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一、房地產市場描述并分析分析是什么
市場背景描述與分析 （一）宏觀房地產市場形勢和相關*策 2011年國家房地產調控*策頻出，6次存款準備金率上調；3次人民幣存貸款基準利率上調；2次個人公積金貸款利率上調。
“雙限”：限購、限貸。“一提高”：按揭首付比例提高。
強力遏制房價過快上漲。 使住宅房地產價格開始走向平穩，并開始合理回歸。
（二）全國房地產市場總體趨勢 1。新建商品住宅價格變動情況。
今年第一季度全國70個大中城市中，下降的城市有46個，持平的城市有16個，上漲的城市有8個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0。
2%。與去年同期相比總體呈穩步回落的趨勢。
2。二手住宅價格變情況。
70個大中城市中，價格下降的城市有42個，持平的城市有12個，上漲的城市有16個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0。
8%。與去年同期相比總體亦呈現緩慢回落的勢頭。
但比新建商品住宅價格回落的趨勢較為緩慢。 通過總體分析，我們看到全國一線城市住宅價格開始明顯下降。
二、三線城市住宅價格由于鋼需作用，趨于平穩。在國家*策的強力調控之下，全國地房地產價格正逐步實現理性回歸。
（三）當地同類房地產市場狀況 1。過去10年**市住宅房地產市場經歷。
2000-2003年房地產價格出現緩步增長，2004年有小幅調整，2005-2007年隨著國家經濟高速發展，我市房地產市場進入快速增長軌道。2008年受調控和金融危機的影響，房地產市場增長短暫放緩，不久迎來了2009-2011年的高速增長期。
房價漲幅連續兩年突破30%，但是到了2010年國家開始逐步加大對房地產價格調控、遏制的力度，我市商品住宅和二手房的價格漲幅開始放緩，并出現小幅回落的矛頭。 2。
當前**市住宅房地產價格概況。目前**市普通商品住宅市場價格區間集中在5000-7000元/平方米之間，購房者有持幣觀望的情緒。
成交均價與上月比無大變化，波動較小。成交量略有緩慢回升。
3。未來**市住宅房地產市場基本分析。
一方面，國家調控*策無松動跡象，商品住宅供給增速趨緩，加之我市購房主體基本上屬于剛性需求，最近一些銀行開始對首次房貸利率實行95%折優惠。一些開發商推出各種優惠措施，使價格暗降。
另一方面，隨著長吉圖戰略規劃的實施，長吉一體化建設快速發展，將使鋼需得到集中釋放，雖有足量的保障房推出，也不會使我市房價有大幅回落，從價格走勢來看，地產市場發展腳步趨于穩健，可以預見我市未來一段時間，房地產市場會在*府的宏觀調控下呈現平穩健康的發展態勢，商品住宅價格會處在穩定階段。
二、分析中國房地產市場所必須包含哪幾個方面
分析中國房地產市場所必須包含的幾個方面： 房地產市場在一、二、三線城市都提供了比股票、債券、存款更高的回報率。
在所有城市，低收入家庭也會購買房價八倍于其年收入的房子。 隨著房地產市場的繁榮，中國的家庭同樣有大量的銀行儲蓄。
考慮房地產市場應該在中國金融系統不完美的背景下進行分析。過低的存款利率是一個不按鍵的因素。
房產除了眾所周知的較差的流動性之外，風險也是房產作為一種投資品的重要維度。然而使用月度的數據很難度量當經濟急劇下滑時的風險。
比如在2008-2009年房地產是比股票更穩健的資產。
三、房地產市場描述并分析分析
您好，市場背景描述與分析
（一）宏觀房地產市場形勢和相關*策
2011年國家房地產調控*策頻出，6次存款準備金率上調；3次人民幣存貸款基準利率上調；2次個人公積金貸款利率上調。“雙限”：限購、限貸。“一提高”：按揭首付比例提高。強力遏制房價過快上漲。使住宅房地產價格開始走向平穩，并開始合理回歸。
（二）全國房地產市場總體趨勢
1.新建商品住宅價格變動情況。今年第一季度全國70個大中城市中，下降的城市有46個，持平的城市有16個，上漲的城市有8個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。與去年同期相比總體呈穩步回落的趨勢。
2.二手住宅價格變情況。70個大中城市中，價格下降的城市有42個，持平的城市有12個，上漲的城市有16個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.8%。與去年同期相比總體亦呈現緩慢回落的勢頭。但比新建商品住宅價格回落的趨勢較為緩慢。
通過總體分析，我們看到全國一線城市住宅價格開始明顯下降。二、三線城市住宅價格由于鋼需作用，趨于平穩。在國家*策的強力調控之下，全國地房地產價格正逐步實現理性回歸。
（三）當地同類房地產市場狀況
1.過去10年**市住宅房地產市場經歷。2000-2003年房地產價格出現緩步增長，2004年有小幅調整，2005-2007年隨著國家經濟高速發展，我市房地產市場進入快速增長軌道。2008年受調控和金融危機的影響，房地產市場增長短暫放緩，不久迎來了2009-2011年的高速增長期。房價漲幅連續兩年突破30%，但是到了2010年國家開始逐步加大對房地產價格調控、遏制的力度，我市商品住宅和二手房的價格漲幅開始放緩，并出現小幅回落的矛頭。
2.當前**市住宅房地產價格概況。目前**市普通商品住宅市場價格區間集中在5000-7000元/平方米之間，購房者有持幣觀望的情緒。成交均價與上月比無大變化，波動較小。成交量略有緩慢回升。
