榮觀房產網
一、房地產依賴癥的影響是什么
高房價形成對消費的根本遏制，扼殺了經濟發展的根本動力 短期而言，請不要低估在“中國特色”背景下*策調控的威力，壓垮駱駝的稻草正一根根落下，“預期”的改變只是一個由量變到質變的過程而矣。
中期來看，負利率的持續可能令加息不可避免，這就會提高貸款購房者的成本，從而降低購房的支付能力，即使是對能全額支付房款的購房投資者，加息也提高了他們的機會成本。 長遠為計，超低成本的“房市大小非”可能最終會上市流通（盡管需要假以時日）。
目前中國農村宅基地一直不能流轉，小產權房等在農村集體用地、宅基地或農地上建設起來的房屋，一直被視為非法。農村宅基地的上市流轉，以及可能帶來“小產權房”*策的有限松綁，就能像股市“大小非”上市流通時對估值高高在上的股市大幅降溫的作用一樣，會對房市的長期上漲空間實現有效抑制。
經濟危害 1、高房價形成對消費的根本遏制，扼殺了經濟發展的根本動力；2、房地產的“虹吸效應”，導致農業、工業、服務業等實體產業失去發展方向；3、由于房地產泡沫誘發的銀行體系大規模不良資產風險；社會危害1、民生被摧毀，人們失去了幸福感；2、大規模財富轉移導致收入分配和社會階層的急劇分化，社會矛盾被空前激化；3、全民炒房和拜金主義盛行，社會價值觀被徹底扭曲；4、*府喪失公信力，出現嚴重的執*危機。 。
二、中國經濟為什么要依靠房地產
一、如果房地產崩盤，一個表現就是相關產業萎縮，這一點倒反而是最不壞的后果，如果是專業人員，是否可以做些重新的規劃，往更優質的平臺集中，往更核心的環節集中，往更個性化的產品服務集中。
不一定要轉行，房地產崩盤并不代表建筑業崩盤，甚至只是某種房地產組織模式的崩盤，而且經濟是有周期的，只是現金流影響比較急促，多少需要扛一扛！二、還有兩個比較壞的表現，一個是固定資產貶值。你如果有大量房地產資產，肯定是要大幅度縮水的。
如果沒有貸款債務問題還不大，只是賬面資產貶值了。如果有大量未清貸款，那么將會面臨巨大的風險，因為下一個表現可能會影響到你的收入，同時償付現金流并沒有降低，進而很可能降低你的相對償付能力。
不可避免的，銀行會逐漸對于你的抵押固定資產失去信心，對債務人提出苛刻要求。如果這樣，只有看市場情況，選擇扛還是跑了。
三、還有一個最壞的表現，也是很多人在談房地產崩盤的時候說得比較少的，就是債務危機，這一點是最可怕的。信貸是經濟增長的助推器，如果沒有信貸只有貨幣，經濟是很難持續快速增長的，但信貸結合人性，就注定了債務規模會不斷增大，而且無一例外地，在這個過程中，會出現利用信貸杠桿來購買信貸資產的行為，這就是作死的節奏，經濟危機本質是大規模債務危機。
三、房地產業為何不禁止
房地產業與汽油一樣上漲勢必可擋，*府都毫無辦法。
2009年全國賣地進賬1.5萬億 約占全年GDP4.4% http://* 2010年01月09日02:56 新京報 楊娟娟 我要評論（2463） 本報訊 昨日，中國指數研究院發布2009年中國土地出讓金年終盤點報告。報告指出，2009年中國土地出讓金總金額達15000億元。
杭州和上海成為土地出讓金超過千億的兩個城市，北京以928億元排名第三。業內人士指出，“地王”頻出成為2009年土地出讓金暴漲的最主要原因，而“賣地”也成為*府財*收入的主要支柱，不少城市包括北京的土地出讓金占財*收入比例接近五成。
“地王”頻出成最大推手 統計顯示，2009年，中國70個大中城市土地出讓金共計10836億元，比2008年增加140%，比“瘋狂”的2007年增加49%。其中，杭州（包括余杭、蕭山）土地出讓金高達1054億元，位居全國第一，杭州和上海成為土地出讓金超過千億的兩個城市。
北京以928億元排名第三。 一線城市中，上海、北京土地出讓金位于前列。
廣州受255億“亞運城地王”影響，土地出讓金同比大幅上漲，位居第五。深圳受土地供應偏緊影響，土地出讓金相對較低，僅有136億，位居23位。
二線城市中，杭州、天津、寧波、武漢等經濟相對活躍的城市土地出讓金位居前列。天津2009年土地交易放量，土地出讓金收入732億，僅次于北京。
