榮觀房產網
一、請問珠海房地產的現狀與發展
珠海房價高嗎？會跌嗎？國家真的會打死房地產嗎？什么樣的價格是合理的？什么樣的房子值得買？網上評論太多了，可是誰又能客觀的論述呢？誰的意見才最中肯呢？本人不是什么權威，也不是什么大師，但有時本人從事房地產六年來，有太多的感觸，也看到太多大家不一定看到的真相，希望能給大家點亮一盞行路的“明燈”！一、首先，我們分析珠海房產<*>（1）珠海目前市區一手樓住宅均價大約5300元/平方米（*府的為5900元，個人認為有水份）；（2）珠海市區兩年內的有效供應量約為400萬建筑平方米（珠海市區每年的銷售量約100—120萬建筑平方米）（3）珠海目前吸引大量的外來品牌公司進駐，有上市公司新加坡背景的“仁恒”，有中國著名的“萬科地產”，有香港四大地產之“和記黃埔及長江實業”和“新世界”，有深圳上市公司“金地集團”，有母公司為世界五百強的“中化方興”，有遠大集團背景的“遠大房產”等等，他們為什么不約而同的選擇珠海？二、再次，我們分析珠海的熱點<*>（1）城市輕軌進展順利，最晚2008年通車；（2）珠海機場與香港合作；（3）偉創力增加投資，五年內達到10萬人的工廠；（4）珠海5年內增加100億人民幣投入城市建設；（5）前幾年珠海大力引資的項目進入投產高峰期；（6）港珠澳大橋建設計劃沒有停止；（7）橫琴9+2開發區的順利開展。
（8）等等……三、第三，分析房價的構成（按建筑面積每平方米算）<*>（1）地價：平均2000元；建筑安裝：平均1600元；綜合稅費：銷售額的約9%（如目前均價為5300，則為480元）；營銷費：平均80元；配套（綠化、電梯等）：150元；設計、勘探、審圖、驗收等：約30元；水電約：70元；管理及財務（利息等）：100元。還有一些不可預見費用無法算清，即使這樣，成本已經達到4480元。
當然每家企業、每個項目不太一樣，但是成本出入不大大。四分析房價的走勢（1）目前房價假設為5300元。
成本為4480元（最近一次土地拍賣價為2510元，則成本相應為4990元），則凈利潤為920元。回報率為20%，一般項目開發至少為2年，則每年回報率為10%，應該不算太高；（2）珠海目前比深圳（市區11000元）、廣州（市區7000元）房價來說，還是偏低的；（3）珠海發展利好太多，今年以來吸引眾多大公司進駐，說明他們很有信心，我想他們絕對比我們更有遠見，他們更關心他們的回報問題，既然如此，房價會跌嗎？（4）上述大的公司無論專業、品牌、資金、管理等綜合實力不是珠海本土公司所能比的，他們賣的房子會比珠海本土公司便宜嗎？（5）房地產大多是地方財*的主要來源，也是國家財*的主要來源，國家最終的目標應該是希望房地產能成熟有序的發展，而不是打死。
所以房地產的問題只要還符合市場的大體，只要不會引起大范圍的民生問題，房地產就會繼續發展，房價就不會跌。五、幾時買房？買怎樣的房？（1）綜合上述，我認為珠海的房價2007到2008年間不僅不會跌，還有可能漲到6500元（持不同意見者請不要罵人，我也希望房價跌到2000元，但是我們更應該尊重事實，畢竟那不是以我們意志為轉移的，光發牢騷是解決不了問題的）；（2）最好根據自己經濟情況買房，千萬不要攀比；（3）買房的目的避風雨、是對家庭的責任，千萬不要帶上虛榮等功利的思想；（4）買房有自己的主見，不要跟風；（5）一份價錢一份貨，想住的舒服，就要能承受比市場平均高的價格；（6）最好買現房，或者即將交樓的房子；（7）今年10月左右是最好的購房時機，早了晚了都不好，這時促銷最多，晚了估計會升價。
