榮觀房產網1.房地產運營管理
某種意義上，中國房地產企業做大做強必將走向不同業態以及不同區域的跨區域、多項目運營狀態，而在這條成長的路上，能夠在同一時間同時運作多個處于不同區域、不同開發周期的項目，成為每個成長規模房企必須磨練的基本功，也更是一個房地產開發企業管理成熟的標志。
明源ERP課堂第二期，我們便圍繞房地產項目運營管理這一主題，從項目運營建體系、明權責、強計劃、優會議、重考核五個層面解析標桿房企運營管理精髓。我們相信，學習標桿的過程往往不是學習標桿做了什么，而更多是告訴你項目運營管理不做什么？房地產項目運營管理在國內管理實踐的周期不長，整個項目運營管理本身還處于發展的初期，粗放是這個階段的典型特點，結合眾多房地產項目運營管理的實踐經驗和研究總結，我們提出在當前的國內房地產發展階段，項目運營管理應該從“管目標”、“控進度”和“防風險”三大層面發力。
明源云采購門窗行業招投標Q群【317418611 】，歡迎門窗供應商的加入！一、管目標：承接經營計劃管理，實現指標PDCA循環管理1.經營目標下的項目運營維度分解項目的年度經營計劃需要基于公司戰略導向和公司年度經營計劃，遵循“戰略規劃—經營目標—年度經營計劃”的分解邏輯，而后根據企業年度經營目標科學分解為經營指標和計劃管理兩大體系。其中經營指標需要在項目維度展開，對于專業型房企而言，公司的利潤主要來源于項目的利潤，公司的經營指標需要在項目維度進行分解。
而計劃管理體系則是對經營指標的關聯和承接，并對項目的運營進行分級管理，以集團關鍵節點為剛性目標進行嚴格管控，最終保證項目按時完成。在具體項目經營計劃分解中，房企需要平衡現金流項目和利潤項目的有效組合，最終實現多個項目之間在資金和現金流的削峰填谷，穩健運營。
另外，基于經營指標分解還需要圍繞業務線組合（高中低檔次產品的搭配，也就是房企自身的產品結構）、城市組合（一線、二三四線城市搭配）等。2.《年度經營目標責任書》編制與跟蹤管理每年初，集團總部對各城市公司都會下達《年度經營目標責任書》，按財務、客戶、運營、學習成長與可持續發展四個維度劃分，涉及城市公司所有職能部門的主要年度目標。
城市公司負責人的年度績效評定以該《責任書》為主要指標，城市公司各分管副總的年度績效指標也需包括其中對應的指標。年初定目標：經營目標制定時，總經辦主任組織總經辦依據各項目的總控計劃與各項目的目標收益模型，制定城市公司年度經營目標初稿，提交總經理及分管副總，為經營目標設定提供參考。
年中目標執行：經營過程中，總經辦定期（按月、季）對《年度目標責任書》中經營性指標實現的過程進行統計、回顧，并將重大風險提供給總經理及城市公司經營管理團隊。年未指標考核：《年度目標責任書》中所有指標經集團各分管部門審核評價后，總經辦負責對所有指標進行匯總統計。
年終，在城市公司對年度目標達成情況自查基礎上，集團本部相關職能部門將對各年度指標進行評價與考核。考核結果即為城市公司年度績效，直接影響城市公司上自董事長、總經理，下至最基層員工的年度收入。
3.設置“4+1”管理指標體系（1）4大經營指標：按照房企管理指標的各自實踐，我們最終總結歸納為四大類管理指標：經營類、銷售類、現金流和財務類指標。經營類指標：此為最常用的管理指標，它具體包含施工面積、新開工面積、竣工面積和拆遷面積指標。
經營類指標大多以項目面積為核心，經營面積本身也是銷售額、現金流和其他財務類指標的具體轉化。銷售類指標：具體包含銷售面積、銷售金額、回款金額、結算面積和結算金額指標。
現金類指標：主要包含籌資活動金流量、投資活動凈流量以及經營活動凈流量。在這三類現金流指標中，管控的難點在于經營活動的凈流量，因為它與企業眾多項目實際關鍵節點達成和項目運營情況休戚相關，給管理和預測帶來很大挑戰。
財務類指標：按照財務維度，房企關注管理指標主要有主營業務收入、主營業務成本、毛利率、凈利潤、凈利率、存貨周轉率以及資產負債率、凈資產利潤率等。它是其他所有指標的總歸集。
房企作為商業型機構，財務指標是每個房企關注之核心所在。（2）1個項目開發計劃：一般而言，在集團對項目運營不會首先全部規定集團的各大關鍵節點時間，而是對最典型的拿地、開工、開盤、竣工和入伙時間先行確立，然后根據合理工期和預估最終前后排出項目運營的集團關鍵計劃節點。