據介紹，2009年的土地市場從一季度開始，成交量逐漸增長，成交價格持續走高。“地王頻現”成為2009年土地市場最真實的寫照，不論是總價“地王”還是單價“地王”，含金量遠遠超過2007年。
據中國指數研究院統計，2009年成交總價排名前10名的住宅用地平均成交金額為75.76億，而2007年為51.93億；2009年樓面地價排名前10名的住宅用地平均樓面地價為26365元/平方米，而2007年為16234元/平方米。 部分地方財*過半靠賣地 根據國家統計局最新公布的2008年GDP（國民生產總值）31.4萬億元人民幣，2009年GDP增長率預測為8.5%。
照此計算，全國的土地出讓金約占2009年GDP的4.4%。 業內人士指出，土地出讓金在不少地方*府的財*收入中所占比重相當驚人，不少城市已經占到半數。
日前，北京市公布數據顯示，2009年全市地方財*收入2026.8億元。928億土地出讓金占財*收入比重達到了45.8%。
還有統計顯示，一些地方的土地出讓金甚至占到了*府財*收入的60%。 “這個比例是非常高的。”
中原地產華北區總經理李文杰表示，去年各行業中發展最為迅猛的就是房地產行業，由于沒有物業稅等手段來進行調節，*府的財*收入過分依賴房地產行業的土地出讓金，這種經濟結構無疑是不健康的，但是調整也需要合適的時機和有效的方法。 中國指數研究院認為，開發企業的土地儲備已得到一定補充，在未來房價走勢不明朗的情況下，房企拿地積極性受到影響，不會貿然增加土地儲備，加上打擊囤地、土地出讓金首付提至50%等土地市場收緊*策的實施，諸多因素將使2010年中國土地出讓金收入不會出現爆炸式上漲，預計可能會出現下跌。
相關報道： 數據顯示09年70個城市土地出讓金收入翻番 2009年杭滬京三城賣地收入超3000億元 *校專家批招拍掛制度推高房價造子孫孽（圖）。
四、為什么不能有地產商破產
綠城申請破產的傳聞再次襲來，其董事長宋衛平“不得不”挑燈夜書千余字，勇敢辟謠。
從企業傳播策略上說，我個人并不贊成老宋動輒去回應某一個傳聞或謠言，但“破產”二字確實會觸動許多地產人的敏感神經，老宋亦不能免俗。此輪調控能用的手段都用了，所以說是“史上最嚴厲”。
但縱然如此嚴厲，不少地產商到現在仍心存僥幸。因為他們認定地方*府更扛不住，宏觀經濟也扛不住。
正如讓一位有20年煙齡的煙民戒煙，要擺脫地產的依賴，不是那么容易的。毫無疑問，房地產調控是自上而下的，由中央*府發動的。
如果說地方*府有自身的利益動機，那它們對調控持抗拒態度也是正常的。原因很簡單，房地產調控對投資、消費和財*收入都有很大影響。
前不久南方某市企圖放松限購，被中央喝斥打回原形，即為典型例證。全國人大常委吳曉靈的建議，重新點燃了某些地產商的幻想火花。
據說個別地區的地產商還希望當地能給中央*府打報告，謹慎松動一些調控措施。但有南方那個城市的前車之鑒，哪個地方敢再邁此步？當然，我一再認為，調控*策并非沒有改善的空間。
譬如，在資產信息不夠透明、分配和監督機制不夠完善的情況下，保障房是不是非得建那么多？3600萬套這個數字，是否與此前的90/70一樣，是隨意拍腦袋的結果，而未經達科學嚴謹的論證？我愿意再次建議，在堅持長期大規模建設保障房的基礎上，適當放緩保障房的建設速度，并非無益。再譬如，在堅持限購、限價的前提下，可否適當放開高端商品房（如京滬單價4萬元以上的項目）？但我堅決反對放松房地產調控的做法。
最關鍵的是限購和信貸*策。若沒有替代*策，限購*策不可輕易退出。
除了對小微企業和民生項目（如保障房）定向增加信貸投放外，包括房地產開發貸款、二套以上個人住房貸款，不可松動。很多人相信宋衛平的這句話，“再持續一段時間，中國的很多房地產商恐怕就真的要面臨倒閉的狀態”。
有一批地產商破產倒閉沒什么了不起。2008年和2011年，據說在浙江都出現大批中小企業破產倒閉的現象。