二、中國珠海房地產屬幾線城市
珠海是屬于三線城市的中下游，
珠海市經濟排名在廣東省第七位，珠海的房價居高不下的原因：
1. 珠海市有一定的發展前景，如橫琴新區、港珠澳大橋、經濟特區等因素在里面，能不能發展起來，不好說，以前珠海和深圳齊名，結果是深圳是全國前5名城市，珠海在全國排名前50名中沒有影子。
2. 珠海市相對北方的城市來說，氣候適宜，對北方人很有誘惑力，澳門的房價在6-7萬之間，所以珠海的買房的主力是澳門人、北方人。
珠海的房價，是在買預期，要是經濟發展的快，以現在的房價還可以接受，如果像三十年前一樣，珠海在發展不起來，以現在的房價來說確實有點高了。
三、如何評價珠海目前的發展現狀
珠海作為最先成立的特區之一，經濟發展跟深圳差距如此之大，實在不應該，但深圳傍邊的香港比珠海傍邊的澳門強大多了，似乎也有可理解之處。
港珠澳大橋落成，橫琴自貿區的成立使珠海的區位條件進一步提升了，省*府也開始把重心轉移到坍塌的珠江西岸，珠海作為珠江西岸的核心城市，未來的十多才會是珠海發展的黃金期而非成為特區初期。但是珠海的房地產沒有相應的經濟實力支撐，難以留住人才，有人才能謀發展，當然珠海現在史無前例地進一步放寬了落戶*策。
只是希望珠海能夠務實一點，不要雷聲大雨點小的。最后近年發展態勢還是不錯的，只要把握住機遇未來是值得想象的。
四、如何看待珠海的房地產
。
。我乃業內人士。
根據我經驗。行業在下跌。
。快則3年后會恢復元氣。
慢則5年。現在應該是平穩略下跌。
現在的房價在很多城市已經超出老百姓的接受能力，處于有價無市的地步，畢竟老百姓的收入是有限的。 我的意見，房價在08~09年會上升到一個最高的價格，其實最簡單的原因還是奧運會，為什么哪？因為國家宣揚的，地產老板抄的，有錢人多了，城市的人口過于快速膨脹，但是過了這段時間，房價會逐步下降，不過你不要太美！想現在攢錢，過了那陣在買！其實所謂的講價，只是由于通貨膨脹等原因，錢的價值下降，簡單來說就是房價沒變或者上漲了，但人民生活水平上漲的要更多，更快，專業術語叫：房產價值總格下調。
所以我們現在會很矛盾.。
五、珠海的房價會不會漲價
2009年是珠海不平凡的一年，同樣也是珠海樓市不平凡的一年。
珠海市民對珠海的房地產業發展態勢高度關注，那么，應該怎么客觀的去看待這個問題呢？ 近日，市統計局組織開展“珠海社會熱點調查”活動，更廣泛、系統地征求和搜集珠海百姓對民生熱點問題的看法和意見，探索解決熱點問題的工作重點、工作思路和工作方法，堅持以科學的發展觀尋找解決民生問題的最佳“答案”，來共同推動珠海經濟社會的和諧健康發展。此次熱點調查，結合珠海的實際，對市民較為關心的房地產相關問題進行了全方位的調查，涉及對房價未來走勢判斷、市民較為認可的房價、房地產消費需求、期望地方*府出臺的*策及物業管理等等，根據調查結果，此次調查報告對珠海房地產發展做了專門分析。
報告認為，2010年的珠海樓市將保持總體平穩態勢，在調控措施顯效的情況下，有望出現小幅回調。 “國11條”發布后，京滬穗深等一線城市樓市交易呈現明顯下滑態勢，甚至春節期間成交創出歷史新低，全國大部分城市樓市普遍遭遇“春寒”。
二月份，國內一線城市成交量平均下跌四成左右。 較京滬穗深等一線城市而言，“春寒”對珠海的影響似乎不大。
春節期間，珠海樓盤屢見外來投資客的身影，投資客的眼中，珠海城市發展戰略升級：定位珠江口岸核心城市，橫琴島建設、十字門CBD規劃、港珠澳大橋動工。近一兩年內珠海還將迎來廣珠輕軌、廣珠鐵路、港口高速和機場高速等重大交通基礎項目正式通車。
