榮觀房產網1.目前房地產擴大房產開發規模,商品房和商業地產不斷崛起,其對土地
新勢力觀點
行情逆轉
即將出現“供大于求”
據國土部門統計，去年深圳商品房銷售面積為935萬多平方米，而此前深圳市房地產研究所所長王鋒接受媒體采訪時指出，未來兩年，深圳房地產市場的需求量為每年1400-1500萬平方米。
王鋒分析認為，深圳今后每年新建住宅的實際供應量能達到900萬平方米，加上每年約600-800萬平方米的二手房，“供給有一定富余”。
而據全深圳最大的代理機構深圳中原地產的統計，目前市場上已存在的、可能形成新增商品房供應的將有可能超過1000萬平方米，加上600-800萬平方米的二手房，未來2年內，深圳樓市將有可能供大于求。
與往年相比，今年深圳上半年推盤量略小，樓盤多集中在下半年入市。全市推盤量最大的仍舊是寶安，全年供應量將超過200萬平方米。
具體到片區，今年關內約有500萬平方米的供應量，在業界眼中，仍是“供不應求”，而關外，可能是供大于求，在宏觀*策情勢下，有房地產研究人士希望，通過增加供應遏制深圳房價自去年以來的快速增長。
爭先恐后
品牌地產商相約關外
截至目前，深圳排名前五位的品牌地產商——招商、中海、萬科、華僑城、金地都已經開到關外，到今年，可以說是深圳品牌地產商的關外年，其拿地成本之巨，開發面積之大，項目規格之高，前所未見。
萬科獨霸坂雪崗1/4面積（約1平方公里土地），并東進深圳黃金海岸，在眾人質疑聲中，把17英里的價格從1.7萬元/平方米賣到約3萬元/平方米；招（商）華（僑城）系前后耗費22億巨資伙吞尖崗山230公頃豪宅高地，再造深圳頂級豪宅區。
中海在龍崗四處出擊，坂雪崗中海·日輝臺、橫崗中海怡美山莊將相繼推出，在未來1-2年內，其還將啟動布吉生態新區石芽頭項目、布吉月朗苑項目、橫崗育馬場項目等。
招商出關最晚，直接切入龍崗中心城，出手就是豪宅；金地進*龍華，拿下14萬平方米地塊，欲效法萬科打造“格林小鎮”系列。
尤其在龍崗，加上振業集團、中信（深圳）集團、星河地產等，事實上已經成了關內品牌地產商一統天下，這與寶安目前“強龍不壓地頭蛇”的情狀大不一樣。
翻云覆雨
豪宅盛行炒樓之風
從2003年開始，深圳豪宅開始放量，但從來沒有像今年這樣，豪宅供應量一下子呈井噴式爆發。據深圳中原地產提供的數據，從2002年到2004年，深圳豪宅供應量平均每年不到5萬平方米，但從2004年到2005年，供應量卻從86萬平方米猛增到超過237萬平方米，翻了3倍之多！僅香蜜湖、紅樹灣等豪宅片區就各有超過2500套的豪宅供應！
近3年，豪宅價格也逐年增長， 2004年度的豪宅同比增幅超過了20%！均價達到了1.7萬多元/平方米，而到春節后，大約有5個一線豪宅紛紛將價格標到3-5萬元/平方米！深圳中原地產預測，今年豪宅將有可能成兩位數增長！
而另外的不和諧聲音是，豪宅炒樓投機盛行，據記者調查，深圳關內豪宅片區不同程度地存在一手樓轉手率過快的問題，更有業內直言，深圳豪宅已經蛻化為投機品。而且，此前，更有代理機構聯合百余家地產商，號召進行房地產大幅投資，令業內為之側目。因此，今年豪宅在大規模放量的同時，如何防止豪宅炒樓繼續盛行，當是市民及業界共同關注的話題。
參考資料32.。cd
2.房地產銷售說辭
給你一個簡單的吧，流程也就是這些。
統一說辭是要樣本嗎？可以給我留個條，發EMAIL。 (1)臨戰準備 （2）接待客戶 大部分意向客戶可分三類： 1、行人 —可能是偶爾經過，拿拿資料，看看樓盤，或是周邊居民。
可設法先了解他從哪里來，若是周邊居民，特來實地看房，這種客人很有可能是真實買家，一定不能忽視。 他一定是帶著實質問題而來的，你可從本項目與他看過的比較開始，了解他的需求所在。
2、廣告受眾 —這種客戶看過廣告對項目已有一定認識，多半帶著興趣與問題而來，但也是有意向的潛在客戶。對這種家戶要設法解決他的疑惑，引發他的興趣，或許離客戶落定只差一步之距了。
3、介紹（經公司/朋友/親屬/其他客戶） —這種客戶不僅對樓盤有相當的了解和興趣（因其親友已經向他介紹過），而且有些疑惑也已被親友所開釋，他們所需的是眼見為實，印證自己的判斷。這種客戶屬順水推舟，加1°C便可能沸騰，唯要注意千萬不要自以為是或節外生枝。
