榮觀房產網1.投資性房地產轉換日公允價值大于賬面價值應該如何處理
如果轉換日，固定資產轉換成公允模式計量的投資性房地產，公允大于賬面的，差額計入其他綜合收益。（以前是計入資本公積，2014年出來新準則，增加了一個權益類科目“其他綜合收益”）
借 投資性房地產
累計折舊
固定資產減值準備
貸 固定資產
如果轉換日，是成本模式換成公允模式計量的投資房地產：
借：投資性房地產-成本
投資性房地產累計折舊
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
遞延所得稅負債 （一般是公允與賬面差額再乘以企業所得稅率）
盈余公積 （*盈余公積計提比例）
利潤分配-未分配利潤 （差額）
2.為什么投資性房地產在轉換日不影響當期損益
投資性房地產只有成本模式和自用互轉及成本模式轉公允模式不影響當期損益，而公允模式和自用互轉可能會影響當期損益的。
自用轉成本模式：
借：投資性房地產（按轉換時的原賬面價值計量）
累計折舊（攤銷）
固定資產（無形資產）減值準備
貸：固定資產、無形資產或存貨
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值準備
成本模式下轉換，就是按照賬面價值互轉即可，投資性房地產轉回自用等做相反分錄即可。所以不會影響當期損益。
自用轉公允模式：
借：投資性房地產（以轉換當日的公允價值計量）
累計折舊（攤銷）
公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值差額）
固定資產（無形資產）資產減值準備
貸：固定資產、無形資產或存貨
其他綜合收益（公允價值大于賬面價值差額）
自用轉公允模式，如果出現公允價值小于賬面時候，計入公允價值變動損益，就會影響當期損益了。
公允模式轉自用：
借：固定資產、無形資產或存貨（以轉換當日的公允價值計量）
公允價值變動損益（差額，借或貸）
貸：投資性房地產（按轉換當日的賬面價值結轉）
公允模式轉自用時候，只要出現差額就計入當期損益，也會影響當期損益。
成本模式轉公允模式：
借：投資性房地產——成本
投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
遞延所得稅資產 （借或貸）
遞延所得稅負債 （借或貸）
盈余公積 （借或貸）
利潤分配——未分配利潤 （借或貸）
成本模式轉公允模式時候，應當作為會計*策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（盈余公積、未分配利潤），這個也不影響當期損益。
3.請總結一下有關投資性房地產確認時點或轉換日的確定
1.投資性房地產開始自用。即投資性房地產轉為自用房地產。在此種情況下，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。
2.作為存貨的房地產改為出租。通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為房地產的租賃期開始日（注意以后學習中會涉及到租賃期開始日和租賃開始日，區分二者不同）。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。
3.自用建筑物或土地使用權停止自用，改為出租。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，固定資產或土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。
4.自用土地使用權停止自用改用于資本增值。即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的土地使用權改用于資本增值，土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期 。
4.投資性房地產轉換日公允價值大于賬面價值應該如何處理
如果轉換日，固定資產轉換成公允模式計量的投資性房地產，公允大于賬面的，差額計入其他綜合收益。
（以前是計入資本公積，2014年出來新準則，增加了一個權益類科目“其他綜合收益”）借 投資性房地產 累計折舊 固定資產減值準備貸 固定資產如果轉換日，是成本模式換成公允模式計量的投資房地產： 借：投資性房地產-成本 投資性房地產累計折舊 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 遞延所得稅負債 （一般是公允與賬面差額再乘以企業所得稅率） 盈余公積 （<公允與賬面差額 - 遞延所得稅負債>*盈余公積計提比例） 利潤分配-未分配利潤 （差額）。
5.投資性房地產轉換日如何確定
(1)“自用房地產或存貨”轉換為“投資性房地產”
租賃期開始日或用于資本增值的日期。 “空置建筑物或在建建筑物”是董事會或類似機構作出書面決議的日期。
(2)“投資性房地產”轉換為“自用房地產”
房地產達到自用狀態日期。
(3)“投資性房地產”轉換為“存貨”
房地產開發企業將用于經營租出的房地產重新開發用于對外銷售的，轉換日為租賃期屆滿，企業董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發用于對外銷售的日期。