其他企業可以倒閉，為什么地產商就不能破產倒閉？有人會說，房地產企業破產倒閉牽扯面太廣。它要是破產了，上游，地價款付不了，銀行貸款還不了；下游，房子停工，建材、施工企業受連累，民工也拿不著工資；企業自身員工也要安置。
但是，哪個企業破產倒閉，不牽扯一大堆債務，帶來一大堆社會問題？地產產商并沒什么更特別。每次大的金融危機，都有國際大投行或銀行破產。
我們前幾輪房地產調控，也都有知名地產商倒下。2005年的調控，導致順馳被路勁地產并購；2008年調控的結果，是中新地產被上實收購。
無數的人在追問：這一輪更猛烈的調控，哪個地產商會先倒下？我愿意重復自己的觀點，此輪調控，確實有必要以某一個或一批地產商的破產倒閉作為背書或者是祭品，但即使不是最后一批，至少綠城也不會是第一批。倒不是說綠城的產品品質是業內公認的標桿，而是我相信宋衛平為綠城設置的三個步驟可以化解它的危機。
如果中央*府能夠頂住地方*府和相關利益集團的強大壓力，堅決將此輪房地產調控推進到至少2012年三季度，那么，基本可以預期，中國房地產的最大一波破產倒閉潮，將在2012年出現。前兩天看到某專家稱，5年后，1萬家房地產企業將只剩下1000家。
這就不無危言聳聽之嫌了。90%的地產商要倒閉，你信不信？反正我是不信的。
假如是這樣，那就意味著中國前所未有的經濟危機，而不僅僅中國房地產的危機。年初我就說2011年房價必須下跌、必定下跌，但偏有人預測今年房價要下跌50%。
如今，京滬果然有樓盤降價30%，但你能說這兩個城市的房價下跌了30%？有些人是語不驚人不肯休，但相不相信取決于你，而不要僅僅指責他（她）是在誤導你。
五、中國經濟除了依賴房地產,沒有別的出路了嗎
中國可依靠房地產業發展，任何國家想復制這樣的強國之路都是行不通的？原因有如下三點：
1、中國是世界上的土地全國有化國家，國家就可計劃性的供給土地，做到土地利潤最大化，也不會出現大的泡沫。別的國家不可能做到這一點。
2、中國是一*制國的國家，只要定的強國之路經濟*策，都會最后通過。多*制的國家不可能做到這一點。
3、世界最大人口國。人口這么多，就只依靠高漲的房地產業就可給國家帶來強國經濟支柱。都在說依靠科技產業才能真的強國，科技產業最終還是國家得到了高額的稅收而強大。從而得出稅收高的產業都是強國之路。
中國現在走的是依靠房地產業強國，最終會帶來泡沫，泡沫還沒破裂辶前，中國就會走控制房地產在經濟中的占有比例，向實體經濟過渡，可是在這之前，國家已通過房地產業進入了強國。
中國經濟發展依靠三架馬車，即基本建設，進出口和消費。其中最能起直接效果的是房地產業，如果房地產發展好了，可以帶動建筑材料，鋼鐵，水泥，家電等70多個行業，所以中國還是離不開房地產業的發展。
六、如何判斷一個城市對房地產的依賴度
我國房地產業存在的泡沫問題住宅市場化后，中國房地產業發展日新月異 ，然而發展到今天房地產業卻出現了各種各樣的問題，房地產市場到底怎么了？是健康發展還是泡沫嚴重？房價是要進一步上漲還是要適度調整？房地產泡沫問題成為目前社會討論的一個熱點。
國家建設部對房產現象調查，最終得出結論是 “全國房地產市場總體上保持健康、快速發展態勢，但部分地區存在投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快和結構不合理等問題，個別地區問題還較嚴重”的基本判斷，并向**上報了《當前我國房地產市場運行情況分析報告》，該報告在年底的中央經濟工作會議前以參閱文件的形式印發各地。報告中具體指出：當前我國房地產開發投資的總體走勢，就全國而言尚屬于正常狀態，但已在若干地區和一些方面出現過熱苗頭和泡沫現象，并有蔓延、擴大之勢。
局部過熱苗頭表現在：一是近三年房地產開發投資規模平均以25.04%的高速增長，為GDP平均增幅的3倍左右，且有進一步增加之勢。二是炒房子、炒地皮等投機、炒作現象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之勢。
三是商品房開發投資結構過于向高中檔房傾斜。四是國民經濟許多行業的企業已開始向房地產業涌入或受其連帶影響。