（3）介紹樓盤 —熟讀有關資料，認識公司的產品。 —在與客戶接觸前必須先禮貌問候客戶：“你好！歡迎光臨。”
并問他是否第一次光臨。從客戶的問答中應可判斷出屬哪種類型，并可據此以不同的方式靈活處理。
（4）參觀 —要讓客戶有興趣看房，不看房的客戶是不會落定的。 —參觀前先做好登記，但若客戶原因而未能先行登記可參觀后補登。
—所有參觀必須隨同銷售代表進行。 —盡量靠近客戶側面，給客戶有一種寬敞感覺以便隨時回答客戶的詢問。
—把項目所有具備的好處在適當時候說出來。 （5）客戶談判 —不要滔滔不絕地發表自己的“高見”，要會察言觀色，須針對不同客戶采用不同的手法。
—隨時解答客人疑問，若有可能可先讓客戶發表意見，傾聽不僅是對對方的尊重，更是了解客戶真正需求的有效手段。 —不要逃避疑問或抗拒，要正面面對，解除客戶疑問等于使客戶的決心更加堅定。
—盡量用準確而又肯定語調回答客人，有的地方數據最有說服力。 —若不知道答案，便以禮貌方式解釋給客戶聽你將為他尋找答案，切忌超范圍承諾。
（6）達成協議 —抓住客戶動心的剎那促其落定，不必心軟或擔心其考慮不成熟，須知許多客戶都是在“沖動”情況下落定的，等客戶冷靜后或許他們便又“變心”了。 —要讓客戶有一種緊迫感，要會自然地營造“緊張氣氛”此時同事之間的相互配合或許可收到意想不到的效果。
—即便不能立即落定，也應留下線索（如電話或地址），以便跟進。 （7）收取定金 —未必每個客戶都帶有足夠現金落定。
若對方因現金不夠而猶豫時，你便可幫他解決。你可建議他將所帶的現金作臨時定金先訂下房號，買一個機會，多一份踏實，并給他一 段時間（按公司規定）來準備補足定金。
—開出定金收據。對于臨時定金收據，一定要注明補齊定金的時限并讓客戶答字，否則便會有不公平交易情況出現。
（8）簽認購書 —一定不要出錯，否則可能麻煩無窮，為此可請同事協助把關。 —遇客戶有特殊要求須寫在認購書上，應先盡量說服他放棄并請他理解，倘若不行，應請示上級后再定，切忌自作主張超出范圍承諾。
—簽完認購書即填《成交客戶檔案表》及《成交登記表》，之后將認購書交相關人員保存。 （9）催收首期款（或全款） —須清楚自己的客戶交付首期（或全款）的時間及金額（可借助《成交登記表》并預先告知客戶如何辦理，特別提醒客戶注意安全。
（10）簽定買賣合同 —提醒客戶相關注意事項（如帶齊資料，若聯名則需當事人到場；若委托他人則需出具公證過的委托書等）。 （11）開發票給買方 —遵照公司規定辦理。
（12）協助辦理銀行按揭 —可事先（如在簽認購書時）給客戶書面通知，注明辦理按揭時客戶所需交納的費用及提交的資料，讓客戶早做準備以免延誤。 （13）售后服務 —切勿認為至此已完成交易而顯示對老客戶的不重視，須知老客戶很可能會給你帶來新客戶，如因你自己的一時不慎而喪失成交機會，豈不可惜！即便老客戶沒介紹新客戶，售后服務也是應盡的責任。
（14）銷售檔案管理及數據統計 —應對購買客戶的資訊進行歸納及整理，通過對以往數據的統計分析，對市場有更清晰的理解與認識，同時提高自己的業務水平。 。
3.房地產登記機關為什么不能統一
房地產登記機關不能統一，主要是舊的行*管理體制所致。
自1956年起土地權利退出財產法的范疇，直到1988年之后才又重新進入財產法范疇，而此時，房屋產權、林地產權等已經納入了財產法，并且先于土地登記建立了各自的登記制度。這種狀況既不符合法理，也不符合國際慣例。
在當今世界，凡建立不動產登記制度的國家和地區，不論這種登記被稱為土地登記還是被稱為不動產登記，總是在一個機構進行的。首先，土地及其地上物在物理屬性上的不可分性決定了不動產登機關應當統一；其次，不動產登記機關的統一性已成國際慣例。
在實踐中，當國土局和房管局分別對地產和房產進行登記時，不但會增加當事人的費用支出，而且會出現同一項動產中的房屋所有權和土地使用權在生效時間上不同，從而可能會損害當事人的合法權益。 登記機關的統一的前提條件是登記客體關系的理順。
在登記的客體上應明確土地的附著物與土地一并登記。按照附著物隨地走（包括房隨地走）的原則，一并登記，登記的證書是一證，而不是兩證或多證。