這個節點就成為集團重點關注的項目運營節點。4.目標與指標追蹤，建立運營視角的產銷匹配目標跟蹤關鍵在于經營計劃的跟蹤，在具體執行中，需要結合產銷匹配的視角進行跟蹤和分析。
即根據生產進度，來分析存貨指標，根據存貨指標分析可能的銷售進度，根據銷售進度來預估可能的回款進度，而回款進度最終又可以給生產進度指標以借鑒。生產進度：核心在于圍繞證照辦理進度，而基于項目整體的關鍵節點則在于項目開工節點、開盤節點、交房節點。
而交房節點的關鍵在于竣工備案的節點。存貨情況：關鍵在于對銷售貨量情況的統計和分析，強調。
2.房地產企業的運營管理主要工作職責有哪些
在企業，“員”就是最基層人員的稱謂。“專員”，就是專門從事定項工作的基層人員。比如門衛，也叫值班專員。
“運營管理和項目管理”就是“戀人和夫妻”的關系。
運營管理就是這塊地還不是你的時候，從找項目到談項目再到辦項目，你就叫運營，可以運營一個，也可應同時運營幾個。
項目管理就是一個項目的各項前期手續辦理完必后，守著這一個項目，從開始到結束，這就叫項目管理。
兩個其實差不多，根據部門不同叫法也不同，在行*部叫文員，也可以細分為：行*專員、人事專員、文案專員、檔案專員等等 實質上就是管理這個部門的資料、跑跑腿。
一般而言，運營口可能社交多些，有時難免搞點三陪什么的。項目口內向些。不過也不一定，遇到個色狼項目經理也是在劫難逃。開個玩笑別介意哈。
各個企業都不一樣，進入后也都會有培訓，根據企業習慣和領導安排，踏實、認真工作才是實質所在。
3.企業運營管理是怎么樣的
1、企業內部的領導 分工是否清楚，系統分工是否清楚，部門工作職責是否清楚，崗位員工工作崗位職責是否清楚。
因為這是建立企業運營制度和運營流程的基礎。 2、企業內部部門間的配合度，企業內部員工的協作性、企業領導團結度這也是企業運營的重要條件，以上這些因素能夠對企業運營提供良好的環境和執行力氛圍，也是保證企業內部工作效率提升重要因素。
3、企業誠信的服務態度也不可忽略，有的企業對客戶很有誠信度，但對員工卻做得不敢恭維；有的企業對員工很人情味，但對客戶卻連蒙帶騙，不負責任。 4、企業良好的執行力是保證。
4.房地產大運營管理體系如何有效搭建
從本質而言，運營體系的搭建是要解決企業內部管理的不順暢，提升分散資源的整合效率，保障經營目標的達成。
但具體到不同企業又有不同。比如，有的企業尚處在快速發展期，一切以項目開發為中心，如何確保項目運作的更順暢是管理者關注的核心，“項目成功了企業也就成功了”，在這樣的企業，運營管理尚沒有形成系統的概念，就應該緊密圍繞項目計劃，把與項目計劃編制、執行、監控與調整、評估（即項目計劃管理的PDCA）有關的要素、資源串起來，要求明確，部門間形成合力；有的企業已進入多地多項目運作，管理層關注的是如何實現資源在不同項目間的合理調配，如何提高內部標準化和決策運作效率，以達成企業整體業績和戰略成功，在這樣的企業，除了應該關注項目運營，更要重視企業層面的整體運營，比如年度目標如何制定及如何分到項目，總部如何監控各項目的日常運作，對標準化的訴求如何在關鍵成果中體現，等等。
所以，如果說房地產企業可以劃分不同的發展階段（成長初期、快速發展期、發展成熟期等），運營管理也可以相應地劃分不同的階段，以匹配企業在不同階段的不同管理訴求。 。
5.如何加強房地產管理
一、改革房地產管理體制，實行*企分開 1。
建立、健全房地產行*管理機構。各省、自治區建設廳、建委應設立房地產管理分局（所）。
2。各級房地產管理局是同級人民*府行使房地產管理的職能機構，其主要職能是貫徹*和國家的規、法令和*策。
房地產管理機構要由過去的直接管理轉為宏觀管理。 充分發揮房地產管理機構的規劃、指導、組織、協調、監督、服務作用。
3。依照所有權和經營權分離的原則，房地產管理機構要用經濟合同形式確定與經營單位之間的責、權、利關系。
企業對國家授予其經營管理的財產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。 4。