這些利好因素將支撐珠海房價的上漲，這也正是投資客紛紛涌入珠海樓市的原因。 那么珠海市民如何看待這些利好對于珠海樓市的影響呢？統計局熱點調查結果顯示，對于“港珠澳大橋動工及廣珠輕軌等重大交通基礎項目竣工通車對珠海房價的整體影響程度”這個提問，市民的觀點為，持房價明顯上漲的占40.8%，持緩慢上漲的占32.9%，合計持上漲觀點的占73.8%，認為仍將相對平穩的占9.8%，而持炒作早已透支，由市場的需求來相應的調整的占16.4%。
從調查的結果來看，七成以上的市民認為港珠澳大橋及廣珠輕軌建設對提升珠海城市知名度和房價是重大利好消息，珠海的房價在近幾年內將更加堅挺。 基于這種判斷，盡管房價與2008年的低谷相比大幅回升，但是，珠海市民的購房需求依然較為強烈。
對于房地產的需求，調查結果顯示，有購房的打算的占40.8%，目前還沒有確定的占25.5%，沒有打算的占33.7%，其中計劃在1年內購房的占13.2%,2-3年的占17%,3年以后的占10.6%。 " l" |/ x, R, g& ]1 L0 [ 從對房地產的需求數據分析，比上年略有上升，在3年以內有購房意向的比例明顯上升。
2009年珠海房地產業實現增加值64.42億元，同比增長25.5%，占服務業增加值的13.7%，增速僅次于金融業，位居第二位，占全市GDP的6.2%，房地產業對GDP的貢獻率呈現明顯的上升趨勢。從全年的走勢來看，年初明顯冷清、蕭條，“五.一”前開始顯現復蘇跡象，之后逐月呈現明顯的量價齊升局面，至年底房價達到頂峰。
全年商品房銷售面積280.4萬平方米，同比增長60.9%，增幅高于全省15.1個百分點，銷售金額209.9億元，從數據上看，珠海牛年樓市著實很“牛”。 很多的市民觀點傾向一致，他們認為：“珠海的房地產市場是一個特殊的市場，主要表現為外地購房者占據半壁江山，這部分市場需求由基礎設施建設重大利好、股市大幅反彈及放松銀行信貸*策等所決定，珠海的房價主要是由外地人需求刺激導致房價節節攀升的，這是大家有目共睹不爭的事實。”
樓市的牛氣沖天讓眾多有購房需求的市民徒呼奈何，在客觀現實面前，他們寄希望于珠海市*府的*策措施。關于如何促進房地產業健康發展，地方*府如何出臺房地產措施是市民普遍關心的問題。
在熱點調查中，針對珠海的實際專門在調查問卷中設計了六項措施供市民評價選擇，得出的支持率由高到低依次為：（1）“房地產項目的審批要充分考慮并落實交通、教育、醫療、文化、體育等公共配套設施建設的有效跟進”占97.9%;(2)“強化房地產項目建設的全過程監管，為社會提供優質、節能、環保的精品樓盤”占96.7%;(3)“建立房地產交易信息平臺，增加信息透明度”占96.5%;(4)“整合*府現有公房資源，解決困難家庭住房問題”占95.4%;(5)“加大閑置土地收回力度，盤活存量土地”占93%;(6)“通過競爭手段，培育發展一批大型房地產企業”占86.5%。 調查結果顯示：公共配套設施跟進、強化項目監管和增加房地產信息透明度對未來我市房地產業健康發展尤為重要，位居前三位。
2010年，珠海房地產在本輪全國樓市的 “調整之風”之后走勢如何，港珠澳大橋、廣珠輕軌等城市規劃利好消息對珠海樓市的“刺激”將會延續多長時間？首個經適房、首批廉租房以及“三舊”改造等一系列的因素會讓珠海樓市演繹出怎樣的路線？ 報告分析認為，我市屬于以外來購買力為主的房地產市場，全國的房地產大環境勢必會不同程度地影響我市的房地產市場。珠海的整體房價不同于穗、深兩市。
主要原因：一是“生態文明新特區”的城市定位是房地產業未來發展的最貨真價實的品牌；。