五是房屋竣工面積和房屋施工面積中新開工面積分別平均以每年20.57%和25.22%的高速遞增。 房地產局部存在泡沫主要是從以下幾個方面進行分析：一：房價與收比偏高 房價與收入比是國際上通用的衡量房地產泡沫的指標之一。
按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在1.8~5.5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3~6倍之間。而我國目前全國的房價收入比已超過7.8倍，而上海、北京、廣州等地的房價收入比則更高。
房價收入比過高作為我國樓市存在泡沫的一個依據理由是，房價最終要靠居民的支付能力來支撐，中國房地產市場不可能違背世界上其他國家通行法則。關于居民的隱性收入，很多城市在統計數據的處理當中已經考慮到了，而工資則是我國居民最主要的收入。
如果考慮到我國居民收入巨大的兩極分化，目前的高房價更加使得普通居民不堪重負。當然，伴隨著我國經濟的快速增長，居民收入也在增長，但不能用未來可能的高收入來解釋現在的高房價。
經過幾十年的發展，我國居民特別是上海、北京等大城市居民的收入會和發達國家差不多，那時出現高房價是合理的；但目前的高房價嚴重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現象。二：房租背離房價 房價與房租比是國際上又一個衡量房地產泡沫的標準。
在這一輪房價上漲的過程中，出現的一個特殊現象就是房價快速上漲而租金漲幅卻不大，有些城市在一定時期內甚至出現了房價上漲但租金卻下跌的現象。房價和房租的背離作為樓市泡沫的一個重要信號。
但無泡沫論者卻不這樣看，他們認為投資房產的收益由房租和價值增值兩部分組成，在房屋價值增長很快的情況下，租金收入在收益中所占的比重很小，所以房價和房租背離不能說明樓市存在泡沫，目前樓市還具有投資的價值，因為房價會進一步上漲。然而房屋的價值只不過是未來現金流（房租）的一個貼現，在利率不變的前提下，房屋之所以會增值是因為租金上漲或預期未來租金會上漲。
脫離租金單炒房價就是房地產市場形成泡沫的一個典型機制，房地產市場投資變成一種“零和博弈”，必須依靠新資金的不斷注入才能維持房價上漲，一旦資金流中斷，泡沫就要破裂，而接到最后一棒的投機者就要承受所有的損失。三： 房價上漲是成本上漲造成的嗎？目前有種觀點認為這幾年房價的快速上漲，并不都是投機炒作造成的，而是由于建房成本的提高導致的。
首先是各種材料費、人工費逐年上升。據統計，從2001年到2004年上半年，鋼材價格上漲了50%左右，混凝土價格上漲了60%左右，僅此兩項就使得房屋開發成本每平方米增加了100多元。
其次，根據新修訂的《城市居住區規劃設計規范》，新建小區的配套設施和房屋質量都有了很大的提高，這必然也增加了開發成本。更主要的是，這幾年隨著土地市場的改革深入，“招拍掛”逐漸取代了原來協議出讓土地的方式，使得土地成本大大提高。
開發成本的上升使得房價大幅上漲，這和樓市泡沫沒有關系。 但是上述觀點顛倒了房價和成本的因果關系，并不是成本上升推動房價上漲，而是房價上漲導致成本上升。
房價是由房地產市場的供給和需求狀況決定的，這次樓市泡沫的直接原因就是投資性需求比例過大，開發商和投資者哄炒房價。房地產市場的過熱使得鋼材和水泥出現短缺，價格大幅上漲。
特別是土地，不是土地價格決定房價，而是房價決定土地價格。房價的一路上漲使得開發商紛紛加大開發規模，對土地的需求增加，造成地價上漲。
事實上很多開發商2001年和2002年銷售的房屋，甚至目前上市的許多樓盤，土地都是上世紀90年代末通過協議方式低價獲得的，房屋的成本很低，但由于市場需求增加了，他們照樣高價出售；反過來，開發商現在高價得到土地，如果一旦需求出現逆轉，他們照樣只能賠本售房。所以，所謂的成本上升帶來樓市價格剛性，只漲不跌，是沒有根據的。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 為什么不能依賴房地產