房地產行業中的各種經營單位，包括房地產開發、經營，房屋修建，建材生產及供應等單位，要積極創造條件，逐級由事業單位轉為企業，新組建的應一律實行企業經營。 房地產交易所、科研所以及設計所等單位，要實行事業單位企業化管理，辦成獨立核算、自負盈虧的經濟實體。
二、增強企業活力，發揮房地產企業的經營機制作用 1。要推行企業經營承包責任制，搞好企業內部的配套改革。
對公有房屋可實行個人租賃管養承包、集體租賃經營承包、集體專項承包、百元產值利潤工資含量包干制度等經營承包方式。 房地產管理局可試驗通過選聘、考聘、招標等競爭方式確定所屬經營單位的經營承包者。
承包基數和比例，定額和取費標準，均應由各地房地產主管部門根據當地平均先進水平科學地確定，并嚴格考核、檢查、驗收制度。 加強企業管理基礎工作，各類房地產企業應逐步推行標準化管理，建立、健全各項規章制度。
努力達到工作有程序、管理有規范、核算有論據、考核有指標。 2。
改革企業內部的分配制度，有效地調動職工的積極性。企業的內部分配與企業的經濟效益掛鉤。
企業可以按照國家工資改革的原則，試行多種形式的工資制度和獎金分配辦法。 3。
企業應逐步實行勞動優化組合，建立企業內部待業制、聘用制、除名、辭退、解聘等用工制度。 三、搞活房地產經營 1。
大力開辟第三產業用房。房地產管理部門和房屋所有權單位，要有計劃地把臨街、繁華地區的房屋、場地，開發改造為營業性用房，租賃給企業或個人，或以聯營等形式開辦工商服務業。
新開發的鋪面房可以實行協議租金、合股分成等。 承租工商用房者轉租柜臺、櫥窗等，應向原房屋所有權者交納協議租金。
2。房地產企業可以開展房地產吞吐業務。
對一些買進的房屋進行裝修，提高使用價值，再行出售；也可以在有關規定范圍內經營房地產吞吐。 3。
房地產企業可接受機關、團體、企事業單位、個人及中外合資或外商企、事業等單位委托，開展綜合托管、單位托管等多種形式的信托代管業務。 4。
搞好企、事業用房的擴建。結合房屋維修，對那些經營較好，有資金，需要擴建用房的單位，吸收其資金，有條件地為其擴建房屋。
凡屬直管公房，房屋擴建后應行新房新租。 5。
抓好以住房小修養護為主的各項服務。積極開展便民有償服務活動，為民排憂解難，不斷提高房地產行業的社會信譽和企業的經濟收益。
6。一業為主，多種經營。
以房地產業為主，開辦各種工業、商業、服務業等。搞活經營，增加收入。
7。利用房地產優勢，開展多種形式的橫向經濟聯合或合股經營。
8。房地產企業開展房地產經營獲得的收益，除按規定交納稅費和上交主管局一部分外，其余部分企業有權按規定自行支配，任何部門和個人不得隨意抽調。
四、改革工商用房租金和機關、事業單位用房租金 工商企業用房要逐步實現按商品租金的八項因素（折舊費、管理費、維修費、稅金、利息、利潤、保險費和土地使用費）計租。承受能力較低的城市，可先按五項因素（折舊費、管理費、維修費、稅金、利息）加環境費計租。
對*策性虧損企業和微利企業，可給予一定時間的減、緩照顧，但應從嚴掌握。機關、事業單位的房屋，應按五項因素計租。
五、企業必須堅持在建設社會主義物質文明的同時，建設社會主義精神文明，切實加強思想*治工作 企業的思想*治工作要能夠適應新形勢、新任務的需要，在內容和方法上不斷有創新，牢固地樹立起“為住戶服務，對住戶負責”的職業道德觀念，開展優質服務，創造一流經營、管理水平。 切實杜絕以權謀私、吃拿卡要等不正之風。
6.房地產計劃運營管理部門的主要職責
1、制定相關的年度計劃、月度計劃。包括集團公司項目的關鍵節點計劃和配套專項計劃。
2、對項目的整體運營周期進行分解，并要求項目公司自報計劃，集團公司各個職能部門進行有效配合和協助。
3、在計劃實施中對已制定計劃進行管控，發生延期超期要及時和有關職能部門以及相關項目公司及時溝通，協調。
4、組織會議讓集團公司領導參與討論關鍵節點計劃的制定可行性，是以工程為主導還是以營銷為主導。
房地產是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建筑物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產物，包括房屋和構筑物兩大類。 [1]
