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1.在美國房產中介怎么當
您好！ 美國房產中介已經過多年發展，形成了一整套成熟、正規的行業體系。
在美國當房產中介，不是一件容易的事。 美國房產中介 房產經紀人在美國是一個較為體面的職位。
有數據表明，90%的房產經紀人都有大學學歷，而且45%的人還擁有學士學歷，20%的更有私人助理。 在美國房產市場較為景氣的年份，房產經紀人的收入也較為可觀。
隨著工作年限、經驗的積累，美國的房產經紀人的收入也水漲船高，從業多年的經紀人的年薪比醫 生、大學教師等的還高。 中介更像律師和代理人 房地產是美國經濟很重頭的一個產業。
據說美國GDP大約有20%是由房地產及其相關產業創造的，原因是美國人喜歡搬遷，喜歡不斷地換房子，這樣房屋需求就相當大，促使房地產交易盛行。 在美國，一般來說，如果你想賣掉自己的房子，會委托一家中介。
簽訂委托協議后，這家中介的某位員工就成了你的全權代理——房產經紀人，他（她）會為這套房子印刷出非常精美的銅版紙介紹，里面包括了房屋各種信息：地址、優勢、面積、房型圖、價格、地稅、管理費等等，同時還附了自己的聯系方式和照片。 同樣，買方也需要找一位房產經紀人，一般是幫你搜集各種房源，幫你預約看房。
不管是新房還是二手房，買方與賣方基本都不直接見面，由雙方的經紀 人出面，彼此互相博弈。可以說，美國的房地產交易85%是通過經紀人公司服務完成。
據保守估計，美國大約有100萬人從事房地產這一職業。 中國的買賣雙方與中介，更像商家與客戶的關系，而美國的客戶和經紀人則是信托關系，有點像律師和自己的代理人。
為自己的被代理人贏得買賣交易的勝利，是每個經紀人的最終目標，因為只有獲得一場場交易上的成功才可以為你帶來好的職業生涯和口碑。 我的一位朋友想在紐約買房，第一次看房未果，房產經紀人并未露出絲毫不滿。
中途回國期間，他也沒有收到越洋電話狂轟濫炸，而是感覺需要的時候經紀人一直在為他服務，這讓他的美國置業過程顯得愉悅很多。 得益于住房資源共享系統 上世紀50年代，美國的房地產經紀公司的規模一般都比較小，經紀人數一般只有四五人，大多是夫妻店。
為了做成規模，有些公司擴張業務，設立多家 分店，店員普遍增加到了7-8人，互相之間開始有合作，共享房源。出于這種合作的需要，各個公司之間訂立了一些簡單的行業規范，那個時候就逐漸出現了所謂 的住房資源共享系統。
美國房地產市場的發展在很大程度上得益于這個系統。 住房資源共享系統的建立，首先提高了經紀公司的傭金比例。
早年傭金一般在2%左右，原因是當時經紀公司提供的服務比較少，房源也比較少。共享系統出現之后，房源逐漸地增加，傭金比例也在不斷地增加，如今已經達到了6%。
然而在美國，如果商業上形成壟斷態勢就不妙了，*府一定會不依不饒。住房資源共享系統完善之后，全美國90%的房源集中到房地產中介手中，形成 壟斷。
為了避免被*府壓制，全國中介公司達成默契，固定傭金的比率，也就是行業自律——無論在全國哪個地方，地產經紀都收取一個比較穩定的，大約是6%或 者7%的傭金提成，這樣做就構不成惡性壟斷了。 不過，6%的傭金標準會根據銷售房產的類型進行調整，各州之間也有點區別。
通常，獨棟獨立住宅的傭金率為3%-8%； 大型商業地產所收取的傭 金費則較低，為3%-6%；未開發的土地，則高達6%-10%。通常，經紀人完成業務后，房地產機構收取傭金，經紀人可得到傭金的50%-90%，具體比 例由雙方共同協議確定。
需要指出的是，紐約的房屋交易，中介費由賣方出，而買賣雙方的中介都能一起分成，且他們持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套100萬美元的公寓為例，可能中介個人到手金額為1萬美元左右。
