榮觀房產網1.區域市場調研表格
房地產市場研究報告提綱模板 概論 1。
1 序言 1。2 研究目的 1。
3 研究方法 l 詳盡的資料搜集及分析工作 l 入戶問卷調查 l 現場訪問 1。4 主要結論和建議 二、廣州市住宅市場概況 摘要：廣州市區域概況 1、總面積、市區面積、占全市面積 % 2、家庭總戶數、戶均人口 3、近年經濟發展趨勢、生活水平、購買力水平概括 4、近年廣州住宅市場的發展特點、成交市場的具體特點 2。
1 廣州經濟發展概況 2。11 經濟發展速度（GDP分析、第三產業分析） 2。
12 金融業與房地產消費市場 2。13 居民生活水平與住宅消費 2。
2 廣州住宅市場特點 住宅成交量、付款方式、買家特點分析 2。3 廣州住宅市場的發展趨勢 2。
31 *府*策 2。32 金融上消費貸款額 2。
33 廣州住宅發展趨勢 2。34 阻力因素 三、項目區域市場概況 3。
1 整體供應與成交分析 3。11市場發展概述——海珠區住宅供應與成交情況 3。
12 市場交投活躍原因 3。 13 規模效應及價格檔次 3。
2 市場活躍區域 3。21 市場活躍區域的分布及特點 3。
22 活躍區域的價格走勢及檔次變化 3。3 多層、高層市場特點 3。
31 多層住宅近年供應、成交特點 3。32 高層住宅近年成交增長與供應情況 3。
33 多層住宅與高層住宅的供應與成交比較 3。4 成交主要特點 3。
4。1 成交價格密集區域 3。
4。2 買家分析 l 私人購買VS集團購買 l 本地人買家VS外地人買家 l 本市買家：海珠區VS其他舊城區 l 成交單元面積 l 買家年齡 l 成交總額，買家承受能力 四、項目區位特性分析 摘要—— 1、項目地塊在城市發展中的地位 A、項目地塊位置分析 B、未來城市的主要發展方向及本項目地塊地位分析 2、樹木地塊所屬區域特點 A、區域人口分析 B、區域基礎設施及交通條件分析 C、區域新發展區分析 D、區域住宅開發的特點分析 3、項目地塊的地點特征 A、項目地點及周邊社區、生活配套分析 B、項目地塊周邊交通條件分析 C、項目周邊區域開發分析 D、項目地塊的開發條件及開發特點 4、項目地塊的用地特征 A、項目地塊用地規模 B、項目地塊用地形狀 C、項目地塊綠化基礎分析 D、項目地塊內高差分析 E、項目地塊道路、用水、用電基礎分析 4。
1 項目地塊在城市發展中的地位 4。1。
1 項目地塊于城市中的區位分析 4。1。
2 未來城市的主要發展方向 4。1。
3 城市的具體發展過程對項目發展的影響 4。2 項目地塊所屬區域的特征 4。
2。1 項目區域的人口狀況 （常住人口、占市區常住總人口%，常住家庭戶數、戶均人口、新增家庭戶數、項目 地塊附近居住的常住人口、家庭戶數） 4。
2。2 項目區域城市發展概況 （城市功能發展情況、基礎設施和生活配套設施情況分析、交通條件等城市建設發展 情況） 4。
2。3 區域內競爭性地區的發展條件比較 （位置、用地規模、規劃人口、規劃發展目標、交通條件、建設情況等條件比較） 4。
3 項目地塊的地點特征 （位置、周邊基本居民生活服務設施配套、公交、道路規劃情況） 4。4 項目地塊的用地特征 4。
4。1 項目地塊規模 4。
4。2 項目地塊用地形狀分析 4。
4。3 項目地塊綠化基礎 4。
4。4 需地塊高差分析 4。
4。5 項目用地現有污染情況 4。
4。6 項目地塊道路、用水、用電基礎 項目附近競爭性住宅看法物業發展狀況 概要： a。
項目附近同類樓盤開發小區數量、樓盤檔次、總建面積、住宅單元總量、現有供應量 分析； b。 同類樓盤特點； c。
預計未來無年區域住宅供應總量、單元套數、已開發物業的后續供應量； d。 周邊主要競爭對手占地面積、總建面積、住宅面積、套數； e。
區域同類樓盤現實住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積； f。 區域同類樓盤現時價格幅度 g。