對于房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。
作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。
法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。
7.房地產計劃運營管理部門的主要職責
計劃運營管理部門主要職責： 1.負責新開發類項目計劃編制工作； 2.負責升級改造類項目計劃編制工作； 3.負責計劃管理制度的編制、修改、完善工作； 4.負責計劃實施過程中的跟進監督工作； 5.協助、配合集團辦公室完成績效考核； 6.編制工作計劃執行報告，分析項目計劃編制、節點設置科學性； 7.辦理集團及下屬公司開發資質年審及升級工作。
工作流程： 1、提出具體工作目標。（包括公司長期發展目標的制訂，戰略方向的確定和短期目標的制訂）。
2、制訂實現目標的具體手段和辦法。 3、明確實現分目標的實施計劃。
確定實現分目標的具體負責人，并共同商討，列出目標實現時間表，明確實施步驟及實施人、實現時間段等。 4、實施跟蹤。
對實施過程中出現的具體問題，應由該分目標的具體負責人提出，交營運部分管人共同商討，確定最終解決問題的手段。 5、過程監督。
對實施過程中出現的具體問題，該分目標的具體負責人不能執行或偏差較大而不主動反映的，營運部可行使其監督權力，指出存在的具體問題，督促并協助解決該項目的具體問題。 6、總結改進。
在計劃時間內完成具體目標后，對目標完成情況進行總結，并分析其間出現的問題，商討改進辦法，并作進一步完善。 擴展資料：房地產應重視計劃運營部門的職能與工作，使集團公司形成規范化、標準化、流程化、精細管理、合理架構、權責清晰、有據可依、最大化規避風險及公平考核規范評估等等適應現階段國情。
從而增強生存內力與持續發展能力。 基于國家*策法規的限制及消費者越來越理性與現階段的冷眼旁觀或等待抄底。
房地產集團、公司在現階段應該主要修煉“內功”： 1、減少內耗與節約成本； 2、提高效率； 3、加強各個接口的管理內容、管理標準、管理規范； 4、制定相應的發展戰略與經營計劃并有效分解； 5、有效的經驗知識積累與推廣； 6、加強團隊協調、協作的能力與最佳搭配； 7、注重人才培養及公平考核增加員工穩定。 以上小條基本涵蓋房地產計劃運營部門的所有工作內容。
參考資料： 百度百科-營運部。
8.房地產計劃運營管理部門的主要職責
1、制定相關的年度計劃、月度計劃。
包括集團公司項目的關鍵節點計劃和配套專項計劃。 2、對項目的整體運營周期進行分解，并要求項目公司自報計劃，集團公司各個職能部門進行有效配合和協助。
3、在計劃實施中對已制定計劃進行管控，發生延期超期要及時和有關職能部門以及相關項目公司及時溝通，協調。 4、組織會議讓集團公司領導參與討論關鍵節點計劃的制定可行性，是以工程為主導還是以營銷為主導。
房地產是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建筑物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結合在一起。
建筑物是指人工建筑而成的產物，包括房屋和構筑物兩大類。 [1] 對于房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。
作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。
地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。
可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。
隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。 法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。