人手一冊“買樓指南” 住房資源共享系統建立之后，給買樓的人、賣樓的人省卻了一個很大的麻煩：因為傭金固定了，剩下來就看樓本身價格合適不合適，服務質量滿意不滿意 了。在房源共享的前提下，賣樓的廣告也是共享的。
每個月，地產經紀把手頭的樓分類，出版一本大概260頁彩色的手冊，叫做《買樓者指南》，放在超市出口等 地方，大家可以隨便拿，租房同樣如此。這是最簡單的方法，價格一目了然，大家都知道傭金是6%，所以很容易計算貸款多少、首付多少。
美國的看房流程也很規范，各個州、各個區域都有住房資源共享系統，經紀人只要繳了會員費，都可以使用。 當房產經紀人拿到賣房合同后，必須在三天之內把詳細的房屋信息輸入到系統里，然后把房門鑰匙放在一個電子鑰匙盒里并掛在門外。
當買方經紀人帶客 人看房時，根據共享系統上每棟房子的具體要求，用一個指定密碼的電子鑰匙，就可以打開鑰匙盒取出鑰匙。而且在打開鑰匙盒的一瞬間，賣方經紀人就會收到一封 電子郵件，得知是誰在什么時間來看過房。
由于市場上多數都是二手房，即使賣主還住在屋里，拿鑰匙也一定要事先預約，決不可以輕易開門。 值得一提的是，美國的中介帶你看房之前，做的第一件事是帶你去見房地產律師。
在紐約地區，凡簽署地產買賣合約、經辦過戶手續一定要經過律師。買 賣雙方均由律師。
2.國外買房中介和地產經紀人的區別是什么呢
各個國家和地區的法規*策各不相同，因此針對不同的國家和地區，置業者需要跟精通當地法律的人士進行探討。
就目前的情況來看，新西蘭開放程度高，允許海外購房者來本國置業。澳大利亞的開放程度也很高，但有所限制，如法律規定，境外人士只能購買新房，不能涉足二手房； 獲利之后也只能賣給本土人士； 同時，一個新開發的樓盤，只允許其中的50%銷售給境外人士。
目前受關注比較多的還有美國、加拿大等國家，相對來說購房環境比較寬松，尤其是美國，由于已經經歷了三次減息，可能會需要適當引進海外購房者來刺激本國的樓市。 至于各國的移民*策，專家表示也不盡相同。
相對來說，目前內地人士比較關注的如美國、加拿大、澳大利亞等國家和地區，美國比較嚴格一些，新西蘭雖然居住環境非常不錯，適合居住，但是由于移民*策近期收緊，操作難度也較大。 近年來，給我的感覺是，國內市面上出現的很多買房移民資料都是中介提供的信息，很少有看到來自買房者本人的體驗和信息，而這些宣傳資料上的信息和實際情況往往有很大出入。
如果是中產階級，在國內傾家蕩產去換一套國外的房子，就要特別慎重了。 要注意的一點是，買房和移民其實沒有什么必然聯系。
如果投資項目失敗或者無法證明自己的項目直接或者間接提供了10個工作機會，綠卡也就和投資一起雞飛蛋打了。 另外，還存在地產經紀隱瞞房屋真實信息的情況。
比如說是別人翻新房，就是舊房改造出來的，看起來跟新的一樣，其實內部還是比較爛。我就曾見過有地產經紀賣這種翻新屋牟取暴利。
事前能規避的就是，盡量搞清楚，一個好的地產經紀可以幫你免除不少這類風險。 同時，需要注意的是，買房中介和地產經紀人是兩種人，雖然從事同一業務，但級別不同。
房屋中介是一個中間人，負責把買賣方連在一起。地產經紀人的水平要高得多，從培訓角度講，需要學習關于交易、法律、土地建筑、物業管理等方面的知識，為客戶提供的服務更專業、精深。
在做地產交易時，購房者務必要問清楚對方是一個房產中介還是一個經紀人。
3.中國人都要到美國買房,那么美國購房要注意什么
1、在美國買房子首先要將購房款轉移到海外帳戶對于中國買主來說，購房款不是問題，但是中國有每人每年5萬美元匯出的限制。
在美國買房賣方要求買方提供購房款證明，或者銀行貸款證明，最好是英文的，畢竟美國人能看懂中文的不多，入鄉隨俗，不要被細節打敗。2、看上美國房子后，該怎么出價美國是一個資訊很透明的地方，在看好一處房產后，經紀人大多都會幫助客人做房屋的價格評估，估算這個房子在最近的市場交易中的現在價值。
