榮觀房產網1.房地產企業土地成本能抵扣進項嗎
房地產開發產品計稅成本包括土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費，開發間接費六項。
其中，土地成本一般占據計稅成本的40%以上。因此，“營改增”后土地成本能否抵扣、如何抵扣，就成為決定房企稅負高低的關鍵所在，房地產企業土地成本將在賬務處理、業務模式等面臨諸多挑戰。
房地產企業取得土地的方式具有多樣性，比如土地轉讓，土地出讓，股權收購，合作建房等等，均屬于發生土地使用權轉移性質的增值稅應稅行為，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時，運用抵扣法來實現土地成本進項稅額的抵扣。允許房企憑財*部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證，房企的稅負將有所減輕。
筆者依據“營改增”試點新稅*，系統歸納梳理“營改增”房企土地成本不能抵扣進項稅或不得扣除的十一種情形，供“營改增”試點企業參考和借鑒。同時，建議納稅人從實操層面的具體要求出發，密切關注土地成本抵扣進項稅的*策法規和主管稅務機關營改增征管動態，謹慎操作土地成本抵扣進項稅的相關事項，在盡享“營改增”新稅*紅利的同時，重視防控土地成本不能抵扣進項稅的稅務風險。
01土地價款以外的其他土地成本項目房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。支付的土地價款，是指向*府、土地管理部門或受*府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
而《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發[2009]31號第二十七條第一款，，明確的開發產品土地計稅成本支出的內容為：土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市*配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
也就是說，依據財稅[2016]36號文件規定，房地產公司從五月1日后，能扣除的成本只限于土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當地財*部門開具的行*事業收收據扣除。因此，市*配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費不可以抵扣進項稅。
土地成本除了土地買價或出讓金允許抵扣增值稅進項稅額以外，其他土地成本構成項目一律不得抵扣增值稅進項稅額。02股權收購被收購方土地屬于國家無償劃撥股權收購是指一個公司收購另一公司的股權，得到了被收購方的土地，如果被收購方的土地是通過招拍掛取得的，收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行*事業性收據，抵扣11%。
如果被收購方的土地是通過轉讓所得得到的土地，被收購方原來對土地的入賬價值，以原來被轉讓方視同銷售開具的票據作價，如果被收購方是通過國家無償劃撥來的則不能抵扣進項稅的。03合作建房方式視同銷售取得土地合作建房，是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金的合作建房。
對非房開公司出土地，房地產公司出資金的合作建房，非房地產公司視同銷售，按照轉讓土地使用權計征11%的增值稅，也就是說，非房地產公司與房地產公司合作建房，約定分房產或分利潤，不論哪種方式，都視同銷售。此前，《關于營業稅若干*策問題的通知》（財稅[2003]16號）文件規定：“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。
也就意味著土地價值在受讓土地使用權時，如果受讓的土地使用權全部收入大于土地使用權購置或受讓原價，計稅基礎發生了變化，因此，營改增后土地成本按照初始價值受讓，房地產企業可以按出地一方提供的行*事業性收據扣除其進項稅額。視同銷售且受讓的土地使用權全部收入大于土地使用權購置或受讓原價的話，即使非房開公司（出地方）能夠提供合法有效的行*事情性收據，就不能抵扣其進項稅額。
04超過納稅人實際支付的土地價款《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》國家稅務總局公告2016年第18號第七條規定，一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。05銷售房地產老項目適用簡易方法計稅一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。
一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。房地產老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者。
2.房地產企業土地成本能抵扣進項嗎
房地產開發產品計稅成本包括土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費，開發間接費六項。
其中，土地成本一般占據計稅成本的40%以上。因此，“營改增”后土地成本能否抵扣、如何抵扣，就成為決定房企稅負高低的關鍵所在，房地產企業土地成本將在賬務處理、業務模式等面臨諸多挑戰。
房地產企業取得土地的方式具有多樣性，比如土地轉讓，土地出讓，股權收購，合作建房等等，均屬于發生土地使用權轉移性質的增值稅應稅行為，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時，運用抵扣法來實現土地成本進項稅額的抵扣。允許房企憑財*部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證，房企的稅負將有所減輕。
筆者依據“營改增”試點新稅*，系統歸納梳理“營改增”房企土地成本不能抵扣進項稅或不得扣除的十一種情形，供“營改增”試點企業參考和借鑒。同時，建議納稅人從實操層面的具體要求出發，密切關注土地成本抵扣進項稅的*策法規和主管稅務機關營改增征管動態，謹慎操作土地成本抵扣進項稅的相關事項，在盡享“營改增”新稅*紅利的同時，重視防控土地成本不能抵扣進項稅的稅務風險。
01土地價款以外的其他土地成本項目 房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。支付的土地價款，是指向*府、土地管理部門或受*府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
而《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》國稅發[2009]31號第二十七條第一款，，明確的開發產品土地計稅成本支出的內容為：土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市*配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
也就是說，依據財稅[2016]36號文件規定，房地產公司從五月1日后，能扣除的成本只限于土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當地財*部門開具的行*事業收收據扣除。因此，市*配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費不可以抵扣進項稅。
土地成本除了土地買價或出讓金允許抵扣增值稅進項稅額以外，其他土地成本構成項目一律不得抵扣增值稅進項稅額。02股權收購被收購方土地屬于國家無償劃撥 股權收購是指一個公司收購另一公司的股權，得到了被收購方的土地，如果被收購方的土地是通過招拍掛取得的，收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行*事業性收據，抵扣11%。
如果被收購方的土地是通過轉讓所得得到的土地，被收購方原來對土地的入賬價值，以原來被轉讓方視同銷售開具的票據作價，如果被收購方是通過國家無償劃撥來的則不能抵扣進項稅的。03合作建房方式視同銷售取得土地 合作建房，是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金的合作建房。
對非房開公司出土地，房地產公司出資金的合作建房，非房地產公司視同銷售，按照轉讓土地使用權計征11%的增值稅，也就是說，非房地產公司與房地產公司合作建房，約定分房產或分利潤，不論哪種方式，都視同銷售。此前，《關于營業稅若干*策問題的通知》（財稅[2003]16號）文件規定：“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。
也就意味著土地價值在受讓土地使用權時，如果受讓的土地使用權全部收入大于土地使用權購置或受讓原價，計稅基礎發生了變化，因此，營改增后土地成本按照初始價值受讓，房地產企業可以按出地一方提供的行*事業性收據扣除其進項稅額。視同銷售且受讓的土地使用權全部收入大于土地使用權購置或受讓原價的話，即使非房開公司（出地方）能夠提供合法有效的行*事情性收據，就不能抵扣其進項稅額。
04超過納稅人實際支付的土地價款 《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》國家稅務總局公告2016年第18號第七條規定，一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。05銷售房地產老項目適用簡易方法計稅 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。
一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。房地產老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得。
3.開發商的土地成本怎么算
房地產成本的組成
1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理*策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費 前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建筑安裝工程費 建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
4、市*公共設施費用 市*公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行*性費用，主要由地方*府和各級行*主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市*配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
資料拓展
土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建筑費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
（資料來源：百度百科：土地成本）
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