未來的住宅供應量增幅、市場承接力、競爭情況； 5。1 項目附近同類樓盤開發物業供應情況 調查范圍： 樓盤規模： 調查時間： 5。
1。1 已開發樓盤供應狀況 5。
1。2 項目周邊地塊的開發動態及未來供應量分析 5。
2 項目附近同類樓盤開發狀況 5。2。
1 售價與銷售率分析 （附近樓盤推出銷售狀況及原因分析 5。2。
2 銷售與賣點 5。3 項目附近同類樓盤戶型面積分析 5。
4 項目附近同類樓盤規劃設計及建筑設計特點 5。5 小結 五、市場調研結論及發展建議 6。
1 市場調研結論 （住宅市場環境、區域供求及吸納特點、項目競爭優劣分析） 6。2項目發展建議 （策略、目標客戶、目標客戶特征、具體建議——） 6。
2。1已購房者的需求特點詳細調查 6。
2。2潛在購房者的需求特點詳細調查 附：1、廣州市大型建設項目表 2、1998年廣州市重點城建上馬項目 3、區域人口變動情況 4、附近區域住宅市場概況 6。
2。3 附近樓盤集中區域分析 。
2.關于房地產項目分析報告,專家請進
房地產市場研究分析報告
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營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
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全案策劃 策劃流程 全程推廣
全程策劃 整合營銷 整合推廣
3.2014年廣州市海珠區第4批經濟適用房排名分數是多
海珠區是廣州市的老城區，其住房保障戶數和覆蓋面位居全市前列。
為確保公共資源的公平合理分配，廣州市國土房管局海珠區分局通過認真落實多項住房保障監管措施，讓符合條件的低收入住房困難家庭能納入保障范圍。 一是建立審核結果抽檢機制，確保住房保障資格審核公正透明。
為加強“三級審核、兩級公示”的實效性，廣州市國土房管局海珠區分局對已通過審核的申請人家庭進行不定期抽查和入戶回訪。另外，采取在初審部門和各街道之間實施交叉檢查、審查檔案資料等方式，既審核受保障家庭又檢查受理審核部門，對申請家庭資格及審核部門的依法行*情況進行常態監督，不斷提高資格審核公開、公正及準確性，確保公共資源的合理配置，更好地推動海珠區住房保障資格審核工作規范化開展。
二是建立補充材料清單，督促申請人及時完善申請信息。針對在資格審核過程中出現的申請人提交資料不明晰甚至虛報、瞞報的情況，工作人員通過出具《海珠區申購經濟適用住房、廉租住房補充材料清單》的辦法，督促申請人提供詳盡的資料。
近年來，海珠區分局與該區街道辦事處保持緊密溝通，對多次提請補充相關資料不予配合的申請人，通過調查其社保繳費記錄；對個別不符合條件虛報、瞞報家庭成員個人收入的申請人，及時通知其辦理退案。 同時，海珠區分局重點做好申請人房產情況申報的核查，通過查冊、核對戶籍地址等多項細節，全面掌握申請人的居住狀況。
三是開設服務窗口，建立咨詢臺賬，接受群眾監督。海珠區分局建立了住房保障咨詢臺賬，具體記錄來電、來訪群眾的咨詢內容、回復情況和經辦人。
針對住房保障申請人較為關心的審核進度，工作人員將利用住房保障管理系統實時查詢申請（購）進度，并將回復內容進行登記。
4.誰有房地產項目可行性分析報告
由于文章太長，這里不能顯示，請在我的百度空間/wujianjunty里給我發消息，留下您的郵箱，我發給您 珠江僑都項目可行性分析報告 二00二年八月 目 錄 一. 項目名稱 二. 項目地點 三. 項目發展商 四. 項目概況 五. 投資商概況 六. 發展商概況 七. 項目建設條件 八. 市場分析 九. 市場定位及形象設計 十. 資金籌措 十一. 基本數據說明 十二. 項目開發進度 十三. 財務分析 十四. 項目評估結果 珠江帝景項目可行性分析報告 一. 項目名稱 珠江帝景 二. 項目地點 海珠區廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段 三. 項目開發商 廣州珠江僑都房地產有限公司 四. 項目概況 本項目用地根據市規劃局（92）城地批字第39號、55號文，位于海珠區廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段，南連新港路，西至廣州大道。