如果賣主的要價高了，經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低于市價，經紀人就要幫買主趕快搶下。
有的時候有多位買主都看上同一個住宅，為了得到住宅，可能要出比要價高的價格才能行。因此，并不是每一個房屋都要殺價， 而是要看要價的高低。
重點是，買家要能正確評估房屋的價值，當然這需要一位好的經紀人協助。3、永久產權不表示要擁有一輩子眾所周知，美國產權是永久性的，所以，許多剛來的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳”的觀念。
其實這與美國的實際情況不太相符。根據歷年平均統計， 美國人大約7年左右就會換一次房屋。
換房的原因多樣，比如工作地點改變，子女外出讀書，家庭人口變化，或者退休后把成熟城區換到偏遠安靜的地方等。美國換房頻繁的原因主要是因為沒有戶口的限制，同時城市鄉村差距小，住在哪里都很方便。
4、美國房子出租不難西雅圖等地區經濟欣欣向榮，外來人口很多，又是旅游城市，需要大量出租房。很多買家擔心房屋無法出租的問題。
其實是過慮了，沒有房子是租不出去的。事實上，房子能否出租取決于業主希望的租金是否符合租賃市場的價格，關鍵在于賣價是否符合市場。
美國房地產市場是很公開透明，而且真實可靠的， 經紀人可以從MLS得到各種準確的數據。所以買家要買房的時候，在要求經紀人做房屋估價外，不妨也要求做一個租價評估；這對于專業的經紀人來說沒有問題。
5、在美國買房，不要為了砍價而挑毛病許多買家為了砍價而故意雞蛋里挑骨頭。這個做法是有別于美國文化。
在美國習慣中，因為喜歡這個房屋而出價。選擇出價的原因，必定是已與其他房屋比較后，覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。
當然每個房屋都不是完美的。挑毛病只會讓賣家反感， 適得其反。
賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。
6、不要要求賣家送你家具。在美國，房子買賣與家具買賣是分開的，這是當地的習慣。
通常買賣房屋的時候，房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子等等不可移動的配件。
而可以移動的配件都是屬于個人的物品， 比如沙發、桌椅等家具，不包含在屋價內。另外，院子里的盆栽可以移動，便不含在房價內，院子里的樹是種在地上不可以移動的就包含在屋價內。
賣家賣了房子，不一定愿意賣他的家具。如果說屋內有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購買建議。
價格就再商量。7、投資美國房產只看租金回報率嗎投資房產有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率；一個是升值的潛力空間。
后者比租金回報率更重要。通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。
比如東兩岸的紐約丶舊金山丶洛杉磯等都是房價比較高的區域，由于這些地區房價常常攀升，而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。但從長期來看，這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大，因為想要購買此類房屋的人數較多，而買入的數量越多其房價就越高，這就是供需平衡。