3.未來**市住宅房地產市場基本分析。一方面，國家調控*策無松動跡象，商品住宅供給增速趨緩，加之我市購房主體基本上屬于剛性需求，最近一些銀行開始對首次房貸利率實行95%折優惠。一些開發商推出各種優惠措施，使價格暗降。另一方面，隨著長吉圖戰略規劃的實施，長吉一體化建設快速發展，將使鋼需得到集中釋放，雖有足量的保障房推出，也不會使我市房價有大幅回落，從價格走勢來看，地產市場發展腳步趨于穩健，可以預見我市未來一段時間，房地產市場會在*府的宏觀調控下呈現平穩健康的發展態勢，商品住宅價格會處在穩定階段。
望采納謝謝
四、房地產市場分析與市場定位報告指的是什么
報告組成內容：房地產宏觀市場分析、區域市場分析、客戶群需求分析、項目定位分析、產品功能定位、價格策略、營銷策略等。
1.房地產宏觀市場分析： 2.區域市場分析：開發項目所在地的區域市場環境，區域市場競爭分析，擬開發項目SWOT分析。 3.客戶群需求分析：主導客戶群的定位分析，主導客戶群購房動機分析，主導客戶群對價格的承受能力分析。
4.項目定位分析：項目條件的具體描述，影響項目定位的因素分析，項目市場定位及其描述，目標客戶群體描述。 5.產品功能定位：整體規劃建議，外觀設計建議，戶型設計建議，配套設施建議，裝修檔次建議，配套服務建議，物業管理建議。
6.價格策略：定價原則，定價策略，項目具體定價建議。 7.營銷策略：銷售策略，具體含項目推廣方式、銷售渠道、銷售隊伍、戰略伙伴和銷售時機選擇等；廣告策略，具體含廣告目的、訴求重點、廣告策略和廣告預算。
五、房地產市場調研目的是什么
一般來說確定調研目的要有一個過程，一時確定不下來的可以采用探測性調研、描述性調研、因果性調研來確定。
（一）探測性調研 當企業對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應該調研哪些內容時，可以采用探測性調研來找出癥結所在，然后再作進一步研究。 （二）描述性調研 描述性調研只是從外部聯系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問題。
與探測性調研比較，描述性調研需要事先擬定計劃，需要確定搜集的資料和搜集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。 （三）因果性調研 這種調研是要找出事情的原因和結果。
（四）預測性調研 預測性調研是通過搜集、分析和研究過去和現在的各種市場情報資料，運用數學方法，估計未來一定時期內市場對某種產品的需求量及其變化趨勢。
六、房地產市場調研的程序有哪些
房地產市場調研的程序包括確定調研目的、搜集資料信息、制定調研計劃、初步調研、調研設計、資料分析、做出結論和提出建議。
1。確定調研目的 一般來說確定調研目的要有一個過程，一時確定不下來的可以采用： ①探測性調研； ②描述性調研； ③因果性調研：這種調研是要找出事情的原因和結果，因果關系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關系； ④預測性調研：是通過搜集、分析和研究過去和現在的各種市場情報資料，運用數學方法，估計未來一定時期內市場對某種產品的需求量及其變化趨勢。
2。搜集信息資料 市場營銷調研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數是需要時才搜集。
對于已有的信息資料，在需要使用時也應該根據以前搜集的方式進行更新，保證市場調研的時效性和代表性。 3。
初步調研 初步調研的目的是了解產生問題的一些原因，通常有研究搜集的信息材料、與企業有關領導進行非正式談話、了解市場情況三個過程。 4。
調研設計 在搜集原始資料時，一般需要被調研者填寫或回答各種調研表格或問卷。調研表格及問卷是整個調研工作的核心，其設計的好壞將直接影響調研結果。
調研表和問卷的設計既要具有科學性又要具有藝術性，以利市場調研工作的條理化、規范化。 5。
現場調研 現場調研即按調研計劃通過各種方式到調研現場獲取原始資料和搜集由他人整理過的次級資料。現場調研工作的好壞，直接影響到調研結果的正確性。
6。撰寫和提交調研報告 撰寫和提交調研報告是房地產市場調研工作的最后一環，調研報告反映了調研工作的最終成果。
七、怎樣做好一份房地產市場調研報告
關于房地產市場的調查分析 近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟*策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。
就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。
然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。
現就1998-2003年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下： 一、1998-2003年我縣房地產市場運行情況 （一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財*總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。
（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。
2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力*。 （三）土地供應情況（表格附后）。