該項目總體規劃占地約1000畝，總建筑面積156.7萬平方米，容積率為2.39，項目建設有住宅三千余套，建筑設計獨特，格調典雅，公建配套設施完善，設有市*客運碼頭、商貿中心、游艇俱樂部，古塔文化區和世界華僑博物館等，是集商貿、旅游、娛樂、中西文化于一體，置業安居的理想住宅區，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望，市場前景是良好的。 五. 投資商概況 由廣州三聯華僑房產有限公司（下稱甲方）和廣東珠江投資公司（下稱乙方）及英屬處女島廣大投資有限公司（下稱丙方）合作開發經營。
甲方：中國廣州三聯華僑房產有限公司是由廣州市華僑房屋開發公司、廣州銀建商品房產經營公司、廣州市國營農工商聯合企業開發共同組建從事珠江僑都開發建設的二級綜合開發企業。企業法定地址：中國廣州市麓景路123號華僑賓館411、414-418室，法定代表：林廣志 乙方：廣東珠江投資有限公司 法定地址：廣州市中山大道105號華景新城龍門閣三樓 法定代表人：何國華 丙方：（英屬處女島）廣大投資有限公司，聯系地址：香港跑馬地山光道7號山光大廈八樓E座，代表：謝世東 公司各股東出資比例如下： A. 甲方提供廣州市（92）城地批字第39號、55號批文及廣州市土地開發中心1993年11月17日補充批文批推廣州市海珠區赤崗地段面積共654107平方米土地的使用權，并提供*府給予本項目的購房入廣州市戶口指標、境外售房等優惠*策作為合作條件。
B. 乙方負責提供本項目所需的42.86%的注冊資金，即22887.24萬元人民幣。 C. 丙方負責提供本項目所需的57.14%的注冊資金，即相當于30512.76萬元人民幣的等值外匯。
六. 發展商概況 （一） 發展商介紹 1. 成立時間：一九九八年一月十六日 注冊資金：53400萬人民幣 注冊地址：廣州市開發區夏港大道科技園1號樓B503室 經營范圍：在經市規劃局（92）城地批字第39號、55號文同意使用的海珠區廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開發、建設、銷售、出租及管理自建的商品房。 2. 公司歷史：是由廣州三聯華僑房產有限公司和廣東珠江投資公司及英屬處女島廣大投資有限公司合作經營的企業，主要業務以房地產開發、建設、銷售、出租及管理自建的商品房為主。
3. 企業負責人的基本情況： 法人代表： 林廣志 總經理： 蔡春萌 （二） 發展商素質 廣州珠江僑都房地產有限公司管理架構設置較為科學合理，獨具特色。公司董事會是決策機構，下設總經理經營班子。
全公司設置五個職能部門，分別為： 1. 辦公室：負責行*、人事和后勤服務。 2. 財務部：負責財務核算和融資、樓宇按揭。
3. 開發部：負責房地產開發前期工作和辦理有關法律手續。 4. 工程部：負責工程設計、勘探、施工等方面的技術把關，包括各種管線的申報，協調工程的生產進度。
5. 銷售部：負責產品廣告宣傳和銷售、市場中介和辦理產權證件。 公司各部門的主要職能是圍繞房地產開發、設計、銷售、物業管理等設置，目標是為建立一個配套設施完善、環境幽雅怡人、建筑風格獨特、具備良好社區文化的大型多功能高尚生活區。
