房地產設計分幾個階段

一、房地產開發分哪些階段

第一部分，房地產開發公司的準備工作在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

第二部分，行*審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。

此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。

6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。

招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣 工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。

3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。

2、開發商應提交材料：（1）申請書；（2）企業營業執照；（3）用地證明文件或者土地使用權證；（4）建設用地規劃許可證；（5）建設工程規劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據有關規定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。

各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行*審批費用可以忽略不計。

二、建設工程劃分為幾個階段

一般分為以下五個階段： （1） 工程建設前期階段：工程建設前期階段也稱為決策分析階段，主要是解決工程投資是否合理（包括投資意向、投資機會分析、項目建議書、可行性分析、審批立項等環節）等問題。

（2） 工程建設準備階段：工程建設準備階段是為工程勘察、設計、施工創造條件的階段，包括規劃、獲得土地使用權、拆遷、報建、工程發包等。 未經報建就不得辦理招標手續、發放施工許可證，設計、施工單位不得承接該項目的設計與施工。

國家提倡招標投標，屬于強制招標的必須招標投標。 （3） 工程建設實施階段：包括勘察和設計、施工準備（建設單位取得開工許可證和施工單位進行技術和物資的準備）、工程施工、生產準備等環節。

施工企業已確定是取得開工許可證的前提；應招標而未辦理招標手續的，無法取得開工許可證。施工企業應在取得開工許可證后3個月內組織開工；因故不能開工的，可向發證機關申請延期，延期以兩次為限，每次不超過3個月。

既不按期開工，又不申請延期或延期超過時限的，開工許可證自行作廢。 中標企業應在取得開工許可證后及時開工，以免被取消中標資格。

（4） 工程驗收與保修階段：包括工程的竣工驗收與工程的保修兩項內容。竣工是工程按設計和合同內容、標準全部建成，并將現場全部清理完畢。

園林工程通常有一個種植的養護期，若發包方要求承包方進行養護，那么只有養護期結束并養護驗收合格才意味著整個園林工程的結束，故在施工進度表上必須體現出養護期。 不少投標文件的施工進度表未體現出養護期，或養護期的時限未響應招標文件，則為廢標。

在工程保修期間，承包方要對工程中出現的質量缺陷承擔保修與賠償。 案例4-2：某次評標中，有數家投標人未在施工進度表上寫明養護期，有人提出有的投標人在投標文件的施工進度表之外的章節中已寫明了養護期，是否可以作為合格標。

評標委員會認為，按招標文件評審標準，每一項須可行或無原則性錯誤才能成為合格標，施工進度表無養護期，屬原則性錯誤，故為廢標。 案例4-3：某次設計施工總招標，所有五家投標人的商務標與人員配備文件均合格且設計文件均達到設計深度要求，其中有兩家投標人未在施工進度表上寫明養護期而被廢標，其他三家投標人則為合格投標人，故自動成為中標候選人。

被廢標的投標人之一進行投訴，所有評委仍堅持原來的評審結論——施工進度表未注明養護時間屬原則性錯誤，招標辦公室轉交了評委的書面回復，并附上投訴人的施工進度表的復印件。 （5） 終結階段：包括生產運營、投資后評價等環節。

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三、設計的創意有哪幾個階段

創意孕育階段。

即發現問題之后的構想時期，被專家稱為“創意醞釀期”。這一階段首先是有意識地積累和研究的某領域和某“問題”，以此為基礎展開創意活動，接著是從醞釀到明朗的階段，“創意靈感”的醞釀其實有一個從提出假設和構想到制作方案、設計的思考過程；接下來是醞釀中的“發酵期”，是對頭腦中已有的信息進行處理和加工，也是探索解決問題的擴展思維和否定思維的時期.被專家認為是高強度動腦時期。

再接下來是醞釀的“生化反應期”.即對各種知識和信息反復組合、交叉、撞擊、滲透、參照、選擇、否定、肯定以及創造性地加工、錘煉等等，不斷地提出新的假設、組成、構想……使創意思維產生化學反應堆放的變化，最終形成創意。

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