1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處于發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由于*府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復蘇，供應量有所增加，達10.6276公頃。
從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控*策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。
另外，我縣商業、市場、旅游等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃，而用于商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。
（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發投資額波動較大。
2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。
據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。 （六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。
我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。
（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止2003年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8%。
規模較大的5個企業投資額占全縣商品房投資額的24%，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。 （八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。
從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003 年末，房地產貸款比去年同期增長1.38%。
房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。
隨著*府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。
（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。
2002年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規范了農村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。
昆陽鎮解放街北路。
八、求一篇我對當今房地產的看法的論文主要寫關于房價方面的問題,從以
房地產泡沫成因與對策 2001年，我國房地產市場持續火熱，房地產開發投資增勢強勁，土地供應量增加，商品房全面熱銷，銷售價格呈現較大幅度增長，全國商品房平均銷售價格為每平方米2226元，增長5.8%，增幅比上年提高了3.3個百分點，空置面積也出現負增長.著名經濟學家魏杰日前在接受中央電視臺《房地產報道》記者采訪時預言：“2002年將是房地產行業的嚴冬，二月份甚至可能出現崩盤，七、八月份最嚴重.”本文擬就公眾關注的房地產泡沫問題作一粗淺探討. 一、房地產泡沫的含義及成因 房地產開發中的泡沫現象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場基礎價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮.由于房地產是由土地及其附著建筑物所構成，而建筑物是人類勞動產品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩定，較易判別，因此我們平常所說的房地產泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎價值即合理價格是土地利用效益的資本化. 無論是從現象，還是從本質看，泡沫與一般價格波動都有區別，主要有以下幾點區別：從現象上看，一般商品的價格波動包括上漲、下降，而且在時間上是相連的、循環的，變化幅度一般不會很大，而泡沫是價格持續上漲，高到令人發狂的地步，直到產生恐慌，人們匆匆拋售，從而使價格暴跌，波動幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下跌. 從本質上看，一般商品的價值是價格的貨幣表現，一般商品的價格波動反映市場供需平衡，既是市場機制作用的起點，又是市場機制作用的結果，價格總是圍繞價值上下波動.在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預期價格下降.而泡沫發生的時候，市場機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規律.當價格上漲、供給增大時，投資者預期價格進一步上漲.1991-1993年，我國海南房地產價格正是這樣飆升的.1991年每平方米價格還是1000多元的公寓樓，到1992年就可以賣到3000多元.有的商品房價格甚至突破10000元.土地使用權的出讓價格也大幅度提高，有的地方僅過一年價格竟由十幾萬元一畝漲到600多萬元一畝.投機者卻還在不斷地囤積房地產以待價格再一步上漲時拋出.