公司注重功能綜合的管理方式，對項目進行前期市場策劃、市場定位、設計、施工、銷售、物業管理實行一條龍的管理，使設計、施工等各職能部門的人員直接面對市場、面對顧客的需求，更好地建設出符合顧客需要的樓盤。 公司以人為本、尊重科學、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責，擇優選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。
公司現有職員45人，95%以上具有大專文化以上水平，其中本科學歷占30%，職員年齡普遍年輕化。 公司已建立起一套完善的標準化管理體制，使公司各部門的責任、每一位員工的工作崗位責任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標準有章可循，各部門遵章守法，上行下效，公司整體動作協調，有較高的工作效率。
產品素質：“珠江帝景”是沿江最大規模，功能最齊全之項目，地理環境十分優越，高起點、高要求、高品位，超前的眼光創造出最優秀、最具特色的精品，成為行業的領頭羊。 （三） 發展商經濟技術實力 1. 本項目投資總額約64億元人民幣，由廣東珠江投資有限公司和廣大投資有限公司負責全部投資，注冊資金5.34億元（出資比例根據合同的規定執行）， 項目銷售。
5.廣州房地產中介行業發展困境及對應策略
據合富輝煌市場研究部不完全估計，2009年廣州市中心六區新增供應約3.1萬套，約300多萬平方米，相比2008年有一定幅度的減少；全市十區新增供應約4.9萬套，約500萬平方米；相比2008年同樣有所減少。由于2008年底的余貨比2007年大幅增加，全市的余貨約2.7萬套，因此預計2009年的可售貨量與2008年相當，供應充足。09年內供求形勢不會出現再度逆轉。
2009年廣州商品住宅新增供應仍以外圍為主，主要集中在白云區、海珠區、花都區及番禺區；白云區新增商品住宅供應充足，特別是金沙洲區域和城西的貨量大；海珠區新增供應有所增加，天河區則有所減少。越秀區貨量保持穩定，荔灣區則有較多的新貨供應。
2008年100平米以下中小戶型占供應結構中44% 的比例，隨著“90/70”*策進一步落實，中小戶型產品供應進一步增多，預計2009年全市中小戶型產品總供應面積占比達到50%以上。
此外，鑒于目前房價走勢，限價房已不被市場看好，但不少項目會壓后推出已成定局，預計2009年限價房余貨加新貨上市約4000套，對商品房市場的沖擊大為減弱。
在新的保障型住房建設中，不少城市醞釀停建經濟適用房，轉向享受經濟適用房保障的家庭發放購房補貼，鼓勵其到市場上購買商品房，廣州市*府暫未明確表態。
房價降幅趨緩 預月均價8500到9500間波動
綜合之前樓市影響因素分析可知，2009年廣州房價仍處于調整階段，但降幅將大為趨緩。發展商方面，目前很多開發商開始減少開發規模，并對2009年提出以銷定產的基本策略，同時地價和建材價格大幅下降，未來的開發成本將會下降。預計2009年已獲*策支持的開發商的資金壓力將有所減輕，促銷意愿依然強烈，但大幅降價沖動減弱。
從6個月和12個月移動平均線看，廣州市商品住房樓價已呈下降趨勢。2008年1-11月全市商品住宅成交均價9466元/平方米，除9月均價為8244元/平方米外，其余各月的均價都在9000元/平方米以上。
據合富輝煌市場研究部監測2008年價格承受力處于中低層次的潛在置業需求仍未釋放，部分個盤價格調整在成交數據未獲充分反映。預計2009年隨著新貨減少、余貨持續消化，成交價格表現仍將有所回落。同時，中心區的價格將較為堅挺，放貸新*的松綁亦可為其成交增長提供支撐；另一方面，外圍區域的供應量大，09年必然發力搶市場。同時隨著對新區認同度較高、價格承受力偏低的首次置業剛性需求入市，外圍成交激活可能性較大，所以鑒于成交區域的原因亦可能拉低全市住房均價，成交均價將受中心城區與外圍區域成交比重變化影響而波動。
2009年月度均價波動區間為8500元/平方米至9500元/平方米之間，2009年商品住宅需求的激活將在這個價格平臺展開。預計在2009年初，廣州樓價仍將處于一個尋底過程，成交平緩回暖，量價曲線逐漸靠攏，當二者基本契合時，價格會趨于穩定，置業需求將全面激活，下半年商品住宅成交量進入穩步上升期。
