榮觀房產網一、房產投資是否可行需估算的三大公式是什么
關房產估值專家提出了三大公式： 投資公式一：租金乘數小于12 租金乘數小于12租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入），小于12。
投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。 但這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
投資公式二：8年至10年收回投資 8年至10年收回投資投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數=（首期房款+期房時間內的按揭款）/（月租金-按揭月供款）*12。
通常來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年至10年之間。 投資公式三：15年收益高于買入價 15年收益高于買入價如果該物業的年收益*15年=房產購買價，該物業物有所值；如果該物業的年收益*15年>房產購買價，該物業尚具升值空間；如果該物業的年收益*15年 全部。
二、房地產企業的投資估算怎么計算
在項目正式立項前一般都要對該項目進行財務評估分析，包括成本估算、進度計劃、銷售計劃、資金計劃、現金流量等內容，以確定該項目的盈利能力及利潤率，并選擇比較可行性高的項目執行方案。
目前比較流行的成本估算方法包括經驗估算法、因素估算法、工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設置計算依據等方式，均可以實現上述估算計算。在PM2中的具體實現如下： 1.核算項目設置，相當于設置不同的項目執行方案，例如：不同的容積率、服務性設施所有權等，對不同方案的成本、盈利能力等進行分析對比。
2.收支項目（成本項目）設置 相當于是工程估算人員對項目成本費用項目的層層分解，這個成本項目的分解也是一個過程，隨著項目計劃的進展，成本項目的劃分也越來越細。例如：在項目計劃初期只劃分了土地費、建安費、配套費等，隨著時間的進展，就需要將土地費逐漸分解為土地出讓金、土地評估、交易、登記、契約費等。
3.收支估算（成本估算） 隨著收支項目（成本項目）的設定，根據項目的開發周期資金需求量，就需要計劃不同時期內的資金收支計劃。在PM2系統中，就是按預先設定的費用項目指標錄入/計算/調整估算數據。
包括成本估算、資金來源、現金流量等各種財務分析報表。 由于PM2采用了靈活地自定義方式，支持用戶設定各種項目建筑指標及相關的計算關系，例如：根據單方成本、建筑面積計算總成本，設置各個成本項目占總成本的比例而計算各個成本項目的成本估算等。
房地產開發中，建設項目做量于：成本計劃 在制定項目成本目標時，與項目整體的進度計劃關聯，可以從項目/任務計劃中，提取工程量成本、甲供材料成本、相關費用的計劃數字，并自動按日期和成本項目匯總，從而構成整個項目的成本計劃。
三、如何估算房產投資價值
何估算房產投資價值 考察一處房產是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。
以下三大公式可以幫助你估算房產價值，不妨一試。 一大公式：租金乘數小于12 租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入），小于12。
比如一套房子，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當時的租金乘數是12倍。一般來說，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。
如果一處房產的租金乘數超過12倍，很可能會帶來負現金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數升到25倍，已經大大超過了合理的范疇。
投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
二大公式：8—10年收回投資 投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的 下載地址： 。
四、房地產企業的投資估算怎么計算
在項目正式立項前一般都要對該項目進行財務評估分析，包括成本估算、進度計劃、銷售計劃、資金計劃、現金流量等內容，以確定該項目的盈利能力及利潤率，并選擇比較可行性高的項目執行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經驗估算法、因素估算法、工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設置計算依據等方式，均可以實現上述估算計算。在PM2中的具體實現如下：
1.核算項目設置，相當于設置不同的項目執行方案，例如：不同的容積率、服務性設施所有權等，對不同方案的成本、盈利能力等進行分析對比。
2.收支項目（成本項目）設置
相當于是工程估算人員對項目成本費用項目的層層分解，這個成本項目的分解也是一個過程，隨著項目計劃的進展，成本項目的劃分也越來越細。例如：在項目計劃初期只劃分了土地費、建安費、配套費等，隨著時間的進展，就需要將土地費逐漸分解為土地出讓金、土地評估、交易、登記、契約費等。
3.收支估算（成本估算）
隨著收支項目（成本項目）的設定，根據項目的開發周期資金需求量，就需要計劃不同時期內的資金收支計劃。在PM2系統中，就是按預先設定的費用項目指標錄入/計算/調整估算數據。包括成本估算、資金來源、現金流量等各種財務分析報表。
由于PM2采用了靈活地自定義方式，支持用戶設定各種項目建筑指標及相關的計算關系，例如：根據單方成本、建筑面積計算總成本，設置各個成本項目占總成本的比例而計算各個成本項目的成本估算等。
房地產開發中，建設項目做量于：成本計劃
在制定項目成本目標時，與項目整體的進度計劃關聯，可以從項目/任務計劃中，提取工程量成本、甲供材料成本、相關費用的計劃數字，并自動按日期和成本項目匯總，從而構成整個項目的成本計劃。
五、房地產開發項目投資費用估算是什么
經營房地產投入資金多，風險大，在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策。
由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。
房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用.由開發成本和開發費用兩大部分組成。
3.1開發成本 共有八項： 3.1.1土地使用權出讓金。 國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。
土地使用者支付土地出讓金的估算可參照*府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民*府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 3.1.2土地征用及拆遷安置補償費。
（1）土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。
農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。（2）拆遷安置補償費。
在城鎮地區，國家和地方*府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。
它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。 3.1.3前期工程費 前期工程費主要包括：（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。
一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。
（2）“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。
這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。
