題，那么剩下要考慮的就是這些資金如何償還的問題，因為大多數銀行還未開展商業物業經營貸款的業務，銀行貸款期限較短，它的償還期限與商業物業現金流流入期限是不匹配的，這就是處于短貸長投壓力下的大多數開發商只好選擇項目→建成就快速銷售商業物業的原因，在這種方式下，最容易讓投資者接受的就是產權式商鋪，利用較高的固定回報來吸引投資者，為了讓這種回報看起來更可信，后來又慢慢導入了擔保機構，甚至為了增加信用，最后銀行都變成了擔保機構，一般來講，大多數的產權式商鋪前幾年的投資回報遠達不到支付給投資者的固定回報，開發商之所以這樣做，只是為了融資的需要，把銷售回籠的資金用來償還銀行貸款。 產權式商鋪已經漸漸變成了不折不扣的融資性金融產品，它的實際內在價值已經不重要，投資者關注的是可信固定回報，對開發商來講也就是以8%、9%的成本多“貸”了些“款”而已，用基金、用信托資金的成本都會高于這個數，如果開發商是個現金流管理的高手并且不斷地有好的新項目上馬，這樣的操作不會出現什么問題，因為房地產行業的平均投資回報是要高于這個數字的。
然而一旦開發商現金流出現問題時，產權式商鋪就面臨著巨大的風險，開發商不能按時從自己的現金流中支付給投資者租金時，產權式商鋪自身產生的現金流根本難以支付給投資者的7%-9%固定回報，到那時，產權式商鋪的投資者將會蒙受巨大的損失。在產權式商鋪的變現方式受到限制或者難以行得通時，越來越多的開發商選擇了其他的后端融資或變現方式，部分開發成熟、經營狀況良好的物業，可以向銀行申請商業物業經營貸款；另外，具備一定規模并且收益質量良好的商業物業可以通過REITS打包上市，廣州越秀2005年率先在香港發行REITS，為國內優質物業打包到境外上市融資開創先河，隨著新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬達等大規模項目股權收購合作的嘗試和努力，未來幾年將會有越來越多的REITS境外上市。
同時，具備一定規模、并且質地不錯的商業物業還可以通過CMBS（商業房地產抵押貸款支持這證券）的方式來融資，CMBS類似于住宅MBS，只是支撐的資產不同而已。萬達在發行REITS上市受阻的情況下，通過發行總價值1。
45億美元的CMBS產品來取得后端融資，這是國內此類融資方式的首例。 雖然REITS和CMBS都是以租金收益作為投資回報的現金流，但CMBS是債權性質的證券產品，而REITS是股權性質的證券產品。
REITS的銷售對象主要是個人投資者，CMBS將主要針對銀行間市場和機構的投資者。正式因為投資群體的不同以及證券性質的差異（股權VS債權），預計CMBS在國內的發展將會快于REITS，會被越來越多的商業地產開發商所運用。
相對于國內山商業地產的迅猛發展，國內的商業地產融資方式過于落后，未來幾年這個領域的創新將會取得長足的發展，上述的各種融資方式將會逐漸成為常規渠道。不久的將來，商業物業的開發商將會采取的融資方式包括：前端融資：自有資金+基金+銀行貸款+承建商墊資的組合后端融資：整售給機構投資者/打包RETIS上市/CMBS/改良的產權式商鋪散售/銀行經營貸款。
這些多元化的融資組合將成為未來商業地產的融資模式的主流，不同背景的開發商、項目質地的差異將會導致各個項目融資方式的各不相同，開發商應該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略，可以預見得到，單純依靠銀行貸款來為商地產融資將會慢慢減少。 本文摘自于本人已出版的《戰略決勝未來——運營配稱鑄就商業地產王者》一書第四章，本書是國內第一本從多視角闡述商業房地產企業發展戰略的一本理論與實踐較完美結。