以至于在房地產交易中有70%是投機者囤積起來的.但很少有人會意識到房地產熱驟然降溫，房地產熱在造就了一批富翁之后，相當一批公司被套牢在海南的土地上，上億資金在有限的土地上沉淀.泡沫并沒有帶來財富的增減，只有轉移的功能. 房地產泡沫產生的主要原因是： 1.房地產商品的特殊性.在一定時期內房地產商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件.所以房地產容易產生泡沫，是泡沫的主要載體之一. 2.土地的稀缺性.土地的自然供給是固定不變的，它是地球表面的陸地與水域的總和.城市面積在城市化過程中可以不斷擴大但是土地資源是稀缺有限的，我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢.這種需求既有發展經濟的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅使下，把獲取的土地權益作為謀利手段.土地權益是虛擬資本的一種，它可以反復轉手.馬克思曾指出：“沒有價值的東西在形式上可以有價格.在這里，價值表現是虛幻的.”因此，土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產生泡沫. 3.地價具有虛構性.地價的虛構性是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致現象.也就是說，由于人們預期的不合理土地利用收益貼現值之和與現實的市場地價（市場地價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現值之和與未來土地轉讓收益的貼現值之和，如果人們的預期地價是合理的，現實的市場地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現值之和）之間總存在事實上的偏差.這種偏差越大，說明現實的市場地價中虛構部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少.綜觀房地產泡沫的膨脹乃至破滅無不與發財致富的欲望與從眾行為有關.“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”，成為當時海南房地產熱時一些生意人的經典.這一點在東南亞房地產泡沫中無不表現得淋漓盡致.近幾年來泰國的房地產市場發展過熱，供過于求，但是仍有許多新的開發商擠進這個領域.他們認為在前幾年冒出的兩萬家房地產開發公司中只有20家宣布破產，可見這個行業仍有大的賺頭.許多開發商還想從繼續建房中擺脫困境，在這種非理性的支持下，造成泰國房地產市場熊市彌漫. 4.房地產市場是不充分市場.由于房地產市場與完全自由競爭市場的四個條件（信息充分；商品品質；買賣者自由出入；交易雙方數量眾多，因而任何一方不會出現壟斷局面）相差甚遠，所以房地產市場是一個準市場（Sub-market）.由于買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業的真實價值. 5.銀行及金融系統發放房地產貸款的傾向性.由于房地產的不可移動性及其保值增值性，銀行系統很愿意發放房地產貸款，在宏觀經濟一片看好的情況下，*府也鼓勵投資，銀行利率就比較低.據。
九、如何判斷當前的中國房地產市場形勢
智研數據研究中心網訊：內容提要：建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。
通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為*府宏觀決策做好參謀。城市房地產業的健康發展對國民經濟的振興和發展有著十分重要的作用。
為此，要克服房地產經濟中存在的非理性行為，用科學發展觀引領房地產業的發展是我國房地產經濟發展的未來走向。1、強化土地資源管理，通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。
要根據住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓。
對于發生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的“圈地人”以及房地產領域的違法活動。2、強化*府經濟職能，市場將逐漸走向成熟化綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現看，房市則處于不成熟到成熟前的調整期。
在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產開發是作為城市建設重要的參與者（有的是城市運營商），而房地產消費屬于長期使用的大宗物品，盲目不得。
“不管好房、壞房，只要搶到就好”的現象將一去不復返。從當前城市居民的經濟實力和市民購買力分析，只要經濟形勢保持平穩增長和樓市不出現嚴重的供不應求，樓市就不會倒掉。
近期，國家在科學發展觀的指引下加強了對房地產的調整，這種調整并不是指樓市崩潰，而是引導房地產業進入一個成熟理性的穩定發展期，將涌現越來越多的性價比優越的產品，市場將逐漸走向成熟化。3.建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。
通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為*府宏觀決策做好參謀。
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