6.為什么廣深房價差距3倍
2015年11月深圳房價破4.5萬元/平方 米，環比上漲33.2%；廣州房價才1.5 萬元平方米，環比是8%，差距達到3倍 與4倍，但商品房庫存去化時間基本都 在7個月以下。
由 于網簽量均大于新增 供應量，廣州樓市的庫存量已經悄然降 至一年多來的新低位。陽光家緣的數據 顯示，截至2015年12月13日，廣州一 手住宅可售貨量為為877.14平方米，一年以來首次跌破7 萬套的庫存水平。
按照過去11個月的 月均網簽數量計算，去化周期已下降至 7個月水平，基本 上講，廣州樓市庫存 警報當前已經暫時解除，不存在供大于 求局面。但是未售即期房庫存達到 14.4474萬套，總面積為1837.02萬平 方米，說明潛在供未來總體供求平衡。
可以負責任的講，廣州房價沒有深圳那 么兇猛上漲，那么火爆暴沒關系。主要是與一個城市的產業。
2015年11月深圳房價破4.5萬元/平方 米，環比上漲33.2%；廣州房價才1.5 萬元平方米，環比是8%，差距達到3倍 與4倍，但商品房庫存去化時間基本都 在7個月以下。由 于網簽量均大于新增 供應量，廣州樓市的庫存量已經悄然降 至一年多來的新低位。
陽光家緣的數據 顯示，截至2015年12月13日，廣州一 手住宅可售貨量為為877.14平方米，一年以來首次跌破7 萬套的庫存水平。按照過去11個月的 月均網簽數量計算，去化周期已下降至 7個月水平，基本 上講，廣州樓市庫存 警報當前已經暫時解除，不存在供大于 求局面。
但是未售即期房庫存達到 14.4474萬套，總面積為1837.02萬平 方米，說明潛在供未來總體供求平衡。可以負責任的講，廣州房價沒有深圳那 么兇猛上漲，那么火爆暴沒關系。
主要是與一個城市的產業結構 的合理性、人口與資金及資源的集中 度、市場化程度、改革的程度有關。另 外是市場供求、需求的生長等市場自身 問題有關。
未來長三角與珠三角及京津 冀一體化地區、長江經濟帶、一路一帶 的城市是投資的最值得關注區域。正如 銀行家所講，目前廣東正處于產業轉型 和產業升 級的過程中，而廣州剛好處 在產業轉型和升級的核心地帶。
產業的 轉型與調整對房地產的影響非常大，廣 東的房地產還是跟著其他產業的調整而 調整的，廣州不例業新的增長點尚在積極培育過程中，而 同時一些相對低端的產業向外調整，其 中包括一些勞動密集型的產業，這一定 程度上會導致人口外流。產口、資金等各種資源的聚集情況，對一 個城市房價的影響很大。
當前廣深房地產市場差距越來越大，不 單是城市綜合競爭力，就連不過深圳了。一樣是一線城市，一樣是 國際大都市、同樣是廣東的最大城市， 廣州房價與漲幅都沒有深圳那么高、那 么大，主要原因竟然是輸在外來人口流 入量與收入水平增速及市場供求、產品 結構、經濟增長質量、產業結構、城市 發展模式、財富與資金增速等上。
深圳 經濟發展的硬、軟件不斷的更新，舊城 改造與城 市規劃及經濟發展協調。而 廣州自2010之后則一直處瘋狂的造新 城之中，*府負債不斷的導致賣地財* 創新高。
廣州亞運會投入了多少錢？當 時的官方說法是 “超1200億元”——僅僅 是這個數目，就已被譽為“史上最貴亞 運會”。中國工程院院士鐘南山說：“總 投資2577億元，其中廣州投資1950多 億元，帶 來債務2100多億元。
背著這 么大的債務，廣州搞民生的錢不知從哪 里來。”特別是廣深產業、人才、城市發展途 徑、*府執*思想的差別。
一應該說廣深兩座城市的GDP總量與質 量、資金流入量、產業聚集度、產業結 構、人口凈流入、世界500強企業、科 技創新企業、互聯網企業的數量、富豪 榜上的人數、小學生人數的增減、總會 的小費高低都不同，廣州更多是依靠傳 統產業與賣地及*府債務發展經濟。另 一方面是廣深的房地產市場土地、住宅 供應與住 房供應體系不同。