所以在投資時，并不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要從兩方面同時考慮。8、不是每個外國人都能辦理房貸貸款投資，以房養房，是最劃算的房產投資方法，海外買家可以在美國貸款購房，目前很尋常也很容易。
但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的：美國人貸款條件：信用丶收入丶工作是否穩定；外國人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右。
一般大約能貸到5-6成。由于每一個銀行的貸款利率不同，對申請人的條件要求也不同。
通常如果銀行利率較高，則手續簡單要求低；有的銀行利率低，但是要求條件多，并不是每個人都能符合。建議申請貸款之前多家咨詢，多比較。
選擇適合自己，對自己最有利的一家。
4.中國人在美國洛杉磯買房有哪八項必須要注意
綠卡入籍問題值得注意的是，外國人在美國購買住宅物業與申請綠卡或入籍是沒有關系的，一些不了解內容的國內投資者在此方面有時會受到誤導，但有固定住宅對你申請綠卡或入籍也是有幫助的。
許多中國買家也正是通過美國*府的EB-5 投資移民項目購買房產，該項目被認為是拿到綠卡的快捷途徑。在美國當投資移民一般要求投資人必須要親自管理投資項目，并且還得直接創造10個就業機會。
買房和移民其實沒有什么必然聯系。而且，假如投資項目失敗或者無法證明自己的項目直接或者間接提供了10個工作機會，綠卡也就和投資一起雞飛蛋打了。
房產經紀人作用在美國，95%的房產交易是通過經紀完成的。當你決定在某地買房，聘用一位有足夠經驗的房地產經紀人至關重要。
一位好的經紀人不但可以幫您搞定所有與交易有關的必要手續，還會提醒你沒有想到的問題，避免以后出現麻煩。預算買房各項費用買房除要交一筆首付外還要交多種手續費服務費。
在買房前期就讓你的買方經紀人或者銀行貸款員估算各項費用，包括成交手續費、地契保險費、律師費、房屋檢驗費、公寓管理費、房屋保險費，地產稅等。這些費用在最后房子成交前都有要交齊或付帳。
由于一般中國人在美國沒有綠卡，也就沒有信用額度，大多只能用現金支付，但是購房者可以和經紀人商量分幾次支付這筆現金，只要經紀人同意，就不會有什么問題。隨后，購房者需要按照經紀人的要求填寫相關表格。
這時，經紀人往往要求購房者將大致房款的5%存入第三方公證托管公司進行托管，以表明購房者的誠意。如果買賣不成， 一般情況下定金會全額退還，除非合同中另有規定。
另外與中國不太一樣的一點是，盡管房屋買賣中需要支付給經紀人最高6%房屋總價的傭金，但是買方是不用掏這筆錢的，一般都是由賣方支付這筆傭金。親自看房最好自己看房。
很多老房子需要維修，而有些維修是表面上看不出來的，在圖片上是更看不出來，除非年代很新的房子，比如在2005年以后的還要好一點。不要買了房子，還有一大堆需要維修的，那就悲催了。
美國人工費和材料費昂貴，比如：屋頂更換需要3萬美元左右，空調1萬美元。討價還價要適宜在美國買房子是可以砍價的，但一些中國買家開大口壓價，反而讓對方覺得沒有誠意，從而失去機會。
地產專家表示， 相對來說，美國的房地產市場成熟，信息公開，欲出售的房屋不會隨便亂開價，因此，在討價還價時，無需大幅壓價，可與經紀人商議出價。購房手續繁瑣需按部就班相對在中國買房，在美國買房手續顯得繁瑣，在美國買房一般要經過大大小小18道程序（包含貸款部分）：1、與房產經紀人討論購房要求；2、由銀行或貸款公司提供貸款資格審核證明；3、申請正式貸款預先批準信；4、選擇想要買房的地區、房屋種類；5、經紀人介紹看房、選房；6、填寫買房出價合約書，付定金支票；7、定金支票存入第三方公證托管公司（Open Escrow）;8、做房屋檢查； 9、要求賣方維修；10、審閱房屋各項結果報吿；11、審閱屋主（產權）報吿；12、審閱白蟻檢查報吿；13、購買房屋保險；14、鎖定貸款，簽署貸款資料；15、交房檢查；16、銀行放款；17、過戶（買家從賣家處得到所有產權轉讓文件），買家付清所有余款，交收鑰匙；18、搬入新居。
房產稅征收在美國，對房地產占有、處置、收益各個環節征收的各類稅項統稱為房產稅。全美50個州都征收房產稅，這一稅種是美國地方*府的主要收入來源，也是平衡地方財*預算的主要手段。
一旦你成為房主，你就需要每年向當地*府繳納房地產稅。因此房屋用來自住當然沒問題，出租的話只要選擇的地段好也是會有穩定的收益。
但如果延續國內“屯”房子的思路， 等著房價上漲，“炒”出回報，就要好好考慮了。當然這樣的可能性不是沒有，只是需要投資者有特別敏銳的眼光。
目前購房升值過去兩年的美國房產市場復蘇帶來了很多區域大幅的房價上漲，那些被華人買家特別看好的地段更是漲的飛快，從長期投資的角度來看，目前是進入美國住宅市場的難得時機。其中，談到的主要因素是美國房價探底企穩，利率保持在低位， 而人民幣趨于貶值，具備財力的國內投資者可以把美國房地產看作長期強勁獲利的工具。
對于加州而言，這個居住國內最多華人的地方的許多住宅都具備長期投資的價值。這些華人聚集或者熟悉的衛星城居住質量較好，配備有優質的學校、高擋的商業服務區和完善的基礎設施。
專家們認為，只要選擇得當，控制好購買成本， 在這些區域購買住宅具有長期升值的機會。
5.在美國房產中介是什么地位
美國房產中介已經過多年發展，形成了一整套成熟、正規的行業體系。
當美國房產中介，不是一件容易的事。 美國房產中介 房產經紀人在美國是一個較為體面的職位。
有數據表明，90%的房產經紀人都有大學學歷，而且45%的人還擁有學士學歷，20%的更有私人助理。在美國房產市場較為景氣的年份，房產經紀人的收入也較為可觀。
隨著工作年限、經驗的積累，美國的房產經紀人的收入也水漲船高，從業多年的經紀人的年薪比醫生、大學教師等的還高。 中介更像律師和代理人 房地產是美國經濟很重頭的一個產業。
據說美國GDP大約有20%是由房地產及其相關產業創造的，原因是美國人喜歡搬遷，喜歡不斷地換房子，這樣房屋需求就相當大，促使房地產交易盛行。 在美國，一般來說，如果你想賣掉自己的房子，會委托一家中介。
簽訂委托協議后，這家中介的某位員工就成了你的全權代理——房產經紀人，他（她）會為這套房子印刷出非常精美的銅版紙介紹，里面包括了房屋各種信息：地址、優勢、面積、房型圖、價格、地稅、管理費等等，同時還附了自己的聯系方式和照片。同樣，買方也需要找一位房產經紀人，一般是幫你搜集各種房源，幫你預約看房。
不管是新房還是二手房，買方與賣方基本都不直接見面，由雙方的經紀人出面，彼此互相博弈。可以說，美國的房地產交易85%是通過經紀人公司服務完成。
據保守估計，美國大約有100萬人從事房地產這一職業。 中國的買賣雙方與中介，更像商家與客戶的關系，而美國的客戶和經紀人則是信托關系，有點像律師和自己的代理人。
為自己的被代理人贏得買賣交易的勝利，是每個經紀人的最終目標，因為只有獲得一場場交易上的成功才可以為你帶來好的職業生涯和口碑。 得益于住房資源共享系統 上世紀50年代，美國的房地產經紀公司的規模一般都比較小，經紀人數一般只有四五人，大多是夫妻店。
為了做成規模，有些公司擴張業務，設立多家分店，店員普遍增加到了7-8人，互相之間開始有合作，共享房源。出于這種合作的需要，各個公司之間訂立了一些簡單的行業規范，那個時候就逐漸出現了所謂的住房資源共享系統。
美國房地產市場的發展在很大程度上得益于這個系統。 住房資源共享系統的建立，首先提高了經紀公司的傭金比例。