舉個例 子，萬科有意把集團新總部搬到深圳南 山區，這一搬，可不只是牽涉萬科一家 ——萬科計劃在總部基地引入一大批它 的國際戰略合作企業，鐵獅門、黑石、凱德、新世界、Hines、GIC、KKR、SEARS等。三是城市房地產發展途徑也不同。
深圳 不斷發展服務業、金融業、新，人才培養等發展經濟。在嚴重缺乏 住宅供應，“舊城改造”模式已經成為住 宅供應的最大份。
廣州則是瘋狂的造新 城與瘋狂的負債，錢去哪里了？廣交會 已不如往日。四是廣州的城市新城過 多，并且非常的密集，缺乏人口與產業 支撐。
對于整個廣州來說，好處是整個 城市的骨架被拉大了，城市發展空間理 論上也就更 大了。但是，骨架拉大之 后，如果產業沒跟上，那么整個城市的 房價必然就會被稀釋。
如市場上評論所 講，相比廣州，深圳更熱衷的是“舊城 改造”而不是“新城開發”。在深圳，凡是名見經傳的房企，幾乎都 已涉足“舊改”項目，不管企，都是其中的活躍分子。
這兩年，深 圳幾乎沒有住宅用地公開出讓，商品房 貨源主要依賴于“舊改”項目。僅恒大一 家，據說在深圳就擁有15個“舊備項目，預期總建筑面積高達770萬平 米。
“舊改”的好處是，城市處于漸進式 更新狀態，而不是那種跳躍式的拔地而 起。單純從房價生成機制來說，“舊 改”項目能夠更有效地實現房價傳導： 房價定多少，周邊的二手房是很明確的 參考，而。
7.2014房地產前景如何
前瞻網摘要：2014年中國房地產行業走向到底如何？時值歲末年初，不少人對樓市調控進行了大猜想。前瞻產業研究院分析指出：2014年中國房產稅速度會加快，針對中國房地產的現狀，2014年中國樓市調控或出現地域特色，與此同時，中國土地市場或出現先抑后揚的趨勢，總體來說，高位震蕩和逐步降溫是2014年樓市調控市場的兩大方向。
2014年中國房地產行業走向到底如何？時值歲末年初，不少人對樓市調控進行了大猜想。前瞻產業研究院分析指出：2014年中國房產稅速度會加快，針對中國房地產的現狀，2014年中國樓市調控或出現地域特色，與此同時，中國土地市場或出現先抑后揚的趨勢，總體來說，高位震蕩和逐步降溫是2014年樓市調控市場的兩大方向。
前瞻產業研究院分析認為：2014年上半年將延續2013年下半年的態勢，多數供應指標繼續增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標增幅繼續回落。目前來說，買房就升值的時代已經結束。
2014年全國商品房成交均價將繼續回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。主要原因是：一二線城市房價漲幅將有所放緩。2013年樓市全面回暖，一二線城市房價持續快速上漲，部分城市提前透支了后兩年的漲幅。三四線城市供應量持續增大，人口導入速度較慢，支撐房價上漲的因素偏少。
長期來看，“謹慎樂觀”成為基本共識。中央經濟工作*策基調是“穩中求進”，新的一年里，房地產業有了穩定的*策預期。
參考前瞻網《2013-2017年 中國房地產信息化行業深度調研與投資戰略規劃分析報告》
8.分析中國房地產市場所必須包含哪幾個方面
分析中國房地產市場所必須包含的幾個方面： 房地產市場在一、二、三線城市都提供了比股票、債券、存款更高的回報率。
在所有城市，低收入家庭也會購買房價八倍于其年收入的房子。 隨著房地產市場的繁榮，中國的家庭同樣有大量的銀行儲蓄。
考慮房地產市場應該在中國金融系統不完美的背景下進行分析。過低的存款利率是一個不按鍵的因素。
房產除了眾所周知的較差的流動性之外，風險也是房產作為一種投資品的重要維度。然而使用月度的數據很難度量當經濟急劇下滑時的風險。
比如在2008-2009年房地產是比股票更穩健的資產。
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