早年傭金一般在2%左右，原因是當時經紀公司提供的服務比較少，房源也比較少。共享系統出現之后，房源逐漸地增加，傭金比例也在不斷地增加，如今已經達到了6%。
然而在美國，如果商業上形成壟斷態勢就不妙了，*府一定會不依不饒。住房資源共享系統完善之后，全美國90%的房源集中到房地產中介手中，形成壟斷。
為了避免被*府壓制，全國中介公司達成默契，固定傭金的比率，也就是行業自律——無論在全國哪個地方，地產經紀都收取一個比較穩定的，大約是6%或者7%的傭金提成，這樣做就構不成惡性壟斷了。不過，6%的傭金標準會根據銷售房產的類型進行調整，各州之間也有點區別。
通常，獨棟獨立住宅的傭金率為3%-8%； 大型商業地產所收取的傭金費則較低，為3%-6%；未開發的土地，則高達6%-10%。通常，經紀人完成業務后，房地產機構收取傭金，經紀人可得到傭金的50%-90%，具體比例由雙方共同協議確定。
需要指出的是，紐約的房屋交易，中介費由賣方出，而買賣雙方的中介都能一起分成，且他們持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套100萬美元的公寓為例，可能中介個人到手金額為1萬美元左右。
人手一冊“買樓指南” 住房資源共享系統建立之后，給買樓的人、賣樓的人省卻了一個很大的麻煩：因為傭金固定了，剩下來就看樓本身價格合適不合適，服務質量滿意不滿意了。在房源共享的前提下，賣樓的廣告也是共享的。
每個月，地產經紀把手頭的樓分類，出版一本大概260頁彩色的手冊，叫做《買樓者指南》，放在超市出口等地方，大家可以隨便拿，租房同樣如此。這是最簡單的方法，價格一目了然，大家都知道傭金是6%，所以很容易計算貸款多少、首付多少。
美國的看房流程也很規范，各個州、各個區域都有住房資源共享系統，經紀人只要繳了會員費，都可以使用。 當房產經紀人拿到賣房合同后，必須在三天之內把詳細的房屋信息輸入到系統里，然后把房門鑰匙放在一個電子鑰匙盒里并掛在門外。
當買方經紀人帶客人看房時，根據共享系統上每棟房子的具體要求，用一個指定密碼的電子鑰匙，就可以打開鑰匙盒取出鑰匙。而且在打開鑰匙盒的一瞬間，賣方經紀人就會收到一封電子郵件，得知是誰在什么時間來看過房。
由于市場上多數都是二手房，即使賣主還住在屋里，拿鑰匙也一定要事先預約，決不可以輕易開門。 值得一提的是，美國的中介帶你看房之前，做的第一件事是帶你去見房地產律師。
在紐約地區，凡簽署地產買賣合約、經辦過戶手續一定要經過律師。買賣雙方均由律師代辦所有手續。
如果買家需要貸款，則貸款銀行也派律師參與過戶手續。據說，除紐約外，其他大部分州都不要律師經辦。
想當中介要通過FBI調查 美國的房地產經紀人一般分為經紀人、銷售員和伙伴經紀人三類。經紀人是指為收取服務費而代他。
6.每年在美國加州買房的中國人有多少
每年在加州包括洛杉磯、舊金山買房的中國人，包括香港、*，大概2000人左右。
美國的房產交易涉及下面的基本流程，如果不需要貸款，則會相對簡單些。整個交易流程如下：
1）須有中國護照和合法來美的簽證
2）申請正式貸款提前批準信（30%以上首付）
3）選擇想要買房的地區，
4）與你的房產經紀人討論購買要求，經紀人介紹看房，選房
5）填寫買房出價合約書，付定金支票
6）定金支票存入第三方公證托管公司（Open Escrow）開始工作
7）做房屋檢查
8）要求維修
9）審閱房屋各項結果報告
10）審閱并與公證托管書上簽章
11）審閱前期屋主（產權）報告
12）審閱白蟻檢查報告
13）購買房屋保險
14）簽署貸款資料
15）公證托管結尾步驟（Close Escrow）
16）最后交房檢查
17）銀行放款
18）資料登記
19）交收鑰匙
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